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相鄰關(guān)系與地役權(quán)之關(guān)系——從一例主張“眺望權(quán)”的案例談起
張先生于2000年5月簽約買下某市南城一處高級(jí)外銷公寓，年底一家人喜遷新居。2001年4月，他們忽然發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商原本設(shè)計(jì)要建綠茵足球場(chǎng)的一塊地方竟建起了一座樓房，成了小區(qū)變電站，張先生在多次要求停工未果的情況下，把房產(chǎn)商告到了法院，認(rèn)為開發(fā)商擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，與原宣傳不符，且晝夜施工擾民，侵犯了他們的知情權(quán)、眺望權(quán)、通風(fēng)和防噪音污染權(quán)，要求開發(fā)商立即拆除新樓并賠禮道歉。本案中，業(yè)主張先生所主張的“眺望權(quán)”，對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定提出了挑戰(zhàn)。本文先就所謂“眺望權(quán)”及其背后所涉及的相鄰關(guān)系與地役權(quán)之關(guān)系的理論問題作一論述，并在文章最后，探討業(yè)主張先生提出的“眺望權(quán)”問題。
地役權(quán)和相鄰關(guān)系制度，屬于傳統(tǒng)物權(quán)法的內(nèi)容。一般認(rèn)為，地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。但到目前為止，我國(guó)現(xiàn)行法律中仍無地役權(quán)的規(guī)定。關(guān)于相鄰關(guān)系，我國(guó)民法通則第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”就相鄰關(guān)系的概念來說，一般認(rèn)為，相鄰關(guān)系是相鄰各方在對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，相互間應(yīng)當(dāng)依法給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
從民法理論和制度的角度來說，相鄰關(guān)系和地役權(quán)有著不同的法律特質(zhì)，從而存在較大差異。相鄰關(guān)系與地役權(quán)之差異在于：
第一，兩者法律性質(zhì)不同。相鄰關(guān)系的規(guī)定旨在界定所有權(quán)的范圍，雖對(duì)原土地所有權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張或限制，但仍然是所有權(quán)制度的一部分，而并不構(gòu)成新的、獨(dú)立的物權(quán)；而地役權(quán)則是一種用益物權(quán)，是一種典型的物權(quán)類型。
第二，兩者產(chǎn)生的原因不同。相鄰關(guān)系是所有權(quán)內(nèi)容的延伸或限制，這種延伸或限制是由法律直接規(guī)定的；地役權(quán)則可由不動(dòng)產(chǎn)所有人、使用人之間基于契約產(chǎn)生，地役權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)，亦可因繼承取得，另外在“兼具繼續(xù)及表見的要件”下，地役權(quán)還可依時(shí)效而取得。
第三，相鄰關(guān)系與地役權(quán)在法律制度中的作用不同。相鄰關(guān)系是法定的對(duì)土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié)，它并沒有超越所有權(quán)的范圍，至多是所有權(quán)的擴(kuò)張；而地役權(quán)則是在這種最小限度的調(diào)節(jié)之外的一種更廣泛的調(diào)節(jié)，主要依當(dāng)事人間的意思表示而成立，對(duì)于相鄰關(guān)系具有彌補(bǔ)其不足的作用。
第四，相鄰關(guān)系與地役權(quán)在有償或無償、存續(xù)期間上不同。相鄰關(guān)系中，相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，除非權(quán)利人行使權(quán)利給鄰人造成損失，相鄰權(quán)人行使權(quán)利是無償?shù)�；地役�?quán)的有償或無償則屬于意思自治范疇，雙方可在契約中自由約定。另外，地役權(quán)的存續(xù)期間，也可任由當(dāng)事人約定，并得設(shè)定永久地役權(quán)；而相鄰關(guān)系的存續(xù)期間是法定的。
第五，因相鄰關(guān)系系由法定，所以其成立與對(duì)抗第三人，無需登記便可當(dāng)然發(fā)生；而地役權(quán)作為物權(quán)之一種，應(yīng)以登記為必要，否則僅具債權(quán)效力。
第六，相鄰關(guān)系與地役權(quán)的不同還在于權(quán)屬不同的兩塊土地是否應(yīng)當(dāng)“相互毗鄰”。一般認(rèn)為在相互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上才會(huì)發(fā)生相鄰關(guān)系，這一點(diǎn)在有的學(xué)者對(duì)相鄰關(guān)系所作的定義中有所體現(xiàn)。如“相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系”；而地役權(quán)的發(fā)生則不僅在相互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上可能發(fā)生，特殊情況下，可設(shè)立地役權(quán)的兩塊土地甚至可能相隔了一段距離。譬如在本文開頭所提到的案例中，業(yè)主張先生指控地產(chǎn)開發(fā)商違反承諾蓋樓的空地，可以和業(yè)主所在的樓相隔較遠(yuǎn)而不毗鄰（當(dāng)然本案例中未必如此），但雙方仍可約定眺望地役權(quán)。
此外，相鄰關(guān)系雖然不是一種獨(dú)立的所有權(quán)、用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)制度，但它屬于物權(quán)法上的制度，因而相鄰關(guān)系的具體類型及其內(nèi)容是由法律明確規(guī)定的；關(guān)于地役權(quán)內(nèi)容的形成，當(dāng)事人卻享有相當(dāng)程度私法自治的空間，以調(diào)節(jié)土地的利用。所以傳統(tǒng)民法認(rèn)為相鄰關(guān)系是一種法定地役權(quán)，而地役權(quán)則可說是一種經(jīng)由契約形成的物權(quán)相鄰權(quán)。
就實(shí)踐來說，上文已提到，地役權(quán)制度的設(shè)置具有彌補(bǔ)相鄰關(guān)系不足的作用。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生指出：“地役權(quán)除以通行、汲水、眺望為內(nèi)容外，尚可用于補(bǔ)充建筑法規(guī)的不足，調(diào)整相鄰關(guān)系，規(guī)范環(huán)境保護(hù)及營(yíng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等�！逼┤缦噜�?fù)恋厮腥思s定雙方土地的特定部分不為建筑；不得開啟某特定窗戶；又譬如土地所有人甲某與土地所有人乙某約定，乙不在其土地上從事某種營(yíng)業(yè)，不販賣某種商品等等。國(guó)外及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的理論發(fā)展及司法實(shí)踐表明，地役權(quán)制度的私法自治的特性能夠極大地彌補(bǔ)相鄰關(guān)系之未定狀態(tài)，從而保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。就相鄰關(guān)系來說，我國(guó)民法通則及《最高人民法院貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）具體規(guī)定了五種土地相鄰關(guān)系：?1?相鄰截水、排水、用水、流水關(guān)系；?2?相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系；?3?相鄰防險(xiǎn)關(guān)系；?4?相鄰地界竹木歸屬關(guān)系；?5?相鄰?fù)L(fēng)、采光關(guān)系。由此可知，法律規(guī)定的相鄰關(guān)系之內(nèi)容極為有限，相鄰關(guān)系穩(wěn)定性有余，靈活性不足，一旦世事變遷，社會(huì)發(fā)展，新的相鄰關(guān)系產(chǎn)生而法律又不及規(guī)定，大量的土地利用方面的問題無法經(jīng)由相鄰關(guān)系制度解決，地役權(quán)制度的作用就相應(yīng)凸現(xiàn)。
綜上所述，在理論和實(shí)踐中區(qū)分地役權(quán)和相鄰關(guān)系是十分必要的，相鄰權(quán)是不能夠替代地役權(quán)的。嚴(yán)格區(qū)分地役權(quán)和相鄰關(guān)系，將實(shí)現(xiàn)地役權(quán)和相鄰關(guān)系最大限度的調(diào)整與保護(hù)。因此，只有在我國(guó)的物權(quán)法制度中分別建構(gòu)相鄰關(guān)系和地役權(quán)制度，才能更好地體現(xiàn)和保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。
讓我們?cè)倩氐奖疚拈_頭所提到的案例中。根據(jù)民法通則及相關(guān)司法解釋，如果通風(fēng)和防噪音污染權(quán)可被歸入相鄰關(guān)系制度的話，眺望權(quán)卻無論如何無法在現(xiàn)行法律中找到依據(jù)，而根據(jù)上文的論述，眺望權(quán)即使在傳統(tǒng)物權(quán)法中，也被視為地役權(quán)的內(nèi)容。如果業(yè)主張先生主張?zhí)魍麢?quán)的話，其可能勝訴的前提是我國(guó)民法制度中有關(guān)于地役權(quán)制度的規(guī)定，并且他必須事先就此內(nèi)容與開發(fā)商簽訂合同，以合同來確定其眺望權(quán)，否則，僅有開發(fā)商在其廣告中一般性地聲稱張先生樓前擬建足球場(chǎng)，而張先生在開發(fā)商變卦后主張其眺望權(quán)被侵犯，是不具有法律依據(jù)的。但到目前為止，我國(guó)法律仍未規(guī)定地役權(quán)制度，如果業(yè)主張先生就樓前空地只能是足球場(chǎng)而與開發(fā)商之間簽訂了明確的合同，在這種情況下開發(fā)商違約
，張先生自然可依合同法向其主張違約之訴；如果張先生主張其眺望權(quán)，那他提出的應(yīng)當(dāng)是侵權(quán)之訴，在我國(guó)物權(quán)法制度及地役權(quán)相關(guān)制度未建立的背景下，“眺望權(quán)”的成立沒有法律依據(jù)。
編后：
所謂“眺望權(quán)”，即對(duì)一定景觀的眺望不受他人非法侵害的權(quán)利，目前許多人購(gòu)房時(shí)都很注重。本文作者以法無明文規(guī)定及未在合同中約定為由否定了受侵害人的勝訴權(quán)，似有商榷之處。不少民事權(quán)利沒有明確的法律規(guī)定，人民法院因此就不予保護(hù)是不妥的；而合同中未予約定，又牽涉到締約過失責(zé)任的問題，不能籠統(tǒng)而言。本案開發(fā)商的行為，違背了“誠(chéng)實(shí)信用”原則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。房屋的產(chǎn)權(quán)包含通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)和眺望權(quán)等權(quán)利，現(xiàn)在，這些權(quán)利被開發(fā)商侵害時(shí)有發(fā)生，訴訟也日益增多。面對(duì)房地產(chǎn)買賣中隱藏的種種“貓膩”，如何最大程度地保護(hù)弱勢(shì)消費(fèi)者群體的合法權(quán)益，是個(gè)需要審慎思考的問題。歡迎有興趣的讀者撰稿，對(duì)此問題加以討論。
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