武漢投建SHOPPING MALL的實(shí)證分析
摘 要隨著改革開(kāi)放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退,武漢地區(qū)商業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),不斷涌現(xiàn)出一些新的商業(yè)形態(tài)如：購(gòu)物中心、量販店、便民店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、專(zhuān)賣(mài)店等，它們的產(chǎn)生和發(fā)展為武漢的經(jīng)濟(jì)活躍騰飛做出了巨大的貢獻(xiàn)。
近年來(lái)國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)全新零售業(yè)態(tài)--shopping mall已經(jīng)顯出它無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。武漢經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)良，政策環(huán)境開(kāi)放，人文環(huán)境充足，地理環(huán)境優(yōu)越，居民消費(fèi)水平較高，市民消費(fèi)者的消費(fèi)理念正朝著國(guó)際大都市的方向邁進(jìn)。
武漢中南商業(yè)集團(tuán)與湖北團(tuán)結(jié)集團(tuán)合資建立武漢第一家大型購(gòu)物中心,該購(gòu)物中心將以全新的理念、全新的機(jī)制營(yíng)運(yùn)操作,實(shí)施其大集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，為武漢消費(fèi)者提供一流的購(gòu)物環(huán)境和休閑場(chǎng)所。
本論文將從大環(huán)境來(lái)分析武漢發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以團(tuán)結(jié)shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。
第一部分主要論述SHOPPING MALL的產(chǎn)生、定義、特點(diǎn)、分類(lèi)、現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
第二部分主要對(duì)中國(guó)SHOPPING MALL個(gè)案進(jìn)行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外的具體事例總結(jié)出成功發(fā)展SHOPPING MALL的應(yīng)該具備條件。
第三部分針對(duì)武漢的大環(huán)境進(jìn)行論述分析，得出武漢已基本具備發(fā)展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件。
第四部分主要就以湖北團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL為例進(jìn)行實(shí)證分析。運(yùn)用區(qū)位理論、商圈理論等進(jìn)行分析。
第五部分就預(yù)測(cè)購(gòu)物中心的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),并對(duì)團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL未來(lái)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞: 區(qū)位理論 購(gòu)物中心 商圈
Abstract
With the thoroughly development of reformation and opening, and the gradual
declination of large-scale bazaar, along with the quick development of wuhan business, some entirely
new commercial
retailing forms emerge, for instance: shopping mall \inn \warehouse ,etc. They play
important role
in the course of flourishing of wuhan economy. In recent years, shopping mall has
already appeared
its nonpareil advantage.wuhan's economic circumstance choiceness\policy circumstance
opening\human circumstance sufficient \geographical circumstance superiority and
so on. The
consumption level of Wuhan resident is relatively&n bsp;high, the consumer of Wuhan, and their consumption theory strides forward
towards the
direction of metropolitan's.
At present, commercial group of zhongnan Wuhan and tuanjie hubei group establish
the first large--scale shopping mall, its fully new idea \entirely new mechanism operation\implements
development
strategy of group,it will offer top-ranking shopping circumstances and recreation place toWuhan consumer.
My article will analyze micro and macro circumstance of Wuhan, And feasibility and
possibility of
developing shopping mall in wuhan. Accordingly to tuanjie shopping mall. In the view
of historical
and geograp
hical circumstance \economic policy circumstance\population and civilization
circumstance \competition position circumstance, I earnestly analyze its feasibility of
investment.The first part mainly describes the birth\definition\character Classification
\current
situation \development trend of shopping mall.
The second part mostly analyzes example of shopping mall of china. I entirely find out
their
successful and unsuccessful reasons, and come to conclusion of successfully developing
shopping
mall at certain condition.
The third part analyzes macro circumstance of Wuhan .I summarize up one conclusion that
hardware
and software conditions of Wuhan are sufficient to developing shopping mall.
The fourth part demonstrates Hubei tuanjie shopping mall. I exert section theory and
shangquan theory.
The fifth part mainly forecasts the future of shopping mall, and analyzes the venture
of tuanjie
shopping mall.
Key words: position theory ; shopping mall ; shangquan
目 錄
摘 要 1
第一部分 購(gòu)物中心的產(chǎn)生以及發(fā)展趨勢(shì) 4
一 購(gòu)物中心的產(chǎn)生 4
二 購(gòu)物中心的定義 5
三 購(gòu)物中心的特點(diǎn) 5
四 購(gòu)物中心的現(xiàn)狀 5
五 購(gòu)物中心的分類(lèi) 6
第二部分 中國(guó)SHOPPING MALL的個(gè)案分析 6
一 賽特購(gòu)物中心淡出武漢 6
二 廣州天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心 7
三 成功SHOPPING MALL應(yīng)具備的條件 8
（一）地理位置要求 8
（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求 9
（三）人才環(huán)境要求 9
（四）政策環(huán)境要求 9
第三部分 武漢發(fā)展SHOPPING MALL的環(huán)境總析 9
一 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 9
二 地理環(huán)境 10
三 政策環(huán)境 10
四 市場(chǎng)狀況 11
第四部分 投建團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的實(shí)證分析 12
一 區(qū)位環(huán)境分析 13
二 團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL商圈分析 14
三 經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析 17
四 人文環(huán)境分析 18
五 武漢市居民消費(fèi)需求分析 18
第六部分 團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)研究 19
結(jié)束語(yǔ) 20
注釋?zhuān)?nbsp;22
參考資料： 22
.
武漢投建SHOPPING MALL的實(shí)證分析--以湖北團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL為例
第一部分 購(gòu)物中心的產(chǎn)生及發(fā)展趨勢(shì)
一、購(gòu)物中心的產(chǎn)生
在二十世紀(jì)三十年代,美國(guó)得克薩斯州出現(xiàn)第一家SHOPPING CENTER設(shè)計(jì)概念的商場(chǎng)，它就是SHOPPING MALL的最初概念。1975年在美國(guó)出現(xiàn)第一家直立式的SHOPPING MALL即美國(guó)的WATERTOWEN PLACE，1992年又開(kāi)業(yè)的SIMON則以40萬(wàn)平方米的面積將MALL推向新的層次，到現(xiàn)在MALL已風(fēng)靡全球，成為與超級(jí)市場(chǎng)同步發(fā)展的商業(yè)新模式。
從全球角度看，百貨店在歷經(jīng)幾十年的輝煌后，已經(jīng)進(jìn)入衰退期。這主要源于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大而興起了各種更有市場(chǎng)、更富效率的新型零售業(yè)態(tài)，如：折扣店、倉(cāng)儲(chǔ)店、連鎖店等對(duì)之于食品、日用小百貨等便利品；專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等對(duì)之于家電、服裝、鞋帽、家具等選購(gòu)品；它們有價(jià)格和便利的優(yōu)勢(shì)
，而且其指向性比較強(qiáng)，可以讓消費(fèi)者充分享受"貨比三家"的獨(dú)到好處，克服了傳統(tǒng)百貨店無(wú)法修正的弱點(diǎn)。新興零售業(yè)態(tài)急劇而富有成效的擴(kuò)張，日益侵蝕百貨店對(duì)原有物種的控制權(quán)，這些新興業(yè)態(tài)起到部分瓦解百貨店陣地的戰(zhàn)爭(zhēng)效果。而購(gòu)物中心是以經(jīng)營(yíng)選購(gòu)品為主、多功能、更富有經(jīng)營(yíng)和管理效率的新業(yè)態(tài)，它是百貨店的更優(yōu)替代品，它使傳統(tǒng)百貨店淪落為?quot;標(biāo)志性商店"。目前傳統(tǒng)百貨無(wú)不在尋求變化：如他們突破自營(yíng)老套路引廠(chǎng)進(jìn)店，一些新建的百貨商店也開(kāi)始朝著集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑為一體的多功能大型或超大型商業(yè)方向發(fā)展。
百貨店黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，它要在新世紀(jì)求得生存與發(fā)展，只有走改革創(chuàng)新之路。日本西武公司董事長(zhǎng)講到，日本西武百貨店受美國(guó)西爾斯公司的啟發(fā)，改變選址策略，百貨店開(kāi)在鬧市區(qū)、車(chē)站附近的歷史已經(jīng)結(jié)束，在郊區(qū)的大型購(gòu)物中心內(nèi)百貨店很有發(fā)展的潛力。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的"一店消費(fèi)"的消費(fèi)意識(shí)的逐步形成。賣(mài)點(diǎn)集中、消費(fèi)者有充分的消費(fèi)選擇權(quán)已成為零售業(yè)發(fā)展的方向，購(gòu)物中心的出現(xiàn)和迅猛發(fā)展已成為零售消費(fèi)的重要支撐點(diǎn)。
購(gòu)物中心的出現(xiàn)和發(fā)展有它自身的客觀(guān)原因，它必將是現(xiàn)在和未來(lái)零售市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)和亮點(diǎn)。
二、購(gòu)物中心的定義
2000年9月5日至7日 在北京召開(kāi)的中國(guó)購(gòu)物研討會(huì)上，國(guó)際級(jí)權(quán)威專(zhuān)家這樣詮釋購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）： 它指有不同的零售商店或商業(yè)設(shè)施經(jīng)整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)管理所形成的統(tǒng)一商業(yè)建筑及服務(wù)群體，它包括商店、停車(chē)場(chǎng)、綠化地、物流配送、公園、影院等設(shè)施，并提供足夠的停車(chē)空間及設(shè)備。簡(jiǎn)單定義也就是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等于一體的場(chǎng)所。①
三、購(gòu)物中心的特點(diǎn)
購(gòu)物中心已成為城市綜合功能的主要載體，往往位于城市交通、金融、文化、物流、人流的中心，容易成為商業(yè)、金融、信息的交匯點(diǎn)，形成城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）
它的主要特點(diǎn)如下：
1 它是一組零售商店以及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合；
2 它的組成商業(yè)群體的各個(gè)單體商店所提供的商品和服務(wù)大多屬選購(gòu)品性質(zhì)；
3 它的各單體商家自己經(jīng)營(yíng)商品，它們可以形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、可以突出自己的商品品牌；
4 零售業(yè)的各組成要素可以形成高度的專(zhuān)業(yè)化分工，即：業(yè)主（一般為房地產(chǎn)商）專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)融資和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)商業(yè)發(fā)展商受業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃（如市場(chǎng)定位、商品和服務(wù)布局規(guī)劃等）和統(tǒng)一管理、各單體專(zhuān)業(yè)店則負(fù)責(zé)由零售商承租在專(zhuān)業(yè)管理商的統(tǒng)一規(guī)劃和管理下獨(dú)自運(yùn)營(yíng)。
購(gòu)物中心的所有者、管理者、經(jīng)營(yíng)者分離，它們的分工與協(xié)作更能達(dá)到高層次的完美與和諧，因而它的管理模式更富有效率。
四、購(gòu)物中心的現(xiàn)狀
購(gòu)物中心模式已經(jīng)被發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用，它具有強(qiáng)大的生命力。美國(guó)在1999年零售銷(xiāo)售額的50%來(lái)自購(gòu)物中心。1999年前8個(gè)月，新加坡整體零售業(yè)的收入下降了13%，零售業(yè)來(lái)客數(shù)下降約15%，而來(lái)自購(gòu)物中心的零售業(yè)消費(fèi)金額卻上升了10.8%，為80億美元。
商品零售業(yè)在我國(guó)，從九十年代開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)新的整合時(shí)代，其主要的特征為購(gòu)物中心與超市連鎖等新興業(yè)態(tài)上升趨勢(shì)明顯，發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，代表著零售業(yè)發(fā)展的新方向。
從國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去10年中，國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均年增長(zhǎng)為9.7%，這在全球都是少有的。2000年上半年，國(guó)內(nèi)零售增長(zhǎng)更高達(dá)10.1%，如果加上物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.7%，是近年來(lái)最高的。另外，目前國(guó)內(nèi)一些大型百貨店（1萬(wàn)平方米以上）都在發(fā)展娛樂(lè)業(yè)。這些表明，商業(yè)零售業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間，而購(gòu)物中心將因其業(yè)態(tài)特性而具有承載這一空間的優(yōu)勢(shì)。
伴隨著世界經(jīng)濟(jì)的一體化，各國(guó)經(jīng)濟(jì)日益緊密地結(jié)合在一起，作為經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的最重要部分的商品流通企業(yè)，在這種國(guó)際化的背景下，又使具有各種優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心承擔(dān)起跨國(guó)商品流通的職責(zé)，規(guī)模和集中化成為眾多商家追逐的目標(biāo)。
五、購(gòu)物中心的分類(lèi)
SHOPPING MALL一般按面積將其分為不同的重量級(jí)：5萬(wàn)-10萬(wàn)平方米為小型；10萬(wàn)-30萬(wàn)平方米稱(chēng)為中型；30 －50萬(wàn)平方米為大型；50萬(wàn)平方米以上稱(chēng)為特大型。
第二部分 中國(guó)SHOPPING MALL的個(gè)案分析
一、賽特購(gòu)物中心淡出武漢
賽特購(gòu)物中心座落在武漢三鎮(zhèn)交會(huì)的戰(zhàn)略要地--漢陽(yáng)琴臺(tái)，扼武漢交通咽喉，是武昌、漢口、漢陽(yáng)的必經(jīng)之地。2000年10月底，雄心勃勃進(jìn)軍武漢市場(chǎng)的北京賽特集團(tuán)在開(kāi)業(yè)不到一年時(shí)間就悄然退出武漢。我們來(lái)分析其原因：
第一 購(gòu)物中心選址錯(cuò)誤。
1購(gòu)物中心坐落在一個(gè)轉(zhuǎn)車(chē)用的交通咽喉，而非商業(yè)鬧區(qū)，門(mén)前人流量大，但停留的極少
2 從地理區(qū)域來(lái)看，琴臺(tái)是武漢大都市中比較荒涼的一個(gè)交通要道。它的核心商圈（10分鐘步行路程）內(nèi)無(wú)大型商場(chǎng)，缺乏商場(chǎng)的"扎堆效應(yīng)"，不能為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)濃厚的商業(yè)氣氛
3 賽特購(gòu)物中心的第二商圈（10分鐘車(chē)程）內(nèi)有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分流了客源。第二商圈內(nèi)有鐘家村商業(yè)一條街，漢正街，還有武漢市的商業(yè)三大巨頭之一的漢商。所以競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。
第二 購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。
北京賽特以"精品化、專(zhuān)業(yè)化、系列化、超前化"作為其經(jīng)營(yíng)特色。作為剛剛開(kāi)張的現(xiàn)實(shí)選擇，它使消費(fèi)者望而生畏。而且武漢是全國(guó)的老工業(yè)基地，在它經(jīng)營(yíng)的時(shí)期，中低居民收入占主要地位，消費(fèi)者的消費(fèi)水平不及賽特的高檔定位。而且賽特購(gòu)物中心多以經(jīng)營(yíng)"北方貨"為主，沒(méi)有吃透武漢的市民消費(fèi)心理。
第三 大型百貨商場(chǎng)過(guò)多，而賽特缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
武漢的商品價(jià)格戰(zhàn)可謂是激烈，而賽特又缺乏品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，無(wú)法與其他商場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。近幾年武漢市大型商場(chǎng)建設(shè)速度過(guò)快過(guò)猛，單5000平方米以上的大型百貨商場(chǎng)就達(dá)50多家，人均商場(chǎng)面積已超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。不只省內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)在武漢建商場(chǎng)，海內(nèi)外一批零售巨頭如天合百貨、珠江商城、上海商城、佰匯商場(chǎng)、佳麗百貨、王府井百貨、新世界百貨、百盛量販、家樂(lè)福、麥德龍等等，也紛紛搶灘武漢。
武漢的大型百貨商場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，眾多新興商業(yè)業(yè)態(tài)在武漢也強(qiáng)勢(shì)興起，分流客源，并有成為武漢市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。賽特的淡出已成為必然。
北京賽特的退出，使得投資方長(zhǎng)江廣場(chǎng)獨(dú)自苦撐危局，長(zhǎng)江廣場(chǎng)購(gòu)物要走出困境，恐怕要調(diào)整定位了。②
二、廣州天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心
天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心于1996年2月9日建成試營(yíng)業(yè)，到目前為止出租率已達(dá)96.7%，日平均人流量超過(guò)10萬(wàn)人次，最高達(dá)60萬(wàn)人次之多，已成為市民購(gòu)物消閑的新熱點(diǎn)和游客觀(guān)光游覽的新景點(diǎn)。建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米。
天河城廣場(chǎng)是目前廣東省營(yíng)業(yè)面積最大的集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代大型購(gòu)物中心。
天河城廣場(chǎng)成功的原因 ：
1、地理位置優(yōu)越，是天河城廣場(chǎng)成功的前提
天河城廣場(chǎng)座落在天河區(qū)天河路上，其位置恰好是廣州市新城區(qū)東西南北中
軸線(xiàn)的交叉點(diǎn)。
2消費(fèi)群體
一般認(rèn)為，大型購(gòu)物中心市場(chǎng)份額覆蓋面必須要有不少于50萬(wàn)人的固定消費(fèi)群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)天河區(qū)總?cè)丝诩s80萬(wàn)人，這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條件比較好。
3交通
天河區(qū)是廣州和珠江三角洲的匯集地帶；另外天河城廣場(chǎng)四面環(huán)路，有60多條公交車(chē)在廣場(chǎng)前設(shè)站。廣場(chǎng)北鄰火車(chē)東站，東接廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西與廣州舊城區(qū)相連。建設(shè)中的地鐵出入口直通廣場(chǎng)地下一層，規(guī)劃中的廣州至黃埔輕鐵始發(fā)站設(shè)在廣場(chǎng)南面。廣場(chǎng)地下層設(shè)有上千個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，這是大型購(gòu)物中心必不可少的。
4市場(chǎng)定位正確，是天河城廣場(chǎng)成功的關(guān)鍵
"大規(guī)模、上檔次、多功能、高品位"是天河城廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位。廣州市1994年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)到15000元，已具備了創(chuàng)辦購(gòu)物中心的條件。現(xiàn)在，消費(fèi)者購(gòu)物不再僅僅是滿(mǎn)足物質(zhì)需要，同時(shí)也在追求一種寓購(gòu)物于休閑中的情調(diào)，追求感官的享受和精神放松，這就是現(xiàn)代消費(fèi)理念。天河城廣場(chǎng)濃縮了現(xiàn)代都市生活的各種內(nèi)容，迎合了人們的現(xiàn)代化消費(fèi)理念和需求，擁有"人和"之利。③
三、成功發(fā)展SHOPPING MALL應(yīng)具備的條件
以上兩個(gè)案例分析了國(guó)內(nèi)SHOPPING MALL的成功與失敗案例，國(guó)外成功的SHOPPING MALL案例有許多，這里不做論述，如新加坡、美國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家的購(gòu)物中心。我們可以從中得出成功SHOPPING MALL成功發(fā)展的必備條件：
（一）地理位置要求
商業(yè)行家的至理名言是："零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。"現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，作為一種零售業(yè)新興的業(yè)態(tài)模式，要市場(chǎng)認(rèn)可，要消費(fèi)者接受，選址問(wèn)題至關(guān)重要。現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的選址，必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件：
A地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；
B必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體；
C交通便利，停車(chē)方便。
（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求
1 城市規(guī)劃要求
建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的需求。要有統(tǒng)一的城市規(guī)劃，在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上不能放任自流，否則必然導(dǎo)致重復(fù)興建或者盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成資源的極大浪費(fèi)。
2地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況、購(gòu)買(mǎi)力水平要求
專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)某一地區(qū)年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)15000元時(shí)，就具備了創(chuàng)辦購(gòu)物中心這一新興業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和購(gòu)買(mǎi)力情況也是我們應(yīng)該參考的因素。
3 資金來(lái)源要求
要有充足的資金支持。 現(xiàn)在不少地方的商場(chǎng)建設(shè)，由于資金不到位，造成項(xiàng)目擱置，更談不上回報(bào)。
（三）人才環(huán)境要求
建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，人才很關(guān)鍵，要建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理，離不開(kāi)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，更離不開(kāi)方方面面的人才。
（四）政策環(huán)境要求
建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門(mén)的大力支持。廣東省政府決定成立天貿(mào)集團(tuán)之時(shí)，就確定天貿(mào)集團(tuán)作為廣東省商業(yè)流通領(lǐng)域改革的試點(diǎn)單位，把天河城廣場(chǎng)項(xiàng)目作為廣州市現(xiàn)代化城市建設(shè)的一項(xiàng)重點(diǎn)工程來(lái)對(duì)待。在天河城廣場(chǎng)建設(shè)期間，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)多次到現(xiàn)場(chǎng)檢查并解決困難，使天河城廣場(chǎng)能按計(jì)劃順利落成。
第三部分 武漢發(fā)展SHOPPING MALL的環(huán)境總析
一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境
武漢市是華中第一大都市，全市（包括郊區(qū)縣）常駐人口約830萬(wàn)，流動(dòng)人口300萬(wàn)左右，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于上海北京，上繳財(cái)政稅收名列全國(guó)大城市前列。同時(shí)，武漢為華中經(jīng)濟(jì)的樞紐，是全國(guó)重要的老工業(yè)城市，工業(yè)固定資產(chǎn)居全國(guó)大城市第四位，工商業(yè)與旅游業(yè)較為發(fā)達(dá)，工業(yè)方面尤以冶金、機(jī)械、紡織、食品、化工、電子、汽車(chē)制造業(yè)而聞名。
專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)某一地區(qū)年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)15000元時(shí)，就具備了創(chuàng)辦購(gòu)物中心這一新興業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。根據(jù)人們的消費(fèi)理念和購(gòu)買(mǎi)力情況，武漢市居民的購(gòu)買(mǎi)力水平在逐步攀升，人們的消費(fèi)理念在逐步適應(yīng)和追逐世界先進(jìn)國(guó)家的商業(yè)消費(fèi)觀(guān)念。據(jù)資料顯示2000年10月份，武漢市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值103．62億元，創(chuàng)歷史月產(chǎn)值最高水平，比上年同月增長(zhǎng)11.2％。我們就做出如下假設(shè)：我們將以2000年10月分為參考得出武漢年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為約12469元，按照同月11.2%的增長(zhǎng)速度，在未來(lái)的兩年內(nèi)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到和超過(guò)專(zhuān)家認(rèn)為的水平為12469*（1+0.112）2約等于15641元（未考慮通貨）．
武漢消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定，2001年4月份共完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 48.83億元，也創(chuàng)歷年來(lái)月銷(xiāo)售最高水平。假日消費(fèi)已成為人們用來(lái)旅游、休閑、購(gòu)物、 娛樂(lè)消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。同時(shí)假日消費(fèi)也給交通、旅社、餐館、零售商業(yè)帶來(lái)了歷史罕見(jiàn)的活躍繁忙局面,帶動(dòng)著消費(fèi)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)。2000年5月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)48.79億元，比上年同期增長(zhǎng)12.4％，創(chuàng)武漢市歷年同期最好水平 。
武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，特別近幾年武漢"光谷"的提出和投建將把武漢帶入高科技的軌道，為武漢的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展提供了動(dòng)力支持。大批的資金流入，為企業(yè)公司準(zhǔn)備了順暢的融資渠道。
二、地理環(huán)境
武漢素有"華中重鎮(zhèn)，九省通衢"的美譽(yù)，是長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的龍頭，是登陸華中西南七省五億人口龐大市場(chǎng)的灘頭堡壘，自古是商家必爭(zhēng)之地，水、陸、空運(yùn)發(fā)達(dá)。隨著長(zhǎng)江三峽工程的建設(shè)，必將加重武漢在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位
三、政策環(huán)境
改革開(kāi)放以來(lái)，市政府實(shí)施"兩通突破"戰(zhàn)略，發(fā)揮了武漢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通和流通迅速發(fā)展，市場(chǎng)不斷拓展。為了把武漢建成中國(guó)中部開(kāi)放發(fā)達(dá)的商品流通中心，實(shí)施市委、市政府關(guān)于"大市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略"部署，武漢市商業(yè)委員會(huì)制訂了"一主兩翼，三片三線(xiàn)"的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃：就是以漢口為主優(yōu)先發(fā)展，帶動(dòng)武昌、漢陽(yáng)兩翼齊飛，共同發(fā)展；以"武商"、"中商"、"漢商"3個(gè)商業(yè)集團(tuán)本部地帶為中心，在武漢三鎮(zhèn)形成三片大規(guī)模商業(yè)群體；在城市交通內(nèi)環(huán)線(xiàn)以綜合性、多功能的大商場(chǎng)為骨干，構(gòu)筑中心繁榮鬧市區(qū)，中環(huán)線(xiàn)，外環(huán)線(xiàn)主要布局批發(fā)市場(chǎng)、物流配送中心，倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)；由此形成片線(xiàn)結(jié)合，網(wǎng)狀延伸的城市商業(yè)中心區(qū)、副商業(yè)中心區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)流通網(wǎng)絡(luò)。
鄧小平南巡講話(huà)后，國(guó)家相繼批準(zhǔn)武漢市為沿江開(kāi)放城市，批準(zhǔn)武漢港對(duì)外籍船舶開(kāi)放，批準(zhǔn)設(shè)立武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等等。武漢市政府不失時(shí)機(jī)提出"開(kāi)放先導(dǎo)"戰(zhàn)略，并出臺(tái)一列擴(kuò)大開(kāi)放的政策措施。外商投資在武漢已初具規(guī)模，投資國(guó)家和地區(qū)達(dá)45個(gè)，不乏以可口可樂(lè)、百事可樂(lè)、雪鐵龍、愛(ài)立信、施樂(lè)、飛利浦、NEC為代表的大型跨國(guó)企業(yè)的投資。
四、市場(chǎng)狀況
在中國(guó)歷史上，武漢市以其特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通運(yùn)輸條件而成為中國(guó)重要的進(jìn)出口貿(mào)易中心和著名的商品集散轉(zhuǎn)運(yùn)中心。
17世紀(jì)中葉，漢口即成為中國(guó)四大名鎮(zhèn)之一。
19世紀(jì)中葉，漢口成為對(duì)外通商口岸，商業(yè)更趨發(fā)達(dá)，特別是對(duì)外貿(mào)易有較大的發(fā)展，到20世紀(jì)初，武漢進(jìn)出口貿(mào)易占全國(guó)貿(mào)易額的12.04％，僅次于上海而居第二位。
20世紀(jì)30
年代，武漢進(jìn)出口貿(mào)易仍居全國(guó)第三位，隨著內(nèi)外貿(mào)易的發(fā)展，武漢的金融業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，并逐步成為中國(guó)重要的金融中心之一，僅在抗日戰(zhàn)爭(zhēng)以前，漢口就有外國(guó)銀行10家，國(guó)內(nèi)銀行28家，其他錢(qián)莊、銀樓等約300家。
中華人民共和國(guó)成立后，武漢成為國(guó)家建設(shè)投資的重點(diǎn)地區(qū)。1982年底武漢的工業(yè)產(chǎn)值、工業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)值和實(shí)現(xiàn)的利稅額，均居全國(guó)第四位而僅次于上海、北京、天津。
20世紀(jì)90年代，三峽工程建設(shè)使得處于長(zhǎng)江中游地帶的武漢在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要位置又得到進(jìn)一步加強(qiáng)。一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如光電子信息）開(kāi)始在武漢形成，而且國(guó)家批準(zhǔn)武漢為對(duì)外貿(mào)易口岸，武漢作為中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)貿(mào)易中心和轉(zhuǎn)口碼頭的地位和作用得到增強(qiáng)。
進(jìn)入世紀(jì)之交，西部大開(kāi)發(fā)偉大戰(zhàn)略政策的提出，為武漢提供了廣闊的發(fā)展空間。武漢以其強(qiáng)大的工業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)和雄厚的科學(xué)技術(shù)力量，積極參與西部地區(qū)交通運(yùn)輸及電訊通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和資源的開(kāi)發(fā)。建設(shè)和開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的重要渠道是資本市場(chǎng)，因而，大量的資金需求必將為作為內(nèi)陸地區(qū)重要金融中心--武漢的金融資本市場(chǎng)的發(fā)育和拓展提供機(jī)會(huì)。
武漢是全國(guó)商品的重要集散地，市場(chǎng)輻射范圍遍及華中和中原地區(qū)。據(jù)97年統(tǒng)計(jì)資料，武漢市場(chǎng)銷(xiāo)售的小天鵝洗衣機(jī)數(shù)量占該公司銷(xiāo)售數(shù)量總額的十分之一，長(zhǎng)虹彩電在武漢的銷(xiāo)售數(shù)量占整個(gè)公司銷(xiāo)售總額的十二分之一。
近5年來(lái)，規(guī)劃逐步實(shí)施，老城區(qū)煥發(fā)了青春，鬧市更加繁榮，新城區(qū)各類(lèi)商品市場(chǎng)的建設(shè)使城市大流通功能日益發(fā)揮。1994年與1998年相比:全市各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)從9.14萬(wàn)個(gè)增加到12.2萬(wàn)個(gè)；全市各類(lèi)商品市場(chǎng)從385個(gè)增加到612個(gè)；全市商業(yè)街從10余條綜合性街道發(fā)展到有精品街、品牌街、電子街、美食街等眾多專(zhuān)業(yè)商業(yè)街和中山大道商業(yè)景觀(guān)街、江漢路商業(yè)文明街等特色商業(yè)街。
近十幾年來(lái)，武漢企業(yè)改革逐步由經(jīng)營(yíng)形式的改革向產(chǎn)權(quán)制度改革深入，由單一商品經(jīng)營(yíng)向資本運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。1986年，武漢商場(chǎng)在國(guó)內(nèi)商界率先進(jìn)行股份制改造，并成為中國(guó)第一家商業(yè)企業(yè)上市公司。之后，中南商業(yè)大樓、漢陽(yáng)商場(chǎng)等一大批企業(yè)相繼進(jìn)行股份制改造，也先后掛牌上市。名牌企業(yè)采取收購(gòu)股權(quán)和托管、連鎖等經(jīng)營(yíng)方式，調(diào)整了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了名店效應(yīng)。爾后，中商集團(tuán)徐東平價(jià)超市，武漢華聯(lián)超市，中百集團(tuán)倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)?quot;佰匯"，"家樂(lè)福"等國(guó)內(nèi)外20余家大型超級(jí)市場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)如雨后春筍破土而出，競(jìng)相開(kāi)張。當(dāng)代國(guó)際零售業(yè)流行的新型業(yè)態(tài)風(fēng)靡江城，武漢商界讓人耳目一新。
第四部分 投建團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的實(shí)證分析
綜上所述武漢大環(huán)境條件優(yōu)越，基本具備了投資建設(shè)大型購(gòu)物中心的要求條件，我就以團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL為例來(lái)進(jìn)行說(shuō)明：
武漢中商集團(tuán)和湖北團(tuán)結(jié)集團(tuán)投資設(shè)立"銷(xiāo)品貿(mào)"管理有限公司。該SHOPPING MALL位于長(zhǎng)江二橋頭徐東路與武青三干道交叉處的東南角，交通十分便利。該項(xiàng)目占地80畝，整個(gè)建筑物為地上四層，地下一層：地下一層為40000平方米，其中10000平方米作為設(shè)備層，30000平方米為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，地上每層為30000平方米，總營(yíng)業(yè)面積為150000平方米。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：商品購(gòu)物中心、服務(wù)中心、會(huì)展中心，以物業(yè)管理為主，自營(yíng)為輔，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括百貨公司、超市、專(zhuān)賣(mài)店、影院、餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店等。
一、區(qū)位環(huán)境分析
中商-團(tuán)結(jié)銷(xiāo)品貿(mào)（SHOPPING MALL）位于徐東路黃金地段，緊臨長(zhǎng)江二橋、武漢市內(nèi)環(huán)線(xiàn)上，是武昌、青山、漢口的交匯地帶，長(zhǎng)江二橋?qū)⒃摰貐^(qū)和武漢三鎮(zhèn)有機(jī)連在一體，交通十分便利，其汽車(chē)30分鐘的購(gòu)物商圈里, 有占武漢市常住人口的50%以上；
該購(gòu)物中心對(duì)面是徐東平價(jià)廣場(chǎng)，它可以構(gòu)成極好的"扎堆效應(yīng)"，商業(yè)覆蓋中南路、徐東路、和平大道、武青干道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：逸村小區(qū) 、徐東小區(qū)、建設(shè)村、徐東新村、和平新村、昌友新村、徐東村、鋼都花園、電力新村等
（團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL 的簡(jiǎn)單坐落圖）
隨著東湖風(fēng)景區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，旅游環(huán)境的進(jìn)一步改善，團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL可以集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)旅游于一體，交通的便利為其提供較好的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)。
近日號(hào)稱(chēng)湖北科技第一村的和平鄉(xiāng)團(tuán)結(jié)村，在徐東路投資6000萬(wàn)元興建"好美佳建材超市"，這將極大地刺激此地經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展。它和團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL構(gòu)成極好的商品輻射圈。
徐東路目前的發(fā)展趨勢(shì)足可以代表武漢未來(lái)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，目前家電的巨頭紛紛在此開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店如：科龍電器目前已經(jīng)開(kāi)設(shè)了兩家專(zhuān)賣(mài)，杏紅的科龍標(biāo)志為此地的商業(yè)氣氛添上重重的一筆；美的集團(tuán)、新科電器、LG電子、TCL電器等公司也涉足于此，國(guó)際知名的商業(yè)巨頭麥德龍也將扎根于此地，還有五星級(jí)的徐東皇冠大酒店即將落成開(kāi)業(yè)。他們極大地凝聚了武漢在此地的人氣。
二、團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL商圈分析
（一）商圈分析的意義與作用
1、商圈的定義
商圈指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍零售店的銷(xiāo)售活動(dòng)通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個(gè)零售店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同因素的干擾和影響，其商圈并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小，商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究，一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。
2、商圈分析的作用
所謂商圈分析，就是經(jīng)營(yíng)者對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。
（1）商圈分析是SHOPPING MALL合理選址的前提
為了估算市場(chǎng)容量，針對(duì)較大的目標(biāo)市場(chǎng)，就需要通過(guò)商圈分析確定商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分與定位，根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃選擇一個(gè)或多個(gè)消費(fèi)群，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值。
從武漢的第五次人口普查結(jié)果可以看出：武昌區(qū)人口最多，達(dá)97萬(wàn)多人，而且這其中的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平比較高，他們是主要的客源。中商選中此地為投資地區(qū)足見(jiàn)其高的市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)性。
（2）商圈分析有助于SHOPPING MALL制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略
通過(guò)商圈分析，可以掌握客流來(lái)源和客流類(lèi)型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，滿(mǎn)足顧客現(xiàn)實(shí)與潛在的需求。
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的商圈分析為其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)提供了商業(yè)基礎(chǔ)。
（3）商圈分析有助于SHOPPING MALL制定市場(chǎng)開(kāi)拓策略
通過(guò)商圈分析，可以明確哪些居民是本店的基礎(chǔ)顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基礎(chǔ)顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提
高市場(chǎng)占有率。 如果商圈范圍較小，商圈內(nèi)消費(fèi)能力尚不足以適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，則可以考慮提高知名度，重新定位，擴(kuò)大商圈范圍，面對(duì)更多消費(fèi)者；如果商圈大小已經(jīng)足夠，商圈內(nèi)的消費(fèi)能力很強(qiáng)，企業(yè)就應(yīng)考慮提高忠誠(chéng)度，增加消費(fèi)者在本店消費(fèi)的比重，充分挖掘商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。
（4）商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)
通過(guò)商圈分析，可以了解商圈內(nèi)顧客的消費(fèi)行為與習(xí)慣，從而合理組織商品，加快商品周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL屬于大型購(gòu)物中心，它自身包含有標(biāo)志性商店，所以它的商品輻射范圍比較廣，可以延伸至整個(gè)武漢市。
（二） 團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的商圈分析
我們一般按距離的遠(yuǎn)近來(lái)給商圈作如下分類(lèi)：
核心商圈：核心商圈是最接近購(gòu)物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額的55－70％ 。我們統(tǒng)計(jì)為車(chē)行15分鐘的路程。包括楊圓、徐家棚、余家頭、岳家嘴、三角路等地的居民消費(fèi)者。
次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷(xiāo)售額的15－25％ 。這樣規(guī)定的：他們是車(chē)行15-30分鐘路程的居民，包括漢口的黃浦路、永清街等和青山的任家路、鋼花新村等附近的居民。
邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。他們的輻射區(qū)域較廣，可以為武昌、漢口、漢陽(yáng)和武漢周邊的縣市居民。
附近公交車(chē)輛比較多，有通向整個(gè)武漢市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)，有徐家棚商場(chǎng)、武商三角路量飯店、伯匯商場(chǎng)、徐東平價(jià)廣場(chǎng)等。
1商圈顧客的來(lái)源
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL估計(jì)的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對(duì)象，即顧客來(lái)源可分為三部分。
（1） 居住人口
指居住在團(tuán)結(jié)附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。他們忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)場(chǎng)所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)，單店規(guī)模不宜短期內(nèi)進(jìn)行過(guò)大變化。 有徐東新村、和平新村、逸村小區(qū)、徐東小區(qū)、昌友小區(qū)、電力新村等居民區(qū)，他們是基本的客戶(hù)來(lái)源。
（2） 工作人口
指工作地點(diǎn)在徐東附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買(mǎi)商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。
附近有輕工機(jī)械廠(chǎng)、服裝廠(chǎng)、武鐵材料廠(chǎng)、保險(xiǎn)公司、通用設(shè)備廠(chǎng)等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多，單店擴(kuò)大規(guī)模更具有可行性。
（3） 流動(dòng)人口
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL處在徐東路和武青干道的交叉口，它是聯(lián)系青山、武昌、漢口的交通要道。它的對(duì)面是武漢著名的徐東平價(jià)廣場(chǎng)，那里有極好的人氣聚居，算是屬于商業(yè)繁華地區(qū)。來(lái)此購(gòu)物和休閑的流動(dòng)人口很多，這部分人口是徐東廣場(chǎng)主要顧客來(lái)源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，忠誠(chéng)度較低，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。因此經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該突出自己的經(jīng)營(yíng)賣(mài)點(diǎn)，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。
2 商圈層次分析
（1）客流量分析
平日該地的客流量比較大，武漢居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。
徐東路前面有公交3路、63路、64路（內(nèi)外）、76路、501路（內(nèi)）、552路、581路、540路、555路、702路、717路、805路、609路、724路等車(chē)輛，交通可謂便利，可以把武漢各地居民拉來(lái)這里消費(fèi)。
（2）顧客分析
目前整個(gè)武漢市消費(fèi)者都在尋求好的購(gòu)物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿(mǎn)足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購(gòu)物環(huán)境讓武漢的市民消費(fèi)者頭痛。
（3）環(huán)境分析
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL三面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周?chē)鷽](méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。
居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，目前就有幾家比較有勢(shì)力的商場(chǎng)雄居于此。據(jù)武漢的投資環(huán)境分析：麥德隆、家樂(lè)福、華聯(lián)等外資也要來(lái)此投資。未來(lái)的徐東路將會(huì)是商家的競(jìng)爭(zhēng)之地。
整個(gè)大武漢的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和國(guó)企改革的逐見(jiàn)成效，武漢的人均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)。武漢的地理位置決定了它將是眾商家競(jìng)爭(zhēng)的地方。武漢出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。武漢商場(chǎng)、中南商場(chǎng)、漢陽(yáng)商場(chǎng)、中心百貨、王府井、佳麗、家樂(lè)福、麥德隆等的存在，武漢的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)可以看出是異常激烈的。
據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明目前武漢地區(qū)部分大型商場(chǎng)與購(gòu)物中心：
武漢廣場(chǎng) 漢口解放大道258號(hào) 85714125
中南商業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 武昌中南路9號(hào) 87823571
中商購(gòu)物廣場(chǎng) 武昌中南路9號(hào) 87894806
中心百貨（集團(tuán)）股份有限公司 漢口江漢路129號(hào) 82837846
亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司 武昌武珞路628號(hào) 87647959
王府井百貨 漢口中山大道888號(hào) 82702228
武漢市工藝大樓 漢口中山大道民主路622號(hào) 85666436
漢商21世紀(jì)購(gòu)物中心 漢陽(yáng)大道687號(hào) 84621575
武漢地區(qū)部分平價(jià)商場(chǎng)、量販店
中商徐東平價(jià)商場(chǎng) 武昌徐東路7號(hào) 86723396
武商三角量販店 武昌三角路特1號(hào) 86833479
華聯(lián)超市太平洋店 漢口解放大道681號(hào) 83614721
中百連鎖倉(cāng)儲(chǔ)超市 漢口解放大道1378號(hào) 82874609
家樂(lè)福武勝店 漢口中山大道244號(hào) 85646176
武漢中南商業(yè)集團(tuán)有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，它投資團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL有著自身的戰(zhàn)略選擇。他們只要把購(gòu)物中心打量的順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，為武漢居民提供一流的購(gòu)物休閑場(chǎng)所，就能成為武漢的商業(yè)購(gòu)物天堂。目前附近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有佰匯商場(chǎng)，但是佰匯有其自身的弊段，如門(mén)前的空間太小，不能很好的聚集人氣，而且經(jīng)營(yíng)沒(méi)有什么特色，還有它的購(gòu)物環(huán)境比較緊張，環(huán)境設(shè)計(jì)方面也有問(wèn)題。它對(duì)團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL構(gòu)不成同等的競(jìng)爭(zhēng)。
三、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析
建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門(mén)的大力支持。武漢投建徐東大型購(gòu)物中心是武漢市接軌世界商業(yè)的新開(kāi)端，它代表武漢商業(yè)在新時(shí)期的新方向，因此得
到了武漢市和洪山區(qū)政府的大力支持。
政策環(huán)境看好，這為武漢的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了政策基礎(chǔ)。各大零售集團(tuán)投資在武昌，他們將為武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展鼓足經(jīng)濟(jì)士氣，為大武漢的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的需求。要有統(tǒng)一的城市規(guī)劃，在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上不能放任自流，否則必然導(dǎo)致重復(fù)興建或者盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成資源的極大浪費(fèi)。
團(tuán)結(jié)購(gòu)物中心的建立必將提高武漢商業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)際化水平，為武漢的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時(shí)也美化了武漢的街頭巷尾，統(tǒng)一了武漢的文化環(huán)境，較好地豐富了武漢這個(gè)大都市的文化底蘊(yùn)。
在資金方面，團(tuán)結(jié)購(gòu)物中心是由中南商場(chǎng)和湖北團(tuán)結(jié)集團(tuán)共同出資投建的。該項(xiàng)目有比較充足的資金來(lái)源。其中湖北團(tuán)結(jié)集團(tuán)以69.375畝土地使用權(quán)估價(jià)5550萬(wàn)元，占投資額的49%，中南商場(chǎng)出資現(xiàn)金入股公司股份的51%。
武漢中南商場(chǎng)是武漢市三大商業(yè)巨頭之一，它以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念贏(yíng)得武漢市消費(fèi)者的青睞。四月份我市商委系統(tǒng)商品按大型商場(chǎng)節(jié)日7天統(tǒng)計(jì)，中商集團(tuán)銷(xiāo)售2100萬(wàn)元，分別占單位月度銷(xiāo)售的23.5%、日平均銷(xiāo)售達(dá)300萬(wàn)元。
四、人文環(huán)境分析
武漢高校云集，薈萃了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)等國(guó)內(nèi)外知名的大學(xué)，大學(xué)規(guī)模僅次于北京、上海，有豐富的教育資源、科技成果，以及大量高素質(zhì)的人才。它們?yōu)槲錆h的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供大量高素質(zhì)的人才。
第五次人口普查得出武漢市總?cè)丝谶_(dá)831．26萬(wàn)，武昌區(qū)人口最多，達(dá)97萬(wàn)多人；漢南區(qū)人口最少，僅有9．89萬(wàn)人；江漢區(qū)人口密度最大，每平方公里有1．78萬(wàn)人，江夏區(qū)則最少，每平方公里僅有301人。
武漢人口密集，其購(gòu)買(mǎi)潛力巨大。國(guó)企改革風(fēng)風(fēng)火火，而且經(jīng)濟(jì)效益逐年遞增，這極大地帶動(dòng)了武漢居民的投資消費(fèi)，他們有了更多的個(gè)人可支配收入，在選擇消費(fèi)的時(shí)候他們偏向選擇休閑輕松的購(gòu)物環(huán)境，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示：武漢的高收入階層占武漢居民的比例在攀升。
五、武漢市居民消費(fèi)需求分析
90年代以來(lái)，商品供給不斷豐富，武漢市居民對(duì)商品檔次、品味的需求越來(lái)越高，消費(fèi)者不斷細(xì)化，市場(chǎng)逐步細(xì)分，人們不僅只滿(mǎn)足購(gòu)物，更形成了對(duì)商業(yè)文化的追求，對(duì)品種齊全、管理優(yōu)先進(jìn)、品質(zhì)優(yōu)秀的連鎖超市、購(gòu)物中心更是情有獨(dú)鐘。
據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心今天公布的二○○一年三至四月份消費(fèi)者信心監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：反映消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的消費(fèi)者信心指數(shù)繼續(xù)保持攀升勢(shì)頭。
消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升首先導(dǎo)因于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)十二個(gè)月家庭收入狀況和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走向相對(duì)樂(lè)觀(guān)的預(yù)期。
消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升也導(dǎo)因于消費(fèi)者對(duì)過(guò)去十二個(gè)月家庭收入狀況和消費(fèi)時(shí)機(jī)的滿(mǎn)意度的提升。
報(bào)告指出，消費(fèi)者信心指數(shù)的回升有如下特點(diǎn)：
第一，進(jìn)入二○○一年以來(lái)，消費(fèi)者信心指數(shù)一直呈攀升態(tài)勢(shì)，迄今，這一態(tài)勢(shì)已保持四個(gè)月。這說(shuō)明，武漢消費(fèi)者對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)期較為穩(wěn)定，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)前景的信心得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化�！�
第二，消費(fèi)者滿(mǎn)意指數(shù)第一次出現(xiàn)較大幅度的攀升，這說(shuō)明，消費(fèi)者對(duì)過(guò)去幾個(gè)月總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已有真真切切的體驗(yàn)。
第三，盡管消費(fèi)者信心指數(shù)一直呈攀升之勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行還面臨許多矛盾的困擾，所以，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的走向尚不能盲目的樂(lè)觀(guān)。
報(bào)告指出，消費(fèi)者信心的回升一方面反映了整體經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，ＷＴＯ、新經(jīng)濟(jì)、西部開(kāi)發(fā)、假日經(jīng)濟(jì)等亮點(diǎn)強(qiáng)化了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的信心，也將進(jìn)一步刺激消費(fèi)者即期的消費(fèi)行為。消費(fèi)者指數(shù)的走勢(shì)顯示，擴(kuò)大消費(fèi)，強(qiáng)化消費(fèi)者信心還有可為之處。如果能采取措施，刺激消費(fèi)，保護(hù)消費(fèi)者信心，總體經(jīng)濟(jì)就有可能如消費(fèi)者的預(yù)期那樣，保持快速發(fā)展的勢(shì)頭。
第六部分 團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)研究
近年來(lái)購(gòu)物中心正在發(fā)生某些方面的變化：
首先是，用作廣告和展示的公共空間的面積增加了，大約增加55%，有的購(gòu)物中心總收入的50%來(lái)自廣告及展示空間的增加。其他增加的收入包括停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)，因?yàn)樯虉?chǎng)的顧客流量提高了50%，有的購(gòu)物中心客流每月達(dá)50萬(wàn)人次。購(gòu)物中心進(jìn)行重整時(shí)，大部分業(yè)者不會(huì)讓購(gòu)物中心停止?fàn)I業(yè)，大都是邊調(diào)整邊營(yíng)業(yè)，好處是商店可以繼續(xù)營(yíng)業(yè)有收入，而消費(fèi)者也可以有休閑逛街的地方，且購(gòu)物中心只要進(jìn)駐商店已有一半以上，業(yè)者也不需再去辛苦地尋找入租者。
購(gòu)物中心改善和整修的部分主要有：開(kāi)放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號(hào)裝置如方向指示和停車(chē)指示訊號(hào)、引進(jìn)專(zhuān)為餐飲店設(shè)計(jì)的空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣(mài)場(chǎng)的動(dòng)線(xiàn)順暢、在門(mén)口裝設(shè)新的安全警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車(chē)場(chǎng)的通道等，以方便消費(fèi)者。
購(gòu)物中心應(yīng)該突出自身的經(jīng)營(yíng)特色：如美國(guó)購(gòu)物中心的外形簡(jiǎn)樸，歐洲的更加現(xiàn)代化，亞洲地區(qū)如馬來(lái)西亞的更重娛樂(lè)性，比如把店堂營(yíng)造成"綠野仙蹤"的神話(huà)氛圍等等�？傊�，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)要適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦牟煌枨�，才能最大限度地贏(yíng)得顧客。
由于未來(lái)的不確定性，一個(gè)購(gòu)物中心失去競(jìng)爭(zhēng)力往往由于以下原因：硬體設(shè)計(jì)不良、實(shí)體功能過(guò)時(shí)、顧客需求改變等。
成功的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)，須將每個(gè)進(jìn)駐商店的整體及視覺(jué)效果展現(xiàn)出來(lái)。一般讓經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)的商店在整個(gè)商場(chǎng)的兩端，較新潮的商店在中間。購(gòu)物中心的入口處及停車(chē)場(chǎng)的入口處要加強(qiáng)燈光照明。
基于以上分析，團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL無(wú)疑也存在投資的風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題：團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的投資者的投資宗旨是要建成武漢市最大的、功能最齊全的一流購(gòu)物中心，其經(jīng)營(yíng)的方式以物業(yè)管理為主，以自營(yíng)為輔，但對(duì)于其營(yíng)業(yè)面積能否預(yù)期順利招租，各項(xiàng)項(xiàng)目目錄及項(xiàng)目稅費(fèi)政策不確定。這也是購(gòu)物中心自身存在的不確定性。由于該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍受招商客戶(hù)經(jīng)營(yíng)范圍的影響，它的具體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模也隱含不穩(wěn)定性。
由于消費(fèi)者消費(fèi)觀(guān)念和消費(fèi)需求是經(jīng)常變化的，我們目前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)可能并不能代表他們未來(lái)的預(yù)期消費(fèi)，所以團(tuán)結(jié)購(gòu)物中心一定要做好恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)預(yù)測(cè)，時(shí)刻關(guān)注消費(fèi)需求的變化，并采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)變之策。
結(jié)束語(yǔ)
本論文進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和探討了SHOPPING MALL的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì)，并以湖北團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL為例進(jìn)行展開(kāi)分析。團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL預(yù)計(jì)將在2002竣工開(kāi)業(yè)，我們期待那一天的到來(lái)。
隨著消費(fèi)需求的變化和武漢城市旅游的需要，團(tuán)結(jié)購(gòu)物中心將發(fā)揮主要作用，它將使消費(fèi)者在物質(zhì)和精神上得到極大的滿(mǎn)足和享受。
面對(duì)新世紀(jì)，團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL 必將有新的發(fā)展空間，但是新科技革命帶來(lái)新的消費(fèi)需求和觀(guān)念，這一切都將使商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，團(tuán)結(jié)SHOPING MALL也會(huì)存在未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
我自己給團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL的幾點(diǎn)建議：
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL可以以POS系統(tǒng)為重點(diǎn)，提高商品流通效率和增加商業(yè)服務(wù)的附加價(jià)值，推動(dòng)信息化的發(fā)展。
在硬件設(shè)備建設(shè)上，要注重企業(yè)之間的相互
合作，實(shí)現(xiàn)資源共享，講求雙贏(yíng)原則。
零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)必將是贏(yíng)得顧客的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨要顧客滿(mǎn)意為目標(biāo)，要從顧客的角度，用顧客利益而非企業(yè)自身利益，盡可能全面尊重和維護(hù)顧客的利益。
團(tuán)結(jié)SHOPPING MALL要仔細(xì)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外零售巨頭的經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)而適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。
注釋?zhuān)?br />① 陳陣.上海北大青鳥(niǎo)商用信息系統(tǒng)有限公司經(jīng)理
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