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物業(yè)從事者N年的工作體會(huì)
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾分析--此篇為物業(yè)從事者N年的工作體會(huì)
隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的普及，大家周邊的人基本上都與之打過(guò)交道，明白物業(yè)公司是為廣大業(yè)主服務(wù)的，但在內(nèi)心深處或多或少的認(rèn)為物業(yè)公司利益與業(yè)主利益存在著對(duì)立。本人從事物業(yè)行業(yè)十余載之多，談不上經(jīng)驗(yàn)，更談不上調(diào)解物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突。
我只是以一個(gè)物業(yè)從業(yè)者的身份，一個(gè)普通百姓的身份，在以下內(nèi)容中闡述物業(yè)公司與業(yè)主之間一切矛盾沖突的根源在于政府及政府對(duì)自身責(zé)任的轉(zhuǎn)嫁。
我的闡述不是說(shuō)政府不好，我肯定現(xiàn)在的政府頂層真的為了中國(guó)百姓，為了國(guó)家，但下面的，都為了什么，估計(jì)和我一樣吧，只是為了保障自己的生活。真的想為百姓做點(diǎn)實(shí)實(shí)在在的好事的人，應(yīng)該能從我的工作體驗(yàn)中，悟點(diǎn)解決之道，規(guī)范之道，責(zé)任之道，權(quán)利之道，真真切切的為百姓做點(diǎn)好事、實(shí)事。
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾一：拿房前先交物業(yè)費(fèi)
從業(yè)主的角度，我還沒(méi)拿到房，就要交服務(wù)費(fèi)，而且常規(guī)預(yù)交半年甚至更多，不可理解；從物業(yè)公司的角度，我真的在為你們服務(wù)了，我的服務(wù)需要成本。其實(shí)，物業(yè)公司在接手一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)，委托方應(yīng)支付一筆開(kāi)辦費(fèi)，用于前期人員工資、辦公場(chǎng)所簡(jiǎn)裝、辦公設(shè)施設(shè)備配備、業(yè)主相關(guān)的所有資料印刷等等費(fèi)用。但現(xiàn)實(shí)中，市場(chǎng)招投標(biāo)的低價(jià)中標(biāo)，基本都沒(méi)開(kāi)辦費(fèi)了。為什么？因?yàn)槲飿I(yè)公司把開(kāi)辦費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上了，其實(shí)業(yè)主也沒(méi)多交費(fèi)，只是本來(lái)可以先享服務(wù)再付費(fèi)，變成了提前付費(fèi)。誰(shuí)是利益的得益者，不是物業(yè)公司，不是業(yè)主，是現(xiàn)行的招投標(biāo)制度，開(kāi)發(fā)商得意了，他是最大的納稅人，明白了嗎？
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾二：房屋質(zhì)量得不到解決
從業(yè)主的角度，我的房屋在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，天經(jīng)地義應(yīng)于修復(fù)處理，甚至賠償。我知道房子不是你物業(yè)公司蓋的，但你收了我的物業(yè)費(fèi)，你應(yīng)該幫我搞定。從物業(yè)公司的角度，我真的很冤，你們反映的問(wèn)題，我們基本確認(rèn)過(guò)都反饋給開(kāi)發(fā)商，他們推諉，他們維修不及時(shí)，我又無(wú)可奈何他。物業(yè)公司冤，業(yè)主也冤。建筑工程中不可避免會(huì)出現(xiàn)小的施工暇絲等質(zhì)量問(wèn)題，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一定要解決。業(yè)主辛辛苦苦的攢錢、貸款從銷售人員手中買房，現(xiàn)在出現(xiàn)問(wèn)題到哪去找銷售，何況銷售基本上都是代理公司，銷售時(shí)，只要你買房，什么承諾都可以答應(yīng)，但當(dāng)你拿到房，你找鬼吧，鬼找不到怎么辦，我就找你物業(yè)公司，房產(chǎn)公司也干脆不找了，就找你物業(yè)公司：我什么什么什么，你們必須把這些解決掉，不然以后就別找我要物業(yè)費(fèi)。還有更過(guò)激的，直接把物業(yè)辦公室給砸的了。(www.gymyzhishaji.com)哈哈，有人在背后笑，誰(shuí)？我來(lái)普及下，物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，開(kāi)發(fā)單位是主要責(zé)任人；物業(yè)其實(shí)法定的維修義務(wù)就是公共設(shè)施設(shè)備，如電梯、樓道、消防、路燈等。是誰(shuí)把質(zhì)保期內(nèi)的維修責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)，看似開(kāi)發(fā)商，其實(shí)是政府。原因基本同上，你只要有朋友、親戚是干物業(yè)的都知道，只要業(yè)主投訴，管你是物業(yè)服務(wù)還是質(zhì)量維修，統(tǒng)統(tǒng)只會(huì)下單給物業(yè)公司整改，甚至通報(bào)批評(píng)。這樣合理、公平嗎？
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾三：房產(chǎn)證、土地證
這個(gè)不多說(shuō)了，明事理的人都知道這些產(chǎn)權(quán)證因由誰(shuí)負(fù)責(zé)辦理，為什么業(yè)主要找到物業(yè)公司：不給產(chǎn)權(quán)證不交物業(yè)費(fèi)。這明明是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的不及時(shí)作為。誰(shuí)能約束他？物業(yè)公司能約束的到嗎？哈哈！
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾四：停車管理
隨著國(guó)民生活水平提高，小區(qū)停車管理問(wèn)題造成的物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾沖突時(shí)有發(fā)生。從物業(yè)公司的角度：我依法收費(fèi)。業(yè)主的角度，你都不能夠提供停車位，為什么要收費(fèi)，我的車子受損了，你物業(yè)公司該賠償。都有道理，怎么鑒定責(zé)任與義務(wù)？車位不夠，該不該收費(fèi)，我想不應(yīng)該是物業(yè)公司或業(yè)主承擔(dān)這個(gè)責(zé)任吧？所以矛盾必然存在。
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾五：業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜
從物業(yè)公司的角度，我提供的物業(yè)服務(wù)中只包括轄區(qū)范圍內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范。從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，我財(cái)產(chǎn)受損失了，我沒(méi)有安全感。其實(shí)盜竊屬于可防性案件，物業(yè)公司與業(yè)主都共同承擔(dān)著群防群治義務(wù)，任何一方的疏忽都必然造成盜賊的可趁之機(jī)。從我的理解角度分析，小區(qū)一切財(cái)產(chǎn)都應(yīng)該由全體業(yè)主及使用人和物業(yè)公司共同承擔(dān)群防責(zé)任。有責(zé)任就肯定有義務(wù)，公共設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)被盜應(yīng)由物業(yè)公司全額承擔(dān)（現(xiàn)實(shí)中基本都由物業(yè)公司承擔(dān)），業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)被盜應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)，當(dāng)然有償委托保管的除外，如：電動(dòng)車停放車棚并交納看管費(fèi)的。當(dāng)小區(qū)發(fā)生被盜事件，物業(yè)公司和業(yè)主都是受害者，只是受損的表現(xiàn)形式不同，最后讓兩個(gè)受害者之間爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去，甚至對(duì)簿公堂，有何意義？政府不能提前做點(diǎn)什么嗎？比如明確物業(yè)公司和業(yè)主的雙方責(zé)任與義務(wù)，比如說(shuō)加大對(duì)盜賊的懲罰力度，別抓了放，放了抓，浪費(fèi)國(guó)家公眾資源。
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾六：社會(huì)輿論偏向
社會(huì)輿論偏向其實(shí)是個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題，依據(jù)人的心理，誰(shuí)主動(dòng)誰(shuí)站據(jù)正面印象。涉及各種行業(yè)報(bào)道前，難道不應(yīng)該先熟悉下行業(yè)知識(shí)？一邊在加大宣傳物業(yè)管理知識(shí)普及，一邊在偏向性報(bào)道博得收視率。這年頭經(jīng)常聽(tīng)到的一句話，眼見(jiàn)的都不一定為實(shí)，何況簡(jiǎn)單的詢問(wèn)就會(huì)刊出一大篇不切實(shí)際的所謂新聞。
物業(yè)公司與業(yè)主矛盾七：物業(yè)公司不務(wù)正業(yè)
物業(yè)管理的定義是物業(yè)公司對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。而現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司從事除以上服務(wù)內(nèi)容，還需，而且是必須要做的：計(jì)劃生育管理、臨時(shí)人口普查登記、出租戶管理、禁毒、反傳銷、反法輪功、安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查、市容市貌等等一切政府職能部門所交代的事，都必須不折不扣的完成。我不理解政府為什么一邊要求物業(yè)公司加強(qiáng)服務(wù)理念，另一邊又在要求物業(yè)公司對(duì)業(yè)主行為進(jìn)行監(jiān)督管理，這不是矛盾嗎？物業(yè)公司是業(yè)主自己花錢請(qǐng)來(lái)服務(wù)自己而非管束自己。那我們付錢請(qǐng)的物業(yè)公司為什么要替政府職能部門做事，而不能是政府掏錢來(lái)請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)為我們服務(wù)呢？哈哈，政府！你是占慣便宜了，還只是想到將自己需要承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到隨你擺弄的弱勢(shì)行業(yè)中呢？
我建議政府應(yīng)該端正態(tài)度對(duì)待物業(yè)服務(wù)管理工作的良性發(fā)展，請(qǐng)出擁有本行業(yè)豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)領(lǐng)導(dǎo)這個(gè)行業(yè)。光政治覺(jué)悟再高的人，對(duì)于物業(yè)行業(yè)發(fā)展最多也就是輔助作用。最終還是要根據(jù)日常物業(yè)矛盾的突出點(diǎn)，制定詳細(xì)的規(guī)范準(zhǔn)則；劃分各自責(zé)任與義務(wù)，制定物業(yè)矛盾處理指導(dǎo)意見(jiàn)；不僅要給物業(yè)公司減負(fù)，讓其恢復(fù)自我創(chuàng)新服務(wù)意識(shí)，而且要明確物業(yè)上級(jí)主管單位的責(zé)任與義務(wù)。不要讓物業(yè)公司迷失自我，變成政府約束百姓行為的工具以及解決民生問(wèn)題的緩沖墊。對(duì)于政府而言，其實(shí)協(xié)調(diào)好物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言對(duì)國(guó)民民生、對(duì)社會(huì)的安定起到不可忽略的決定性工作。一句話，民安則國(guó)泰，權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。
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