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業(yè)主自治法律問(wèn)題研究
[內(nèi)容摘要] 業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。近年來(lái)，業(yè)主自治在實(shí)踐中顯現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題日益突出，業(yè)主自治糾紛逐年呈上升趨勢(shì)，嚴(yán)重的影響了社會(huì)的安定。筆者認(rèn)為，立法上的缺失、業(yè)主民主參與意識(shí)的淡漠以及信息障礙是引發(fā)業(yè)主自治糾紛的主要原因。為此，加強(qiáng)立法，建立有效的法律救濟(jì)手段以及提高業(yè)主的自治能力和參與意識(shí)是預(yù)防和解決這類糾紛的有效措施。[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理，業(yè)主自治，業(yè)主自治糾紛
自1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》以來(lái)，物業(yè)管理制度在我國(guó)大部分城市和地區(qū)逐漸建立起來(lái)，但由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。為此法律界人士開始關(guān)注物業(yè)管理中的法律問(wèn)題。建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)合同的性質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位、車庫(kù)的歸屬、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和民事侵權(quán)案件的責(zé)任歸屬等問(wèn)題一時(shí)間成為學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。一些學(xué)者與此相關(guān)的專著和學(xué)術(shù)論文相繼出版、發(fā)表，物業(yè)管理法律問(wèn)題的研究也逐漸向縱深方向發(fā)展。但筆者注意到，在眾多的物業(yè)管理問(wèn)題研究中，系統(tǒng)的涉及業(yè)主自治法律問(wèn)題的研究卻不多，尤其是在業(yè)主自治糾紛的解決上，在法律和實(shí)踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來(lái)影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素之一。為此，筆者試圖從業(yè)主自治的角度，對(duì)業(yè)主自治權(quán)利體系、業(yè)主自治糾紛的類型、業(yè)主自治制度缺陷以及對(duì)業(yè)主自治法律救濟(jì)途徑等方面的問(wèn)題闡述自己的觀點(diǎn)，以望與同仁交流與切磋。
一、 業(yè)主自治的涵義與權(quán)利體系
�。ㄒ唬� 業(yè)主自治的涵義
業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。
業(yè)主自治是從私法自治衍生出來(lái)、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。所謂私法自治，亦稱意思自治，是指民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅，均取決于當(dāng)事人自己的意思，原則上國(guó)家不作干預(yù)，只有在當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，國(guó)家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實(shí)質(zhì)，就是由平等的當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商決定相互間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所謂公法自治，是與“他治”對(duì)稱，是相對(duì)于國(guó)家權(quán)力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質(zhì)上說(shuō)，自治就是自治主體依法自我設(shè)權(quán)、自我約束、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是自治主體對(duì)自治權(quán)的設(shè)置和自治權(quán)的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區(qū)域自治、特區(qū)自治、基層社會(huì)民主自治等。之所以說(shuō)業(yè)主自治是一種特殊的私法自治，是因?yàn)樗染哂兴椒ㄗ灾蔚奶攸c(diǎn)，同時(shí)又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生。物業(yè)管理最早是在19世紀(jì)伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來(lái)。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見(jiàn)、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托或者自我對(duì)小區(qū)共用的部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。
其次，業(yè)主自治借鑒了國(guó)家管理的模式，將所有權(quán)和管理權(quán)分離。隨著社會(huì)的發(fā)展，西方憲政國(guó)家的管理模式逐漸向社會(huì)滲透，在私法領(lǐng)域開始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)即借鑒國(guó)家立法權(quán)、行政權(quán)、司法權(quán)分立的模式設(shè)立，盧梭的“社會(huì)契約論”同樣也適用小規(guī)模的社會(huì)群體的管理。業(yè)主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來(lái)，無(wú)論是自主型物業(yè)管理還是委托型的物業(yè)管理，都是將物業(yè)區(qū)域的管理權(quán)委托給一個(gè)團(tuán)體組織行使，其區(qū)別僅僅在于是委托給非業(yè)主的獨(dú)立的專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理還是委托給業(yè)主通過(guò)民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)管理，但其本質(zhì)都是所有權(quán)和管理權(quán)發(fā)生分離。
再次，業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權(quán)的目的是為了維護(hù)其居住的小區(qū)的公共利益。這種公共性決定了自治權(quán)的設(shè)定與行使必須以保障和增進(jìn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公益為目標(biāo)，不得以業(yè)主自治權(quán)的設(shè)定者和行使者的私利為目標(biāo)�？梢哉f(shuō)，業(yè)主自治權(quán)的公益性，是業(yè)主自治不同于私法自治的根本特征。
（二）業(yè)主自治的權(quán)利體系
業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。
從法學(xué)的角度來(lái)看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。
業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒(méi)有業(yè)主的自治權(quán)，就不會(huì)有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)章、地方性法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)權(quán)；（2）提議權(quán)（請(qǐng)求權(quán)），有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利；（3）投票權(quán)，業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，根據(jù)其所購(gòu)買的物業(yè)享有投票權(quán)；（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，有權(quán)選舉和被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利；（5）監(jiān)督權(quán)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作、物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)共用部位公用設(shè)施的使用、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施專項(xiàng)維修資金的使用和管理享有監(jiān)督權(quán)；（6）知情權(quán)，對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況的知情權(quán)；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主大會(huì)是是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；（4）重要事項(xiàng)的決定權(quán)，涉及業(yè)主利益的重要事項(xiàng)，例如，決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施的使用、有關(guān)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的涉及公共利益的訴訟等重大事項(xiàng)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施；（6）法律、法規(guī)和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)包括：（1）召集權(quán)，召集業(yè)主大會(huì)并報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表權(quán)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督業(yè)
主履行《業(yè)主公約》約定的義務(wù)以及監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的約定義務(wù)；（4）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
二、我國(guó)業(yè)主自治糾紛與業(yè)主自治制度缺陷分析
�。ㄒ唬I(yè)主自治糾紛的類型
自1994年我國(guó)實(shí)施物業(yè)管理已經(jīng)走過(guò)了10個(gè)年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見(jiàn)諸報(bào)端與互聯(lián)網(wǎng)，深圳，北京、南京、青島等地與業(yè)主自治有關(guān)的糾紛層出不窮，并逐年呈上升趨勢(shì)，筆者歸納了一下，從業(yè)主自治組織的設(shè)立、運(yùn)行到業(yè)主的自我管理，有關(guān)業(yè)主自治的糾紛主要包括以下幾種類型：
1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會(huì)引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛
這類案件在業(yè)主自治糾紛中最為普遍且矛盾最為突出。主要表現(xiàn)為，開發(fā)商或者其選聘的物業(yè)公司在籌備首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，推薦對(duì)其有利的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，并在選票的設(shè)計(jì)和具體運(yùn)作程序上，幕后操縱首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉及換屆選舉，以便在決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一些重大事項(xiàng)時(shí)，易于控制，由此引發(fā)大部分業(yè)主的不滿。因此，業(yè)主自發(fā)聯(lián)名要求罷免開發(fā)商或物業(yè)公司操縱選舉的業(yè)主委員會(huì)并自行選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的事件屢屢發(fā)生。這類糾紛隨著業(yè)主民主意識(shí)逐漸覺(jué)醒和對(duì)自身利益以及小區(qū)整體利益的關(guān)注而日益尖銳。但是由于立法上的缺失以及大部分業(yè)主的信息障礙，業(yè)主要擺脫開發(fā)商或物業(yè)公司的操縱十分困難。另一方面，自發(fā)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的合法性往往又不能得到有關(guān)政府部門的備案確認(rèn)，使得業(yè)主自治處于尷尬境地。
2、業(yè)主自治活動(dòng)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的糾紛
這類糾紛是指業(yè)主自治主體之間發(fā)生的，涉及業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過(guò)程中的實(shí)體性和程序性問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。主要包括選舉主體資格爭(zhēng)議和選舉效力的爭(zhēng)議，表現(xiàn)在業(yè)主身份的確認(rèn)以及有的業(yè)主通過(guò)賄賂、虛假宣傳、偽造選票等不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取選票，從而引發(fā)部分業(yè)主對(duì)選舉程序的正當(dāng)性和選舉結(jié)果的合法性提出異議。
3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動(dòng)中引發(fā)的糾紛
這類糾紛其實(shí)包含著兩種截然不同的業(yè)主治理模式。一種是在業(yè)主委托物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的治理模式。在這種治理模式中，業(yè)主通過(guò)民主形式聘任或者解聘物業(yè)公司，在聘任、解聘過(guò)程中會(huì)涉及一些業(yè)主自治問(wèn)題。這類糾紛雖然不完全發(fā)生在業(yè)主自治主體之間，但是與業(yè)主自治有密切關(guān)系，是業(yè)主行使自治權(quán)的重要表現(xiàn)。另一種治理模式是業(yè)主不委托物業(yè)公司，而是由自己直接實(shí)施物業(yè)管理，通常被稱之為自主型物業(yè)管理。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理就是采用這種治理模式，我國(guó)目前在一些傳統(tǒng)和規(guī)模較小的小區(qū)也存在這種管理模式。值得注意的是，近年來(lái)，在新建小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了這樣的傾向，例如北京“金華園”小區(qū)業(yè)主、青島市“頤中花園”的業(yè)主在炒掉物業(yè)公司后，決定自主管理小區(qū)。著名的維權(quán)專家王海在媒體也發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，廢除物業(yè)公司的壟斷，實(shí)行業(yè)主自主管理是大勢(shì)所趨。一時(shí)間，業(yè)主對(duì)小區(qū)能否自主管理引發(fā)眾多爭(zhēng)議。
4、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與行政機(jī)關(guān)之間發(fā)生的糾紛
這一類案件近年來(lái)也呈上升趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門的不作為或越權(quán)行為申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。主要包括備案不作為、越權(quán)干涉業(yè)主行使自治權(quán)的違法行為等。
�。ǘI(yè)主自治制度缺陷分析
在實(shí)踐中所出現(xiàn)的越來(lái)越多的業(yè)主自治糾紛，逐漸顯現(xiàn)出我國(guó)的業(yè)主自治制度所存在的一些缺陷，筆者認(rèn)為這些缺陷主要包括幾下方面：
1、立法上的缺失
目前，有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件包括：國(guó)務(wù)院于2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這是在物業(yè)管理方面最高層級(jí)的規(guī)范性文件；建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，其作為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的配套文件，是迄今國(guó)家對(duì)業(yè)主自治運(yùn)行程序的最為詳細(xì)的文件；除此以外，部分地方性法規(guī)和相應(yīng)的配套文件對(duì)業(yè)主自治也有一些規(guī)定，例如《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市業(yè)主自治機(jī)構(gòu)管理辦法》等。以上的規(guī)范文件雖然對(duì)業(yè)主自治自組織的設(shè)立、運(yùn)行等作了規(guī)定，但是筆者認(rèn)為這些規(guī)定還是比較粗糙，在實(shí)踐中遇到的一些問(wèn)題仍然不能得到解決。
首先，關(guān)于業(yè)主自治的基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)，至今缺少較高位階的法律規(guī)范；產(chǎn)權(quán)不明晰是導(dǎo)致業(yè)主自治權(quán)的最大障礙，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定以及對(duì)共有產(chǎn)權(quán)邊界的信息不對(duì)稱，開發(fā)商基于利益驅(qū)使，很容易在早期控制業(yè)主的自治過(guò)程，這是發(fā)生上述第一類糾紛的根本原因所在。
其次，現(xiàn)行的法規(guī)對(duì)業(yè)主自治制度在實(shí)體和程序設(shè)計(jì)上存在瑕疵。如沒(méi)有規(guī)定業(yè)主身份確認(rèn)制度，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法不能充分體現(xiàn)民主，程序上的規(guī)定也過(guò)于籠統(tǒng)和模糊，不能解決實(shí)踐中存在的實(shí)際問(wèn)題，諸如首次業(yè)主大大會(huì)的召集人、費(fèi)用的承擔(dān)等等沒(méi)有具體作出規(guī)定。
再次，現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)業(yè)主自治糾紛缺少必要的法律救濟(jì)手段。通常，權(quán)利法律救濟(jì)的途徑主要包括權(quán)力機(jī)關(guān)的救濟(jì)、行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)、司法機(jī)關(guān)的救濟(jì)和其他救濟(jì)途徑（如仲裁、上訪）。但根據(jù)目前我國(guó)法規(guī)的規(guī)定，對(duì)業(yè)主自治權(quán)的救濟(jì)途徑規(guī)定的很模糊。實(shí)踐中發(fā)生業(yè)主自治糾紛時(shí)，由于業(yè)主自治不同于其他公法自治諸如村民自治，所以權(quán)力機(jī)關(guān)不會(huì)涉及業(yè)主自治糾紛；《物業(yè)管理?xiàng)l例》也沒(méi)有賦予行政機(jī)關(guān)裁決權(quán)、調(diào)解權(quán)，因此行政機(jī)關(guān)依據(jù)依法行政的原則，只能指導(dǎo)或根據(jù)投訴對(duì)糾紛進(jìn)行處理；法院對(duì)業(yè)主自治糾紛也缺乏法律依據(jù)，如業(yè)主選舉糾紛既不屬于財(cái)產(chǎn)糾紛也不屬于人身糾紛，法院往往把這類業(yè)主內(nèi)部自治案件拒之門外不予受理，使業(yè)主自治糾紛陷入一種法律救濟(jì)空白的困境。
2、業(yè)主自治意識(shí)淡漠與信息障礙
一方面，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的福利分房機(jī)制，使業(yè)主們對(duì)自身利益以及共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、使用與管理還缺乏一種主人翁意識(shí)，本來(lái)老百姓的民主參與意識(shí)就很淡薄，再加上管理小區(qū)既勞心勞力又沒(méi)有報(bào)酬，業(yè)主們對(duì)小區(qū)的公共事務(wù)的淡漠就不足為怪。具備召開首次業(yè)主大會(huì)的條件，但卻無(wú)人牽頭；即使有人牽頭開會(huì)，業(yè)主們也不參加；就是把選票送到業(yè)主手里，業(yè)主們也不會(huì)認(rèn)真閱讀材料，填寫意見(jiàn)，這些現(xiàn)象在物業(yè)管理中十分普遍。正是因?yàn)闃I(yè)主們的這種參與意識(shí)的淡漠才使得開發(fā)商和物業(yè)公司有機(jī)可乘、操縱選舉。
另一方面，業(yè)主行使自治權(quán)具有被動(dòng)性，一個(gè)單元的業(yè)主互不相識(shí)，無(wú)人牽頭召集，缺乏一種有效的信息溝通方式，大部分業(yè)主的信息障礙是制約著業(yè)主不能充分行使業(yè)主自治權(quán)的一個(gè)重要原因。
三、完善我國(guó)業(yè)主自治制度和化解自治糾紛的對(duì)策
由于業(yè)主自治糾紛涉及一定物業(yè)的區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，并影響和每個(gè)業(yè)主的最基本的生活秩序和生活質(zhì)量，因此，一旦業(yè)主自治糾紛發(fā)生，就會(huì)呈現(xiàn)出群體性、不安定性的特點(diǎn)，不但影響了區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的正常生活秩序，也會(huì)連鎖的引起一些其他的社會(huì)問(wèn)題，對(duì)維護(hù)公共秩序和社會(huì)穩(wěn)定具有很大的危害性。因此，完善我國(guó)的業(yè)主自治制度、通過(guò)有效的手段化解這類糾紛具有重要意義。筆者認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要尋求完善的方案，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面
入手：
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)立法，擴(kuò)大法律救濟(jì)途徑。
我國(guó)是成文法國(guó)家，法律制度的狀況對(duì)于實(shí)踐的影響十分巨大，立法的缺失是我國(guó)業(yè)主自治制度在實(shí)踐中無(wú)法展開的最主要的原因。
1、 盡快的出臺(tái)民法典。
目前《中華人民共和國(guó)民法（草案）》已經(jīng)在社會(huì)公布，該草案第二編《物權(quán)法》第八章對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)由專門的規(guī)定，這一法律的出臺(tái)將填補(bǔ)我國(guó)在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的空白，也將會(huì)使小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)更加明晰，開發(fā)商為了小區(qū)內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)而去操縱業(yè)主自治的糾紛將不再發(fā)生。
2、建議在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中增加對(duì)業(yè)主自治糾紛的行政救濟(jì)途徑，賦予行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和行政裁決權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)是解決業(yè)主自治糾紛的第一選擇，因?yàn)檫@種救濟(jì)途徑較司法救濟(jì)更迅速、更快捷、更專業(yè)且成本最低，它可以迅速的化解業(yè)主自治主體之間的矛盾，避免主體之間關(guān)系的進(jìn)一步惡化，對(duì)小區(qū)和社會(huì)的穩(wěn)定起到積極作用。在實(shí)踐中，由物業(yè)主管部門進(jìn)行調(diào)解、裁決還是由街道辦事處進(jìn)行調(diào)解、裁決的選擇中，筆者更傾向于由街道辦事處行使該項(xiàng)權(quán)力。因?yàn)榻值擂k事處作為政府的派出機(jī)關(guān)，依屬地原則對(duì)其轄區(qū)進(jìn)行綜合的管理和服務(wù)，一方面對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)的情況比較熟悉，另一方面維護(hù)該小區(qū)的穩(wěn)定和正常的生活秩序也是其職責(zé)之一。賦予其對(duì)業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和裁決權(quán)較其他部門更經(jīng)濟(jì)、更符合實(shí)際需要。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但這種指導(dǎo)權(quán)并不具有強(qiáng)制性的行政救濟(jì)性，不利于糾紛的及時(shí)解決。因此增加行政機(jī)關(guān)對(duì)自治糾紛的裁決權(quán)或調(diào)解權(quán)十分必要。
3、修改地方性法規(guī)或出臺(tái)地方政府規(guī)章，對(duì)沒(méi)有具體的規(guī)定的事項(xiàng)作出具體規(guī)定。在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有出臺(tái)之前，各地方出臺(tái)了很多的地方性法規(guī)，對(duì)本地方的物業(yè)管理和業(yè)主自治活動(dòng)提供了法律依據(jù)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，大多數(shù)地方性法規(guī)都存在與該條例有相抵觸的地方。因此，通過(guò)修改的機(jī)會(huì)，各地方應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主自治的有關(guān)問(wèn)題作出具有可操作性的具體規(guī)定，以填補(bǔ)該條例的不足。如建立業(yè)主名冊(cè)制度，開發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主各方主體各負(fù)其責(zé)，建立并有效對(duì)業(yè)主名冊(cè)進(jìn)行管理，避免因業(yè)主身份發(fā)生的糾紛；再如建立業(yè)主委員會(huì)委員競(jìng)選制度，是業(yè)主委員會(huì)委員的選舉民主、透明、公正。
4、建議由最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋，針對(duì)業(yè)主自治在司法救濟(jì)中如何具體適用法律的問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定。雖然行政救濟(jì)比較便捷，但是往往不具有最終的確定性，他仍然要接受法院的司法審查。法院是現(xiàn)代民主法治國(guó)家最主要的權(quán)利救濟(jì)機(jī)關(guān)，可以說(shuō)，幾乎所有的權(quán)利都可以通過(guò)司法機(jī)關(guān)予以救濟(jì)，其所采取的救濟(jì)措施往往是終局性的，具有很高的穩(wěn)定性和權(quán)威性，對(duì)業(yè)主自治權(quán)的救濟(jì)也不例外。當(dāng)然司法救濟(jì)也有其缺陷，比如訴訟程序相對(duì)復(fù)雜，訴訟成本較高，產(chǎn)生效力的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，往往不能立即產(chǎn)生法律效果。當(dāng)然在窮盡行政救濟(jì)的情況下，選擇司法救濟(jì)更可以充分的保護(hù)業(yè)主的自治權(quán)。目前在尚未有法律規(guī)定的情況下，建議最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋，針對(duì)業(yè)主自治司法救濟(jì)中如何具體適用法律的問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定，可謂是一種權(quán)宜之計(jì)。
�。ǘ┲贫I(yè)主自治規(guī)范，通過(guò)《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)范業(yè)主的自治行為，填補(bǔ)法律、法規(guī)漏洞。
不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于業(yè)主自治的性質(zhì)，法律也不宜制定過(guò)多的強(qiáng)制性規(guī)定，因此業(yè)主應(yīng)該充分的利用自治的特點(diǎn)，通過(guò)制定自治規(guī)范來(lái)對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的自治活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范。業(yè)主自治規(guī)范包括《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，這兩個(gè)文件應(yīng)當(dāng)根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，在不與《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和地方性法規(guī)抵觸的情況下，對(duì)上述文件沒(méi)有規(guī)定的諸如業(yè)主自治的原則、內(nèi)容、運(yùn)行程序、責(zé)任和糾紛的解決等事項(xiàng)作出詳細(xì)約定，以填補(bǔ)法律、法規(guī)的漏洞，使業(yè)主自治更具有可操作性。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)法制宣傳提高業(yè)主民主參與意識(shí)，增進(jìn)業(yè)主之間信息溝通。
業(yè)主參與意識(shí)淡漠是業(yè)主自治制度難以推行的原因之一。因此，一方面有關(guān)行政主管部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，通過(guò)辦理培訓(xùn)班和社區(qū)法制宣傳等方式，提高業(yè)主的法律意識(shí)和參與意識(shí)；另一方面，為業(yè)主提供必要有效的溝通方式，例如在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供專用的公示欄和意見(jiàn)欄，有條件的高檔小區(qū)還可以設(shè)置局域網(wǎng)。這些方式都是消除業(yè)主的信息障礙、推進(jìn)業(yè)主自治制度的有效措施。
參考文獻(xiàn)：
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4、尹章華等著，《公寓大廈管理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年5月第一版。
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