集團(tuán)培訓(xùn)心得體會
通過這次參加集團(tuán)舉辦的“法務(wù)知識和財(cái)務(wù)知識”培訓(xùn)班的學(xué)習(xí)，雖然時(shí)間比較短，但收獲還是比較大，感受比較深，平時(shí)在工作中都沒有注意的問題，這次學(xué)習(xí)中給了一個提醒，使自己在今后的工作中更加引起重視，減少失誤、提高工作質(zhì)量。一、學(xué)習(xí)“物權(quán)法”有以下幾點(diǎn)感受
1、住宅七十年使用權(quán)到期自動續(xù)期，提升了房屋的內(nèi)在價(jià)值
70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，我們的房子怎么辦？許多人為70年后自己住宅的命運(yùn)擔(dān)心。物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理�！痹擁�(xiàng)規(guī)定延長了住宅用地的使用年限，減少了70年后為獲得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，提升了房屋的內(nèi)在價(jià)值。從大處看有利于普通民眾的安居樂業(yè)，但同時(shí)也奠定了商品住宅價(jià)格長期上漲的基礎(chǔ)。
2、嚴(yán)格的土地制度預(yù)示著未來調(diào)控的方向
我國的國情是人口多、耕地少，現(xiàn)在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批準(zhǔn)的“十一五”規(guī)劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項(xiàng)約束性指標(biāo)，是不可逾越的底線。實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，特別是切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田，是我國面臨的一項(xiàng)十分緊迫而又艱巨的任務(wù)。物權(quán)法草案明確規(guī)定：“國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地�！蔽餀�(quán)法70年使用權(quán)的規(guī)定奠定了房價(jià)長期上漲的基礎(chǔ)，但是我國的國情決定了建設(shè)用地供應(yīng)的緊缺，因此未來的控制房價(jià)過快上漲的調(diào)控方向會集中在三個方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，調(diào)節(jié)現(xiàn)有土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，用盡量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和閑置土地的開發(fā)和利用。
3、拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，將可能增加開發(fā)成本，延緩房地產(chǎn)開發(fā)的速度
依據(jù)憲法，物權(quán)法草案規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時(shí)，草案對征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定。
關(guān)于征收集體所有的土地問題，物權(quán)法草案規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”這一規(guī)定體現(xiàn)了黨和國家關(guān)于征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則。關(guān)于征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的問題，草案規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”考慮到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照物權(quán)法草案規(guī)定的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出規(guī)定。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在“物權(quán)法”中并沒有明確規(guī)定，開發(fā)商在拆遷過程中存在諸多矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。我個人認(rèn)為：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，宜按拆遷位置周邊相類似樓盤的平均價(jià)，作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，使得雙方都能事先知道經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，將矛盾的主要問題提前暴露出來，便于及時(shí)溝通解決，減少雙方的風(fēng)險(xiǎn)。
物權(quán)法對拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定一方面保護(hù)了擁有物權(quán)者的利益，在某種程度了維護(hù)了弱勢群體的權(quán)益，另一方面，這些規(guī)定可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
4、小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)
隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。物權(quán)法草案從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權(quán)利。草案還對小區(qū)內(nèi)的車庫、車位的歸屬，業(yè)主委員會的職能，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系等，作了規(guī)定。以上這些規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為規(guī)范房地產(chǎn)市場提供了依據(jù)。
二、學(xué)習(xí)“合同法”對技術(shù)條款表述準(zhǔn)確的重要性認(rèn)識有以下幾點(diǎn)體會
1、名詞和術(shù)語的解釋。很多人不重視這一條款，以為這只是律師們多此一舉。事實(shí)上，技術(shù)合同中往往會涉及很多專有名詞和技術(shù)術(shù)語需要說明，另外還會涉及到一些通用名詞需要界定，若不界定，就容易引起歧義，這些都是律師們總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)而積累起來的十分有價(jià)值的內(nèi)容。
2、項(xiàng)目名稱、內(nèi)容、范圍和要求。此條似乎比較簡單，其實(shí)不然，尤其是技術(shù)功能及相關(guān)具體要求的描述必須精確、詳細(xì)、具體，沒有歧義。
3、履行的計(jì)劃、進(jìn)度、期限、地點(diǎn)、地域和方式。對于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目完成的總進(jìn)度和每一階段完成的進(jìn)度，并直接與違約責(zé)任相聯(lián)系。對于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的時(shí)間要求，這樣在約定的時(shí)間里若不能完成相應(yīng)的技術(shù)開發(fā)工作，雙方可以重新評估合同是否繼續(xù)履行或者合同如何變更履行。
4、雙方的權(quán)利義務(wù)。除約定雙方的主權(quán)利義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)約定雙方如何相互配合、如何對對方的工作、要求等作出反饋等。通常應(yīng)當(dāng)指定項(xiàng)目代表，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
5、技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及等級。這是必不可少一條，因?yàn)椋瓿杉夹g(shù)服務(wù)達(dá)到什么樣的目的，滿足什么樣的要求，是通過技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或等級來衡量的，若沒有此條，今后在法律上就沒有裁決的依據(jù)，就帶來工程質(zhì)量技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。
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