關(guān)于物業(yè)公司的工作體會(huì)
在xx園工作有段時(shí)間了，從招商和統(tǒng)計(jì)工作入手一步步地熟悉園區(qū)內(nèi)基本情況。迄今為止，我的本職工作已偏向于對(duì)入駐企業(yè)的日常物業(yè)服務(wù)為核心了。周末閑暇之余，又閱讀了物業(yè)管理的書籍，結(jié)合平日工作，又想給自己總結(jié)一些經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，讓自己在日后有一些標(biāo)準(zhǔn)提醒自己，減少工作的失誤，少走彎路。
首先，關(guān)于物業(yè)的概念“物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商嘗酒店旅館、工業(yè)廠房等等�！贝烁拍蠲鞔_指出了合格的物業(yè)包含三大基本要素：
第一，已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的房屋，簡(jiǎn)單地說，是現(xiàn)成的房屋，馬上能投入使用；
第二，有相配套的設(shè)備和市政公用設(shè)施，簡(jiǎn)單地說，是房屋內(nèi)日常使用的各類設(shè)施設(shè)備都要配齊和能使用，比如：郵政、電話、寬帶、電梯、電網(wǎng)、水網(wǎng)、污水管網(wǎng)等；
第三，周邊環(huán)境和交通是否對(duì)業(yè)主生活工作的影響，是正面影響還是負(fù)面影響，比如，居住房屋要考慮房屋周圍的購(gòu)物買菜的地方、小孩上學(xué)的學(xué)校等等，商業(yè)房屋要考慮房屋周圍的人氣聚集效應(yīng)，有無停車場(chǎng)，交通是否暢通，顧客來此處消費(fèi)方便與否，創(chuàng)業(yè)園區(qū)的房屋要考慮周邊有無便于創(chuàng)業(yè)者在此處工作生活便捷與否，消費(fèi)場(chǎng)所的大眾化性質(zhì)。
結(jié)合嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園的未來開發(fā)，我要建議的是：
首先作為一個(gè)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)，對(duì)創(chuàng)業(yè)者要提供日常生活消費(fèi)的一些商業(yè)業(yè)態(tài)，定位為消費(fèi)大眾化。
其次作為一個(gè)文化積聚區(qū)，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)者在建設(shè)園區(qū)的時(shí)候融入自己企業(yè)的xx精神，將文化xx的各種形態(tài)表現(xiàn)出來，形成園區(qū)的標(biāo)志性景象。
第三，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，稅收經(jīng)濟(jì)也是我們面臨的本質(zhì)問題，要想把事業(yè)做長(zhǎng)久，經(jīng)濟(jì)支持是一切事業(yè)的“永動(dòng)機(jī)”，這需要xx企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者能真真切切地為xx園區(qū)和地方經(jīng)濟(jì)做出一定的經(jīng)濟(jì)效益，在我們園區(qū)招商工作中也要對(duì)將引進(jìn)的企業(yè)進(jìn)行潛在發(fā)展動(dòng)力的評(píng)估。
其次，物業(yè)管理的概念分為廣義和狹義兩種：“廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目”。
作為嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園營(yíng)運(yùn)公司——嘉興xx投資開發(fā)有限公司的宏觀目標(biāo)，我相信是以開發(fā)收購(gòu)包租轉(zhuǎn)讓為工作重點(diǎn)，對(duì)于目前現(xiàn)有的各類資產(chǎn)的狹義物業(yè)管理工作通過服務(wù)外包形式讓專門從事物業(yè)服務(wù)的公司進(jìn)行操作，我們作為園區(qū)的開發(fā)商對(duì)狹義的物業(yè)服務(wù)管理只要做好監(jiān)管和督促的工作，對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量做定期與不定期的質(zhì)量抽查，完善市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接和間接的通過市場(chǎng)的“看不見的手”對(duì)物業(yè)服務(wù)外包公司進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的篩眩。
從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識(shí)上講，完善xx園區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理，可以為地方經(jīng)濟(jì)提供就業(yè)崗位，為地方政府減少失業(yè)率做出較大的貢獻(xiàn)，物業(yè)管理工作的完善，服務(wù)質(zhì)量的提高，可以形成良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和就業(yè)環(huán)境，讓更多更優(yōu)秀的人才安心在園區(qū)創(chuàng)業(yè)，消除日常生活的后顧之憂，全心投入到xx產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)工作中去�？傊闻d國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的好壞決定了園區(qū)發(fā)展的長(zhǎng)久性、園區(qū)定位的高層次性、園區(qū)人氣的凝聚性。
物業(yè)管理的定義中又提到：“物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，從而讓業(yè)主滿意，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值”。物業(yè)管理是園區(qū)現(xiàn)代管理的日常主要內(nèi)容，與傳統(tǒng)的粗放型被動(dòng)型物業(yè)服務(wù)有著本質(zhì)的不同，需要物業(yè)管理者有更高的管理水平，從粗放被動(dòng)向全面主動(dòng)的服務(wù)能力轉(zhuǎn)變，將物業(yè)服務(wù)做到“以人為本”，定義里的“四個(gè)化”總結(jié)了現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理的性質(zhì)，企業(yè)化是通過組織形式減少物業(yè)日常管理中的成本。
懂經(jīng)濟(jì)的朋友一定知道，企業(yè)最初的成立就是為了減少商業(yè)行為中的管理成本；社會(huì)化是體現(xiàn)物業(yè)管理公司“以人為本”的精神，使物業(yè)公司的存在是為了最求社會(huì)效益的最大化和服務(wù)質(zhì)量的最大化，而不是簡(jiǎn)單作為一家傳統(tǒng)企業(yè)一味地追求企業(yè)本身的利潤(rùn)最大化；專業(yè)化和規(guī)范化則是對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍在日常管理工作中提出的工作要求，現(xiàn)代物業(yè)從業(yè)人員在招聘過程中，要求其對(duì)日常服務(wù)過程中成為“全能高手”，與傳統(tǒng)的物業(yè)從業(yè)人員的不怕苦不怕累不怕煩的工作相比。
現(xiàn)代物業(yè)從業(yè)人員的工作要求還要高，用更專業(yè)的手段去處理日常物業(yè)工作，會(huì)用復(fù)雜專業(yè)的工具處理事情，會(huì)用專業(yè)的知識(shí)去調(diào)解物業(yè)糾紛問題，現(xiàn)代物業(yè)從業(yè)人員是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的高層次、高水平、專業(yè)性強(qiáng)的復(fù)合型專用人才。
“物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的”。這個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)也體現(xiàn)了物業(yè)公司追求服務(wù)質(zhì)量最大化的運(yùn)營(yíng)要求，關(guān)于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，公司可以通過多元化經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的管理定位于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使其有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。
物業(yè)管理的模式一般劃分為兩大類，委托管理型和自主經(jīng)營(yíng)型，按照自用和出租又可分為：自用委托型、代理經(jīng)租型、自有自用型和自有出租型，目前xx園內(nèi)的物業(yè)管理以自用委托型為主，對(duì)于包租過來的資產(chǎn)大樓委托物業(yè)服務(wù)公司管理，而且物業(yè)費(fèi)不包含在租金內(nèi)，由承租人向物業(yè)公司支付。在今后園區(qū)發(fā)展成熟后，可以考慮同時(shí)運(yùn)用多種物業(yè)管理模式對(duì)不同地點(diǎn)的物業(yè)大樓進(jìn)行日常管理。
目前嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在：包租過來的房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施破損嚴(yán)重，雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，園區(qū)難以承受維修資金負(fù)擔(dān)，包租過來的資產(chǎn)年久失修，維修費(fèi)用大。
最后我要提出的是，良好的物業(yè)管理有利于樹立園區(qū)的良好形象，xx園區(qū)應(yīng)該用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù)，從而提高物業(yè)價(jià)值及xx產(chǎn)業(yè)園的信譽(yù)。優(yōu)良的物業(yè)管理可使入駐企業(yè)從心里建立起對(duì)園區(qū)的信任感，從而贏得更多的xx產(chǎn)業(yè)人才。例如海南珠江實(shí)業(yè)
股份有限公司，他們奉行“開發(fā)一塊，美化一塊，服務(wù)一塊”的理念，積極為業(yè)主進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，解決業(yè)主的各種困難，日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作使企業(yè)聲譽(yù)得到保護(hù)，贏得了一期又一期新客戶。重要的原因之一是物業(yè)管理使客戶極為滿意。
物業(yè)公司可以通過和多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制解決經(jīng)費(fèi)問題，xx園區(qū)資金還不雄厚，園區(qū)要解決的問題十分繁多。應(yīng)該參照國(guó)際慣例運(yùn)作，改變傳統(tǒng)的僅局限于房屋維修的行政管理，形成全方位綜合管理，包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電、房屋保險(xiǎn)等；還根據(jù)創(chuàng)業(yè)者的需要，提供有償?shù)墓芾矸⻊?wù)。“誰收益誰負(fù)擔(dān)費(fèi)用”這種采取多種經(jīng)營(yíng)、的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了園區(qū)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)，一舉兩得。良好的物業(yè)管理能有效吸引外資，促進(jìn)國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。
“據(jù)香港報(bào)紙載文，香港人士對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r考查后得出結(jié)論：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進(jìn)一步發(fā)展卻受制于置業(yè)人士對(duì)國(guó)內(nèi)樓宇管理狀況缺乏信心。他們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理仍停留在非常落后的狀態(tài)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的最大障礙�！辈捎孟冗M(jìn)的、科學(xué)的物業(yè)管理方法，不僅可消除外商上述擔(dān)心和顧慮，還可以吸引外商到嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進(jìn)行xx產(chǎn)業(yè)的投資，促進(jìn)嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園的健康地發(fā)展。
從總體上看，嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)功能還不完善，園區(qū)服務(wù)的社會(huì)化程度也比較低，因此，加快物業(yè)管理發(fā)展，將有利于擴(kuò)大xx園區(qū)的服務(wù)范圍，完善xx園的服務(wù)功能，提高園區(qū)服務(wù)軟實(shí)力。物業(yè)管理可以拓寬園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，增加服務(wù)內(nèi)容，使xx園區(qū)總體服務(wù)功能得以提高。“物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，為業(yè)主提供全方位服務(wù)是物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿”。
由于物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業(yè)、郵電通訊、水、電、煤氣等專業(yè)部門，如果由使用人去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費(fèi)心、費(fèi)力的事情。如果物業(yè)管理企業(yè)以自己多方位的服務(wù)把業(yè)主連接起來，協(xié)調(diào)業(yè)主與各有關(guān)部門之間的管理、服務(wù)關(guān)系，那么物業(yè)管理的范圍越大，對(duì)使用人越方便，嘉興國(guó)際xx文化產(chǎn)業(yè)園的社會(huì)化水平就越高，服務(wù)功能越完善。
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