論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的開發(fā)控制

最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控，將是國家的一個長期任務(wù)。而城市規(guī)劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視�！�

　　城市規(guī)劃作為一門新興的學(xué)科，越來越受到社會的重視。隨著中國城市化步伐的進一步推進，我們看見城市規(guī)劃的重要性已日益凸顯。同時，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展使得城市規(guī)劃提前從書本越到了現(xiàn)實生活中，而城市規(guī)劃的合理配置也將為房地產(chǎn)的進一步發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程�！冻鞘幸�(guī)劃法》是1990年4月開始施行的，依據(jù)這個法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。但是這些規(guī)定明顯沒有將房地產(chǎn)開發(fā)的因素包含進去，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實際上并不符合一個科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。以現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)速度和規(guī)模，就要求各級人民政府都應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟對發(fā)展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實際情況，對過去的城市規(guī)劃進行一次民主和科學(xué)的審視，以便進一步完善城市規(guī)劃。在具體的城市規(guī)劃中，我認(rèn)為主要應(yīng)注意以下問題：　

　　　

　　一、對舊城的改造問題　

　　中國是一個古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國城市絕不可能像華盛頓的建設(shè)一樣，現(xiàn)有圖紙后有城市。所以，中國城市規(guī)劃的重點應(yīng)放在對舊城的改造上。舊城改造的最大優(yōu)點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。作為一個來自古城揚州的學(xué)生，我可以說是深有感觸。就以揚州為例，她的風(fēng)景秀麗空氣清新，是眾多優(yōu)勢之士理想的擇居之處。但是，充滿濃濃古韻的她城區(qū)小而且古跡甚多，屬于不改造不行卻是改造難度最大的那種。想在這樣的城市開發(fā)房地產(chǎn)實在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時還要盡量照顧房地產(chǎn)的開發(fā)能與城市的整體風(fēng)貌相一致，所以對舊城的改造上被作為首選。當(dāng)然，城市房地產(chǎn)開發(fā)的方法不止是對舊城的改造，還有擴張城市這一方法，但是以輻射的方法來擴張城市會導(dǎo)致周邊郊縣的耕地被占用，這正是第二個應(yīng)該注意的問題�！�

　　　

　　二、對耕地占有面積的控制　

　　我國正在面臨著一場土地危機，而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇�？陀^地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過分膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市，走真正符合中國國情的房地產(chǎn)開發(fā)的道路�！�

　　三、對生態(tài)環(huán)境的保護　

　　城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護和改善，本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識，提高執(zhí)法機關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強令撤除的法律機制。　

　　　

　　綜上看來，城市房地產(chǎn)開發(fā)中有許多值得關(guān)注的問題，而這些問題有待大家的共同參與來解決。筆者在此提出自己的一點看法，希望能得到大家的認(rèn)可，謝謝！

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