房產稅對房地產業(yè)及中國經濟的意義

房產稅對房地產業(yè)及中國經濟的意義
呂鴻煊（北京大學馬克思主義學院，北京100871）
文摘編號：1005-913X(2010)12-0021-CA
摘要：對房地產業(yè)和中國經濟的分析可知，房產稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產和經濟發(fā)展的重要調控手段；房產稅將輔助地方政府完成財政轉型，促進經濟轉型；房產稅將資本得利納入二次分配，縮短貧富差距。
關鍵詞：房產稅；房地產業(yè)；中國經濟
中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X(2010)12-0021-02
房產稅并不是一個新稅種。早在房地產業(yè)剛開始起步的時候，房產稅就已經存在了。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅�，F(xiàn)行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。然而由于各種原因，房產稅從頒布之日起，對居住性房產和非商業(yè)用途的商業(yè)房產一直沒有征收，處于空轉狀態(tài)。2010年9月29日，國家出臺了包括貸款、稅費等一系列調控政策，同時中央媒體首次明確透露了房產稅改革試點即將啟動的消息。無論在哪個國家，房產稅都是十分重要的稅種。房產稅作為房地產保有環(huán)節(jié)的主要調控手段，作為地方財政收入的重要支柱稅源，作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段，對房地產業(yè)和中國經濟都有著至關重要的意義。
一、房產稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產和經濟發(fā)展的重要調控手段
資本的本質是逐利，炒作是市場經濟的先天性疾病。經濟危機的本質是生產過剩，而炒作就是生產過剩的催化劑。房地產炒作本是由來已久，縱觀世界經濟，房地產泡沫已成經濟危機的主要誘因之一。房子作為生活必須品，有著穩(wěn)定的市場需求。土地作為不可再生資源，具有稀缺性。具體到我國的情況，在經濟發(fā)展、城市化進程和人口紅利的預期下，房地產就成了資本炒作和資本保值的最佳對象。而房產稅正是要增加房地產保有環(huán)節(jié)的成本，改變房地產囤積成本低的屬性，增加房地產炒作成本和風險，進而抑制房地產炒作，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。
縱觀中國房地產業(yè)這20年的發(fā)展，始終充斥著投機和炒作。在沒有房產稅這個保有環(huán)節(jié)調控手段的情況下，行政調控顯得孤掌難鳴，其弊端也更加明顯。房地產業(yè)形成了一漲就調，一調就死，一死就放，一放再漲的惡性循環(huán)，加之貨幣因素，房價一路高漲走來，泡沫不斷吹大，威脅經濟發(fā)展。2009年4萬億經濟刺激計劃后，房價在2008年調控的基礎上出現(xiàn)了報復性上漲。作為以投資的名義拉動經濟增長的所謂支柱產業(yè)，房地產業(yè)得到了巨大的資金支持。除中信和北京銀行外，12家上市銀行已發(fā)布的2009年年報顯示，截至2009年年底，包括房地產行業(yè)企業(yè)貸款和個人住房抵押貸款在內，這12家銀行的涉房貸款總額達5.28萬億元，占銀行貸款總額的24.27%。其中，對房地產行業(yè)的公司貸款為1.66萬億元，個人住房抵押貸款為3.62萬億元。而這個時候實體經濟則是舉步維艱，更需要貸款的支持。2009年房地產業(yè)爆發(fā)式的增長，使得很多民營企業(yè)放棄實體經濟進入房地產領域，大型國有企業(yè)也紛紛成立房地產事業(yè)部，進軍房地產領域。各地的民間炒房團層出不窮。
2009年年底國家出臺了一系列調控政策，但房價依然一路高漲。大家或為炒作、或為保值紛紛買房。新盤入市，不管地段、不管好壞，房子被一搶而空，大量房屋空置，造成大量社會資源浪費，房地產泡沫被越吹越大，嚴重威脅經濟運轉。這個時候房子已經演變?yōu)榻鹑谘苌�品，成為資本保值升值的工具，投資、投機需求遠遠超過使用需求。到2010年一季度，在房地產的拉動下，GPD已經達到了11.9%。在這一輪的整個調控過程中，由于缺乏房地產保有環(huán)節(jié)的調控手段，調控只能控制成交量，房價卻依然堅挺。到了2010年9月，房價再次出現(xiàn)了明顯的上漲的勢頭。國家意識到了問題的嚴重性，加快了房產稅改革試點的步伐。如果在這個過程中有房產稅的存在，國家可以通過調整稅率更好更快捷的對房地產進行調控。
房產稅作為房地產保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)手段，可以直接、快速地改變房地產作為投資品的屬性，增加其持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩(wěn)定房價，促進房地產業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。同時，房子作為生活必需品，和百姓生活息息相關。安居則樂業(yè)、人人樂業(yè)則國家興旺。住房問題是關系人民幸福、社會穩(wěn)定的大問題。通過房產稅可以準確、快捷、方便地調節(jié)房子的使用屬性和投資屬性。通過加強房子的使用屬性，更合理地分配社會資源，抵制炒作，讓那些真正需要住房的人有房可住。而不是一邊百姓無房可住，一邊大量房子空置。在中國這樣一個地少人多的國家，很多城市甚至應該通過房產稅率基本消除房子的投資屬性，讓房子成為一個完全的使用品，給那些真正需要住的人。另外，作為房地產調控手段，稅收調控和行政調控相比有很多優(yōu)勢。行政調控操作復雜而缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性。像類似于限購令這樣的計劃經濟色彩濃厚的調控政策并不被人們看好，這往往是短期應急的政策，缺乏對長期市場預期的影響能力，治標不治本。而房產稅作為稅收杠桿，在市場調控的框架內，對房地產的調控高效而快捷。通過修改房產稅稅率，改變房子的使用和投資屬性，進而達到調控房地產的目的。
二、房產稅將輔助地方政府完成地方財政轉型，促進經濟轉型
改革開放三十多年，全國各地的城市化進程對各地方財政產生了深刻影響。地方財政越來越依靠房地產開發(fā)。土地出讓金已經成為地方財政的主要資金來源。在土地招掛牌制度的刺激下，土地價格被一次次刷高，客觀上刺激了高房價的形成。高房價回過頭來又再次推高土地出讓金，形成地價房價相互刺激上漲的惡性循環(huán)。在這個過程中，地方政府因為土地財政和GDP的原因，樂于看到地價房價上漲，所以中央的房地產調控往往到地方這一級就執(zhí)行難度加大。在土地財政模式下，地方政府只有不斷地進行土地開發(fā)才能不斷地獲取土地出讓金，維持財政收入。這使得地方政府在經濟發(fā)展上更傾向于支持房地產發(fā)展。就是所謂的房地產綁架地方政府之說。中國經濟經過三十多年投資驅動下的快速發(fā)展，累積的問題已經十分嚴重，已經到了必須轉型的關鍵時刻。在十二五規(guī)劃中，大力刺激消費，經濟發(fā)展向消費驅動轉型將成為發(fā)展的重點。處在轉型階段的關鍵時期，土地財政的副作用已十分明顯。要讓地方政府放棄土地財政，就需要為其找到新的、穩(wěn)定的財政來源。房產稅作為房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，是在現(xiàn)有房地產資源之上的穩(wěn)定稅收來源。中國人民大學財經金融學院教授安體富表示，房產稅一旦開征，其規(guī)模將達到7000億元，而2008年全國土地出讓金為9600億元。房產稅可以為地方政府擺脫土地財政提供資金支持。財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產稅是地方稅體系的重要財源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應轉為重視長期可持續(xù)發(fā)展。擺脫土地財政的地方政府將會更理智的管理土地開發(fā)，將資金和精力轉而刺激消費和鼓勵實體經濟的發(fā)展，促進經濟轉型。
三、房產稅將資本得利納入二次分配，縮短貧富差距
2010年6月9日，國家稅務總局下發(fā)《關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》。該通知勾畫我國資本利得稅的雛形�！锻ㄖ�》指出要加強財產轉讓所得征收管理，包括限售股轉讓、房屋轉讓、拍賣所得，以及股息、紅利、利息所得，所有這些稅收所得實際上是資本利得的部分�？梢钥闯�，各類投資所得盡在征收范圍之內。房地產作為重要的資本利得項目，房產稅除了房地產調控的作用外，也具有資本利得稅的作用——社會財富的二次分配。作為國家稅務改革的一部分，全面向資本利得征稅影響深遠。而房產稅開征后，其收入再分配的效果將明顯好于現(xiàn)在的個人所得稅。在十二五規(guī)劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發(fā)展目標�？s短貧富差距的重要手段就是通過稅收實現(xiàn)的社會財富二次分配。而縱觀世界各國，對資本利得征稅都是縮短貧富差距、體現(xiàn)社會公平、公正的重要手段。即將出臺的房產稅就是這樣的稅種之一。擁有更多房產的公民占有更多的社會財富，應該繳納更多的稅費以實現(xiàn)財富二次分配，縮短貧富差距。房產稅作為財產稅的一種，作為房產保有環(huán)節(jié)的稅收可以更有效、更合理的將房地產投資過程中房產升值部分的資本利得納入二次分配之中，通過稅收實現(xiàn)公平社會資源，調節(jié)收入分配。
在當前情況下房產稅的實施確實面臨很多困難。然而作為房地產調控的重要手段，作為地方財政改革的重要保障，作為國家稅收體制改革的重要內容，房產稅改革已經和中國經濟轉型緊密的聯(lián)系在一起。在中國經濟轉型勢在必行的大環(huán)境下，國家開展房產稅改革的決心尤為堅定。為實現(xiàn)十二五規(guī)劃中經濟轉型，富民強國的目標，房產稅必然以先頭兵的角色堅實地向我們走來，對房地產業(yè)和中國經濟產生深遠影響。

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