淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及對(duì)策

淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及對(duì)策

　　引言
　　在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已由原來(lái)盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長(zhǎng)的軌道。面對(duì)這樣充滿機(jī)遇也充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)的年代，面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專(zhuān)業(yè)操作技巧，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要手段，將在未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。
　　1. 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
　　自從國(guó)家推行新的住房改革計(jì)劃以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一路高歌猛進(jìn)。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)成倍增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，掀起了全民的炒房運(yùn)動(dòng)。給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)了較大的影響。目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通公民的承受能力，越來(lái)越多的房子被擁有更多社會(huì)資源的人所占用，這就造成了社會(huì)上房產(chǎn)資源分配的嚴(yán)重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個(gè)重大問(wèn)題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。隨著最新限購(gòu)令的出臺(tái)，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開(kāi)始緩慢降價(jià)。面對(duì)即將到來(lái)的降價(jià)潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)控制財(cái)務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開(kāi)支度過(guò)房地產(chǎn)嚴(yán)冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。
　　2. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析
　　2.1房地本文由論文聯(lián)盟http://收集整理產(chǎn)財(cái)務(wù)成本分析
　　人們都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，但是開(kāi)發(fā)商從拿地開(kāi)始就要支付高額的資金這是不爭(zhēng)的事實(shí)。wWW.11665.coM從購(gòu)置土地前的項(xiàng)目調(diào)研開(kāi)始一直到銷(xiāo)售全部完成，期間的每一個(gè)過(guò)程都需要大量的資金支持。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂都會(huì)給整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的打擊。從大的方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要財(cái)務(wù)支出有以下幾個(gè)方面：土地成本、政府規(guī)費(fèi)、建安成本、配套設(shè)施成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)費(fèi)用、隱性成本。
　　2.1.1土地成本
　　土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是政府進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加嚴(yán)格。
　　2.1.2政府規(guī)費(fèi)
　　政府規(guī)費(fèi)主要是指在規(guī)劃、環(huán)保、消防、施工等環(huán)節(jié)中辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)像政府繳納的各種費(fèi)用。許多房地產(chǎn)商都會(huì)利用政府的優(yōu)惠政策合理避開(kāi)其中的一些費(fèi)用。因?yàn)榇穗A段正處于開(kāi)發(fā)前期，如果在此階段投入過(guò)多的資金則會(huì)直接影響以后階段的順利進(jìn)行。
　　2.1.3建安成本
　　建安成本可以說(shuō)是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一部分，也是占了整個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中費(fèi)用最多的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用都是本環(huán)節(jié)的重點(diǎn)。
　　2.1.4配套設(shè)施成本
　　配套設(shè)施主要是指道路、供水、供電、供暖、供氣、通信、綠化等一系列建設(shè)施工費(fèi)用，處于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期。
　　2.1.5管理費(fèi)用
　　管理費(fèi)用是自項(xiàng)目規(guī)劃直至項(xiàng)目結(jié)束一直存在的費(fèi)用，包括辦公費(fèi)用、員工薪酬等等。管理費(fèi)用的控制依賴于企業(yè)良好的管理體系。
　　2.1.6銷(xiāo)售費(fèi)用
　　銷(xiāo)售費(fèi)用主要用在宣傳支出以及中介服務(wù)費(fèi)用上。
　　2.1.7稅費(fèi)費(fèi)用
　　這又是房產(chǎn)銷(xiāo)售成本的一個(gè)重要組成部分。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要繳納一系列的稅費(fèi)，例如營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、所得稅、印花稅等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從房產(chǎn)商拿地開(kāi)始直至最終項(xiàng)目完成，需要繳納的稅種高達(dá)上百個(gè)，直接影響公司的財(cái)務(wù)成本。
　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的主要問(wèn)題
　　2.2.1企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能從大局出發(fā)，樹(shù)立控制成本意識(shí)
　　許多房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層的主要任務(wù)就是拿地審批手續(xù)，對(duì)后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本不甚關(guān)心。由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然沒(méi)有形成統(tǒng)一的準(zhǔn)入機(jī)制，所以市場(chǎng)上形成了各種開(kāi)發(fā)公司并存的局面。不少公司的核心產(chǎn)業(yè)并不是房地產(chǎn)，但是嗅到地產(chǎn)行業(yè)的商機(jī)之后紛紛涉足地產(chǎn)業(yè)，高級(jí)管理人員對(duì)地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有較為深刻的認(rèn)識(shí)。
　　2.2.2沒(méi)有指定具體的成本管理計(jì)劃
　　許多企業(yè)都沒(méi)有制定詳細(xì)可行的財(cái)務(wù)成本管理計(jì)劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)始初期就應(yīng)該制定相信（關(guān)）的成本預(yù)算，嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行生產(chǎn)管理活動(dòng)。但是許多企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到控制管理成本的重要性，對(duì)目標(biāo)的成本控制意識(shí)還是停留在最表面上。對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無(wú)法嚴(yán)格有效執(zhí)行。
　　3. 地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在問(wèn)題的對(duì)策
　　3.1增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制
　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用科學(xué)管理知識(shí)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管視為一個(gè)全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。必須堅(jiān)持以“對(duì)象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實(shí)際工作中

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