“限購(gòu)令”與“漲價(jià)歸公”

摘要：隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時(shí)間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值。房?jī)r(jià)上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會(huì)投資以及社會(huì)發(fā)展的結(jié)果。所以，房地產(chǎn)漲價(jià)之增值實(shí)質(zhì)上是全社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值，應(yīng)該收歸全體人民共享之。中國(guó)目前房?jī)r(jià)高漲的主要原因是“漲價(jià)歸私”，“炒房無(wú)稅”。解決之道不在于“限購(gòu)”，而在于“漲價(jià)歸公”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；限購(gòu)；土地增值稅；資本利得稅

近來(lái)，各地紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”或“限外令”，意圖通過(guò)限制房屋需求，從而降低房?jī)r(jià)。
2004年“8.31大限”以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲如脫韁野馬。決策層總是圍繞著“供需關(guān)系”做文章。以為增加了供應(yīng)，限制了需求，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。但事與愿違，房?jī)r(jià)越調(diào)控就上漲。
房屋是人生必需品，而不是投機(jī)品。與其采用“限購(gòu)令”或“限外令”，何不“漲價(jià)歸公”，一舉杜絕投機(jī)炒賣(mài)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常軌道。

1. 房地產(chǎn)是“不完全商品”

商品必須具有流通性。房地產(chǎn)沒(méi)有“空間流通性”，所以，房地產(chǎn)是“不完全商品”，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”。“供需關(guān)系決定商品價(jià)格”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則并不適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一模一樣的電腦，在偏僻的鄉(xiāng)村和在繁華的大都市，售價(jià)相差無(wú)幾。而一模一樣的房屋，建在偏僻的鄉(xiāng)村和建在繁華的大都市，售價(jià)相差可達(dá)十倍。
十年前購(gòu)買(mǎi)的電腦，現(xiàn)在可能一文不值。而十年前購(gòu)買(mǎi)的房屋，現(xiàn)在價(jià)格可能翻了數(shù)倍。
這是因?yàn)椋弘娔X是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是動(dòng)產(chǎn)，后者是不動(dòng)產(chǎn)。wWW.11665.com

2. 房?jī)r(jià)不是“供需”決定的

房屋是耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)百年以上。經(jīng)過(guò)了多年建設(shè)發(fā)展，許多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入了“后城市化”時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已供過(guò)于求，并且還在不斷增加供給，但為什么有些國(guó)家的房?jī)r(jià)還會(huì)不跌反升？

日本在上世紀(jì)60～70年代就已經(jīng)完成了城市化進(jìn)程。1968年日本gdp躍居世界第二。據(jù)東京都政府網(wǎng)站資料，1970年?yáng)|京人口1141萬(wàn)人，2009年1299萬(wàn)人；近40年里共增加了158萬(wàn)人，年均增加約4萬(wàn)人，年均人口增加率約0.35%，這比自然人口增長(zhǎng)率還要低。所以，東京房地產(chǎn)供過(guò)與求。但為什么房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不降反升？1990年?yáng)|京地價(jià)總額竟然等于美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和。1991年資產(chǎn)泡沫破裂后，20年來(lái)日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振。

美國(guó)完成城市化的時(shí)間比日本還要早，其房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是買(mǎi)方市場(chǎng)和現(xiàn)房市場(chǎng)。但為什么21世紀(jì)的美國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲，并形成資產(chǎn)泡沫？2008年泡沫破裂，導(dǎo)致全球金融海嘯？

2010年3月香港永久住宅總數(shù)253.7萬(wàn)套（見(jiàn)香港房委會(huì)《房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)字2010》p.3）；2009年底香港家庭總數(shù)231.16萬(wàn)戶(hù)（見(jiàn)香港政府統(tǒng)計(jì)處網(wǎng)站：表005：家庭住戶(hù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。香港永久住宅總數(shù)是家庭總數(shù)的110%（253.7÷231.16×100%）。這顯然供大于求，房?jī)r(jià)應(yīng)該下降。但為什么在2009～2010兩年間香港房?jī)r(jià)既然上漲了45%？

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27萬(wàn)個(gè)家庭；同期建設(shè)了21.8039萬(wàn)套公租屋，這是家庭增加數(shù)的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是說(shuō)：香港每增加100個(gè)家庭，政府就建設(shè)70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量顯然高于家庭增加量。但為什么房?jī)r(jià)還會(huì)高漲？香港政府如此大力建設(shè)公租屋，并沒(méi)能阻止房?jī)r(jià)上漲。新加坡85%以上家庭住在政府組屋，但2010年房?jī)r(jià)也仍然高漲。

以上舉例說(shuō)明：房?jī)r(jià)不一定是“市場(chǎng)供需關(guān)系”決定的。

3. 房?jī)r(jià)上漲的社會(huì)因素

房?jī)r(jià)上漲，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時(shí)間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值，其價(jià)格應(yīng)該下降；所以，房?jī)r(jià)上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會(huì)投資以及社會(huì)發(fā)展的結(jié)果。顯然，房?jī)r(jià)具有社會(huì)屬性。影響房?jī)r(jià)的主要社會(huì)因素是：

（1）政府投資。例如，城市興建了地鐵，沿線房?jī)r(jià)就會(huì)大幅上漲。
（2）社會(huì)投資。例如，附近新建了許多高樓大廈，人煙越來(lái)越稠密，房?jī)r(jià)就上漲。
（3）社會(huì)發(fā)展。例如，社會(huì)發(fā)展水平越高，市面越繁華，gdp增長(zhǎng)率越高，房?jī)r(jià)就越上漲。
（4）投機(jī)炒作。投機(jī)炒作必然抬高房?jī)r(jià)，以致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值，出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。

中國(guó)各地近年地王頻出。地王的中標(biāo)者，就是基于對(duì)未來(lái)的政府投資、社會(huì)投資、社會(huì)發(fā)展的評(píng)估，以及投機(jī)炒作的可能性，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)必然大漲，所以報(bào)出了“面粉比面包貴”的離奇價(jià)格。

政府地價(jià)上漲，標(biāo)志著政府投資和社會(huì)投資都將增加，所以周邊房?jī)r(jià)會(huì)隨之上漲，而房?jī)r(jià)上漲又會(huì)反過(guò)來(lái)推高地價(jià)。這樣就形成了“地價(jià)漲→房?jī)r(jià)漲→地價(jià)更漲→房?jī)r(jià)更漲”的漲價(jià)循環(huán)。

舉例。2010年3月15日，全國(guó)“兩會(huì)”剛結(jié)束的第二天，北京市一天就產(chǎn)生了三個(gè)“地王”。2010年3月17日《上海證券報(bào)》報(bào)道：“地王”周邊二手房?jī)r(jià)跟風(fēng)飆漲，最高漲幅達(dá)40%。

在這個(gè)案例中，增加了土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)反而上漲�？梢�(jiàn)，房?jī)r(jià)不是取決于供需，而是取決于人們的預(yù)期和投機(jī)炒作。中國(guó)各大開(kāi)發(fā)商無(wú)不大量囤地，就是預(yù)期“地價(jià)漲→房?jī)r(jià)漲→地價(jià)更漲→房?jī)r(jià)更漲”的漲價(jià)怪圈會(huì)繼續(xù)循環(huán)。大量案例也已經(jīng)證明：開(kāi)發(fā)得越慢，利潤(rùn)就會(huì)越高。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是“零和博弈”，有人多拿了錢(qián)，有人就要多出錢(qián)。所以房?jī)r(jià)高漲必然會(huì)締造出許多房奴。

4. 房地產(chǎn)危機(jī)的主要原因

1985年廣場(chǎng)協(xié)議迫使日元升值，日本出口受阻。企業(yè)改向海外發(fā)展，以資金和技術(shù)的出口代替了產(chǎn)品出口，例如把工廠搬到中國(guó)或東南亞去，這就需要向銀行大量借錢(qián)。當(dāng)時(shí)日本全民堅(jiān)信“地價(jià)只漲不跌”的“土地神話”，企業(yè)急需資金，而日本銀行對(duì)大宗貸款一般只接受土地抵押，這樣地價(jià)就越炒越高，直至1991年資產(chǎn)泡沫破裂�，F(xiàn)在日本海外資產(chǎn)世界第一，企業(yè)海外利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%，這是當(dāng)年企業(yè)大量舉債向海外發(fā)展的成果。目前中國(guó)外匯儲(chǔ)備世界第一，但只有國(guó)企可以貸款出來(lái)走向世界，私企缺乏可抵押資產(chǎn)。

1984年中英聯(lián)合聲明公布至1997年香港回歸，香港樓價(jià)上漲了約10倍。當(dāng)時(shí)香港人堅(jiān)信“樓價(jià)只漲不跌”、“炒樓穩(wěn)賺不賠”的“樓市神話”，以致樓價(jià)越炒越高。后來(lái)在1997年爆發(fā)的亞洲金融風(fēng)暴中，香港“樓市神話”終告破滅。

美國(guó)人不炒房地產(chǎn)，但炒房貸。2008年金融海嘯就是美國(guó)金融機(jī)構(gòu)投機(jī)炒作“次級(jí)房貸”的結(jié)果。

上述三次房地產(chǎn)危機(jī)的特點(diǎn)是：日本企業(yè)炒地，香港私人炒樓，美國(guó)投行炒房貸。日本是“土地神話”的破滅，香港是“樓市神話”的破滅，美國(guó)是“次貸神話”的破滅。

這說(shuō)明：房地產(chǎn)危機(jī)和資產(chǎn)泡沫的主要原因是各種形式的投機(jī)炒作。

中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“炒房穩(wěn)賺不賠”的“房地產(chǎn)神話”，以及大量囤地囤房現(xiàn)象。這和當(dāng)年香港“樓市神話”如出一轍。

5. “漲價(jià)歸公”與“漲價(jià)歸私”

“漲價(jià)歸公”一詞是孫中山先生提出來(lái)的。房地產(chǎn)漲價(jià)之增值實(shí)質(zhì)上是全社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值，應(yīng)該收歸全體人民共享之，即“漲價(jià)歸公”。反之，為“漲價(jià)歸私”。

世界上大多數(shù)國(guó)家都開(kāi)征了資本利得稅（capital gains tax），對(duì)“不勞而獲”征稅。例如，企業(yè)利潤(rùn)必須繳納企業(yè)所得稅，而企業(yè)股東的分紅所得則需繳納資本利得稅（股息所得稅）。企業(yè)利潤(rùn)是投入了勞動(dòng)和資金而創(chuàng)造出來(lái)的，企業(yè)還忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，而股東所得卻是“不勞而獲”——坐著等分錢(qián)。資本利得稅一般適用于不動(dòng)產(chǎn)、投資、證券、股息、利息，收藏品等。

韓國(guó)轉(zhuǎn)讓“第3處房產(chǎn)”的資本利得稅率為60%且不管持有期多長(zhǎng)。剩下的40%，扣除房貸利息、中介費(fèi)等等以后，所剩無(wú)幾，如同“漲價(jià)歸公”。
韓國(guó)買(mǎi)房要繳納“財(cái)產(chǎn)取得稅”，一般住宅的稅率為2%，豪宅為10%。房屋保有階段要按年繳納“財(cái)產(chǎn)稅”，一般住宅的稅率為0.15%～0.5%，別墅、高爾夫球場(chǎng)、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所的稅率為4%。此外，對(duì)擁有超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房和土地者還要按年課征“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”，稅率為1%～4%。

越南2009年以前沒(méi)有資本利得稅。2007年1月越南加入了wto，開(kāi)放了外資進(jìn)入房地產(chǎn)和股市，當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲。2008年，越南樓市和股市下挫達(dá)60%，全年通脹率達(dá)23%。當(dāng)時(shí)媒體驚呼越南爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2009年1月1日起，越南實(shí)行了新的《個(gè)人所得稅法》；個(gè)人所得稅從原來(lái)的4項(xiàng)增加到了10項(xiàng)，包括房地產(chǎn)、投資、證券的資本利得稅，以及繼承稅等；炒樓情況隨之劇減。

目前，實(shí)行房地產(chǎn)“漲價(jià)歸私”的經(jīng)濟(jì)體主要有：中國(guó)大陸、香港、新加坡。2010年，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)漲幅高居世界前列。香港和新加坡都沒(méi)有資本利得稅法律，炒樓炒股無(wú)稅。2010年，香港和新加坡都只好通過(guò)提高印花稅來(lái)打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)上漲。

6. 中國(guó)的土地增值稅

中國(guó)房地產(chǎn)的“資本利得稅”稱(chēng)之為“土地增值稅”。
1994年國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅�！�

但是，該條例的立法質(zhì)量實(shí)在不敢茍同，實(shí)際征收率很低。特別是，連稅局自己都搞不清楚怎樣能夠計(jì)算出二手房的“土地增值”，無(wú)以征收二手房的土地增值稅，以致炒房無(wú)稅，炒房情況越來(lái)越嚴(yán)重。

臺(tái)灣也有土地增值稅。1930年公布的《中華民國(guó)土地法》首次規(guī)定了土地增值稅，當(dāng)時(shí)最高稅率達(dá)100%，這完全體現(xiàn)了孫中山的“漲價(jià)歸公”理想。1946年公布的《中華民國(guó)憲法》第143條第3款規(guī)定：“土地價(jià)值非因施以勞力資本而增加者，應(yīng)由國(guó)家征收土地增值稅，歸人民共享之�！�

臺(tái)灣對(duì)房屋及其土地，分別課征“房屋稅”和“地價(jià)稅”，這稱(chēng)之為“分離課稅制”；而大多數(shù)國(guó)家都將房屋及其土地視為一個(gè)整體“不動(dòng)產(chǎn)”，課征不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅。

臺(tái)灣各縣（市）地方政府需要依法公布轄區(qū)內(nèi)每一塊登記土地的評(píng)估價(jià)格：

（1）每三年公布一次各地塊的“公告地價(jià)”。用于按年課征地價(jià)稅。
（2）每一年公布一次各地塊的“公告土地現(xiàn)值”。主要用于：一是作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定典權(quán)時(shí)用于課征土地增值稅；二是計(jì)算征地補(bǔ)償。征地補(bǔ)償一般要“加成”，例如“加四成”意指征地價(jià)格要比公告土地現(xiàn)值增加40%。具體的征地加成數(shù)據(jù)，由各縣（市）政府同時(shí)公告之。

臺(tái)灣有“一地三價(jià)”之說(shuō)：市場(chǎng)地價(jià)，公告地價(jià)，公告土地現(xiàn)值。2010年，臺(tái)灣公告地價(jià)平均為市場(chǎng)地價(jià)的21.96%，公告土地現(xiàn)值平均為市場(chǎng)地價(jià)的79.29%。

在臺(tái)灣，土地增值稅是地方政府稅收的第一大稅。2000年，土地增值稅約占地方政府稅收的36%，2008年約占23%。臺(tái)灣的房屋買(mǎi)賣(mài)，不管是新房還是二手房，都要課征土地增值稅。一般計(jì)算公式為：

土地增值＝賣(mài)出時(shí)土地現(xiàn)值－買(mǎi)入時(shí)土地現(xiàn)值×物價(jià)指數(shù)－可扣除費(fèi)用
土地增值稅＝土地增值×適用稅率

可扣除費(fèi)用包括：.改良土地費(fèi)用，工程受益費(fèi)，土地重劃負(fù)擔(dān)費(fèi)用。二手房一般沒(méi)有這些費(fèi)用。
臺(tái)灣民眾可以登錄政府網(wǎng)站，輸入地塊編號(hào)，自由查閱公告地價(jià)、公告土地現(xiàn)值，以及物價(jià)指數(shù)。

如果房屋買(mǎi)賣(mài)是在同一年度內(nèi)進(jìn)行的，由于政府一年只公布一次公告土地現(xiàn)值，故土地增值為“0”，因而無(wú)須繳納土地增值稅，所以臺(tái)灣有“短炒”現(xiàn)象。據(jù)報(bào)道，當(dāng)局準(zhǔn)備以“暴利稅”堵塞這個(gè)漏洞：轉(zhuǎn)讓持有2年以?xún)?nèi)的非自用住宅時(shí)，須繳納10%～15％的特別稅。

歷史上，許多國(guó)家都開(kāi)征過(guò)土地增值稅，現(xiàn)在大都已經(jīng)改征資本利得稅。這可能是因?yàn)椋�人們比較容易接受“房屋增值=資本利得”的概念，但房屋增值其實(shí)就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峽兩岸還在采用“土地增值稅”。

臺(tái)灣土地增值稅采用累進(jìn)制，歷年最高稅率如下示：

臺(tái)灣土地增值稅的最高稅率
年 1954年 1964年 1977年 2005年至今
最高稅率 90% 80% 60% 40%

由上表可見(jiàn)，臺(tái)灣土地增值稅的最高稅率越來(lái)越低。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，房屋需求量較大，此時(shí)必須“漲價(jià)歸公”以防投機(jī)炒賣(mài)，所以稅率很高。房屋供過(guò)于求之后，特別是進(jìn)入了“后城市化”時(shí)代，稅率應(yīng)該調(diào)低，以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)；所謂“漲價(jià)歸公”也就變成了一部分歸公，一部分歸私。
目前大陸正處于城市化高速進(jìn)程中，此時(shí)應(yīng)該“漲價(jià)歸公”，否則將會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題。

7. 資本利得稅與所得稅的關(guān)系

資本利得稅的課征有二種情況:

（1）資本利得稅已經(jīng)包含了所得稅在內(nèi)。例如，臺(tái)灣征收土地增值稅之后，不再征收所得稅。
（2）資本利得稅不包含所得稅在內(nèi)。例如，大陸征收土地增值稅之后，還要再征收所得稅。

大多數(shù)國(guó)家的資本利得稅都包含了所得稅，甚至直接稱(chēng)為“所得稅”，例如，“利息所得稅”其實(shí)就是一種資本利得稅。資本利得稅不得扣除利息，因?yàn)橥顿Y者應(yīng)該自負(fù)投資的利息。

8. “財(cái)產(chǎn)性收入”與“不勞而獲”

2007年10月，十七大提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”。當(dāng)時(shí)成為新聞熱點(diǎn)。
但是，“財(cái)產(chǎn)性收入”不是從天上掉下來(lái)的，其實(shí)質(zhì)是社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)產(chǎn)增值。所謂“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，就是創(chuàng)造條件，例如炒房免稅，將社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)產(chǎn)增值歸于“不勞而獲”的私人，從而“漲價(jià)歸私”，“讓一部分人先富起來(lái)”。

9. 完善土地增值稅的建議

中國(guó)目前征收土地增值稅的情況不如人意，其原因在于計(jì)稅辦法太復(fù)雜，漏洞太多，爭(zhēng)議太大，特別是轉(zhuǎn)讓二手房無(wú)法計(jì)稅。

9.1 二手房的計(jì)稅方法

建議轉(zhuǎn)讓二手房的土地增值稅的計(jì)稅公式如下：

土地增值稅＝（賣(mài)出價(jià)－買(mǎi)入價(jià)×物價(jià)指數(shù)）×適用稅率

上述公式其實(shí)是認(rèn)為：土地增值＝房屋增值＝社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值

適用稅率宜采用“保有時(shí)間累退制”：房屋保有期越長(zhǎng)，保有成本就越高，適用稅率就應(yīng)該越低。例如規(guī)定，保有期２年以?xún)?nèi)的稅率為60%，保有期2～４年的稅率為50%，如此等等。但轉(zhuǎn)讓第三處或第三處以上的房產(chǎn)，不管保有期多長(zhǎng)，建議稅率一律為60%。只要二手房市場(chǎng)沒(méi)有了投機(jī)炒家，開(kāi)發(fā)商的新房?jī)r(jià)格就會(huì)回歸正常，因?yàn)榇藭r(shí)開(kāi)發(fā)商將面對(duì)百般挑剔的自住者，而不是“炒房團(tuán)”。

取得和保有房屋的成本，例如契稅、中介費(fèi)、律師費(fèi)、利息、管理費(fèi)、維修費(fèi)、財(cái)產(chǎn)稅等等，均不應(yīng)扣除。但如果房屋進(jìn)行過(guò)二次裝修，則應(yīng)扣除“永久工程裝修費(fèi)”。由于核實(shí)裝修費(fèi)非常麻煩，有些裝修項(xiàng)目的使用壽命還很短，以致稅局難以實(shí)事求是，所以國(guó)外的新房一般都是“裝修房”，罕見(jiàn)“毛坯房”。

所謂“限購(gòu)令”和“限外令”，其實(shí)就是有選擇地將社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值（土地增值）以“財(cái)產(chǎn)性收入”名義歸于不勞而獲的某些人，并進(jìn)一步強(qiáng)化了戶(hù)籍壁壘，人為制造出更多社會(huì)公平問(wèn)題。
9.2“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的建議

“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有繳納過(guò)“70年批租”，所以有關(guān)部門(mén)認(rèn)為其違法。但法律并沒(méi)有要求強(qiáng)制實(shí)行“批租制”。所以建議，審查合格后的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該合法化，確權(quán)頒證，并且：

（1）“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)行“年租制”，按年繳納財(cái)產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）0.5%～1.5%。
（2）轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”必須繳納土地值稅，計(jì)稅辦法如上節(jié)建議，保有期應(yīng)從頒證之日起計(jì)。

據(jù)說(shuō)，某市“小產(chǎn)權(quán)房”數(shù)量占住宅總量的40%。但為什么不可以在“漲價(jià)歸公”的前提下，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化呢？同樣的道理，只要房地產(chǎn)“漲價(jià)歸公”，政府為什么不開(kāi)放其他建房模式呢？

9.3 減免土地增值稅的建議

為了保障自住者的合理需求，例如小房換大房等，應(yīng)該制定“以舊換新”的退稅政策，例如：

（1）出售舊住宅時(shí)，應(yīng)依法納稅，領(lǐng)取“繳納土地增值稅證明”。
（2）三年內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)新住宅時(shí)，憑上述納稅證明退稅。

夫妻之間，父母與子女之間，祖孫之間，兄弟姐妹之間，互贈(zèng)住房應(yīng)該免稅，但以后轉(zhuǎn)讓這些“贈(zèng)與房”時(shí)必須繳納土地增值稅，并且“買(mǎi)入價(jià)＝0”。此外，拆遷房應(yīng)該免稅；退休人士賣(mài)掉唯一住房換錢(qián)頤養(yǎng)天年時(shí)應(yīng)該免稅；重病者賣(mài)掉唯一住房換錢(qián)治病時(shí)應(yīng)該免稅。如此等等。

10. 結(jié)束語(yǔ)

聯(lián)合國(guó)《世界人 權(quán)宣言》第13條第1款：“人人在各國(guó)境內(nèi)有權(quán)自由遷徙和居住�！� 

聯(lián)合國(guó)《公民權(quán)利和政治權(quán)利國(guó)際公約》第12條第1款：“合法處在一國(guó)領(lǐng)土內(nèi)的每一個(gè)人在該領(lǐng)土內(nèi)有權(quán)享受遷徙自由和選擇住所的自由。”。中國(guó)政府已于1998年10月5日簽署了這部具有強(qiáng)制性的國(guó)際公約，并多次宣布將實(shí)施該公約，但是，全國(guó)人民代表大會(huì)至今仍然沒(méi)有批準(zhǔn)該公約。

中國(guó)政府應(yīng)該遵守國(guó)際承諾。地方政府也不應(yīng)限制公民選擇住所的自由，陷中央政府于不義。此外，商品房沒(méi)有政府補(bǔ)貼，不應(yīng)限購(gòu)，這與限購(gòu)保障房是兩回事。

政府本應(yīng)鼓勵(lì)和幫助公民買(mǎi)房，以提高生活水平和增加“漲價(jià)歸公”等稅收，而不是反其道而行之，限制人民買(mǎi)房，以致不但減少了政府稅收，還造成了一系列問(wèn)題，這真是愚不可及。

如果繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)“漲價(jià)歸私”政策，其結(jié)果將不言而喻。


參考資料：
[1]日本東京都政府中文網(wǎng)站：東京的人口/n480462/n4273674/n4273774/n4273857/9917175.html 

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