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淺析房地產企業(yè)財務管理運行機制及優(yōu)化
近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，為國民經濟發(fā)展貢獻力量的同時，房地產行業(yè)也經歷數次調控，且行業(yè)競爭日益加劇，這讓房地產行業(yè)的從業(yè)者備受壓力以及挑戰(zhàn)，凸顯出財務管理工作對房地產行業(yè)發(fā)展的重要價值。本文從房地產企業(yè)實施財務管理的重要性出發(fā)，分析了房地產企業(yè)財務管理運行中存在的問題，并提出了優(yōu)化策略，旨在為相關研究提供借鑒。0 引 言
時代變革使國內經濟發(fā)生了巨大改變，經濟形勢變化給各行各業(yè)帶來了挑戰(zhàn)以及機遇，但房地產這個行業(yè)相對特殊，資金密集、規(guī)模大、周期長。房地產行業(yè)的快速發(fā)展，使越來越多的人開始關注這個行業(yè)。財務管理工作對于房地產行業(yè)的運營來講是不可或缺的，是房地產行業(yè)長遠穩(wěn)定發(fā)展的后盾。財務管理工作一直以來都在企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，資深的行業(yè)管理工作者需要意識到財務管理工作的重要性，結合當今的經濟發(fā)展形勢以及戰(zhàn)略發(fā)展目標適時、適度地調整財務管理工作，保障財務管理工作能夠保障房地產行業(yè)的資金穩(wěn)定，并獲取更多的投資收益。
1 房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀
1.1 財務管理較為被動
目前，我國一部分房地產企業(yè)財務人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅，很少涉及財務預測、財務分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動式財務管理模式的房地產企業(yè)不在少數。完整的財務管理體系應包括日常核算、財務預算、財務分析、財務控制等內容。良好的財務管理工作離不開一個系統(tǒng)的體系，不單要進行會計核算以及會計分析，還需要對財務活動進行控制以及預估�，F(xiàn)階段，行業(yè)在大環(huán)境中存在很多不確定性，不得不適時進行調整，當前的房地產行業(yè)缺乏財務工作意識，無法發(fā)揮出財務管理的預測功能。
1.2 資金管控缺少預算或者預算執(zhí)行不嚴格
房地產企業(yè)所需資金量巨大，拿地、拿項目、開發(fā)建設、支付管理費用、銷售費用和繳納稅金等都需要數量巨大的資金。目前，房地產企業(yè)資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產行業(yè)，銀行對房地產行業(yè)的貸款審批嚴格、使用限制較多;第二，在房地產行業(yè)銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴格，受按揭總額度的影響，按揭放款進度放緩，會直接影響房地產企業(yè)的回款速度;第三，房地產行業(yè)實行預售資金監(jiān)管政策，監(jiān)管政策對房地產企業(yè)的資金做出了很多限制;第四，部分房地產企業(yè)沒有嚴格執(zhí)行資金預算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴格考核資金計劃的執(zhí)行結果;第五，一些房地產企業(yè)盲目擴張、盲目拿地、盲目拿項目，造成資金鏈緊張，可能導致開發(fā)項目爛尾，抵押項目被銀行收回，無法按時交房，給業(yè)主造成巨大損失，給社會帶來很大的不穩(wěn)定性，開發(fā)商名譽喪盡、血本無歸。
1.3 開發(fā)成本管理方面及營銷費用管控方面有待加強
房地產企業(yè)開展開發(fā)管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個開發(fā)項目包括方案設計、工程招標、施工、工程變更、工程驗收和工程維修等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產企業(yè)對開發(fā)項目實施全過程進行有效控制和規(guī)劃。然而，目前一部分房地產企業(yè)在設計方案時，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規(guī)模工程變更，反而會增加成本;拿地拿項目過程大費周折，樓面價居高不下;工程施工過程中，控制不嚴格，極易造成工程進度滯后，增加成本。
房地產企業(yè)投入的營銷費用會直接影響銷售業(yè)績。目前，大多數房地產企業(yè)在營銷費用管控方面存在很多不合理的現(xiàn)象。第一，未根據銷售階段調整營銷費用比例，造成總額超標，房地產企業(yè)一般將營銷費用控制在銷售總額的3%以內，對房地產銷售的3個階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進行營銷費用的針對性管理，開盤前為了提高項目知名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經常舉辦贈送活動，造成營銷費用超標。第二，營銷費用報賬時，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經紀人、老帶新等方面，未根據營銷手段調整簽約過程，沒有及時調整營銷政策。
1.4 管理層及財務人員素質有待提升
近年來，房地產企業(yè)發(fā)展迅速，然而一些房地產企業(yè)的管理者缺乏管理理念，管理企業(yè)像管理“小作坊”，財務人員中有很多關系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執(zhí)行。此外，管理層對會計定位不正確，認為會計只不過是報銷、記賬、報稅，財務制度不明確，執(zhí)行不嚴格，造成財務人員流失。
2 房地產財務管理優(yōu)化策略
2.1 構建完善的財務管理工作體系，強化財務管理統(tǒng)一性
財務管理工作對房地產行業(yè)來說是至關重要。構建一個完善的財務管理工作體系對于工作運行來講，不單單是依托，更是一個規(guī)范，完善房地產財務管理工作體系關系房地產企業(yè)的發(fā)展方向以及投資重點。房地產企業(yè)必須構建一個完善的財務管理體系，明確預算分析流程，每一個環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣，從而需要理順財務管理工作的結構，加強財務管理工作的統(tǒng)一性，實現(xiàn)財務管理效用最大化。此外，房地產企業(yè)應立足當前經濟形勢，優(yōu)化與更新財務管理模式，徹底破除過去被動的財務管理模式，積極主動地發(fā)揮財務管理控制以及預算功能，將現(xiàn)代化的財務管理理念應用在具體工作中，真正提升財務工作的效能水平。
2.2 增強財務管理工作意識，開展全方位的預算管理 房地產行業(yè)具備自己的特征，特別是對房地產企業(yè)來講，都有各自的發(fā)展戰(zhàn)略目標。房地產企業(yè)要立足于財務管理角度，首先要增強財務管理工作意識，明晰財務管理開展與實施的重要性，將財務管理工作放在一個重要的位置。其次，在開展財務管理工作的過程中，需要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與財務管理工作融合起來，制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務管理目標。在財務管理工作者與房地產企業(yè)的整體發(fā)展目標相一致的情況下，要做好財務管理不同環(huán)節(jié)中的預算工作，進而從上到下、從里到外相互聯(lián)動，從而有效實現(xiàn)發(fā)展目標。此外，房地產企業(yè)要加大預算管理宣傳力度，調動各部門、各崗位的積極性，編制可執(zhí)行的預算，分析預算的執(zhí)行差異，并對預算執(zhí)行率進行考核。
2.3 優(yōu)化成本管理工作
房地產企業(yè)應不斷優(yōu)化成本管理工作，在預定質量標準、預定工期的前提下，不斷分析、調節(jié)、挖掘降低成本的潛力，及時糾正將要發(fā)生或已經發(fā)生的偏差。工程成本是動態(tài)的、非靜態(tài)的，影響工程成本的因素有很多，如工程設計、設備價格、材料價格、工資標準以及費率、利率和匯率變化等，這些因素變動必然會導致工程成本相應變動。因此，工程成本在整個建設過程中，始終處于不確定狀態(tài)，直至竣工結算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應的控制方法時，要充分考慮各工程的現(xiàn)狀，針對工程項目的具體情況進行具體分析，要循序漸進，不能急于生成，更不能生搬硬套。
房地產企業(yè)應根據營銷計劃制定營銷費用預算，并考評執(zhí)行結果，將營銷費用與職工個人考評及晉升掛鉤，表彰營銷費用管控較好的項目及人員，復制及推廣營銷經驗;對營銷費用執(zhí)行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人，限制其獎金及晉升，情節(jié)嚴重的可以直接進行通報批評。同時，財務人員應真正發(fā)揮出財務監(jiān)管的作用，真實準確記錄每筆報銷業(yè)務，并運用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時發(fā)現(xiàn)營銷問題，避免出現(xiàn)虛報、偽造業(yè)務，為加強銷售費用管理提供決策依據。
2.4 完善財務制度，加強財務人員管理
房地產企業(yè)應不斷完善并嚴格執(zhí)行財務制度，加強財務人員職業(yè)道德建設，樹立嚴謹的工作作風，努力提高工作效率和工作質量，不斷提升財務管理人員的工作素質，讓他們定期接受培訓，不斷吸取新知識。同時，房地產企業(yè)應建立財務人員業(yè)績考核機制和財務人員述職制度，反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財務人員進行年度個人述職，并由公司對每一財務人員做出正確評價。
3 結 語
房地產行業(yè)小到關乎社會大眾的生活起居，大到關乎國家的經濟發(fā)展態(tài)勢，財務管理工作對房地產行業(yè)來講是核心要素，從而需要房地產行業(yè)從業(yè)人員注重并做好財務管理工作，真正將現(xiàn)代化的財務管理理念融入實際工作中，充分發(fā)揮財務管理工作的效用，促進房地產行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展。
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