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樓宇間土地使用權(quán)歸屬
案例一：某住宅小區(qū)，購(gòu)房者剛?cè)胱�，開(kāi)發(fā)商在樓座間原規(guī)劃的綠地上又動(dòng)工建造商業(yè)用房。消費(fèi)者訴開(kāi)發(fā)商于法庭。開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，綠地的土地使用權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商有處置權(quán)；規(guī)劃的調(diào)整經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)程序，且調(diào)整后的住宅小區(qū)總的綠地指標(biāo)沒(méi)有違背原批準(zhǔn)的規(guī)劃的規(guī)定。案例二：某住宅小區(qū)，地下供水管線需要維修，而工程早已超過(guò)保修期限。住戶認(rèn)為維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由政府或開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；開(kāi)發(fā)商認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施維修是政府的責(zé)任，且賣(mài)房的合同中并未約定開(kāi)發(fā)商這方面的責(zé)任；政府有關(guān)部門(mén)認(rèn)為政府只承擔(dān)住宅小區(qū)外的地下管線的維修責(zé)任。
這兩個(gè)案例，形式上表現(xiàn)了商品房買(mǎi)賣(mài)的約定不清，從而產(chǎn)生權(quán)利和責(zé)任的歧義，但實(shí)質(zhì)上是樓宇間土地使用權(quán)歸屬的法律問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商在取得了國(guó)有土地的使用權(quán)后才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，建設(shè)初始狀態(tài)的國(guó)有土地使用權(quán)被開(kāi)發(fā)商所取得。隨著商品房的逐步出售，開(kāi)發(fā)商所擁有的國(guó)有土地使用權(quán)也逐步轉(zhuǎn)移。實(shí)際上，項(xiàng)目的銷(xiāo)售中，獨(dú)立式住宅（別墅）的出售，其財(cái)產(chǎn)權(quán)的讓渡包括了房屋的所有權(quán)和周邊院子的土地使用權(quán)；而集合式住宅（樓房）分單元出售，按照現(xiàn)行的一般做法，購(gòu)房者取得了所購(gòu)買(mǎi)住房的所有權(quán)以及樓座所占土地的使用權(quán)的相應(yīng)份額，其權(quán)利并不包括享有樓座之間的國(guó)有土地使用權(quán)。
住宅小區(qū)銷(xiāo)售完畢后，樓座所占的土地的使用權(quán)分割讓渡于購(gòu)房者，樓座間的土地使用權(quán)并未完成分割或轉(zhuǎn)移，實(shí)際上一部分開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢就撤離，放棄了未分割的土地的使用權(quán)，形成國(guó)有土地使用權(quán)人的實(shí)際空缺；而形式上土地使用權(quán)仍滯留在開(kāi)發(fā)商手中，也會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商利用仍占有的土地使用權(quán)謀取利益。由樓座間國(guó)有土地使用權(quán)人不確定，也連帶地產(chǎn)生地下設(shè)施權(quán)屬不清問(wèn)題。
國(guó)外的城市土地絕大部分是私有的，住宅用地的所有權(quán)與房屋的所有權(quán)的權(quán)利主體高度一致，每一幅土地的所有權(quán)的地理邊界是確定的。我國(guó)憲法規(guī)定城市土地屬?lài)?guó)家所有，土地使用者只依法擁有國(guó)有土地的使用權(quán)。在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的狀態(tài)下，如何界定房屋所有權(quán)人所擁有的土地使用權(quán)的邊界，沒(méi)有國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。尤其是我國(guó)城市住宅建設(shè)絕大多數(shù)是集合式住宅，按現(xiàn)行習(xí)慣的做法開(kāi)發(fā)商只分割轉(zhuǎn)讓樓座所占土地的國(guó)有土地使用權(quán)，住宅小區(qū)其余的國(guó)有土地使用權(quán)歸屬以及相關(guān)聯(lián)的物權(quán)，隨著民眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)的逐步增強(qiáng)，會(huì)越來(lái)越成為有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題。建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度只解決一幢建筑物內(nèi)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的共同利益的法律關(guān)系，尚不能解決財(cái)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)于樓座間土地使用權(quán)的法律關(guān)系。
樓座間土地使用權(quán)界定的法律問(wèn)題，不僅僅表現(xiàn)在新建住宅小區(qū)中，也表現(xiàn)在舊住宅小區(qū)中。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，大部分城鎮(zhèn)公有住房已出售給住戶，住房的所有權(quán)為住戶所擁有，住戶所獲得的國(guó)有土地使用權(quán)也界定于樓座所占土地的相應(yīng)份額，目前雖然尚未發(fā)生樓座間土地使用權(quán)爭(zhēng)議的案例，但地下設(shè)施的維修責(zé)任是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。單位已經(jīng)將住房出售了，其維修資金已經(jīng)無(wú)法像住房公有制度下的方法提取，單位的財(cái)務(wù)預(yù)算也不可能列支設(shè)施的維修費(fèi)用，而公房出售所提取的維修基金無(wú)法支撐長(zhǎng)期的地下設(shè)施的維修、改造所需的費(fèi)用。
我國(guó)土地的所有制只有國(guó)有和集體所有兩種形式。在城市土地國(guó)有的法律制度下，土地所有權(quán)的流動(dòng)是單向不可逆的，即只有農(nóng)村集體土地被國(guó)家征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，而國(guó)有土地并不向集體土地轉(zhuǎn)化。這種單向不可逆轉(zhuǎn)化形式，使國(guó)有土地的數(shù)量越來(lái)越多，國(guó)有土地使用權(quán)界定的法律問(wèn)題將越來(lái)越多。同時(shí)，由住房建設(shè)的形態(tài)所決定，國(guó)有土地使用權(quán)界定對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的影響也越來(lái)越重要。國(guó)有土地的使用權(quán)是一種特殊形態(tài)的物權(quán)，在物權(quán)法律制度的完善中，有必要重視樓座間土地使用權(quán)的界定。
住宅小區(qū)樓座間的土地，其使用狀況以?xún)煞N不同的形式而存在。
一是附著于地面或地下的建筑物或構(gòu)筑物，按照權(quán)利主體一致的原則，國(guó)有土地的使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)人相一致，國(guó)有土地的使用權(quán)隨著建筑物或構(gòu)筑物的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。如果開(kāi)發(fā)商在商品住宅的銷(xiāo)售中，某些建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)按份額依附于住宅分?jǐn)偝鍪�，則相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)按份額轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。如果開(kāi)發(fā)商聲明保留部分或全部非住宅建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)，則相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商擁有。由此，財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律關(guān)系則是明確的。
二是地面或地下均沒(méi)有建筑物、構(gòu)筑物，通常以住宅小區(qū)里道路、綠地、廣場(chǎng)的形式存在，而地下則鋪設(shè)有供水、排水、供熱等管網(wǎng)的樓宇間的土地，其國(guó)有土地使用權(quán)的法律意義，不僅表現(xiàn)于國(guó)有土地使用權(quán)人有權(quán)依法利用、轉(zhuǎn)讓?zhuān)冶憩F(xiàn)于國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)地下設(shè)施所有權(quán)的擁有。這部分土地，其使用權(quán)成立的本質(zhì)屬性依存于整個(gè)住宅小區(qū)的房屋所有權(quán)。就其使用形態(tài)而言，是為整個(gè)住宅小區(qū)的房屋所有權(quán)人服務(wù)的；就其價(jià)值形態(tài)而言，是整個(gè)住宅小區(qū)全部房屋的價(jià)值組成部分。商品房的房?jī)r(jià)的構(gòu)成包括了樓宇間土地的使用權(quán)部分，開(kāi)發(fā)商把土地出讓金打入了房?jī)r(jià)中，這也是商品房?jī)r(jià)高于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格的重要因素；同時(shí)，地下鋪設(shè)的供水、排水、供熱等管網(wǎng)是構(gòu)成房屋使用功能的必不可少的組成部分，房屋的價(jià)值中包括了這些設(shè)施的價(jià)值，因此這部分土地的使用權(quán)當(dāng)然地應(yīng)歸買(mǎi)樓人所有。因此，這部分國(guó)有土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)獨(dú)立地占有這部分土地的使用權(quán)，而應(yīng)當(dāng)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)人共同擁有。
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