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2003最具投資價(jià)值行業(yè)
那么，2003年最具投資價(jià)值的行業(yè)是什么呢？本刊采訪了大量的投資經(jīng)理、證券分析師和業(yè)界人士，給出了5個(gè)答案：電子政務(wù)軟件（軟件業(yè)）、中藥（制藥業(yè)）、金融新品（金融業(yè)）、汽車信貸（汽車業(yè)）、商業(yè)物業(yè)（房地產(chǎn)）。它們有一些共同點(diǎn)：都有良好的政策環(huán)境和巨大的市場(chǎng)需求。你可能會(huì)覺(jué)得這些答案并不新奇，但我們知道新奇的答案并不是你真正想要的。另要說(shuō)明的一點(diǎn)是，我們著重指出每個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)中的熱點(diǎn)，這并不意味著，這些行業(yè)里其他產(chǎn)業(yè)鏈位置上的企業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)。比如，汽車廠商、企業(yè)軟件開發(fā)商、綜合制藥企業(yè)都可能持續(xù)增長(zhǎng)。
軟件之電子政務(wù)軟件
現(xiàn)在已經(jīng)很少有某個(gè)“展覽會(huì)”，能像2002年12月10日在北京國(guó)際展覽中心舉辦的電子政務(wù)展覽會(huì)一樣，引起企業(yè)的追捧的了。在這個(gè)主要是北京、上海、香港等地政府展覽他們的電子政務(wù)成果的會(huì)上，聯(lián)想、長(zhǎng)城、中關(guān)村科技、31通訊、用友、瑞星等知名公司悉數(shù)到場(chǎng)。
參展的北京慧點(diǎn)科技開發(fā)有限公司梁博士說(shuō)：“近兩年，企業(yè)效益不是很好，銷售企業(yè)管理軟件比較難。并且，政府的定單數(shù)額都比較大，企業(yè)的一筆生意大約100萬(wàn)元左右，而政府的項(xiàng)目往往是一兩千萬(wàn)。這也是吸引軟件企業(yè)開發(fā)電子政務(wù)軟件的一個(gè)原因�！币劳杏诳焖僭鲩L(zhǎng)的政府信息化需求，電子政務(wù)軟件會(huì)成為2003年整個(gè)軟件行業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)。
政府正計(jì)劃通過(guò)電子政務(wù)來(lái)提高效率，甚至改變政府工作模式。比如，過(guò)去夫婦生了小孩，要去社保醫(yī)療、民政、計(jì)劃生育、公安局等不同部門辦理手續(xù)或開具證明。目前，科技部提出了“一站式”服務(wù)框架，就是要在一個(gè)地方解決問(wèn)題。中標(biāo)公司已經(jīng)開發(fā)出了相關(guān)的數(shù)據(jù)交換平臺(tái)。因此，各級(jí)政府都制定了信息化的規(guī)劃，大規(guī)模采購(gòu)電子政務(wù)需要的軟硬件。
目前，我國(guó)電子政務(wù)軟件采購(gòu)僅占我國(guó)軟件市場(chǎng)的14.1%，而世界上一些國(guó)家政府的軟件采購(gòu)占到1/3。從各級(jí)的政府的信息化規(guī)劃看，2002年還只是我國(guó)電子政務(wù)的起步階段。據(jù)賽迪顧問(wèn)預(yù)測(cè)，未來(lái)三年我國(guó)電子政務(wù)應(yīng)用軟件市場(chǎng)規(guī)模將以33.9%的年平均增長(zhǎng)率遞增，到2004年將達(dá)到96億元。
2002年，電子政務(wù)軟件已經(jīng)對(duì)一些綜合性軟件企業(yè)的良好業(yè)績(jī)做出了重大貢獻(xiàn)。清華紫光在電子政務(wù)領(lǐng)域營(yíng)業(yè)收入2億7000萬(wàn)元，軟件占35%。公司憑借其在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、系統(tǒng)集成、應(yīng)用軟件開發(fā)等多方面業(yè)務(wù)的綜合實(shí)力，在公、檢、法行業(yè)信息化領(lǐng)域和政府辦公自動(dòng)化方面開發(fā)了較完善的解決方案。另外，還涌現(xiàn)出了相當(dāng)數(shù)量專注于電子政務(wù)的企業(yè)，比如，北京美髯公科技發(fā)展有限公司、廈門市巨龍軟件工程有限公司、北京慧點(diǎn)科技開發(fā)有限公司。
這些專業(yè)的電子政務(wù)軟件公司規(guī)模還很有限，在新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)面前，如何跨越規(guī)模門檻，一舉做大？被訪的業(yè)內(nèi)人士都談到了軟件和硬件相結(jié)合的模式。實(shí)達(dá)電腦2002年在電子政務(wù)領(lǐng)域營(yíng)業(yè)收入6億元，軟件占2%，這是實(shí)達(dá)從硬件向軟件擴(kuò)張的開始。電腦及外設(shè)產(chǎn)品，加上軟件組成的整體解決方案，實(shí)達(dá)公司“軟硬兼施”的思路使之成了獨(dú)樹一幟的電子政務(wù)解決方案提供商。
但是，別忘了電子政務(wù)軟件投資也面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)，最主要的就是政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，軟件開發(fā)往往基于不同的系統(tǒng)和開發(fā)平臺(tái)。比如，微軟的NET系統(tǒng)和由IBM、惠普支持的G2E系統(tǒng)，辦公自動(dòng)化的開發(fā)平臺(tái)有DOMINO和數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)。對(duì)企業(yè)客戶而言，軟件公司比較容易說(shuō)服決策者哪種平臺(tái)更適合企業(yè)，而政府必須遵從統(tǒng)一的政策規(guī)定，沒(méi)有回旋余地。
制藥之中藥
浙江商人汪力成通過(guò)一系列收購(gòu)，在中藥行業(yè)建立了一條從青蒿素種植、提煉生產(chǎn)到國(guó)際銷售的完整產(chǎn)業(yè)鏈。青蒿素目前主要用于治療瘧疾，研究人員還在開發(fā)其他的用途，其中，抗艾滋病藥已進(jìn)入人體實(shí)驗(yàn)階段。汪力成看準(zhǔn)了這種藥物，他的華立集團(tuán)先是控股了以青蒿素提煉為主業(yè)的武陵山制藥廠和湖南吉首制藥廠，最近又收購(gòu)了以青蒿素成品藥生產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的昆明制藥廠。
這樣的故事2003年還會(huì)陸續(xù)上演。關(guān)于中藥現(xiàn)代化的機(jī)遇，也許是呼吁太久而始終未有令人印象深刻的進(jìn)展，業(yè)外似乎已經(jīng)疲憊。但近年來(lái)，中藥在標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化上的努力，事實(shí)上正悄悄取得成果，類似青蒿素產(chǎn)業(yè)鏈的藥品產(chǎn)業(yè)化例子也有不少。政府也意識(shí)到了標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)發(fā)展中藥產(chǎn)業(yè)的意義，近日出臺(tái)了《中藥現(xiàn)代化發(fā)展綱要》，制定了很多詳細(xì)的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2003年中藥產(chǎn)業(yè)化的速度也將隨之加快，有更多的中藥產(chǎn)品通過(guò)藥店送達(dá)消費(fèi)者手里。
“中藥將成為2003年醫(yī)藥行業(yè)的最亮點(diǎn)�！鄙赉y萬(wàn)國(guó)證券分析師羅先生說(shuō)。國(guó)家醫(yī)藥管理局南方醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)，2003年醫(yī)藥行業(yè)將繼續(xù)保持18.2%的快速增長(zhǎng)。而化學(xué)原料藥經(jīng)歷了2002年的高速增長(zhǎng)后，已經(jīng)出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)；表面上一直紅火的生物制藥因?yàn)橥顿Y量大、周期長(zhǎng)、技術(shù)壟斷性不高，也不大可能在2003年獲得重大突破。
新藥申請(qǐng)難度的加大，可能會(huì)導(dǎo)致部分行業(yè)內(nèi)資金從化學(xué)原料藥流向中藥生產(chǎn)。2002年12月1日開始生效的藥品注冊(cè)管理辦法將原來(lái)的5個(gè)品種縮減到“新藥”和“仿制藥”兩種，并且嚴(yán)格了新藥的標(biāo)準(zhǔn)，加大了申請(qǐng)新藥的難度。仿制藥可以有多家企業(yè)生產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。比較而言，新藥受保護(hù)的程度較高，獲利的空間也大一些�；瘜W(xué)藥開發(fā)新藥的難度比中藥大，這樣，很可能會(huì)有部分化學(xué)原料藥的研發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)向中藥新藥開發(fā)。
中藥價(jià)格的市場(chǎng)化程度高，企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作的空間大，有利于中藥企業(yè)的發(fā)展。我國(guó)實(shí)行醫(yī)藥分離的制度，新規(guī)定處方藥不能做廣告，而中藥多屬非處方藥，用藥人群廣泛，價(jià)格限制也少。近日，同仁堂“感冒止咳顆粒”上市，實(shí)行全面市場(chǎng)化運(yùn)作，公司一改過(guò)去藥品大流通的方式，全部采用獨(dú)家代理的模式。
中藥企業(yè)多屬中小企業(yè)，并且效益較好，是投資公司入主的目標(biāo)�？傮w來(lái)說(shuō)，我國(guó)醫(yī)藥行業(yè)的生產(chǎn)能力過(guò)剩。新增投資，建新藥廠的可能較小，應(yīng)該說(shuō)并購(gòu)已成為醫(yī)藥市場(chǎng)發(fā)展到目前階段的必然。2002年已經(jīng)出現(xiàn)這種苗頭，太太藥業(yè)入主麗珠集團(tuán)，華源集團(tuán)重組上海醫(yī)藥，先吃了螃蟹。業(yè)外資本要想進(jìn)入中藥領(lǐng)域，購(gòu)買現(xiàn)有企業(yè)同樣有效。深圳創(chuàng)新科技投資有限公司的投資經(jīng)理梅建說(shuō)，“在管理層收購(gòu)漸成風(fēng)氣的情況下，我們?cè)敢馐召?gòu)那些不一定有多高技術(shù)壁壘，但有良好的管理層的國(guó)有中小型企業(yè)�！�
金融之金融新品
美國(guó)鍵僑金融集團(tuán)董事長(zhǎng)陳朝暉日前來(lái)上海，籌備一家專門致力于金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)的公司。這并不是陳回國(guó)伊始的想法。在不久前的一次研討會(huì)上，陳朝暉與廣州開發(fā)銀行長(zhǎng)長(zhǎng)坐在了一起。廣發(fā)行行長(zhǎng)說(shuō)，他們想招聘金融專業(yè)的洋博士來(lái)開發(fā)新的金融產(chǎn)品。身為洋博士的陳朝暉想到，招來(lái)的博士有時(shí)候會(huì)水土不服，不如我們來(lái)做個(gè)專門的公司，為銀行來(lái)設(shè)計(jì)新的金融產(chǎn)品。
目前，中國(guó)人民銀行允許的金融產(chǎn)品有30多種，但很多并沒(méi)有被開發(fā)利用。金融產(chǎn)品創(chuàng)新專業(yè)性強(qiáng)，細(xì)節(jié)復(fù)雜，人才成了制約的瓶頸。隨著中國(guó)資本市場(chǎng)開放程度的提高，外資金融機(jī)構(gòu)不斷介入，加上金融人才的陸續(xù)回流，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新越來(lái)越切實(shí)可行。
杭州市為解決市政建設(shè)的融資問(wèn)題，咨詢了陳朝暉。他的思路是，通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出不同層次的風(fēng)險(xiǎn)收益組合賣給不同的投資者，搭起投資者和融資者之間的橋梁。當(dāng)前，由于可選擇的投資渠道并不多，老百姓購(gòu)買國(guó)債很踴躍。這表
明，如果市政建設(shè)項(xiàng)目推出比銀行利率銷高，風(fēng)險(xiǎn)較低的金融產(chǎn)品，是會(huì)受到百姓歡迎的。另外，也有部分國(guó)際投資者愿望投資中國(guó)的市政建設(shè)項(xiàng)目，但苦于沒(méi)有渠道。一旦把市政建設(shè)項(xiàng)目分拆成不同風(fēng)險(xiǎn)層次的金融產(chǎn)品，融資問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。
需要金融產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)解決問(wèn)題的不單是融資方，銀行要提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，同樣需要開發(fā)新金融產(chǎn)品。目前，中國(guó)的房屋抵押貸款已經(jīng)起步，將來(lái)會(huì)面臨越來(lái)越多的提前還貸或還不起貸款，中途要把房子變現(xiàn)的情況。一旦有房子變現(xiàn)，銀行的現(xiàn)金流就會(huì)發(fā)生變化，影響整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。這曾經(jīng)是制約美國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。后來(lái)，金融產(chǎn)品創(chuàng)新解決了問(wèn)題。美國(guó)的銀行根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，把不還款的那部分做成類似擔(dān)保的產(chǎn)品賣出去，這樣，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就分流到資本市場(chǎng)中去了。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)大，中國(guó)的銀行需要類似的金融產(chǎn)品來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)。
另外，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)推動(dòng)著銀行推出新的金融產(chǎn)品。比如，招商銀行推出了自己的信用卡，在世界范圍內(nèi)適用。隨著中國(guó)開放程度越來(lái)越高，合格外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者(QFII)的準(zhǔn)入，銀行還會(huì)繼續(xù)在涉及外匯轉(zhuǎn)換的服務(wù)上做文章。一張信用卡，看似簡(jiǎn)單，背后卻需要多方的合作，以及配套的軟硬件來(lái)管理新業(yè)務(wù)，為專門從事金融產(chǎn)品軟硬件開發(fā)的公司提供了機(jī)會(huì)。
面對(duì)這個(gè)巨大的市場(chǎng)，有這方面經(jīng)驗(yàn)的金融機(jī)構(gòu)或咨詢公司已經(jīng)躍躍欲試了。以提供個(gè)人信用資料為主業(yè)的上海資信有限公司，2002年與加拿大一家公司合作開發(fā)個(gè)人信用評(píng)估體系。目前，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分產(chǎn)品已經(jīng)投入使用。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分是信用評(píng)估中的一條產(chǎn)品線，稱為"FICO"，授信機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)分判斷客戶的風(fēng)險(xiǎn)度。在臺(tái)灣以金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)著稱的UNISYS公司也已經(jīng)登陸北京，準(zhǔn)備把在臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)帶到大陸。2002年，國(guó)內(nèi)的一些投資銀行也開始為客戶提供一些新產(chǎn)品，只是由于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避失利，獲利不多見(jiàn)。
中國(guó)目前的金融環(huán)境跟西方國(guó)家的金融環(huán)境有很大差別，市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度較低，政策限制也較多。因此，金融創(chuàng)新需要更多的技術(shù)成分，一對(duì)一的服務(wù)會(huì)多于大規(guī)模交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，這恰恰為更多的公司提供了機(jī)會(huì)。
汽車之汽車信貸
汽車信貸在國(guó)有銀行業(yè)務(wù)中的重要性越來(lái)越大了。在國(guó)有傳統(tǒng)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)設(shè)置中，車貸一直是與其它業(yè)務(wù)統(tǒng)一歸屬在個(gè)人金融部下面的。2002年4月，中國(guó)建設(shè)銀行北京分行卻史無(wú)前例地將車貸專門辟出，成立了建行汽車金融服務(wù)中心。
2002年1～10月全國(guó)累計(jì)生產(chǎn)汽車263.15萬(wàn)輛，比去年同期增長(zhǎng)34.85%；銷售汽車266.81萬(wàn)輛，比去年同期增長(zhǎng)35.55%。銷大于產(chǎn)是2002年汽車市場(chǎng)火熱的重要標(biāo)志，很多新車型都是先交款，等一段時(shí)間后才能拿到車。隨著市場(chǎng)營(yíng)銷手段日益成熟，人們收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，2003年的車市會(huì)進(jìn)入一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)期。
隨著車市的火爆，銀行發(fā)放的汽車貸款額也大幅上升。截至2002年8月底，北京市各商業(yè)銀行個(gè)人汽車消費(fèi)貸款余額達(dá)83億元，比去年增長(zhǎng)3.28倍。目前，我國(guó)購(gòu)車人采用分期付款方式的僅占總數(shù)的10%，但這一比例呈逐年上升的趨勢(shì)。在美國(guó)，貸款購(gòu)車的比例高達(dá)80%，在德國(guó)為70%，即使在印度，也超過(guò)了60%。如此龐大的市場(chǎng)，對(duì)任何一家國(guó)內(nèi)、國(guó)外提供汽車消費(fèi)貸款的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，都是難以抗拒的誘惑。但過(guò)去由于政策限制，汽車信貸還只是銀行的獨(dú)角戲。
現(xiàn)在，情況不同了。2002年10月8日，中國(guó)人民銀行正式公布了《汽車金融機(jī)構(gòu)管理辦法》（征集意見(jiàn)稿）。辦法規(guī)定，符合條件的國(guó)內(nèi)和國(guó)外金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)均可發(fā)起設(shè)立汽車金融機(jī)構(gòu)，提供汽車信貸服務(wù)。目前，征求意見(jiàn)的工作已經(jīng)結(jié)束，有意于此的金融機(jī)構(gòu)和汽車廠家正在急切地盼望著央行敲定具體的細(xì)節(jié)，它們好大刀闊斧地實(shí)施商業(yè)計(jì)劃。國(guó)家金融研究局局長(zhǎng)謝平預(yù)言，辦法一旦生效，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，汽車金融服務(wù)將由此上一個(gè)大臺(tái)階。
其實(shí)，早在1996年，福特汽車信貸公司就進(jìn)駐了北京，等待時(shí)機(jī)。大眾、通用等汽車金融公司也早就在中國(guó)設(shè)立了自己的代表處。
獨(dú)立的汽車金融信貸機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)是全新的。而在西方，汽車廠家擁有龐大的汽車金融服務(wù)部門是慣常之事，甚至通用汽車金融服務(wù)公司是通用汽車最賺錢的一個(gè)部門。因此，我國(guó)的汽車信貸業(yè)務(wù)需要借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，合資是一條雙贏的途徑。通用汽車公司已率先向中國(guó)人民銀行遞交了成立合資汽車融資公司的申請(qǐng)。通用電氣旗下的金融服務(wù)部門近日也宣布，正與民主銀行就合資成立汽車融資公司事宜進(jìn)行磋商。
專業(yè)汽車金融機(jī)構(gòu)一般都依托于汽車制造業(yè)，與純金融機(jī)構(gòu)相比，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。一旦專業(yè)汽車金融機(jī)構(gòu)發(fā)展起來(lái)，銀行與其投入大量成本一筆一筆地做業(yè)務(wù)，不如對(duì)汽車金融公司做批發(fā)生意，為它們提供結(jié)算、資金支持服務(wù)。
對(duì)國(guó)內(nèi)汽車經(jīng)銷商來(lái)說(shuō)，《汽車金融機(jī)構(gòu)管理辦法》（征集意見(jiàn)稿）規(guī)定的80億元總資產(chǎn)，5億元注冊(cè)資本金的準(zhǔn)入門檻有些高了。他們希望最終出臺(tái)的辦法會(huì)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。目前，國(guó)內(nèi)汽車經(jīng)銷商多附屬于汽車廠家，還沒(méi)有發(fā)展出類似家電流通領(lǐng)域“國(guó)美”那樣的銷售公司品牌。無(wú)論如何，經(jīng)銷商已經(jīng)獲得了準(zhǔn)入的機(jī)會(huì)，如果能跨越門檻，就能分享這塊蛋糕。
房地產(chǎn)之商業(yè)物業(yè)
隨著中國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)開放步伐的加快，跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)的規(guī)模和數(shù)量將快速增長(zhǎng)，對(duì)于高檔商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長(zhǎng)。來(lái)自香港的開發(fā)商黃世達(dá)說(shuō)：“看看香港有多少棟樓是外資銀行、保險(xiǎn)公司的，你就知道WTO對(duì)于中國(guó)高檔商業(yè)物業(yè)意味著什么。”
海外零售、商務(wù)、金融、教育、醫(yī)療、制造等大型公司的進(jìn)入，對(duì)于商鋪、學(xué)校、廠房、醫(yī)院、高爾夫等各類商業(yè)房地產(chǎn)的需求將快速增長(zhǎng)。知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，北京新華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，這是未來(lái)市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，但是現(xiàn)有的產(chǎn)品根本不能滿足這些企業(yè)的需要，進(jìn)一步深化產(chǎn)品類別和內(nèi)涵是企業(yè)應(yīng)該研究的內(nèi)容。
現(xiàn)在，商住兩用樓的持續(xù)暢銷仍是寫字樓市場(chǎng)不佳的主要原因，這類物業(yè)在2003年仍將大行其道。雖然商住兩用樓一直備受爭(zhēng)議，但由于寫字樓銷售方面的銀行按揭尚未放開，所以商住兩用樓現(xiàn)在仍有市場(chǎng)。這也就是為什么今天北京的CBD還沒(méi)有寫字樓敢正式開盤銷售的主要原因。
在比較好的地段、單價(jià)為10000元左右、公寓產(chǎn)權(quán)、但具備寫字樓的配套要求的商住兩用樓將受追捧。權(quán)威市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2003年北京這類物業(yè)供應(yīng)量不會(huì)少于80萬(wàn)平方米。
在住宅市場(chǎng)方面，位于南城、主打小戶型市場(chǎng)的“非常男女”雖然飽受業(yè)內(nèi)非議，但卻在2002年的北京樓市出盡風(fēng)頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，位置更好、品質(zhì)更高的升級(jí)版小戶型將在2003年的北京市場(chǎng)出現(xiàn)。
二環(huán)路地鐵沿線、長(zhǎng)安街、國(guó)貿(mào)商圈附近，都將會(huì)出現(xiàn)升級(jí)版小戶型。資深地產(chǎn)銷售顧問(wèn)童淵認(rèn)為，建外SOHO、北京富力城、蘋果社區(qū)等大盤的出現(xiàn)將會(huì)讓CBD地區(qū)的住宅市場(chǎng)面臨很大壓力，CBD市場(chǎng)的大戶型銷售會(huì)越來(lái)越困難，小戶型的出現(xiàn)是必然趨勢(shì)。
2003年地產(chǎn)商面臨的最大變數(shù)是土地出讓政策的改變——停止協(xié)議出讓土地，全部實(shí)行拍賣方式。雖然從2002年7月1日就開始執(zhí)行新政策，但是包括北京在內(nèi)的很多地方都未出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則�，F(xiàn)在，所有的開發(fā)商都忐忑不安地等待著：新政策的執(zhí)行力度、范圍、幅度；土地供應(yīng)量；拍賣外其他
方式獲得土地的可能性；拍賣價(jià)格等等。
新華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)了解到，新政策實(shí)施后北京提供的上市交易土地，大概有11幅，共175萬(wàn)平方米。他認(rèn)為掛牌出讓的土地至少要有6000萬(wàn)平方米，才能保證2000萬(wàn)平方米的開復(fù)工。幾乎所有的開發(fā)商們都認(rèn)為，新政策執(zhí)行初期，地價(jià)有可能出現(xiàn)高幅上升，并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。
無(wú)論如何，對(duì)于外地、外行業(yè)想進(jìn)入北京房地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)公平進(jìn)入市場(chǎng)的好消息。那些在政府部門勢(shì)單力薄的民營(yíng)企業(yè)；有豐富專業(yè)能力的開發(fā)商會(huì)真正找到展示自己實(shí)力的舞臺(tái)。土地的位置、價(jià)格在很大程度上不再是一個(gè)開發(fā)商成功運(yùn)做項(xiàng)目的主要因素。
“以前是能否拿到一個(gè)土地的機(jī)會(huì)決定勝負(fù)，賬上一看就能賺錢。現(xiàn)在的機(jī)會(huì)是平等的，是專業(yè)化運(yùn)做出來(lái)的，而不是跑關(guān)系拿地決定的�！边@在很大程度上意味著競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的改變，更意味著房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式、專業(yè)能力以及管理方式的轉(zhuǎn)變。更細(xì)致的成本分析控制、更全面深入的市場(chǎng)調(diào)查和準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、更專業(yè)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，成為一個(gè)房地產(chǎn)公司能否成功運(yùn)作項(xiàng)目的關(guān)鍵。
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