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商品房預(yù)售的若干法律問(wèn)題探討
商品房預(yù)售是我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，對(duì)于解決開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的不足起了重要的作用。它與成品房買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。但是，由于商品房的預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)有的 法律法規(guī)還很不完善，在實(shí)踐中已出現(xiàn)了許多問(wèn)題，因此有必要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房相關(guān)法律問(wèn)題的探討與研究。一、關(guān)于商品房預(yù)售的法律性質(zhì)。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣(mài)給預(yù)購(gòu)方，預(yù) 購(gòu)方支付部分房款或定金的行為。商品房預(yù)售由于其交易方式和標(biāo)的物的特殊性，即交易時(shí)，交易的標(biāo)的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在約定的未來(lái)一定日期。
何謂商品房預(yù)售合同，我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同又有所不同，因而，理論上對(duì)于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，還存在著許多不同的意見(jiàn)。
商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性，有的人將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為房屋的期貨買(mǎi)賣(mài)合同。作者認(rèn)為，將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為期貨買(mǎi)賣(mài)合同是錯(cuò)誤的，是對(duì)期貨買(mǎi)賣(mài)合同的一種誤解。所謂期貨買(mǎi)賣(mài)合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類(lèi)和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買(mǎi)賣(mài)合同具有如下主要特征：1、期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的；2、期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的貨物；3、期貨買(mǎi)賣(mài)的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買(mǎi)賣(mài)中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：4、期貨買(mǎi)賣(mài)的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易�？梢�(jiàn)，商品房預(yù)售合同與期貨買(mǎi)賣(mài)合同是有很大區(qū)別的，商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
也有人認(rèn)為商品房的預(yù)售是商品房的預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。在合同法中，合同有預(yù)約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來(lái)劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，簡(jiǎn)稱(chēng)預(yù)約；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。作者認(rèn)為，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同在成立之時(shí)，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。當(dāng)然，作者并不否定在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同，而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。
因此，商品房預(yù)售與成品房買(mǎi)賣(mài)相比具有特殊的法律性質(zhì)與特點(diǎn)。 1、商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在預(yù)售合同中約定了一個(gè)期 限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。也就是就， 預(yù)售的商品房及房屋所有權(quán)不是在交易成立時(shí)轉(zhuǎn)移的，而是在預(yù)售合同約定的將來(lái)某個(gè)日期。為此，很多人把商品房的預(yù)售稱(chēng)為房屋的期貨交易，以區(qū)別于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)。但是，作者認(rèn) 為，商品房的預(yù)售與期貨交易是有區(qū)別的。在預(yù)售商品房中，商品房雖尚未建成，但房屋的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格及交付時(shí)間都已在預(yù)售合同中約定。而期貨買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格不是事先約定的，而且也無(wú)法約定，它是在期貨交易所公開(kāi)成交時(shí)才最終確定的。且按國(guó)際慣例， 房屋一般不是期貨交易的標(biāo)的物。因此，商品房的預(yù)售在性質(zhì)上不是期貨買(mǎi)賣(mài)，而應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交易行為或附期限的交易行為。
商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。由于商品房的預(yù)售尚不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi) 賣(mài)，它購(gòu)買(mǎi)的僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售部門(mén)的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，則將冒著商品房能否如期按質(zhì)按量交付的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范，否則，購(gòu)買(mǎi)者的利益將可能受到侵犯。我國(guó)對(duì)樓花市場(chǎng)一向持慎重的態(tài)度， I996年1月1 日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》）對(duì)預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定。
首先對(duì)商品房預(yù)售的主體資格作了限定：
1、預(yù)售方必須經(jīng)土地管理部門(mén)核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的；
2、商品房屋的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已 經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門(mén)立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證的；
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的；
4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。
5、預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得了（商品房預(yù)售許可證）的。其次，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記制度， 即雙方簽訂（商品房預(yù)售合同）后，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售方不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)出售。未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。
二、關(guān)于商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售合同的內(nèi)容并未作統(tǒng)一的規(guī)定，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司使用的預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同，通常是由預(yù)售方單方面擬定的，且由于預(yù)售合同的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，因而購(gòu)買(mǎi)方往往處于弱勢(shì)的地位，極易導(dǎo)致不公平現(xiàn)象出現(xiàn)。
為此，作者認(rèn)為；為 保護(hù)預(yù)售交易雙方的合法權(quán)益，必須通過(guò)立法途徑將預(yù)售合同的內(nèi)容確立下來(lái)，尤其是對(duì)合同的價(jià)格條款以及質(zhì)量條款更應(yīng)具體、明確，以確保預(yù)售合同的公平性。房屋預(yù)售合同應(yīng)主要包括以下內(nèi)容。
1、雙方的名稱(chēng)、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。
2、標(biāo)的。即預(yù)售商品房的位置、編號(hào)、平面圖紙。
3、數(shù)量。預(yù)售商品房的數(shù)量、面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算，并明確是建筑面積還是使用面積 其他面積。因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時(shí)在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，且規(guī)定如果超過(guò)一定幅度時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。此外，在合同中應(yīng)明確房屋的共用部分面積與專(zhuān)用部分面積，對(duì)購(gòu)買(mǎi)的商品房所占用的土地使用權(quán)的比例或范圍也需明確。
4、質(zhì)量。包括預(yù)售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能，裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級(jí)、保修期限、公共配套設(shè)施等。
5、價(jià)款即房屋的價(jià)金。由于商品房預(yù)售合同是附期限的交易合同。因此，價(jià)格條款在合同確立時(shí)已經(jīng)確定，雙方均不得擅自變更。但是，由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變化較大，且商品房的實(shí)際交付是在將來(lái)的某一日期，在這時(shí)期內(nèi)，遇重大情勢(shì)變更出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依此價(jià)格不能完成施工或獲暴利而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者間出現(xiàn)顯失公平的情況時(shí)，規(guī)定經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一 致意見(jiàn)后，可適當(dāng)調(diào)整價(jià)格條款，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
但是，在實(shí)踐中，有的開(kāi)發(fā)商常以情勢(shì)變更，顯失公平為借口，任意更改價(jià)格，因而引發(fā)各種糾紛與矛盾。因此，如何界定情事變更導(dǎo)致的顯失公平，是法律所必須解決的。此外，價(jià)格條款必須具體，應(yīng)避免出現(xiàn) 類(lèi)似“房?jī)r(jià)暫定某某元，待房屋竣工后按實(shí)核算”等具有彈性的、含糊的概念出現(xiàn)，因?yàn)榘磳?shí)際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。此外對(duì)價(jià)格不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，如每平方米多少元，還應(yīng)標(biāo)明房屋總價(jià)。
6、交付方式和期限。既包括預(yù)售款的支付方式即在什么時(shí)候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額， 也包括房屋交付使用的期限。
7、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他。
8、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。由于預(yù)售商品房時(shí)房屋尚在建造之中，開(kāi)發(fā)公司還未取得房屋的所有權(quán)證，因此，預(yù)售合同中應(yīng)明確規(guī)定在商品房竣工驗(yàn)收合格后，預(yù)售方應(yīng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)，并按預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。房屋交付后，購(gòu)買(mǎi)人憑（房屋預(yù)售合同）及房屋交付憑證到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)。
9、違約責(zé)任。規(guī)定一方違約則他方有權(quán)請(qǐng)求違約賠償，直至解除合同。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未能按原定日期完成房屋建設(shè)，且耽誤相當(dāng)時(shí)間的，或落成的房屋實(shí)際使用面積與預(yù) 售合同所列的實(shí)用面積相差太遠(yuǎn)的，或落成后房屋的材料與預(yù)售合同相差甚遠(yuǎn)，則購(gòu)買(mǎi)方可提出違約賠償或解除合同。
10、雙方約定的其他條款。
三、關(guān)于商品房預(yù)售薪的交付與使用管理。采取預(yù)售商品房預(yù)先征收部分購(gòu)房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所采用。就預(yù)交購(gòu)房款形式本身來(lái)講并無(wú)不當(dāng)，但在實(shí)踐中目前仍存在許多問(wèn)題。
主要表現(xiàn)在： 首先，沒(méi)有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件及程序作了規(guī)定， 但對(duì)預(yù)售款在什么時(shí)期征收、預(yù)收多少?zèng)]有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售款收取混亂的情況。
有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在工程項(xiàng)目尚未明確批準(zhǔn)或規(guī)劃方案尚未完全確定時(shí)就征收預(yù)售款，結(jié)果造成許多糾紛。 其次，對(duì)預(yù)售款收取的額度缺乏控制，預(yù)售的收取往往隨心所欲，對(duì)預(yù)售款比例的確定缺乏科學(xué)性。有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在工程設(shè)計(jì)圖紙剛出來(lái)時(shí)就要求一次性交納全額購(gòu)房款。
例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)在其已獲得土地使用權(quán)的一土地上擬建造別墅，在設(shè)計(jì)圖剛出來(lái)時(shí)就在報(bào)上刊登山莊設(shè)計(jì)立體照片預(yù)售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預(yù)收全額購(gòu)房款，4天之內(nèi)銷(xiāo)售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出， 但購(gòu)買(mǎi)者到現(xiàn)場(chǎng)一看，還是無(wú)任何工程開(kāi)展。由此可見(jiàn)，商品房的預(yù)售款的規(guī)范與管理是十分松散的。
而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)不得超過(guò)40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
為對(duì)商品房的預(yù)售款進(jìn)行規(guī)范，最高院5月6日頒布了司法解釋?zhuān)忉屢?guī)定商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。司法解釋的出臺(tái)在很大程度上規(guī)范了商品房的預(yù)售，保護(hù)了購(gòu)買(mǎi)方的利益。
再次，交付商品房的期限缺乏約束性，購(gòu)房者往往交款后長(zhǎng)期得不到商品房。為此應(yīng) 通過(guò)法律明確，超過(guò)合同約定交付房屋一定期限的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，售房者除退還購(gòu) 房者購(gòu)房款本息外，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償購(gòu)房者損失。
如果購(gòu)房者要求實(shí)際履行的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司除承擔(dān)違約責(zé)任外，仍應(yīng)承擔(dān)繼綽履行交付房屋的義務(wù)。 最后，預(yù)售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障。有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位甚至把預(yù)售款挪作他用。 對(duì)商品房預(yù)售款的使用《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定必須用于有關(guān)工程建設(shè)，不得挪作他用。 為此，對(duì)預(yù)售款應(yīng)明確規(guī)定必須存人指定的專(zhuān)門(mén)銀行，由銀行加以監(jiān)督管理。同時(shí)，對(duì)預(yù)售款的使用情況，審計(jì)部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，購(gòu)房者有權(quán)就開(kāi)發(fā)公司預(yù)售款的使用情況進(jìn)行質(zhì)詢(xún)。
四、關(guān)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓即商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工交付的商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)追Q(chēng)炒摟花。所謂摟花就是建筑的樓宇尚未落成前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就將該摟宇的所有權(quán)賣(mài)給投資大 眾，在我國(guó)稱(chēng)商品房的預(yù)售。此時(shí)，投資者購(gòu)買(mǎi)的只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)承諾，當(dāng)所建樓字交付時(shí)，投資者憑此承諾可以得到該樓宇的某個(gè)單位的業(yè)權(quán)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所售出的這一業(yè)權(quán)，就叫做摟花。樓花之所以能夠買(mǎi)賣(mài)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售樓花時(shí)該樓宇尚未竣工，所以，從購(gòu)買(mǎi)樓花到該樓宇交付使用之間尚有一段時(shí)間，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)期則幾年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情又是變動(dòng)不居的，這祥購(gòu)買(mǎi)摟花時(shí)的房?jī)r(jià)與摟宇落成后可能達(dá)到的實(shí)際房?jī)r(jià)之間就有了差價(jià)，當(dāng)人們對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)投資看好時(shí)，便紛紛購(gòu)買(mǎi)摟花，于是樓花的價(jià)格上漲，反之，則摟花的價(jià)格下跌。有些投資者購(gòu)買(mǎi)樓花真正目的并不是為了得到房地產(chǎn)成品，而是為賣(mài)而買(mǎi)，即預(yù)測(cè)到該摟花的價(jià)格會(huì)上漲，到時(shí)拋出樓花賺取差價(jià)牟取利益而已。
例如，某甲以8折優(yōu)惠價(jià)買(mǎi)得一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司尚未開(kāi)工的某山莊豪華別墅多幢，一個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個(gè)月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓花助長(zhǎng)了投機(jī)，往往因此獲取巨額利潤(rùn)，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)，造成房屋變得更為緊缺。
因此，對(duì)能否炒樓花即預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大，很大一部分人對(duì)此持否定態(tài)度。 但是，作者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)讓摟花不應(yīng)持一概否定的態(tài)度。樓花轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是預(yù)售房屋合同債權(quán)的轉(zhuǎn)移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預(yù)購(gòu)者將原預(yù)售房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓給第 三者，其目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)轉(zhuǎn)讓樓花所獲取的收益不能一概認(rèn)為就是牟取了非法利益。
房地產(chǎn)投資具有投資大收益慢風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。炒家進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)投資，既可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集資金，又可活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)投資原則，在炒家承擔(dān)了部分建房資金的風(fēng)險(xiǎn)后，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)所獲取的投資收益應(yīng)受到法律保護(hù)。
作者認(rèn)為所要禁止的只是那些買(mǎi)空賣(mài)空，倒賣(mài)合同的非法謀利的行為。事實(shí)上，炒家介人房地產(chǎn)市場(chǎng)并不可怕，而且已成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)得以運(yùn)作的必要環(huán)節(jié)。從世界各國(guó)看，炒賣(mài)樓花多為各國(guó)房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)，而且政府還從中獲益。
因此，只要加強(qiáng)對(duì)樓花轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法律規(guī)范，規(guī)定摟花轉(zhuǎn)讓必須由轉(zhuǎn)讓雙方憑經(jīng)登記的房預(yù)售合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以轉(zhuǎn)移原合同的權(quán)利與義 務(wù)。對(duì)私下交易或私自辦理更名手續(xù)的，應(yīng)確定其行為無(wú)效。這樣，不僅可保障預(yù)售房屋合同中買(mǎi)方的利益，調(diào)動(dòng)買(mǎi)方向房地產(chǎn)業(yè)投資的積極性，而且還可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司籌集到建房資金，轉(zhuǎn)移部分房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可堵塞逃稅的漏洞。
再說(shuō)轉(zhuǎn)讓樓花也并非一概是為了炒賣(mài)目的，有的購(gòu)房人在房屋竣工前因這樣或那樣的原因，確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻?nbsp;概禁止，則將限制購(gòu)買(mǎi)方合法權(quán)益的行使。目前在房地產(chǎn)界已有越來(lái)越多的人主張應(yīng)準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓摟花《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓未作出明確的允許或禁止規(guī)定，而是采取謹(jǐn)慎的態(tài)度規(guī)定由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這是因?yàn)槟壳拔覈?guó)的樓花市場(chǎng)確實(shí)存在著很多問(wèn)題，實(shí)際的運(yùn)作仍困難重重。我們應(yīng)借鑒各國(guó)行之有效的樓花市場(chǎng)管理規(guī)則，建立與完善我國(guó)的的預(yù)售商品房二級(jí)市場(chǎng)機(jī)制，使之真正有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 香港特別行政區(qū)為管制樓花投機(jī)炒賣(mài)采取了一系列措施，很值得我們借鑒。
其采取的措施主要 有；
1、買(mǎi)方在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，須付5%的房?jī)r(jià)，定金為3%，如果情況有需要，政府有權(quán)規(guī)定把預(yù)付款提高到10%，定金為5%（過(guò)去一般的預(yù)付款僅為樓價(jià)的1.5%）。
2、房地產(chǎn)商須在買(mǎi)方實(shí)際選摟前重新編排登記號(hào)碼，此項(xiàng)規(guī)定意在打擊那些雇人搶先排隊(duì)及登記買(mǎi)樓花的投機(jī)商，照顧那些真正買(mǎi)樓使用的居民。
3、規(guī)定房地產(chǎn)商在出售摟花時(shí)限定每一 買(mǎi)房人只許登記一次，同時(shí)買(mǎi)房人必須親自登記，委托代理人的授權(quán)方式不允許受理。
4、規(guī)定每名登記的買(mǎi)房人只可購(gòu)買(mǎi)一個(gè)單元住房。
5、規(guī)定房地產(chǎn)商在每一次賣(mài)摟花時(shí)必須公布出售的房屋總數(shù)及預(yù)留的房屋數(shù)量。此外，預(yù)留的房屋須在售房登記及選擇房屋單元之前， 在房屋所在地及售房處公開(kāi)展示。
6、買(mǎi)房人必須申報(bào)所購(gòu)房屋的價(jià)錢(qián)，及向何人購(gòu)買(mǎi)，以 便為政府提供交易信息，作為記錄、計(jì)算各項(xiàng)稅費(fèi)之用。
7、限制房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員及商業(yè)伙伴私下大批認(rèn)購(gòu)摟花和轉(zhuǎn)讓樓花。
五、關(guān)于預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴} .預(yù)售商品房的抵押又稱(chēng)為“摟花按揭”。是由銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。樓花按揭源于香港，所謂“按揭”就是“轉(zhuǎn)讓物業(yè) 權(quán)益以保證償還債務(wù)的一種法律行為”。實(shí)質(zhì)上就是將預(yù)售的商品房（樓花）作為向銀行抵 押貸款的袒保。對(duì)于樓花能否成為抵押的標(biāo)的，我國(guó)立法上沒(méi)有作出統(tǒng)一的規(guī)定，法學(xué)理論 界對(duì)此看法不一。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。抵押人只能以現(xiàn)存的房地產(chǎn)作抵押， 以未來(lái)可以取得的房地產(chǎn)權(quán)（如預(yù)售商品房）作抵押是無(wú)效的，與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛 盾。
作者認(rèn)為，以未來(lái)可以取得的財(cái)產(chǎn)作抵押，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不相矛盾。房地產(chǎn)抵押的特定性是指抵押物是特定的，即房地產(chǎn)抵押必須是以經(jīng)過(guò)了抵押登記的標(biāo)的物為抵押 物，因?yàn)橹挥薪?jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押才能取得對(duì)抗第三人的效力，未經(jīng)過(guò)登記的抵押，只能在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，而不能對(duì)抗第三人。
因此，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物是經(jīng)過(guò)了抵押登記的特定化了的房地產(chǎn)。樓花抵押雖然是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物的，但由于我國(guó)法律對(duì)預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定，這種未來(lái)財(cái)產(chǎn)的取得是較確定的，且《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定預(yù)售商品房合同必須經(jīng)過(guò)登記與備案。這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)一“摟花”，由于經(jīng)過(guò)登記、備案而已特定化了，因此，它是可以作為抵押物，與房地產(chǎn)抵押的特定性是一致的，并不矛盾。
況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的，英美創(chuàng)設(shè)的浮動(dòng)擔(dān)保制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)將來(lái)取得的權(quán)利（如債權(quán)）都可以成為抵押權(quán)的客體。因此，預(yù)售商品房在我國(guó)不僅可以作為抵押的標(biāo)的物，而且，樓花按揭的發(fā)展為解決我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的需要提供了新的出路，同時(shí)，也進(jìn)一步發(fā)展了我國(guó)抵押權(quán)的理論，它是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)育成熟的必然結(jié)果和要求，我們應(yīng)通過(guò)立法建立與完善預(yù)售商品房的抵押制度。
目前，雖然我國(guó)的《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的抵押未加以規(guī)定，但各地的法規(guī)如《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中 均明確規(guī)定，依法生效的預(yù)售（購(gòu)）房屋合同可以設(shè)定抵押，……預(yù)售房屋合同設(shè)定抵押的都需辦理抵押登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)（成品房）抵押時(shí)，依法應(yīng)亦理抵押登記，因此，房屋預(yù)售合同的抵押登記完成以后，在房屋建成時(shí)，須再辦理成品房抵押登記手續(xù)。這樣做是符合我國(guó)法理學(xué)的基本原則的。
因?yàn)榉课萆形唇ǔ�，無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)辦理房屋的抵押，這種行為在權(quán)利和標(biāo)的物上都是有缺陷的。但如何對(duì)兩次抵押合同進(jìn)行技術(shù)上規(guī)定，這是一個(gè)值得我們研究的問(wèn)題。我國(guó)的做法是將兩種抵押只作一種抵押合同，憑這份抵押合同先向政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售階段的抵押或備案，待房屋竣工后，再憑已登記或備案的這份抵押登記合同和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理成品房的抵押登記手續(xù)。
正因?yàn)橹晦k一份抵押合同，因此，這份抵押合同的內(nèi)容包括兩個(gè)階段的內(nèi)容，既應(yīng)包括房屋預(yù)售合同抵押的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)包括成品房抵押的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)，此抵押合同應(yīng)確保抵押權(quán)人能夠?qū)嶋H控制房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的領(lǐng) 取和辦理成品房抵押登記手續(xù)，為此，抵押合同中應(yīng)規(guī)定房屋預(yù)售合同原件應(yīng)由抵押權(quán)人保管，待房屋竣工后由抵押權(quán)人代理抵押領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并亦辦理成品房抵押登記手續(xù)。
日前公布的關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)瑢?duì)商品房預(yù)售合同的效力與合同方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。該司法解釋的出臺(tái)對(duì)于樓花按揭有了明確的成文性規(guī)范。
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