物業(yè)公司經(jīng)理會(huì)講話(huà)稿：對(duì)物業(yè)發(fā)展的討論思考

　　對(duì)物業(yè)發(fā)展的討論思考

　　——物業(yè)公司經(jīng)理會(huì)講話(huà)稿

　　李明毅

　　前段時(shí)間集團(tuán)找了物業(yè)公司部分經(jīng)理進(jìn)行了訪(fǎng)談，對(duì)物業(yè)公司接下來(lái)的制度性改革也采集了一些意見(jiàn)，在這個(gè)過(guò)程中大家也有討論，今天我們的目的之一是要統(tǒng)一大家的思想。集團(tuán)為什么要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行制度性改革，對(duì)物業(yè)公司班子進(jìn)行績(jī)效考核？因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境越來(lái)越艱難，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)也越來(lái)越激烈。物業(yè)公司要更好地可持續(xù)發(fā)展，要做一些改革。改革的目的，或者說(shuō)績(jī)效考核的目的，不是為了降低員工的工資，而是要使企業(yè)發(fā)展得更好，使員工通過(guò)努力獲得更高的收入。訪(fǎng)談是為了聽(tīng)取來(lái)自不同層面對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面的看法和建議，是為了企業(yè)能夠更良性的發(fā)展。在此從三個(gè)方面對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展進(jìn)行探討。

　　一、企業(yè)屬性特性

　　企業(yè)如何發(fā)展，是企業(yè)管理永恒的主題，開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司如何發(fā)展，每個(gè)員工都很關(guān)注，不同的崗位關(guān)注程度、深度不盡相同。開(kāi)發(fā)公司是一家股東高度分散的集體性質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)，股東不實(shí)質(zhì)性參與公司經(jīng)營(yíng)管理，企業(yè)自身屬性加劇了我們對(duì)發(fā)展的渴望和焦慮。企業(yè)要存活要發(fā)展，依靠的是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理能力與職業(yè)操守，同時(shí)也要求我們?nèi)�體員工在工作上要更敬業(yè)、更自律。公司的使命是為股東創(chuàng)造財(cái)富，為員工謀福利，為社會(huì)做貢獻(xiàn)，三者缺一不可。

　　二、行業(yè)屬性特性

　　物業(yè)行業(yè)是一個(gè)高度勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，人工成本占總成本甚至占總收入的比例高達(dá)80%-90%,就目前的行業(yè)狀況來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)低利潤(rùn)行業(yè)。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的增長(zhǎng)跟客戶(hù)日益提高的服務(wù)需求及業(yè)主對(duì)美好生活向往的要求是相矛盾的，跟員工成本的剛性增加是相矛盾的，跟日益老化的樓盤(pán)的管理難度是相矛盾的，因此這又是一個(gè)艱苦的行業(yè)。那么如何為股東創(chuàng)造效益，就物業(yè)公司的定義來(lái)說(shuō)，財(cái)富不單是片面追求利潤(rùn)，而是要體現(xiàn)在做好集團(tuán)地產(chǎn)和廈航樓盤(pán)的保障上，維持廈航物業(yè)的好品牌，在行業(yè)中形成良好的口碑，這就是物業(yè)公司存在的價(jià)值。

　　三、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　改革開(kāi)放四十年，社會(huì)各行各業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)走向集中壟斷，這是發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)公司創(chuàng)立初衷，主要是服務(wù)廈航和集團(tuán)，在市場(chǎng)也有一定的口碑。隨著廈航對(duì)外采購(gòu)逐漸走向市場(chǎng)化，廈航酒店公司的逐步發(fā)展，再加上集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目萎縮，在集團(tuán)和廈航都沒(méi)有新增樓盤(pán)能夠支持物業(yè)公司的情況下，物業(yè)公司該如何發(fā)展？要認(rèn)清自己的定位，雖然不是集團(tuán)利潤(rùn)的創(chuàng)造主體，但也不能給集團(tuán)增加太多的管理負(fù)擔(dān)和勞資隱患，這就需要經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)去認(rèn)真思考：

　　（一）是否積極外拓，謀求做大？公司目前有十幾個(gè)樓盤(pán)，四百多名員工，已具備一定的規(guī)模，如果積極外拓，那我們外拓的目的是什么？是為了增加經(jīng)營(yíng)效益，擴(kuò)大規(guī)模，提升團(tuán)隊(duì)的存在感和員工晉升通道？還是增加更多的管理負(fù)擔(dān)與隱患？

　�。ǘ�）只做現(xiàn)有項(xiàng)目，如何穩(wěn)定隊(duì)伍？如果不外拓，鞏固現(xiàn)有樓盤(pán)，企業(yè)沒(méi)有發(fā)展，個(gè)人沒(méi)有成就感，那如何穩(wěn)定？這就需要靠一個(gè)團(tuán)結(jié)一致、有正氣、有能力的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)去穩(wěn)固現(xiàn)有樓盤(pán)，修煉內(nèi)功，做好品質(zhì)，贏(yíng)得口碑，提升品牌。如果經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)思想不統(tǒng)一，接了新項(xiàng)目隊(duì)伍就能穩(wěn)定嗎？

　�。ㄈ�）做好現(xiàn)有項(xiàng)目，何時(shí)擇機(jī)擇盤(pán)而動(dòng)？通過(guò)修煉內(nèi)功，在行業(yè)內(nèi)形成一定的區(qū)域標(biāo)桿，依托良好的口碑吸引優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)慕名而來(lái)，就可考慮接什么樓盤(pán)，何時(shí)接的問(wèn)題。

　�。ㄋ模┰诓煌�階段不同發(fā)展模式下，物業(yè)公司應(yīng)該如何管理，提出以下建議：

　　1.機(jī)構(gòu)配置。不同發(fā)展模式下對(duì)職能部門(mén)和項(xiàng)目部的資源配置要有不同的側(cè)重，如果積極外拓，則要強(qiáng)化職能部門(mén)的業(yè)務(wù)能力，增配資源；如果要鞏固現(xiàn)有樓盤(pán)，則須依托于項(xiàng)目一線(xiàn)強(qiáng)效保障，職能部門(mén)提供有力支持。

　　2.管理的重心應(yīng)圍繞項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的提升和一線(xiàn)隊(duì)伍的管理，明確薪酬待遇往哪里傾斜。

　　3.重新考量公司的績(jī)效考核的引導(dǎo)方向，尋找不同項(xiàng)目考核的差異點(diǎn)，制定對(duì)職能部門(mén)考核的方法，體現(xiàn)績(jī)效考核的公平、公正。

　　4.不同類(lèi)型的樓盤(pán)項(xiàng)目，如何體現(xiàn)其管理服務(wù)關(guān)注點(diǎn)的差異和人才的合理配置？

　　5.在整體業(yè)務(wù)能力提升上，引導(dǎo)性地處理好傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理與企業(yè)規(guī)范化管理之間的矛盾與沖突，避免項(xiàng)目與職能的對(duì)沖。

　　6.在公司統(tǒng)一規(guī)范管理的框架下，如何注重發(fā)揮各項(xiàng)目自身管理創(chuàng)造性、主動(dòng)性，發(fā)揮職能部門(mén)的服務(wù)和指導(dǎo)作用？

　　7.增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力。公司團(tuán)隊(duì)要以自己當(dāng)家作主的心態(tài)，認(rèn)真探討探索企業(yè)的管理。企業(yè)管理沒(méi)有嚴(yán)格的對(duì)錯(cuò)，只有合適和更合適之分，管理的思路和方法也會(huì)隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展及不同時(shí)期的工作重心重點(diǎn)而不斷調(diào)整，團(tuán)隊(duì)也才能在調(diào)整中形成共識(shí)，增強(qiáng)凝聚力。

　　每個(gè)項(xiàng)目不論大小，都可以當(dāng)做是一個(gè)公司來(lái)管理，日常工作中要面對(duì)客戶(hù)、業(yè)主、員工和政府部門(mén)，項(xiàng)目經(jīng)理需要一定的綜合能力，但不同項(xiàng)目不同時(shí)期工作重點(diǎn)的體現(xiàn)是不一樣的，這也需要項(xiàng)目經(jīng)理有一定的應(yīng)變應(yīng)急能力。物業(yè)公司要針對(duì)不同樓盤(pán)培養(yǎng)不同能力的人才，派駐選搭不同班子，以確保項(xiàng)目管理的持續(xù)、穩(wěn)定。

　　建議公司組織員工干部對(duì)以上問(wèn)題討論。集團(tuán)也將制定框架性的績(jī)效考核方案引導(dǎo)物業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)日常工作。

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