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住宅小區(qū)土地使用權(quán)表現(xiàn)形態(tài)
[摘 要]住宅小區(qū)土地使用權(quán)在權(quán)利形態(tài)上表現(xiàn)為建筑物基地使用權(quán)和附屬基地使用權(quán)，從主體形態(tài)上表現(xiàn)為基地地表及其上下空間利用權(quán)，主要包括屋頂平臺空間利用權(quán)和地下空間利用權(quán)，各種權(quán)利均有其特定的歸屬和利用關(guān)系。[關(guān)鍵詞]土地使用權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物基地使用權(quán) 附屬基地使用權(quán) 空間利用權(quán)
住宅小區(qū)主要由一定面積的土地和房屋及附屬設(shè)施所構(gòu)成。小區(qū)房屋有多層建筑和高層建筑，從權(quán)利形態(tài)上一般表現(xiàn)為區(qū)分所有權(quán)建筑物，即一幢建筑物區(qū)分為數(shù)人各擁有專有部分的專有權(quán)和對共有部分的共有權(quán)。小區(qū)住宅除建筑物和構(gòu)筑物以外，還包括了支撐地上物的基礎(chǔ)部分即土地。住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)中分離出來的出現(xiàn)土地使用權(quán)，是具有獨(dú)立性的用益物權(quán)。小區(qū)所有土地是用于建造建筑物和其他附著物的，可以把小區(qū)土地稱為基地，按基地用途不同，分為建筑物基地和附屬基地，小區(qū)的土地使用權(quán)稱為基地使用權(quán)。小區(qū)土地使用權(quán)的特點(diǎn)是：從橫向考察小區(qū)土地使用權(quán)表現(xiàn)為建筑物基地使用權(quán)和附屬基地使用權(quán)，從縱向考察小區(qū)土地使用權(quán)為主體形態(tài)，是由基地地表及其上下空間利用權(quán)構(gòu)成，主要表現(xiàn)為屋頂平臺上的空間利用權(quán)和地下空間利用權(quán)。
一、建筑物基地使用權(quán)
住宅小區(qū)基地中的相當(dāng)部分是用于直接建造住宅等建筑物的，這部分基地構(gòu)成建筑物基地，其范圍為建筑物空出部分垂直線以內(nèi)的土地。建筑物與其基地不可分離，建筑物固著于基地之上，基地支撐地上物。房屋和土地這種實(shí)物上的不可分離，決定了其權(quán)利形態(tài)上的不可分離。在我國房地產(chǎn)立法上雖然是將房屋和土地各自作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，可以為不同權(quán)利主體所有，但同時(shí)對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的關(guān)系上實(shí)行一體化原則，即這兩個(gè)權(quán)利必須歸屬同一個(gè)主體，使非土地所有人的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不可分離。因此在住宅小區(qū)內(nèi)只要擁有房屋所有權(quán)，同時(shí)就取得了土地使用權(quán)。由于小區(qū)住宅建筑物的區(qū)分所有權(quán)形態(tài)是一幢建筑物為多個(gè)區(qū)分所有人所有，這就決定了建筑基地使用權(quán)應(yīng)為整幢大樓全體區(qū)分所有人共有。每個(gè)區(qū)分所有人按其在大樓中專有部分（即套間房屋）的建筑面積，在整個(gè)大樓建筑面積中所占比例，即構(gòu)成其對建筑物基地使用權(quán)擁有一定份額共有權(quán)。在每個(gè)區(qū)分所有人的房地產(chǎn)權(quán)證上，除應(yīng)明確其房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和套外分?jǐn)偟墓灿忻娣e）外，還應(yīng)當(dāng)明示其享有的建筑物基地使用面積。
建筑物區(qū)分所有人享有的是建筑物基地使用權(quán)的共有權(quán)是按份共有，共有人按其份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。由于共有人的份額都是抽象的而不是具體的，因此共有人對其份額不可能進(jìn)行事實(shí)上的處分，即將其份額毀損、滅失，而只能作為法律上的處分，即將其份額分出或轉(zhuǎn)讓（注：王利明。物權(quán)法論〔M〕北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.336.）。但與一般共有規(guī)則不同的是：首先區(qū)分所有人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時(shí)，必須轉(zhuǎn)讓建筑物基地使用權(quán)的共有份額，而其他共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，這是由建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的專有權(quán)的主導(dǎo)作用決定的；其次建筑物基地使用權(quán)的共有人不得請求將其共有份額分割出去。由于整個(gè)建筑物基地使用權(quán)的共有財(cái)產(chǎn)是歸屬大樓全體區(qū)分所有人的，因此對共有財(cái)產(chǎn)建筑物基地使用權(quán)的處分，只能取決于全體共有人的意志，各區(qū)分所有人對共有財(cái)產(chǎn)已形成利益共同體關(guān)系。
住宅小區(qū)的土地和房屋應(yīng)受到物權(quán)法律規(guī)范和不動(dòng)產(chǎn)行政法的調(diào)整和保護(hù)。從土地使用權(quán)人與土地所有權(quán)人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同設(shè)立的權(quán)利義務(wù)，到向規(guī)劃行政部門申請取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，再到住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收后，向房地產(chǎn)管理部門登記領(lǐng)取的房產(chǎn)所有證和土地使用權(quán)證，房屋所有權(quán)和包括建筑物基地使用權(quán)及附屬基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)，已成為向社會公示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，區(qū)分所有人獲得的這種權(quán)利具有支配性和排他性的法律效力。如果小區(qū)內(nèi)某大樓在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi)，因?yàn)樾枰鸪亟ǎ敲粗挥薪?jīng)過該大樓房屋所有權(quán)人和建筑物基地使用權(quán)人全體或絕對多數(shù)同意，否則任何部門不得實(shí)施重建行為。
二、小區(qū)附屬基地使用權(quán)
住宅小區(qū)范圍內(nèi)除用于建造地上建筑物的基地以外的土地，都是附屬基地，它是為住宅環(huán)境配套服務(wù)必需存有的土地，是從屬于建筑物基地使用權(quán)的不可分離的部分�，F(xiàn)代化住宅區(qū)除了矗立的多層和高層建筑物外，尚有優(yōu)美的住宅環(huán)境和不可缺少的公用設(shè)施，如：綠地、公益性娛樂活動(dòng)場所、道路、變電間、泵房、門衛(wèi)室等。附屬基地的使用性質(zhì)和用途是由住宅建筑物的居住質(zhì)量決定的。附屬基地的使用權(quán)只能為住宅小區(qū)內(nèi)各建筑物基地使用權(quán)的共有人全體共有，并且按照房屋和土地不可分離的原則，住宅小區(qū)內(nèi)各建筑物區(qū)分所有人都是附屬基地使用權(quán)人，每個(gè)區(qū)分所有人按其對建筑基地使用權(quán)擁有的面積，在附屬基地面積中所占比例而享有一定份額。在住宅小區(qū)內(nèi)基地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)出讓合同中載明的面積相等，在減去各大樓建筑物基地面積后，剩余部分構(gòu)成了附屬基地面積，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋峻工驗(yàn)收后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證上（俗稱大產(chǎn)證），應(yīng)當(dāng)載明小區(qū)內(nèi)建筑物基地面積和附屬基地面積，。地產(chǎn)開發(fā)商出售轉(zhuǎn)讓房屋后，房地產(chǎn)管理部門向小區(qū)業(yè)主頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證上，也應(yīng)當(dāng)明示各區(qū)分所有人享有的建筑物基地使用權(quán)面積和分?jǐn)偟母綄倩厥褂脵?quán)面積。
附屬基地的用途取決于建筑物基地的需要，附屬基地對建筑物基地有從屬性和依附性，只能為各建筑物基地使用權(quán)人共有。因此房地產(chǎn)開發(fā)商在出售轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和建筑物基地使用權(quán)時(shí)，已將包括建筑物基地和附屬基地在內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、小區(qū)前期工程費(fèi)用和住宅建筑的造價(jià)以及公用配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)朊恳黄椒矫椎姆课蒌N售價(jià)格之中。因此小區(qū)全體業(yè)主是通過轉(zhuǎn)讓獲得了附屬基地使用權(quán)以及公用設(shè)施的所有權(quán)的共有權(quán)利的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商保留了住宅建筑物以外的其他建筑物、附屬物的所有權(quán)，則不得將其建筑費(fèi)用、建筑物基地使用費(fèi)用等攤?cè)胂驑I(yè)主銷售的房屋價(jià)格之中，并且應(yīng)當(dāng)另行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商據(jù)此也成為建筑物基地使用權(quán)和附屬基地使用權(quán)的共有人，否則不得享有任何共有權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)商向社會銷售住宅房屋后，他們原來作為附屬基地使用權(quán)和其他公用設(shè)施所有權(quán)主體的登記，應(yīng)當(dāng)變更為全體區(qū)分所有人共有。因此無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是區(qū)分所有人在轉(zhuǎn)讓建筑物所有權(quán)時(shí)，必須將建筑物地基使用權(quán)以及附屬基地使用權(quán)份額同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而不得分割轉(zhuǎn)讓。
住宅小區(qū)的業(yè)主入住后，在附屬基地上能否插建其他建筑物？顯然這是可以的。首先，附屬基地使用權(quán)人有權(quán)決定在附屬基地上是否需要插建其他建筑物，如果經(jīng)小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會絕大多數(shù)同意，是可以提出插建申請的。而國家作為土地所有權(quán)人則無權(quán)提出插建要求，如果國家以公共利益需要如市政工程需要提前收回部分土地使用權(quán)則是合法的，但因此造成附屬基地使用權(quán)共有人的損失必須予以補(bǔ)償。實(shí)際上，這是國家行使公法上權(quán)力，但必須限于公共利益的需要，否則不得行使此項(xiàng)權(quán)力。其次，插建必須取得規(guī)劃行政部門批準(zhǔn)。按照《上海市規(guī)劃條例》第28條規(guī)定：“按照規(guī)劃建成的地區(qū)和規(guī)劃保留的舊區(qū)居住街坊、里弄、花園住宅、公寓，未經(jīng)法定程序調(diào)整規(guī)劃，不得
拆除、插建、擴(kuò)建（含加層）各類建筑。”插建還必須符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》所規(guī)定的建筑密度、建筑面積密度、建筑間距的要求，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。再次，如果插建是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記。
一般來說，在住宅區(qū)內(nèi)是很難插建大型建筑物的，但建造公用設(shè)施的客觀要求總是不斷增加的，這也是符合附屬基地使用權(quán)性質(zhì)和用途的，如新建停車庫，游泳池，網(wǎng)球場等中小型體育健身活動(dòng)場所。隨著小區(qū)居民文化生活需求的多樣化，增建插建文化活動(dòng)場所是應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會同意和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的。
在住宅區(qū)附屬基地上插建建筑物，只有基地使用權(quán)的共有人有權(quán)作出決定。原房地產(chǎn)開發(fā)商一經(jīng)出售小區(qū)第一套房屋后，即不能單方面作出決定，如果還保留一定產(chǎn)權(quán)房屋，也只能作為附屬基地共有人參加業(yè)主大會討論和表決。規(guī)劃行政部門只能依照職權(quán)對基地使用權(quán)人提出的申請依法定程序，作出建設(shè)工程的規(guī)劃許可是否批準(zhǔn)的決定，而不能將其頒發(fā)給無基地使用權(quán)的任何單位和個(gè)人。否則，基地使用權(quán)人有權(quán)向行政部門要求撤銷直至提起行政訴訟。當(dāng)然基地使用權(quán)人也有權(quán)向侵權(quán)的單位或個(gè)人提起民事訴訟，行使物上請求權(quán)。
許多住宅小區(qū)的房屋原屬國家所有而租賃給居民使用的公房，現(xiàn)作為商品房出售給居民后，多數(shù)承租人已轉(zhuǎn)變?yōu)樗腥耍瓌潛芡恋厥褂脵?quán)應(yīng)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)。住宅小區(qū)的土地使用規(guī)則應(yīng)適用出讓土地使用規(guī)則。在小區(qū)內(nèi)的建筑面積只要登記在房地產(chǎn)部門的登記簿冊上，取得層層所有權(quán)證的，應(yīng)享有相應(yīng)的建筑物基地使用權(quán)和附屬基地使用權(quán)的共有份額。不能登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的簡易建筑物如停車棚、售貨亭，應(yīng)由原權(quán)利人和附屬基地使用權(quán)人達(dá)成協(xié)議：或者轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主，給予原權(quán)利人一定補(bǔ)償，由業(yè)主委員會交給物業(yè)公司經(jīng)營管理；或者由原權(quán)利人承租附屬基地使用權(quán)，向業(yè)主委員會交納承租費(fèi)用。如果該房屋不符合附屬基地使用性質(zhì)和用途，應(yīng)當(dāng)撤除。特別是有些所屬街道或里委搭建的用于經(jīng)營的房屋，作為附屬基地使用權(quán)人的代表業(yè)主委員會有權(quán)要求收回基地使用權(quán)，基地使用權(quán)人享有的權(quán)利是物權(quán)性質(zhì)的支配權(quán)和排他權(quán)，可以提起民事訴訟，要求排除妨害，返回原物，恢復(fù)原狀。上海市人大常委會近年來制定的有關(guān)拆除違法建筑物的法規(guī)文件，也有利于化解這方面的民事糾紛。
三、屋項(xiàng)平臺上的空間利用權(quán)
小區(qū)范圍內(nèi)基地地表及其上下空間的所有權(quán)是屬于國家的，隨著土地使用權(quán)的出讓，如果出讓合同中無特別限制，其基地使用權(quán)及其基地上下空間利用權(quán)應(yīng)當(dāng)為基地使用權(quán)人享有。在一定情況下，基地使用權(quán)人也可以保留基地使用權(quán)，而將基地上下空間的利用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非基地使用權(quán)人享有。這種非土地所有權(quán)人和非土地使用權(quán)人享有的基地上下一定空間范圍內(nèi)的占有、使用、收益的權(quán)利稱為空間利用權(quán)，空間利用權(quán)是從土地所有權(quán)或土地使用權(quán)中分離出來的；可以是具有獨(dú)立性的用益物權(quán)，也可以是租賃性質(zhì)的債權(quán)。作為物權(quán)性質(zhì)的空間利用權(quán)一般期限較長，但不得超過土地使用權(quán)的出讓年限，在期限內(nèi)也可以再轉(zhuǎn)讓。作為債權(quán)性質(zhì)的空間利用權(quán)按照我國合同法規(guī)定最長年限不得超過20年，當(dāng)然可以續(xù)簽，但應(yīng)遵守債權(quán)規(guī)則。
從土地所有權(quán)使用權(quán)中分離出來的上下空間利用權(quán)，可以存在于建筑基地的上下空間，也可以存在于附屬基地上下空間，由于兩者有許多共同特點(diǎn)，所以我們討論的屋頂平臺上的空間利用權(quán)利和地下空間利用權(quán)，當(dāng)然適用于附屬基地上下空間利用權(quán)，而建筑物基地上下空間的利用權(quán)更具有疑難性和代表性。
住宅區(qū)內(nèi)的屋頂平臺上是否可以加層擴(kuò)建？這在理論上當(dāng)然是可以的。
首先，應(yīng)當(dāng)考察的是誰有權(quán)加層擴(kuò)建？回答這個(gè)問題就涉及到屋頂平臺的所有權(quán)、屋頂平臺上的空間利用權(quán)和建筑基地使用權(quán)。在建筑物區(qū)分所有情況下，建筑物的屋頂、外墻和基地使用權(quán)是大樓全體區(qū)分所有人共有的，因此屋頂平臺所有權(quán)、建筑物基地所用權(quán)與屋頂平臺上的空間利用權(quán)的主體范圍是一致的，只有經(jīng)過大樓全體區(qū)分所有人共同意志的決定，才能向規(guī)劃行政部門提出加層申請。如果大樓在出售時(shí)，屋頂平臺作為建筑面積出售或贈與給頂層樓面業(yè)主的，那么頂層樓面業(yè)主獲得屋頂平臺所有權(quán)和平臺上的空間利用權(quán)，空間利用權(quán)人有權(quán)按平臺性質(zhì)和用途使用空間，如在平臺上進(jìn)行健身散步等活動(dòng)，但是，如果利用平臺空間進(jìn)行加層，就不但涉及平臺上空空間利用性質(zhì)和范圍，而且加層勢必將建筑物重荷通過原大樓的承重結(jié)構(gòu)傳導(dǎo)到建筑基地，加重其荷載量，因此還應(yīng)得到建筑物基地使用權(quán)共有人的同意并簽訂協(xié)議。同樣的是如果建筑物基地使用權(quán)的共有人提出加層，也應(yīng)取得屋頂平臺所有人和屋頂平臺空間利用權(quán)人同意并簽訂協(xié)議。如果大樓全體區(qū)分所有人在自己所有的平臺上設(shè)立專有使用權(quán)，將平臺使用權(quán)利轉(zhuǎn)讓給某些樓面居民或其他人的，那么平臺的專有使用權(quán)人也只能按協(xié)議設(shè)定用途使用平臺，如果需要利用平臺加層擴(kuò)建，也必須取得全體區(qū)分所有人的同意并另行簽訂協(xié)議。
其次，加層擴(kuò)建必須向規(guī)劃行政部門申請，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。加層擴(kuò)建不能影響左鄰右舍大樓的采光、通風(fēng)等權(quán)利，如果不符合規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求，是不能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)的。
再次，加層所建房屋峻工驗(yàn)收后，房屋所有權(quán)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記在冊，并發(fā)給產(chǎn)權(quán)證。那么能否登記取得建筑物基地使用權(quán)？加層房屋經(jīng)建筑物基地使用權(quán)共有人同意，所獲得的是從建筑物基地使用權(quán)中分離出來的空間利用權(quán)，加層房屋所有權(quán)人不能參與建筑物基地使用權(quán)的分割，只能通過登記取得空間利用權(quán)�？臻g利用權(quán)人與建筑物基地使用權(quán)共有人通過協(xié)議可以設(shè)定物權(quán)性質(zhì)的空間利用權(quán)，也可以設(shè)定債權(quán)性質(zhì)的空間利用權(quán)。由于協(xié)議設(shè)定的權(quán)利內(nèi)容不同，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用也不同，因而期限也不同。
可以肯定，人們對基地空間利用權(quán)的需求將隨著科技進(jìn)步大大提高，加強(qiáng)對基地上空間權(quán)利的研究，也會拓展住宅小區(qū)的生存空間，提高居民的生活質(zhì)量。
四、地下空間利用權(quán)
在建筑物基地或附屬基地地表之下建造地下室或地下停車庫，是對基地地下空間的利用。房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂土地使用權(quán)出讓合同中，未受到土地所有權(quán)人對地上地下空間開發(fā)的限制，即得到地表上下空間的利用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)商為建造地下室或地下停車庫，在向規(guī)劃部門申請取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，地下空間利用權(quán)已經(jīng)從基地使用權(quán)中分離出來，這是土地使用權(quán)人行使處分權(quán)的結(jié)果，并得到規(guī)劃行政部門批準(zhǔn)。在房地產(chǎn)開發(fā)商建造的地上建筑和地下建筑峻工驗(yàn)收后，取得房地產(chǎn)登記和產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，既取得了建筑物的基地使用權(quán)，也取得了地下建筑物的空間利用權(quán)。這種分離獨(dú)立已經(jīng)為法律承認(rèn)而固定化。由于已獲得登記公示，因此建筑物基地使用權(quán)和地下空間利用權(quán)都具有獨(dú)立的物權(quán)效力。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售時(shí)，可以將地上建筑物和地下建筑物一起轉(zhuǎn)讓給大樓全體區(qū)分所有人，也可以分別轉(zhuǎn)讓，即保留地下建筑物的所有權(quán)及其空間利用權(quán)，或者將其轉(zhuǎn)讓給小區(qū)全體業(yè)主，無論怎樣轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)當(dāng)對原登記作變更登記。
一般來說，住宅區(qū)內(nèi)的地下室、地下停車庫是非經(jīng)營性質(zhì)的，它是為小區(qū)居民停車或居住方便服務(wù)的公用配套設(shè)施，可以將其建造費(fèi)用攤?cè)胂蛐^(qū)全體業(yè)主出售的房屋價(jià)格
之中。因此地下建筑的所有權(quán)和空間利用權(quán)應(yīng)歸屬小區(qū)全體業(yè)主共有，然后交由物業(yè)公司管理，向車主出租車位，收取停車費(fèi)，在扣除管理費(fèi)后，收益歸業(yè)主委員會，�？钣糜诘叵陆ㄖ锏木S修基金。如果房地產(chǎn)開發(fā)商保留地下停車庫的所有權(quán)和空間利用權(quán)，也只能以福利價(jià)向車主收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)價(jià)應(yīng)低于向社會開放的停車車位的經(jīng)營價(jià)格。
應(yīng)當(dāng)注意的是，由于地下空間范圍是有深度的，因此地下空間利用權(quán)的客體只能是特定范圍的空間，在特定空間范圍內(nèi)，空間利用權(quán)人可以行使排他的支配權(quán)，在特定范圍以外的地下空間，仍應(yīng)歸屬建筑物基地使用權(quán)人。
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