城市土地儲(chǔ)備征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究

　　土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國(guó)城市土地管理制度的創(chuàng)新，目前全國(guó)有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在規(guī)范土地市場(chǎng)、土地資產(chǎn)保值增值、促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革、加快城市建設(shè)等方面取得了顯著的效果。由于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長(zhǎng)，理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏，也沒(méi)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問(wèn)題。其中，怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格、在適合的時(shí)間、按照適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)備土地，是一個(gè)迫切需要研究的理論問(wèn)題和實(shí)踐難題。本文根據(jù)紹興市土地儲(chǔ)備中心一年多來(lái)實(shí)際工作的體會(huì)，結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地管理的法規(guī)和政策，對(duì)此進(jìn)行初步的探討。?

　　一、目前儲(chǔ)備土地的來(lái)源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?

　�。ㄒ唬﹥�(chǔ)備土地的來(lái)源?

　　按照紹興市政府第33號(hào)令《紹興市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍，目前紹興市儲(chǔ)備土地的來(lái)源主要有：①因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國(guó)有土地；②市政府指令征購(gòu)的土地；③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；④因國(guó)家建設(shè)代征而未處置的土地；⑤被依法收回的國(guó)有土地；⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地；⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地。從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出，儲(chǔ)備土地的來(lái)源不僅包括城市存量土地，而且還包括城市增量土地。?

　　但是，從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來(lái)看，儲(chǔ)備土地的來(lái)源范圍和渠道還不夠?qū)挄�。根�?jù)紹興市土地儲(chǔ)備中心成立一年來(lái)所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1（略），可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問(wèn)題：?

　　1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一。目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地，占總土地儲(chǔ)備量的96.6％。這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用，同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配，今后應(yīng)向工業(yè)用地，商住用地、文教用地等多用途方向延伸。

　　2.儲(chǔ)備土地來(lái)源單一。以往所回收的土地除一宗為集體土地外，其余都來(lái)自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地，占總量的90.7％。事實(shí)上，舊城改造、城中村改造、城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來(lái)源，市區(qū)擴(kuò)大過(guò)程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍。

　　3.城市土地一級(jí)市場(chǎng)未壟斷。目前在紹興市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度，但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場(chǎng)，沒(méi)有做到“一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)口子出”。由于城市建設(shè)飛速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大，相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造。于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策，給相關(guān)部門一部分土地，由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè)，待可出讓土地拍賣后再回收資金。除了土地儲(chǔ)備中心外，能夠?qū)κ袇^(qū)國(guó)有存量土地進(jìn)行回收整理開(kāi)發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門主要有紹興市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司、紹興市交通建設(shè)投資有限公司、紹興市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司，它們分別隸屬于紹興市建委、紹興市交通局和紹興市河道辦。截止2000年9月底，各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2（略）所示。在一級(jí)市場(chǎng)上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量，制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn)。?

　�。ǘ�）征購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?

　　目前，紹興市土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)和回收土地時(shí)，對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償，補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行，分50萬(wàn)元/畝、40萬(wàn)元/畝、30萬(wàn)元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償。一般對(duì)于住宅、商業(yè)用途的土地，在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬(wàn)元/畝補(bǔ)償，環(huán)城河以外的按40萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)于回收后作為綠化用地的，一律按30萬(wàn)元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。這種補(bǔ)償辦法簡(jiǎn)單、方便，易于操作，但是對(duì)于某些土地使用者，特別是通過(guò)出讓途徑獲得土地的使用者不公平，使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大。土地回收時(shí)間延長(zhǎng)，增加了儲(chǔ)備的成本。另外，根據(jù)目前的補(bǔ)償政策，在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者，即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴，增加了將來(lái)土地增值收益分配的復(fù)雜性。

　　3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在土地儲(chǔ)備制度建立之初，不失為一種簡(jiǎn)便易行的補(bǔ)償方法，但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善，這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在沒(méi)有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性：?

　　1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異。由于歷史的原因，我國(guó)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有有償劃撥、無(wú)償劃撥和有償出讓等方式，用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大。目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收，回收難度就特別大。?

　　2.土地原用途差異�；厥昭a(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)用地的地塊，以環(huán)城河為界，以內(nèi)為50萬(wàn)元/畝，以外為40萬(wàn)元/畝；規(guī)劃用途是綠化、道路用地的統(tǒng)一按30萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償。而沒(méi)有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益。?

　　3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異。3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論，因?yàn)橥�在環(huán)城河內(nèi)的不同地塊，其交通條件、地理位置、商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的，因而其價(jià)格差別也是很大的。因此，單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué)，更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍。?

　　4.原土地使用單位差異。原土地使用單位包括企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)等，企業(yè)又分為國(guó)營(yíng)企業(yè)、集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等，他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠�用效益有很多差異，企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同，但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮這些情況，增加了回收土地的難度。?

　　可見(jiàn)，制定合理、科學(xué)、可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急，既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要，也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響。?

　　二、土地征購(gòu)的臺(tái)理范圍和具體方式?

　　（一）合理的土地征購(gòu)范圍?

　　從我國(guó)土地所有制的形式、土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看，合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這“一個(gè)口子進(jìn)、一個(gè)口子出”。根據(jù)紹興市區(qū)土地本身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為紹興市合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)包括4個(gè)方面：?

　　1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地。農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)講屬于增量土地范疇。一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地：①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地；②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要，征用“城中村”的集體土地；③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地。對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用，并貫徹保護(hù)耕地的原則。對(duì)于“城中村”，根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則，應(yīng)該實(shí)施“撤村建居”的戰(zhàn)略。?

　　2.城市存量土地中的劃撥土地。城市存量土地中，大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地，可以由土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家收回，它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容。劃撥土地使用者的土地主要包括：①因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原

因調(diào)整出的劃撥國(guó)有土地；②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、舊城改造和土地整理，市政府指令收購(gòu)的土地；③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地；④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有劃撥土地。?

　　3，城市存量土地中沒(méi)有經(jīng)過(guò)出讓和劃撥的土地。由于歷史原因，城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒(méi)有歸屬任何單位的國(guó)有土地，應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系。主要包括：①市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)主土地；②市政府代征的土地；③土地使用期限到期被政府依法收回的土地；④市土地管理部門依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地；⑤土地違法案件經(jīng)依法查處，依法沒(méi)收的土地；⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地。?

　　4.出讓土地中被政府收購(gòu)的土地。土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來(lái)源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外，還應(yīng)向土地的二、三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)拓儲(chǔ)備土地的來(lái)源，即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的土地。包括土地受讓人土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等。對(duì)于這些土地，土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃，必要時(shí)可以在土地市場(chǎng)收購(gòu)，或者行使政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以達(dá)到政府調(diào)控土地市場(chǎng)的目的。

　　儲(chǔ)備土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系后、應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷、平整、開(kāi)發(fā)、配套等土地整理工作，以便熟地進(jìn)行出讓。?

　　（二）土地征購(gòu)方式及其操作程序?

　　根據(jù)儲(chǔ)備土地的來(lái)源和對(duì)象，其具體征購(gòu)方式有土地征用、土地回收、土地置換和土地購(gòu)買等4種。?

　　1.土地征用。國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要，按照《土地管理法》，將原集體所有土地征用為國(guó)家所有，具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施。其具體操作方式如圖1（略）。

　　2.土地回收。土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律、法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過(guò)程。土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地，可以是無(wú)償?shù)�，但多�?shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)�，其操作程序如圖（略）。

　　3.土地置換。土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局，對(duì)原來(lái)在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整，用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地。土地置換的操作程序如圖3（略）。?

　　4.土地購(gòu)買。土地儲(chǔ)備中心在土地二、三級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，在同等條件下，優(yōu)先購(gòu)買土地使用權(quán)，增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng)。土地購(gòu)買主要有如下幾種情況：①土地受讓人進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地；②銀行抵押需處置的土地；③市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低的土地。土地購(gòu)買的操作程序如圖4（略）。?

　　從上面的4種土地征購(gòu)方式我們可以看到，各種征購(gòu)方式基本上都經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、權(quán)屬核定、征詢、實(shí)施補(bǔ)償、變更權(quán)屬等幾個(gè)階段。但由于每種征購(gòu)方式適用范圍不同，每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作。?

　　三、土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)?

　　從目前城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來(lái)看，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是關(guān)鍵，同時(shí)也是難點(diǎn)。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度是一種創(chuàng)新，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒(méi)有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定，各城市的做法也不相同。因此，我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手，分析其影響因素，從而確定一些基本原則，并針對(duì)不同征購(gòu)方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。?

　　（一）土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵?

　　土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償，與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ��?quán)利主要包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán)。?

　　我國(guó)現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，國(guó)家建設(shè)占用集體土地要通過(guò)征用。因此，征購(gòu)集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，征購(gòu)城市存量土地中的國(guó)有土地不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。因?yàn)檎饔眉�體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家規(guī)定，并帶有強(qiáng)制性，所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的。土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營(yíng)管理并獲取土地收益的權(quán)利，它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù)，所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格。土地處置權(quán)包括最終處置權(quán)、出讓和劃撥權(quán)、用地約束調(diào)整權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)等，對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán)。因此，如果被收購(gòu)?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán)，土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格。對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)，這在出讓合同中有明確規(guī)定，土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格。土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格。我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過(guò)程中，收購(gòu)雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中，由此可能導(dǎo)致收購(gòu)價(jià)格數(shù)倍的變化。我國(guó)目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒(méi)有直接發(fā)展權(quán)。但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析，土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國(guó)家的權(quán)力，被收購(gòu)?fù)恋氐脑�使用者，無(wú)論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán)。?

　　從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出，在現(xiàn)行的法律法規(guī)下，土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán)、部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán)。根據(jù)收購(gòu)對(duì)象不同，具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合。?

　�。ǘ�）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素?

　　土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容，而且取決于這些權(quán)利帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn)，考慮以下幾個(gè)方面的因素：①土地區(qū)位因素。土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)行分級(jí)。②土地用途。土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn)。這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值部分，屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無(wú)關(guān)，其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國(guó)家所有。另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值部分，屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益，應(yīng)屬于土地所有者-國(guó)家。③土地使用權(quán)年限。由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值，在進(jìn)行土地補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限。④土地成本。由于歷史原因，獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán)，其取得土地的成本不一樣，在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮。?

　�。ㄈ�）確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則?

　　根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式，我們認(rèn)為確定儲(chǔ)備土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則：①產(chǎn)權(quán)原則。如上所述，土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán)，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致。②土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分離原則。土地收購(gòu)過(guò)程中可能牽涉到土地補(bǔ)償、地上附著物補(bǔ)償、職工或住戶安置補(bǔ)償、企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在實(shí)際操作中，對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚，國(guó)家和地方都有相關(guān)的規(guī)定。而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開(kāi)，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂。土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念，土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大�。欢�安置補(bǔ)償則要考慮被收購(gòu)者的生活和居住水平，具有一定的計(jì)劃性和福利性。因此，二者的依據(jù)和作用完全不同。現(xiàn)

實(shí)中，許多企業(yè)都把安置、搬遷、改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上，被收購(gòu)的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域、經(jīng)營(yíng)不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使其土地不被收購(gòu)，政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置，土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮。③增值貢獻(xiàn)原則。土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高。由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張、政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有，不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)。由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值，應(yīng)該根據(jù)貢獻(xiàn)予以補(bǔ)償。?

　�。ㄋ模┎煌�征購(gòu)方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?

　　1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。國(guó)家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系，征地是一種國(guó)家行為，土地被征用者是對(duì)國(guó)家應(yīng)盡的一種義務(wù)，征地和房屋拆遷補(bǔ)償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則。從集體土地的用途來(lái)看，我們可簡(jiǎn)單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況。根據(jù)紹興市實(shí)際情況，征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米，征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為87元/平方米。需要說(shuō)明的是，這是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個(gè)體企業(yè)，其安置補(bǔ)償費(fèi)中考慮的費(fèi)用應(yīng)與耕地的情況不同。?

　　2.征購(gòu)出讓土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。有兩種確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法。一種是直接比照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，另一種是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。對(duì)于紹興市來(lái)說(shuō)，由于該市已經(jīng)制定了完整的基準(zhǔn)地價(jià)體系，宜采用第一種方法。因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)具有全域性、分用途、平均性、有期限、時(shí)效性等特點(diǎn)，它又是政府公布的地價(jià)，能較客觀公正地反映土地當(dāng)前利用狀況。需注意的是，在應(yīng)用時(shí)應(yīng)針對(duì)宗地的區(qū)位因素、個(gè)別因素、剩余使用年限等方面加以修正。?

　　3.征購(gòu)劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。劃撥土地是歷史產(chǎn)物，原則上采用“收一還一”的政策，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)時(shí)征地成本加上前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用確定。理由是土地所有權(quán)屬于國(guó)家，企業(yè)只有使用權(quán)，“收一還一”政策不影響企業(yè)的權(quán)利。但在企業(yè)或單位搬遷時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行額外補(bǔ)償（除土地補(bǔ)償外）�？紤]原土地的取得方式和成本，根據(jù)紹興市實(shí)際情況，可以按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地補(bǔ)償：①無(wú)征地依據(jù)，使用國(guó)有存量土地的，按上年市區(qū)征用非耕地平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；②有征地依據(jù)，證明該劃撥土地原是征用集體耕地的，按上年市區(qū)征用耕地的平均標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。?

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