房屋產(chǎn)權(quán)登記生效之說

　　由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的歷史基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展，以及政策的優(yōu)惠和傾斜，房地產(chǎn)業(yè)成為了海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)三大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之首和經(jīng)濟(jì)的龍頭與支柱，也是吸引島外資金的主要渠道，加之海南房地產(chǎn)市場發(fā)展快，交易方式靈活，市場經(jīng)濟(jì)成份占壓倒優(yōu)勢，競爭激烈，行情變化快，因此出現(xiàn)了不少“一房兩買”的糾紛，甚至還有“一房數(shù)買”的情況。如果因雙方未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)就認(rèn)定合同尚未成立，雙方在合同中約定的權(quán)利義務(wù)不受法律保護(hù)，顯然于法不平，于理不公。還有，在期房預(yù)售或轉(zhuǎn)售在先，抵押行為在后的糾紛案件中，不利于保護(hù)守約方的合法權(quán)益。從經(jīng)濟(jì)角度來考察，期房預(yù)售和轉(zhuǎn)售是一種滾動式投資和開放式經(jīng)營，是目前世界上較為先進(jìn)的一種發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有效經(jīng)濟(jì)手段和運(yùn)作方式，它對于分散投資風(fēng)險和生產(chǎn)要素的合理配置，尤其對于彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)投資多、風(fēng)險周期長、回收慢的缺陷具有非常重要的意義。由于期房預(yù)售和轉(zhuǎn)售合同的訂立均在房屋竣工之前，完整的房屋產(chǎn)權(quán)尚未形成，蓋房者都未獲得房產(chǎn)證，不可能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，而發(fā)展商一旦獲取房產(chǎn)證后便背著購房者與金融部門辦理抵押登記手續(xù)取得貸款，因未能還貸，金融部門便起訴查封房屋，法院最后以物權(quán)優(yōu)于債權(quán)判決抵押行為有效，預(yù)售或轉(zhuǎn)售行為無效。這樣的判決與《民法通則》規(guī)定的誠實(shí)信用原則是相違背的。因此對房屋買賣合同以及所有不動產(chǎn)買賣合同的成立要件和登記程序進(jìn)行理論上的深入探討和實(shí)踐上的再認(rèn)識，是十分必要的。

　　一、房屋買賣合同的特點(diǎn)

　　對于房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人簽訂合同后，一方支付價金，一方交付標(biāo)的物，只因尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，便認(rèn)定合同尚未成立，那么雙方當(dāng)事人根據(jù)合同條款取得的價金和房屋就沒有合法依據(jù)，未依法取得的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不當(dāng)?shù)美�。既然法律�?guī)定登記是合同成立的時間，也是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，那么房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)都視為實(shí)踐性合同和即時清結(jié)的合同。即時清結(jié)合同可采取口頭形式訂立，但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋買賣合同必須采取書面合同。在審判實(shí)踐中房屋買賣合同往往是合同訂立后，雙方便支付價金和交付房屋，才去辦理登記手續(xù)，有些甚至不辦。如依登記生效之說法，上述行為就變成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而無履行的內(nèi)容。

　　買賣作為一種民事法律行為和合同關(guān)系，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)因意思表示一致而設(shè)立，其內(nèi)容為賣方向買方交付標(biāo)的物，買方向賣方支付價金。其權(quán)利義務(wù)是買賣作為一種民事法律行為的核心要件，也是其區(qū)別于其他民事法律行為的根本標(biāo)志。作為一種合同關(guān)系，買賣合同的成立與其他合同成立一樣，只要當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和價金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。至于標(biāo)的物在訂立合同時是否已實(shí)際交付，價金在訂立時是否已支付，各國法律均無約定。因此，買賣合同是典型的諾成性合同，它的成立不以交付標(biāo)的物和支付價金為要件。

　　合法的房屋買賣合同是有償變更房屋所有權(quán)的一種民事法律行為，房屋不僅是不動產(chǎn)，而且是一種特殊商品，具有商品買賣的一般屬性。任何商品買賣合同的訂立和履行實(shí)際上都包括了一個相對獨(dú)立的債權(quán)行為和相對獨(dú)立的物權(quán)行為。首先，訂立合同是債權(quán)行為，它以當(dāng)事人之間設(shè)立特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系為目的，而履行合同則是物權(quán)行為，它以物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、轉(zhuǎn)移、變更或消滅為目的，債權(quán)行為是物權(quán)行為的發(fā)生依據(jù)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的履行結(jié)果。訂立合同是債權(quán)行為。商品買賣合同一經(jīng)依法訂立，當(dāng)事人之間即產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)行為即告完成。該債權(quán)行為在當(dāng)事人之間設(shè)立的一方交付標(biāo)的物，一方支付價金的債權(quán)債務(wù)即受法律保護(hù)，具有強(qiáng)制性的法律約束力，非依法律規(guī)定或當(dāng)事人的重新合意，不得單方變更和解除，否則，應(yīng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。其次，履行合同是物權(quán)行為，它以物權(quán)本身的變動作為直接內(nèi)容和法律后果的法律行為，它通常表現(xiàn)為標(biāo)的物的交付和價金的支付。動產(chǎn)自交付之時起轉(zhuǎn)移所有權(quán)，作為不動產(chǎn)的房屋，其交付有事實(shí)上的交付與法律上的交付之分，前者指賣方標(biāo)的物交給買方使用和管理，它只發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，后者指進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記，它發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。因此，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記只是要式物權(quán)行為中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。

　　二、房屋產(chǎn)權(quán)公示公信的作用

　　由于房地產(chǎn)是一種基本生產(chǎn)、生活資料，其權(quán)屬是否穩(wěn)定，流轉(zhuǎn)是否安全，對社會秩序和經(jīng)濟(jì)生活具有重大影響。房地產(chǎn)屬于物權(quán)，具有排他性。為防止人對物的爭奪，對他人財產(chǎn)的侵犯�，F(xiàn)代各國物權(quán)立法都實(shí)行物權(quán)公示公信原則。我國采取交付為物權(quán)變動要件的同時，也允許例外，在物權(quán)公示立法上屬于以成立要件主義為原則，而以對抗要件主義為例外的折衷主義。不動產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請或依職權(quán)將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消失等情況依法記載于其專門設(shè)置的登記簿上。不動產(chǎn)物權(quán)登記是一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù)。干預(yù)的目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。物權(quán)公示公信其意義在于通過登記的形式把房地產(chǎn)的存在、內(nèi)容、物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過程記載下來，并向整個社會公示出來，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國家進(jìn)行監(jiān)督和管理，也有利于當(dāng)事人安全、慎重、平穩(wěn)地進(jìn)行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來也更為方便和公正。世界各國將不動產(chǎn)買賣合同的履行作為要式物權(quán)行為。我們?nèi)绻�以此把法律解釋為�?dāng)事人雙方簽訂不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，已支付定金，支付價款，甚至已開始使用和管理了房屋，只因沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，他們之間的合同就“尚未成立”或“沒有生效”，因而他們之間的債權(quán)債務(wù)不受法律保護(hù)。這樣容易導(dǎo)致當(dāng)事人只要有利就圖，就隨意立即甚至連續(xù)撕毀合同而不承擔(dān)任何違約責(zé)任，對方因訂立和履行合同所受的損失亦無權(quán)要求賠償，結(jié)果反而支持和鼓勵違約方，打擊和制裁了守約方，最終導(dǎo)致交易和市場的混亂，從而影響了社會秩序和經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定。同時也讓某些人鉆法律空子，把國家對不動產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和特殊保護(hù)變成任意違約，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，甚至坑蒙拐騙的法律依據(jù)。這無疑與不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須進(jìn)行登記公示的立法初衷相違背，同時也有悖于我國民法的誠實(shí)信用原則。

　　三、房屋產(chǎn)權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別在于生效要件不同

　　國家通過登記的形式把房地產(chǎn)這種特殊物權(quán)的存在、內(nèi)容、誰是物權(quán)所有者以及物權(quán)變更的過程記載下來，并向社會公示，以便預(yù)防和減少糾紛，便于國家進(jìn)行監(jiān)督和管理，也有利于當(dāng)事人安全、慎重、平穩(wěn)地進(jìn)行交易，一旦發(fā)生糾紛，也有案可查，有據(jù)可考，處理起來也更為方便和公正。因此，將不動產(chǎn)買賣合同的履行作為要式物權(quán)的行為，規(guī)定不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)的全部法律意義即在于此。由此可見，房屋買賣合同的成立以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)這一解釋并無堅實(shí)的理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)，更不符合市場經(jīng)濟(jì)體制的內(nèi)在要求。至于訂立房屋買賣合同的債權(quán)行為的成立和生效，各國立法一般都不要求公示。由于債的民事關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的，義務(wù)主體以外的任何人對債權(quán)人均無任何義務(wù)，故訂立房屋買賣合同在理論上沒有公示的必要，在立法上也無公示的依據(jù)。

　　在房屋買賣合同中，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是合同各方當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目的內(nèi)容之一

，賣方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)移其房屋的所有權(quán)，買方的權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，同時付出對價。顯然，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是合同的履行內(nèi)容，同時也是房屋買賣合同履行的結(jié)果。由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋所有權(quán)變動的生效條件，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，因此辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)是履行房屋買賣合同的行為。在實(shí)際生活中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)通常需要提交房屋買賣合同，公民身份或法人單位的證明文件，賣方出具的購房款發(fā)票或收據(jù)，且是在房款已基本付清（少數(shù)分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完畢的情況下辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的。

　　合同當(dāng)事人訂立合同的主要目的是利用合同的法律約束力來保障其經(jīng)濟(jì)行為的完成和經(jīng)濟(jì)目的的實(shí)現(xiàn)，合同最重要的就是其法律約束力，如果認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋買賣合同的成立要件，由于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的履行內(nèi)容和履行后果同時成就，將合同的三個階段集中在辦理登記的一瞬間，合同的法律約束力形同虛設(shè)，房屋買賣合同也就失去存在的必要了。

　　綜上所述，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記既非合同成立階段的內(nèi)容，亦非對房屋買賣合同的審批，也不是房屋買賣合同的生效要件，而是對合同履行的一種公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那種將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記解釋為要式合同中的“要式”，認(rèn)為房屋買賣合同是要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是合同的生效要件的觀點(diǎn)，其實(shí)是對法律的誤解。房屋買賣合同是一般合同而非要式合同，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記不是房屋買賣合同的生效要件，在審判實(shí)踐中，也不應(yīng)因未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記而確認(rèn)房屋買賣合同無效。

　　四、房屋產(chǎn)權(quán)登記司法實(shí)踐中亟待解決的問題

　　長期以來，我國關(guān)于房屋買賣問題的政策法規(guī)主要針對城市私有房屋買賣所作的規(guī)定，而農(nóng)村房屋由于一貫管理較松，一直未建立農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度，所以關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的政策法律規(guī)定較少。但是處理農(nóng)村房地產(chǎn)案件不能適用城市房地產(chǎn)買賣的有關(guān)法律法規(guī)來處理，否則會出現(xiàn)不尊重歷史，脫離實(shí)際的問題。比如筆者承辦的一宗位于瓊海市溫泉鎮(zhèn)椰子寨村的房屋買賣合同糾紛案件，訟爭之房屋產(chǎn)權(quán)歸椰子寨的龍二村所有是不爭的事實(shí)，但龍二村未持有該房屋產(chǎn)權(quán)證，其通過投標(biāo)方式將該房屋出售給本村張三，張三因資金缺乏，便以同等價格轉(zhuǎn)售給本村李四，李四購買該房屋后尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李四與龍二村便因?yàn)榉课莸乃闹羻栴}發(fā)生糾紛。訴訟中，龍二村以該房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為由抗辯房屋買賣關(guān)系無效。在討論本案時，有人認(rèn)為李四尚未取得該房屋所有權(quán)，無權(quán)主張與所有權(quán)相關(guān)的問題，要求判決駁回李四的訴訟請求。持有這種觀點(diǎn)，在于首先將城市房屋買賣與農(nóng)村房屋買賣的法律適用問題等同起來，其次受產(chǎn)權(quán)登記方可生效之說的影響。因此制定一部健全和完整的民法典，以指導(dǎo)、統(tǒng)一、規(guī)范民商事審判實(shí)踐，勢在必行。

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