房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：現(xiàn)存問(wèn)題及其應(yīng)對(duì)措施

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)中介服務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，主要是指房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指專(zhuān)門(mén)為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)揮了重要的橋梁紐帶作用。在上海，大約有50%的新建商品房銷(xiāo)售和90%的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。因此，信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買(mǎi)賣(mài)房屋、租賃房屋的需要，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。這一中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。

　　巨大的利潤(rùn)空間，使得大量經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域。同時(shí)，由此也引出了諸多的糾紛。北京市工商行政管理局的統(tǒng)計(jì)資料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消費(fèi)者投訴中心共受理消費(fèi)者投訴4722件。其中排在首位的是房屋經(jīng)紀(jì)糾紛，為485件，占投訴總量的10%.目前存在的問(wèn)題主要有以下：

　　問(wèn)題一：無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)。

　　根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。同時(shí)第11條也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。盡管這些條件比較低，但是，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到或者根本不去登記、借別人的《經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》蒙混檢查。上海市工商管理部門(mén)在2001年對(duì)轄區(qū)內(nèi)的近700戶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展了一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)檢查。其中共取締無(wú)照經(jīng)營(yíng)的86戶，查獲異地經(jīng)營(yíng)、擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的109戶，超越經(jīng)營(yíng)范圍的5戶，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照而未辦理資質(zhì)認(rèn)證或從業(yè)人員未具備經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)的45戶。上海工商管理部門(mén)的統(tǒng)計(jì)顯示，2001年被查處取締的無(wú)照經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)達(dá)344家。這些數(shù)字充分說(shuō)明了現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題。

　　問(wèn)題二：利用虛假信息騙取錢(qián)財(cái)

　　個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明目張膽的利用“房托”或與假房主相互勾結(jié)，竄通一起，坑騙消費(fèi)者。張某看到一家房屋經(jīng)紀(jì)公司刊登的一則廣告，聲稱(chēng)：“為用戶提供安全、可靠的房源”。于是，他滿懷信心的與這家公司聯(lián)系，希望能租住一處位于某地區(qū)的房子，對(duì)方很快答應(yīng)說(shuō)：“房源已找到”。當(dāng)即公司一位業(yè)務(wù)員帶他去看一居室住房。張某看后很滿意，便向這家公司交了1000元費(fèi)用。在公司業(yè)務(wù)員、“房主”和他三方在場(chǎng)的情況下，他向房主交了一年的房租費(fèi)16000元。隨后，“房主”也給了他房屋鑰匙，他當(dāng)晚去所租的住房查看時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)此房早已租給另一位女士。目前這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在廣告中所刊登的信息，有的是抄襲別家經(jīng)紀(jì)公司，有的是自己編造。他們的目的只有一個(gè)-騙取所謂的“信息費(fèi)”。

　　問(wèn)題三：在交易中大肆超標(biāo)收費(fèi)和賺取差價(jià)

　　報(bào)紙?jiān)鴪?bào)道過(guò)，一位陸女士在經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)一幢價(jià)值僅7.5萬(wàn)元的房?jī)r(jià)卻被房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取了1.5萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第14條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須按規(guī)定收費(fèi)。《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》（2000年頒布）也明確規(guī)定了對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)而言，目前最高只能收取3.5%的傭金。因此，這個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)已經(jīng)大大超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重侵犯了購(gòu)房人的利益。而讓消費(fèi)者感到最為憤慨的是，有些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在交易中不僅賺傭金，而且賺取差價(jià)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第21條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦�益。但由于�?jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)、現(xiàn)行傭金率相對(duì)較低等因素，遭到明令禁止的“賺取差價(jià)”事實(shí)上卻成了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，尤其是低端二手房交易市場(chǎng)中經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲取暴利的主要手段。這些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“壓上家，瞞下家”，在沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，以“包銷(xiāo)”名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格，與第三方進(jìn)行交易，一套房屋轉(zhuǎn)手可加價(jià)逾萬(wàn)元。還有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)預(yù)留雙方印鑒，代雙方鑒定合同，以賺取巨額中間差價(jià)。

　　問(wèn)題四：設(shè)置合同陷阱

　　有些房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用協(xié)議合同書(shū)設(shè)置圈套，讓客戶上鉤，從中騙取押金。房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往在協(xié)議中寫(xiě)到：“禁止租房者和房主私下聯(lián)系，否則視為違約，押金一概不予退還。”但有的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員卻故意對(duì)客戶說(shuō)：“我已和房主談妥，將其電話告訴你、，請(qǐng)你直接與房主聯(lián)系”。有的業(yè)務(wù)員則謊稱(chēng)有急事，對(duì)房主說(shuō)：“你與客戶具體協(xié)商租房事宜把！”可事后一旦租房不成，卻指責(zé)客戶“違約在先，不能退回押金�！崩钅痴业揭患曳课葜薪楣�司簽了一份協(xié)議書(shū)，并交了300元的押金�！耙晃粯I(yè)務(wù)員假惺惺的對(duì)他說(shuō)，我已與房主談妥，保證讓你滿意，請(qǐng)你與房主直接聯(lián)系吧！聽(tīng)后，李某主動(dòng)找房主聯(lián)系，也到實(shí)地的看了一下，覺(jué)得房子較破舊，房?jī)r(jià)過(guò)高，不太滿意，雙方?jīng)]有談成。李某向這家公司提出退出押金，業(yè)務(wù)員拿出協(xié)議書(shū)，讓他過(guò)目，他看后傻了眼，真是啞巴吃黃連，有苦難言。

　　問(wèn)題五：人去樓空退款無(wú)門(mén)

　　某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)經(jīng)常變換工作人員和經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的手段來(lái)逃避責(zé)任。這些中介機(jī)構(gòu)大多承租寫(xiě)字樓以裝門(mén)面，租期大多為幾個(gè)月，一旦投訴太多，執(zhí)法人員追查太緊就搬家。更有甚者，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)席款而逃。羅先生是某保險(xiǎn)公司的職員，近日與一家房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托協(xié)議，并交納看房押金1000元。由于一直租不到滿意的房子，羅先生提出解約，并要求公司退款。中介人員稱(chēng)此事須先向上級(jí)匯報(bào)，請(qǐng)羅先生過(guò)幾日聯(lián)系。哪知沒(méi)過(guò)幾天，羅先生再到該房產(chǎn)中介公司時(shí)，發(fā)現(xiàn)早已人去樓空。

　　應(yīng)當(dāng)看到，上述違法現(xiàn)象有些具有普通性，有些只是個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所為，但這些問(wèn)題的存在使得者消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生了嚴(yán)重的不信任感，甚至對(duì)中介機(jī)構(gòu)望而卻步。這不僅嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和流轉(zhuǎn)造成不利的影響，最終損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人本身的利益，可謂兩敗俱傷。如何消除消費(fèi)者的信任危機(jī)，讓他們放心的走進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展成為目前急待解決的問(wèn)題。

　　我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的問(wèn)題并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介規(guī)范的滯后，而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其工作人員追求短期利潤(rùn)的行為、故意欺詐違法所致。1994年7月5日頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》肯定了房地產(chǎn)中介的地位并對(duì)此作了規(guī)范；建設(shè)部為實(shí)施該法還于1996年頒布《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（2001年8月作了修訂）對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)、中介機(jī)構(gòu)、中介業(yè)務(wù)的管理作出了具體規(guī)定。這些規(guī)定不能說(shuō)不全、不細(xì)，而且各地工商管理機(jī)構(gòu)也把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理作為中介機(jī)構(gòu)管理的重點(diǎn)，制定有相應(yīng)地方規(guī)章。而且面對(duì)入世前政府角色的調(diào)整，決定了更應(yīng)當(dāng)靠市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)人自律去培育我們的經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍，而不是依賴(lài)政府的處罰。因此，解決目前存在的問(wèn)題的措施除了工商管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)引導(dǎo)和管理外，更重要的是加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制。在這方面，作者的建議是：

　�。�1） 成立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

人專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（隸屬經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）或?qū)ｉT(mén)自律組織，接受社會(huì)或消費(fèi)者投訴，懲罰經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不當(dāng)行為，或者向工商管理機(jī)構(gòu)提供違法活動(dòng)的信息，由工商機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰。另外，經(jīng)紀(jì)自律機(jī)構(gòu)可以建立網(wǎng)站，通過(guò)便利的投訴信息公開(kāi)方式，達(dá)到信用監(jiān)督的作用。也可以通過(guò)信用評(píng)級(jí)辦法，使某些經(jīng)營(yíng)者的機(jī)會(huì)主義行為、違法行為得到懲罰。

　�。�2） 專(zhuān)業(yè)委員會(huì)或主管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)樹(shù)立品牌意識(shí)或者組織自愿聯(lián)合，組建連鎖店或聯(lián)系店，樹(shù)立共同營(yíng)業(yè)規(guī)范，向違法違規(guī)行為作斗爭(zhēng)；同時(shí)使經(jīng)紀(jì)組織走向規(guī)�；�，最終淘汰那些信譽(yù)不好的經(jīng)紀(jì)組織。甚至今后還可以適當(dāng)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織準(zhǔn)入門(mén)檻，防止“一間房子＋一張桌子＋一部電話”經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。

　�。�3） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒(méi)有具體產(chǎn)品，透明度差，但是市場(chǎng)監(jiān)督可以將之有形化，其途徑是行使合法權(quán)利，向有關(guān)部門(mén)投訴，向媒體反映，向法院起訴，維護(hù)自由的合法權(quán)益。這里需要培育消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)、普及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介等法律知識(shí)，建立有效的投訴和消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制。

　�。�4） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識(shí)，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)紀(jì)規(guī)范，實(shí)行統(tǒng)一承攬業(yè)務(wù)，統(tǒng)一收費(fèi)營(yíng)業(yè)模式，注重經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同積累，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。只有每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)操守，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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