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西安市共有產(chǎn)權住房政策探析
本文基于權變理論，并結合西安市目前的房地產(chǎn)及人才安居政策，分析了西安市共有產(chǎn)權保障房政策，提出權變理論分析的4個框架：環(huán)境、運作模式、參與者、特性，從房源、保障對象審核、價位3個不同角度入手，對當前該市共有產(chǎn)權住房政策進行深度分析，切實把握潛藏問題，并針對性地提出改進建議。0 引 言
自進入21世紀以來，城市化進程不斷加快，大量人口涌入城市，住房形勢日益嚴峻，矛盾也愈發(fā)尖銳，從政府工作報告可以看出，住房矛盾已然引起黨和國家的高度重視。在這樣的社會背景下，筆者將研究目光投向西安市，從4個側面入手，對該市共有產(chǎn)權住房政策進行深入分析。
1 環(huán) 境
1.1 國內環(huán)境
2007年，共有產(chǎn)權住房模式誕生于江蘇省淮安市，在推廣過程中，逐漸贏得社會各界的認同，引起國家層面的關注，被稱為“淮安模式”。在2014年的政府工作報告中，對共有產(chǎn)權住房進行概念界定意味著我國之前推出的各種政策性產(chǎn)權住房得到整合，共有產(chǎn)權成為一種新的供給類型。2017年10月，在征得全社會同意的基礎上，北京市正式推行共有產(chǎn)權政策，與之前推出的各種保障性、政策性住房最大的區(qū)別在于，此項政策在推廣過程中，要遵循“循環(huán)使用、造福群眾”的原則，產(chǎn)權性質永遠不會發(fā)生改變;2017年9月，福州市提出了共有產(chǎn)權住房申請;2018年6月，廣東省住建廳圍繞共有產(chǎn)權住房發(fā)展，出臺了指導性文件，將5個城市定為共有產(chǎn)權住房試點地區(qū)。
1.2 內部環(huán)境
2017年，西安市立足于發(fā)展現(xiàn)狀，在準確把握戶籍管理政策的前提下，調整了戶籍政策，放寬了戶籍準入條件。新政策推行以后，西安市人口數(shù)量不斷增長，僅2017年，新落戶人口數(shù)量高達25萬人。據(jù)統(tǒng)計，2018年元旦至2月底，新落戶人口就突破了14萬，在這部分人口中，引進的優(yōu)秀人才約占60%，學歷最低為大學�？�。2018年3月，市政府就新引進人才安置問題，下發(fā)了管理性文件，明確指出要構建立體化的人才安居保障體系，以滿足百萬人才多樣化的住房需求，營造尊重人才的社會環(huán)境，進而建設更具吸引力和競爭力的人才高地。西安市拿出20%左右的居住用地，以共有產(chǎn)權的形式出售房屋，有效降低了購房成本，幫助有住房剛需、收入較低的家庭解決居住難題。
2 運作模式
2.1 嚴格的土地規(guī)劃標準
對于共有產(chǎn)權住房政策來說，土地規(guī)劃標準是該項政策推行的前提與根本。西安市形成了因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的土地規(guī)劃標準。第一，住房保障部門綜合西安市共有產(chǎn)權租房需求狀況、環(huán)境承載力等各項因素，合理預測共有產(chǎn)權住房政策推行過程中可能發(fā)生的問題，有針對性地制訂出科學有效的中長期建設規(guī)劃，擬定年度建設方案。第二，始終將土地供給側結構改革擺放在最重要的位置上，嚴格遵守“兩個20%”，合理安排共有產(chǎn)權建設用地。第三，西安是一座文明古城，擁有豐厚的文化底蘊、大量的名勝古跡，在實施共有產(chǎn)權住房政策的過程中，所有技術與經(jīng)濟指標都要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的要求，不得以破壞文物為代價。
2.2 房源籌集渠道廣泛
從房源籌集渠道來看具有多樣化的顯著特征，主要包括如下3種。一是集中新建，充分利用市場機制，通過項目招投標，確定由良好資質和信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行建設。二是從社會房源中統(tǒng)一購置。在具體操作過程中，政府理應扮演著重要的主導角色，在全社會的共同監(jiān)督下，遵循公正透明的原則，以多種方式籌集房源。這種模式向住房保障部門提出了較高要求，要立足于本地房地產(chǎn)的運行情況，準確把握保障對象的實際需求，在省級政府的批準下購置房源。三是單位自建模式，建設方案要由多個部門共同商榷，如國土規(guī)劃部、房管局等。
2.3 規(guī)范的審核供應程序
無論采取哪種方式進行籌集房源，都向住房套型提出了較嚴格的要求，在同一個項目內，每戶平均建筑面積不得超過90 m2。共有產(chǎn)權住房的銷售工作由住房保障部門負責，采用兩種方式進行銷售，一是公開搖號，二是輪候，由西安市住房保障部門發(fā)布，包括房屋位置、房源數(shù)量、銷售均價以及登記時間、地點、方式等在內的銷售通告，獲得資格審核表之后，申請人可以登錄網(wǎng)絡平臺進行登記，按流程辦理購房手續(xù)。選房順序按照“搖號”方式進行，搖號選房后在一定時期有剩余房源的，經(jīng)住房保障部門批準后，可以作為長租公寓或者政府人才公寓使用。
3 參與者
3.1 供應對象
從西安市的總體情況來看，主要面向有住房剛需、經(jīng)濟收入在社會中處于中下等水平的家庭以及外來無自由住房的人才，申請條件由年齡、戶籍或人才認定等構成。在這里要強調一點，即凡是擁有本市戶口，或取得了居住證的外地戶口居民，或本市引進的特殊人才，都可以提出共有產(chǎn)權住房申請，這與西安市從2017年出臺的戶籍準入新政策緊密聯(lián)系在一起，保證在大量人才涌入西安市的同時，為他們解決住房困難問題，免去住房之憂。
3.2 執(zhí)行機構
在具體實施政策的過程中，西安市適時成立了住房保障工作委員會，承擔了與共有產(chǎn)權住房相關的各項工作，如統(tǒng)籌安排相關事宜、在各個部門之間進行溝通與協(xié)調、對政策具體落實情況進行監(jiān)督等。在這一過程中，住房保障部門是重要的行政主管部門，負責制定相關政策與制度、擬定合理的發(fā)展規(guī)劃，并對具體工作開展進行指導，同時，也負責安排各個區(qū)縣的共有產(chǎn)權住房，包括房源籌集、銷售、退出、管理等多方面的工作。 4 特 性
4.1 經(jīng)濟學特性
共有產(chǎn)權住房與普通商品住房存在本質區(qū)別，隸屬于公共產(chǎn)品范疇。從概念層面上進行分析，實際上是一種準公共物品。政府通過頒布一系列政策措施，把具有私人物品屬性的共有產(chǎn)權住房作為準公共物品提供給西安市居民，可以彌補和矯正住房市場上的供需不平衡，實現(xiàn)社會和諧發(fā)展，吸引人才。
4.2 社會政策特性
共有產(chǎn)權住房政策是西安市在特定發(fā)展時期出臺的住房保障政策，在實踐中，社會政策特性具體表現(xiàn)在產(chǎn)權特殊、對象特殊。
4.2.1 產(chǎn)權特殊
在實施此項政策過程中，西安市明確表示，共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權由保障對象和政府共同擁有，經(jīng)過協(xié)商確定各自份額，所有擁有本市戶口或取得居住證的居民，只要在5年之內沒有住房交易，都可以向政府提出購買申請。由于購房者并不擁有全部產(chǎn)權，只是享有使用權、占有權，因此，他們不得自行將房屋進行轉讓與出售。
4.2.2 對象特殊
在西安市購置共有產(chǎn)權住房，必須是經(jīng)濟收入處于中等水平以下、無自有住房的剛需性人群。這部分家庭經(jīng)濟收入不高，即使傾其所有也無法購置一套房產(chǎn)。此外，人均面積小，居住質量低也是存在于這些家庭的主要問題之一，且存在財產(chǎn)和收入的相關規(guī)定限制，這些家庭沒有被包括在廉租房范圍內;無自有住房的各類人才，年齡層次屬于中間階段，具備一定的經(jīng)濟實力，但自己并無自有住房，同時，各類人才也不被包括在公租房的范圍內。因此，從供應對象上看，共有產(chǎn)權住房是針對城市住房的“夾心層”，他們的購買能力和居住能力處于廉租房和商品房之間。
5 優(yōu)化共有產(chǎn)權住房的建議
共有產(chǎn)權住房政策在西安市屬于起步階段，還有許多方面有待改進和完善。
5.1 規(guī)定定價及產(chǎn)權份額
在土地出讓前，西安市政府規(guī)定了集中新建共有產(chǎn)權住房的銷售均價，使其保持在合理范圍之內。同時，還明確規(guī)定共有產(chǎn)權住房的銷售，采用“一房一價”，根據(jù)房屋所處的地理位置、戶型等因素，在銷售限價的基礎上，上下浮動5%。產(chǎn)權比例可根據(jù)不同地段、時期與商品房的關系確定，不同項目可設定不同的產(chǎn)權比例，并將其列入合同中，為日后轉讓或買賣房產(chǎn)時分配利益提供依據(jù)。政府持有部分可以以多種直接或間接投入的方式實現(xiàn)，購房者持有部分只能以現(xiàn)金方式構成。
5.2 后期進行管理巡查
對共有產(chǎn)權住房進行后期管理監(jiān)督，使共有產(chǎn)權住房資源的資源耗損降到最低。由西安市政府部門牽頭，各個區(qū)縣、開發(fā)區(qū)管委會作為執(zhí)行者，通過走訪等形式，切實解決共有產(chǎn)權住房在使用過程中出現(xiàn)的問題，同時，當?shù)刈》勘Ｕ喜块T要承擔相應的監(jiān)管責任，適時成立工作委員會，積極開展監(jiān)管工作。
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