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挖掘潛在資源?盤活城市存量
經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)營城市的工作思路是：在準確定位城市發(fā)展方向的前提下，以市場為載體，以資源為動力，擴充城市外延，整合城市功能，挖掘潛力，盤活存量，不斷營造競爭態(tài)勢，構(gòu)建“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場主宰、社會主辦”的經(jīng)營城市運作機制。
一、用足增量資源，加快土地配置供應(yīng)的市場化
經(jīng)營城市就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成政府滾滾財源。當前，要建立符合國際慣例的土地儲備制度，對城市建設(shè)用地實行“五統(tǒng)一”：
l、統(tǒng)一規(guī)劃。建立健全功能定位、交通、市政設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)留用地各項專項指標體系，對重要地區(qū)、重要地段的開發(fā)建設(shè)實行控制、引導(dǎo)和規(guī)范，保障城市規(guī)劃的實施。改革現(xiàn)行的“先立項、后給地、再規(guī)劃”的基本建設(shè)管理程序，先按照城市規(guī)劃功能分區(qū)的要求，確定出讓土地的使用性質(zhì)，再提供規(guī)劃設(shè)計條件及基準定價等，最后通過競爭確定土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，做到“先規(guī)劃、后得地、再立項”。
2、統(tǒng)一收購。政府壟斷土地一級市場，由市城建投資公司或土地儲備公司代表政府，負責統(tǒng)一收購經(jīng)營城市土地。一是收回至今尚未使用的，原行政劃撥而按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)實行有償供應(yīng)的土地；二是清理收回開發(fā)商征用多年未開發(fā)建設(shè)，出讓合同到期的閑置的地塊；三是收購“退二進三”或破產(chǎn)、搬遷、困難企業(yè)的土地；四是收購因城市建設(shè)撤銷村民小組建制的剩余土地；五是清理違法使用的土地；六是收購根據(jù)規(guī)劃要求，近期具有成片開發(fā)價值的土地。
3、統(tǒng)一儲備。對收回儲備的土地由市城市建設(shè)投資公司或土地儲備公司負責籌措資金，統(tǒng)一組織拆遷，實現(xiàn)“六通一平”，達到地面無障礙，地下有管網(wǎng)，甚至栽上草坪，種植花木。把“毛地”變成“凈地”，把“生地”炒成“熟地”，把“閑地”建成“俏地”，“包裝”上市，待價而沽。通過適當儲備土地，使土地始終成為短缺商品，從而增強政府對土地市場的調(diào)控能力。
4、統(tǒng)一調(diào)控。由國土管理部門對城區(qū)土地分等劃級，加大級差地租。由城市規(guī)劃部門擬定每年的土地出讓規(guī)劃，確定供地規(guī)模、供地位置、供地時間，控制土地供應(yīng)總量。對納入出讓規(guī)劃的土地實行紅線控制，被紅線儲備的土地嚴禁占作他用。
5、統(tǒng)一供應(yīng)。根據(jù)城市規(guī)劃和城市發(fā)展需要，按照從嚴控制、限量批租的原則，有計劃地出讓供應(yīng)土地。今后，城市建設(shè)用地除國家法律法規(guī)規(guī)定，如城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地可以劃撥供地外，一律實行市場化配置，對工業(yè)用地實行低地價政策，可采取協(xié)議出讓、租賃、作價入股方式供地；對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地和商業(yè)、金融、娛樂、旅游、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)用地，一律實行招標、拍賣方式供地。
二、盤活存量資源，推行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的社會化
經(jīng)營城市的核心在于使靜止的城市資產(chǎn)變成富有活力，可產(chǎn)生新價值的城市資本。
l、加快固態(tài)向動態(tài)的轉(zhuǎn)變。把凡是可以投入市場營運的城市基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、橋梁、公廁、垃圾場、候車亭、自來水廠、污水處理站、供熱氣站、燃氣供應(yīng)站和各類市場等固態(tài)有形資產(chǎn)的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)推向市場，能賣則賣，能租則租，能抵押則抵押，把實物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)，把死錢變成活錢。
2、加快無形向有形的轉(zhuǎn)變。對城市的戶外廣告標牌，公交線路經(jīng)營權(quán)和停車場(點)、水面、園林環(huán)衛(wèi)設(shè)施等公共產(chǎn)品的經(jīng)營權(quán)，對道路、橋梁、公園、廣場、雕塑的冠名權(quán)，對占道經(jīng)營權(quán)、垃圾清運權(quán)、街道場地保潔權(quán)等無形資產(chǎn)，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，推向市場，籌集城市建設(shè)資金。
3、加快共享向共建的轉(zhuǎn)變。城市公用設(shè)施的基本特征是開放式、公眾式的，其共享性呼應(yīng)其共建性。因此，要將基礎(chǔ)設(shè)施全部面向社會招商，不論法人還是個人，不管內(nèi)資還是外資，都可以通過競爭從事城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理，并享受相應(yīng)利益。推進城市公用設(shè)施的有償使用，可采用轉(zhuǎn)讓、股份制、資產(chǎn)受益抵押等多種方式，引導(dǎo)社會各界參與建設(shè)；鼓勵和支持個人、企業(yè)捐款、集資修建道路、景點、公廁等公共設(shè)施；鼓勵外來施工隊伍為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作貢獻。
4、加快經(jīng)辦向經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。市城市建設(shè)投資公司作為經(jīng)營城市的實施單位，要抓緊運轉(zhuǎn)，迅速盤活存量資產(chǎn)，由承辦建設(shè)項目轉(zhuǎn)向經(jīng)營建設(shè)項目。當前，要對原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進行全面的清理、歸集，能夠?qū)嵭匈Y產(chǎn)分離和經(jīng)營的資產(chǎn)要盡可能地作為資產(chǎn)投入公司，以增強公司的資產(chǎn)規(guī)模，最大限度地發(fā)揮城市閑置資產(chǎn)的直接融資和經(jīng)濟效益。要按照市場規(guī)律管理、經(jīng)營城市資本，形成城建資金的投入回報機制、貸款償還機制、資本增值機制、業(yè)主受益機制，提高企業(yè)“自籌、自用、自還”的投融資能力，壯大城建市場主體。
三、擴張區(qū)位資源，實現(xiàn)城市綜合效益的最大化
隨著城市設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)模擴大和區(qū)位條件變化，將會生成許多可以經(jīng)營的新資源。當前，要結(jié)合城市總體規(guī)劃的修編，不斷探索經(jīng)營城市新思路，把區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，通過區(qū)位伸展，實現(xiàn)區(qū)位資源的擴張。
大力置換資本。圍繞社會事業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，對地處市區(qū)商業(yè)繁華地段的學校、醫(yī)院等單位地產(chǎn)進行重新整合，把沉淀資本置換出來，按照功能分區(qū)要求，逐步將學校、醫(yī)院集中遷入規(guī)劃好的文教衛(wèi)區(qū)。圍繞城市規(guī)劃的調(diào)整，鼓勵宿豫縣、宿城區(qū)采取產(chǎn)權(quán)置換的方式，把老城區(qū)的機關(guān)辦公用房等存量資產(chǎn)變現(xiàn)變活，從而推動新行政辦公區(qū)的建設(shè)，形成新的區(qū)位空間。
努力營造“洼地”。通過精心策劃，在城市的各個部位，打造若干個潛在的“洼地”，吸納建設(shè)資金，使土地與空間升值。今后，要在新老城區(qū)選擇不同的區(qū)域，注重培育特色，包括做大皂河鎮(zhèn)的旅游品牌，做優(yōu)曉店鎮(zhèn)的生態(tài)品牌，做強洋河鎮(zhèn)的工業(yè)品牌，以極點帶軸線向外擴散，形成滾動式、連鎖型系列開發(fā)，逐步建成仿古商業(yè)區(qū)、商業(yè)步行街、濱湖美食城、度假休閑中心等，做到規(guī)劃一片、開發(fā)一片、建設(shè)一片、美化一片，使土地不斷升值。
借力“騰籠換鳥”。對中心城區(qū)內(nèi)的污染企業(yè)、虧損企業(yè)、擾民企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)要進行有計劃的搬遷，逐步進入規(guī)劃中的工業(yè)園區(qū)，將騰出來的黃金地段精心規(guī)劃，重點用于商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，凸現(xiàn)土地的級差地租。
四、營造環(huán)境資源，打造城市形象品牌的特色化
宿遷是一座千年古城，歷史悠久，人文薈萃，積淀了豐厚的歷史文化資產(chǎn)，將市場化機制引入這個領(lǐng)域，會創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益。
l、經(jīng)營文化產(chǎn)業(yè)，大做歷史文章。要結(jié)合現(xiàn)有的歷史文化景點的保護、恢復(fù)、開發(fā)，面向市場，廣泛進行招商。對歷史上知名度較高的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，重新進行規(guī)劃設(shè)計，向社會公開招標、拍賣，建成一批以秦楚風貌為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)、飲食文化、人居文化為內(nèi)涵，集旅游、商業(yè)、居住等功能為一體的傳統(tǒng)建筑街巷。要進一步發(fā)掘傳統(tǒng)文化，大做特做項羽文化、酒文化、運河文化、古黃河文化的文章，彰顯文化底蘊，提高城市文化品位。
2、經(jīng)營旅游資源，大做自然文章。
要樹立旅游產(chǎn)業(yè)化開發(fā)經(jīng)營的觀念，培植新的經(jīng)濟增長點。要創(chuàng)新旅游體制，組建旅游集團，企業(yè)化運作旅游產(chǎn)品的策劃、促銷和市場開發(fā)，重點培育精品旅游線路。迅速編制全市旅游開發(fā)規(guī)劃，市縣一體，統(tǒng)盤謀劃，整體運作，對外統(tǒng)一宣傳。運用市場杠桿，加緊開發(fā)建設(shè)古黃河風光帶、運河風光帶、六塘河生態(tài)保護區(qū)、駱馬湖風景區(qū)、峰山森林公園。
3、經(jīng)營環(huán)境資源，大做形象文章。優(yōu)化環(huán)境是進入市場的“通行證”。要把城市環(huán)境建設(shè)、形象建設(shè)作為推動城市經(jīng)濟發(fā)展的支點，直接進入經(jīng)濟運行系統(tǒng)，走環(huán)境立市，經(jīng)營強市之路。繼續(xù)實施“綠化”工程、“治水”工程、“整容”工程，從根本上改變城市的形象。
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