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西安市共有產(chǎn)權(quán)住房政策探析
本文基于權(quán)變理論，并結(jié)合西安市目前的房地產(chǎn)及人才安居政策，分析了西安市共有產(chǎn)權(quán)保障房政策，提出權(quán)變理論分析的4個(gè)框架：環(huán)境、運(yùn)作模式、參與者、特性，從房源、保障對(duì)象審核、價(jià)位3個(gè)不同角度入手，對(duì)當(dāng)前該市共有產(chǎn)權(quán)住房政策進(jìn)行深度分析，切實(shí)把握潛藏問題，并針對(duì)性地提出改進(jìn)建議。0 引 言
自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，城市化進(jìn)程不斷加快，大量人口涌入城市，住房形勢(shì)日益嚴(yán)峻，矛盾也愈發(fā)尖銳，從政府工作報(bào)告可以看出，住房矛盾已然引起黨和國(guó)家的高度重視。在這樣的社會(huì)背景下，筆者將研究目光投向西安市，從4個(gè)側(cè)面入手，對(duì)該市共有產(chǎn)權(quán)住房政策進(jìn)行深入分析。
1 環(huán) 境
1.1 國(guó)內(nèi)環(huán)境
2007年，共有產(chǎn)權(quán)住房模式誕生于江蘇省淮安市，在推廣過(guò)程中，逐漸贏得社會(huì)各界的認(rèn)同，引起國(guó)家層面的關(guān)注，被稱為“淮安模式”。在2014年的政府工作報(bào)告中，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行概念界定意味著我國(guó)之前推出的各種政策性產(chǎn)權(quán)住房得到整合，共有產(chǎn)權(quán)成為一種新的供給類型。2017年10月，在征得全社會(huì)同意的基礎(chǔ)上，北京市正式推行共有產(chǎn)權(quán)政策，與之前推出的各種保障性、政策性住房最大的區(qū)別在于，此項(xiàng)政策在推廣過(guò)程中，要遵循“循環(huán)使用、造福群眾”的原則，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生改變;2017年9月，福州市提出了共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng);2018年6月，廣東省住建廳圍繞共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展，出臺(tái)了指導(dǎo)性文件，將5個(gè)城市定為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)地區(qū)。
1.2 內(nèi)部環(huán)境
2017年，西安市立足于發(fā)展現(xiàn)狀，在準(zhǔn)確把握戶籍管理政策的前提下，調(diào)整了戶籍政策，放寬了戶籍準(zhǔn)入條件。新政策推行以后，西安市人口數(shù)量不斷增長(zhǎng)，僅2017年，新落戶人口數(shù)量高達(dá)25萬(wàn)人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年元旦至2月底，新落戶人口就突破了14萬(wàn)，在這部分人口中，引進(jìn)的優(yōu)秀人才約占60%，學(xué)歷最低為大學(xué)�？�。2018年3月，市政府就新引進(jìn)人才安置問題，下發(fā)了管理性文件，明確指出要構(gòu)建立體化的人才安居保障體系，以滿足百萬(wàn)人才多樣化的住房需求，營(yíng)造尊重人才的社會(huì)環(huán)境，進(jìn)而建設(shè)更具吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的人才高地。西安市拿出20%左右的居住用地，以共有產(chǎn)權(quán)的形式出售房屋，有效降低了購(gòu)房成本，幫助有住房剛需、收入較低的家庭解決居住難題。
2 運(yùn)作模式
2.1 嚴(yán)格的土地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房政策來(lái)說(shuō)，土地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是該項(xiàng)政策推行的前提與根本。西安市形成了因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的土地規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。第一，住房保障部門綜合西安市共有產(chǎn)權(quán)租房需求狀況、環(huán)境承載力等各項(xiàng)因素，合理預(yù)測(cè)共有產(chǎn)權(quán)住房政策推行過(guò)程中可能發(fā)生的問題，有針對(duì)性地制訂出科學(xué)有效的中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃，擬定年度建設(shè)方案。第二，始終將土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革擺放在最重要的位置上，嚴(yán)格遵守“兩個(gè)20%”，合理安排共有產(chǎn)權(quán)建設(shè)用地。第三，西安是一座文明古城，擁有豐厚的文化底蘊(yùn)、大量的名勝古跡，在實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房政策的過(guò)程中，所有技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的要求，不得以破壞文物為代價(jià)。
2.2 房源籌集渠道廣泛
從房源籌集渠道來(lái)看具有多樣化的顯著特征，主要包括如下3種。一是集中新建，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)項(xiàng)目招投標(biāo)，確定由良好資質(zhì)和信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。二是從社會(huì)房源中統(tǒng)一購(gòu)置。在具體操作過(guò)程中，政府理應(yīng)扮演著重要的主導(dǎo)角色，在全社會(huì)的共同監(jiān)督下，遵循公正透明的原則，以多種方式籌集房源。這種模式向住房保障部門提出了較高要求，要立足于本地房地產(chǎn)的運(yùn)行情況，準(zhǔn)確把握保障對(duì)象的實(shí)際需求，在省級(jí)政府的批準(zhǔn)下購(gòu)置房源。三是單位自建模式，建設(shè)方案要由多個(gè)部門共同商榷，如國(guó)土規(guī)劃部、房管局等。
2.3 規(guī)范的審核供應(yīng)程序
無(wú)論采取哪種方式進(jìn)行籌集房源，都向住房套型提出了較嚴(yán)格的要求，在同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，每戶平均建筑面積不得超過(guò)90 m2。共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售工作由住房保障部門負(fù)責(zé)，采用兩種方式進(jìn)行銷售，一是公開搖號(hào)，二是輪候，由西安市住房保障部門發(fā)布，包括房屋位置、房源數(shù)量、銷售均價(jià)以及登記時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在內(nèi)的銷售通告，獲得資格審核表之后，申請(qǐng)人可以登錄網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行登記，按流程辦理購(gòu)房手續(xù)。選房順序按照“搖號(hào)”方式進(jìn)行，搖號(hào)選房后在一定時(shí)期有剩余房源的，經(jīng)住房保障部門批準(zhǔn)后，可以作為長(zhǎng)租公寓或者政府人才公寓使用。
3 參與者
3.1 供應(yīng)對(duì)象
從西安市的總體情況來(lái)看，主要面向有住房剛需、經(jīng)濟(jì)收入在社會(huì)中處于中下等水平的家庭以及外來(lái)無(wú)自由住房的人才，申請(qǐng)條件由年齡、戶籍或人才認(rèn)定等構(gòu)成。在這里要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，即凡是擁有本市戶口，或取得了居住證的外地戶口居民，或本市引進(jìn)的特殊人才，都可以提出共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)，這與西安市從2017年出臺(tái)的戶籍準(zhǔn)入新政策緊密聯(lián)系在一起，保證在大量人才涌入西安市的同時(shí)，為他們解決住房困難問題，免去住房之憂。
3.2 執(zhí)行機(jī)構(gòu)
在具體實(shí)施政策的過(guò)程中，西安市適時(shí)成立了住房保障工作委員會(huì)，承擔(dān)了與共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的各項(xiàng)工作，如統(tǒng)籌安排相關(guān)事宜、在各個(gè)部門之間進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)、對(duì)政策具體落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督等。在這一過(guò)程中，住房保障部門是重要的行政主管部門，負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策與制度、擬定合理的發(fā)展規(guī)劃，并對(duì)具體工作開展進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)，也負(fù)責(zé)安排各個(gè)區(qū)縣的共有產(chǎn)權(quán)住房，包括房源籌集、銷售、退出、管理等多方面的工作。 4 特 性
4.1 經(jīng)濟(jì)學(xué)特性
共有產(chǎn)權(quán)住房與普通商品住房存在本質(zhì)區(qū)別，隸屬于公共產(chǎn)品范疇。從概念層面上進(jìn)行分析，實(shí)際上是一種準(zhǔn)公共物品。政府通過(guò)頒布一系列政策措施，把具有私人物品屬性的共有產(chǎn)權(quán)住房作為準(zhǔn)公共物品提供給西安市居民，可以彌補(bǔ)和矯正住房市場(chǎng)上的供需不平衡，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧發(fā)展，吸引人才。
4.2 社會(huì)政策特性
共有產(chǎn)權(quán)住房政策是西安市在特定發(fā)展時(shí)期出臺(tái)的住房保障政策，在實(shí)踐中，社會(huì)政策特性具體表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)特殊、對(duì)象特殊。
4.2.1 產(chǎn)權(quán)特殊
在實(shí)施此項(xiàng)政策過(guò)程中，西安市明確表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)由保障對(duì)象和政府共同擁有，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定各自份額，所有擁有本市戶口或取得居住證的居民，只要在5年之內(nèi)沒有住房交易，都可以向政府提出購(gòu)買申請(qǐng)。由于購(gòu)房者并不擁有全部產(chǎn)權(quán)，只是享有使用權(quán)、占有權(quán)，因此，他們不得自行將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與出售。
4.2.2 對(duì)象特殊
在西安市購(gòu)置共有產(chǎn)權(quán)住房，必須是經(jīng)濟(jì)收入處于中等水平以下、無(wú)自有住房的剛需性人群。這部分家庭經(jīng)濟(jì)收入不高，即使傾其所有也無(wú)法購(gòu)置一套房產(chǎn)。此外，人均面積小，居住質(zhì)量低也是存在于這些家庭的主要問題之一，且存在財(cái)產(chǎn)和收入的相關(guān)規(guī)定限制，這些家庭沒有被包括在廉租房范圍內(nèi);無(wú)自有住房的各類人才，年齡層次屬于中間階段，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但自己并無(wú)自有住房，同時(shí)，各類人才也不被包括在公租房的范圍內(nèi)。因此，從供應(yīng)對(duì)象上看，共有產(chǎn)權(quán)住房是針對(duì)城市住房的“夾心層”，他們的購(gòu)買能力和居住能力處于廉租房和商品房之間。
5 優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房的建議
共有產(chǎn)權(quán)住房政策在西安市屬于起步階段，還有許多方面有待改進(jìn)和完善。
5.1 規(guī)定定價(jià)及產(chǎn)權(quán)份額
在土地出讓前，西安市政府規(guī)定了集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售均價(jià)，使其保持在合理范圍之內(nèi)。同時(shí)，還明確規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售，采用“一房一價(jià)”，根據(jù)房屋所處的地理位置、戶型等因素，在銷售限價(jià)的基礎(chǔ)上，上下浮動(dòng)5%。產(chǎn)權(quán)比例可根據(jù)不同地段、時(shí)期與商品房的關(guān)系確定，不同項(xiàng)目可設(shè)定不同的產(chǎn)權(quán)比例，并將其列入合同中，為日后轉(zhuǎn)讓或買賣房產(chǎn)時(shí)分配利益提供依據(jù)。政府持有部分可以以多種直接或間接投入的方式實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者持有部分只能以現(xiàn)金方式構(gòu)成。
5.2 后期進(jìn)行管理巡查
對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行后期管理監(jiān)督，使共有產(chǎn)權(quán)住房資源的資源耗損降到最低。由西安市政府部門牽頭，各個(gè)區(qū)縣、開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為執(zhí)行者，通過(guò)走訪等形式，切實(shí)解決共有產(chǎn)權(quán)住房在使用過(guò)程中出現(xiàn)的問題，同時(shí)，當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T要承擔(dān)相應(yīng)的監(jiān)管責(zé)任，適時(shí)成立工作委員會(huì)，積極開展監(jiān)管工作。
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