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住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題研究
今年7月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知，再一次明確了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想，即穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。通知還指出，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房市場(chǎng)。在改革中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的基本原則是：堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行，堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)，堅(jiān)持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過(guò)渡，綜合配套。這標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革又進(jìn)入了一個(gè)新的階段。筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房金融是左右住宅業(yè)興衰的關(guān)鍵，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，也關(guān)鍵在于能否適時(shí)建立起適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的新型住房金融體系。因此，認(rèn)真分析我國(guó)住宅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究目前我國(guó)住宅生產(chǎn)、消費(fèi)、流通等環(huán)節(jié)的資金融通問(wèn)題，探討建立與我國(guó)住宅業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的穩(wěn)定的長(zhǎng)期融資方式，已成為當(dāng)前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導(dǎo)下，本文將在已有的研究成果和改革實(shí)踐的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題。
一、住房金融問(wèn)題的綜合分析
住房金融是以住房為信用基礎(chǔ)，借助各種金融工具、金融市場(chǎng)和金融中介，為住房的開發(fā)與建設(shè)、分配與消費(fèi)、流通與交易等進(jìn)行資金融通的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。根據(jù)這一定義，為全面反映當(dāng)前我國(guó)住房金融中存在的問(wèn)題，我們將從以下三個(gè)方面展開。
（一）住房開發(fā)與建設(shè)中的融資問(wèn)題
經(jīng)過(guò)20年的改革開放， 我國(guó)現(xiàn)行的住房投資體制已經(jīng)發(fā)生了重大變化，國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)劃劃撥體制逐漸被市場(chǎng)化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財(cái)政撥款占住房投資的比重，從過(guò)去的90%下降為20%左右；各企事業(yè)單位則成為住房開發(fā)投資的主力，占總投資的60—70%；城鎮(zhèn)居民個(gè)人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額超過(guò)1萬(wàn)億元，住房竣工面積達(dá)25.5億平方米。投資額和竣工面積分別為前30年的14倍和4倍。
與此同時(shí)，隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深化，金融在住房開發(fā)與建設(shè)中的作用也不斷增強(qiáng)，1995年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，商業(yè)銀行的貸款約占開發(fā)資金總額的21.6%，開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券和股票募集資金占1.4%，金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的貢獻(xiàn)已達(dá)22.4%. 但是但是 但是，與國(guó)外金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的貢獻(xiàn)60—80%相比，我國(guó)城鎮(zhèn)住房開發(fā)與建設(shè)中的金融參與度還是比較低的。這主要由于我國(guó)正處于住房開發(fā)與建設(shè)融資的轉(zhuǎn)型期，即由以國(guó)家信貸為主的傳統(tǒng)計(jì)劃融資機(jī)制，轉(zhuǎn)入以商業(yè)銀行信貸為主的新的市場(chǎng)融資機(jī)制，在住房開發(fā)與建設(shè)的融資中還存在如下突出問(wèn)題：
1、資金融通渠道單一，開發(fā)企業(yè)融資成本過(guò)高
我國(guó)正處于有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，資本市場(chǎng)還處于試點(diǎn)階段，發(fā)育程度還很低，這大大限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，房屋預(yù)售款占50%以上，商業(yè)銀行信貸僅占10—30%. 由此可見(jiàn)我國(guó)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿比率很低。而發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家常用的發(fā)行債券、股票等直接融資方式，在我國(guó)，由于資本市場(chǎng)的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國(guó)住房建設(shè)的發(fā)展，而且大大提高了開發(fā)企業(yè)的籌資成本，進(jìn)而抬高了商品房銷售價(jià)格。
2、商業(yè)銀行信貸資金供給不足，總量上難以滿足住房開發(fā)建設(shè)的資金需求
目前，我國(guó)住房開發(fā)建設(shè)信貸資金的主要來(lái)源是：城市政府、企事業(yè)和職工個(gè)人的三級(jí)住房基金；個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金；金融機(jī)構(gòu)的自有資金及國(guó)外資金等。這種以企事業(yè)單位和個(gè)人存款為主的住房融資體制根本無(wú)法滿足住房開發(fā)建設(shè)信貸資金的需求。在“九五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)將建造住房12億平方米，在下個(gè)世紀(jì)的第一個(gè)10年，全國(guó)城鎮(zhèn)則需要建造住房33.5億平方米，按目前全國(guó)商品房平均價(jià)格每平方米1700元計(jì)算，要完成這一任務(wù)共需投入7.735萬(wàn)億元，每年需投資5156億元。然而，目前我國(guó)各類政策性住房資金的余額才不過(guò)1600多億元，（其中800億元為住房公積金存款，而且其主要用途為個(gè)人住房抵押貸款），根本無(wú)法滿足住房開發(fā)與建設(shè)資金的需求。
3、商業(yè)銀行已開展的信貸業(yè)務(wù)中，存在貸款種類單一，貸款期限、貸款利率缺乏彈性，銀企雙方都缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制目前，在商業(yè)銀行發(fā)放的貸款中，無(wú)論是開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款、開發(fā)項(xiàng)目貸款，還是臨時(shí)性貸款，都屬于中短期生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款，期限一般為一年，而缺少長(zhǎng)期性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款。這使得大多數(shù)企業(yè)都通過(guò)到期展期來(lái)延長(zhǎng)還款期限，造成銀行資金現(xiàn)金流量極不穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理極為不利。與此同時(shí)，銀行貸款利率缺乏彈性，一般按流動(dòng)資金貸款利率執(zhí)行，這既不利于銀行規(guī)避市場(chǎng)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不利于發(fā)揮利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求進(jìn)行調(diào)節(jié)的杠杠作用。并且，在銀行信貸利率與市場(chǎng)利率存在較大差異，而同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金又不能從銀行得到正常滿足的情況下，在宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)期，銀行資金極易通過(guò)各種隱形渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)度膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上繁榮的“泡沫”景象，而一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)、銀根緊縮，便“泡沫”破滅，結(jié)果是銀行和企業(yè)兩敗俱傷。我國(guó)90年代初出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱，以及其后較長(zhǎng)時(shí)期不景氣，就屬于這種現(xiàn)象。銀企雙方缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得長(zhǎng)期、可靠、穩(wěn)定的信貸資金來(lái)源。
（二）住房消費(fèi)融資中的問(wèn)題
擴(kuò)大內(nèi)需是當(dāng)前確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的關(guān)鍵，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消費(fèi)培育為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的戰(zhàn)略性決策，期望依靠住宅業(yè)可以貢獻(xiàn)0.5-1%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。 但事與愿違，時(shí)至今日，我國(guó)住宅消費(fèi)因房?jī)r(jià)過(guò)高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全國(guó)形成住房的消費(fèi)熱潮。截止1997年底，全國(guó)積壓商品房8000萬(wàn)m2，其中住宅面積6400萬(wàn)m2，而同時(shí)全國(guó)仍有些
300多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民人均住房面積不足4 m2 . 造成這一尷尬境地的原因，除了過(guò)高的房?jī)r(jià)外，缺乏有效的住房消費(fèi)金融支持手段也是一個(gè)重要原因。如1998年1—6月，四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行共發(fā)放各類住房貸款余額2742億元，比年初增加123億元，其中住房開發(fā)貸款2340億元，比年初增加55億元，而個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額雖然較年初增加68億元，也只有402億元，不及四大商業(yè)銀行住房貸款總量的20%.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步推行，迫切需要發(fā)展住房消費(fèi)信貸。但就目前的情況而言，住房消費(fèi)信貸的發(fā)展速度遲緩，貸款規(guī)模小，地域分布極不平衡，多局限于一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面積推廣還存在諸多困難：
1、住房金融機(jī)制不完備，制約了住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。首先，從住房抵押貸款這種住房消費(fèi)信貸的主要業(yè)務(wù)來(lái)看。當(dāng)前，住房抵押貸款限制條件十分嚴(yán)格，必須先存后貸、押上加保，一次整借、按月均還，而且每一家庭只能享受一次。此外，個(gè)人住房抵押貸款還要求逐個(gè)審批貸款申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況，申請(qǐng)人所在單位的財(cái)務(wù)狀況，還需辦理抵押保險(xiǎn)，設(shè)定抵押權(quán)、評(píng)估抵押物價(jià)值，并由職工所在單位進(jìn)行擔(dān)保等一系列貸款條件，程序繁瑣。這種信貸辦法盡管規(guī)避了貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保了信貸資金的安全，但同時(shí)也抑制了廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住房消費(fèi)信貸的需求，不利于拓展信貸市場(chǎng)。其次，從住房消費(fèi)信貸的融資手段、融資工具來(lái)看，融資手段單一，融資工具貧乏，也難以滿足住房消費(fèi)信貸的需求。目前，我國(guó)住房信貸資金主要來(lái)源于住房基金存款、住房公積金存款和個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄，由于他們的運(yùn)作還很不規(guī)范，資金的歸集率不高，嚴(yán)重制約了住房信貸資金的供給。另外，由于我國(guó)金融市場(chǎng)起步較晚，特別是二級(jí)市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，使本可以通過(guò)房地產(chǎn)證券化籌集資金，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)的融資渠道無(wú)法運(yùn)作。
2、發(fā)展住房消費(fèi)信貸的政策措施不配套，也是制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展的一個(gè)重要因素。首先，缺乏與住房消費(fèi)信貸配套的法律保障。盡管我國(guó)金融法律框架業(yè)已形成，但與房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)，在法律上明確房地產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)則， 嚴(yán)格界定各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和組織的合法性，規(guī)范其資金籌集、融通、借貸等各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為，保證住房信貸資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的金融、稅收、保險(xiǎn)等法規(guī)和法律還有待制定。而且，已制定的法律、法規(guī)執(zhí)行的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性還有待于加強(qiáng)。其次，對(duì)住房抵押貸款的政策扶持力度不夠。住房消費(fèi)信貸具有墊支資金量大，回收期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，盡管有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作抵押，但由于其流動(dòng)性差，盈利性低，資金分散且回收慢，貸款管理難度大等特點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)發(fā)展該業(yè)務(wù)的信心并不是很大。為加快住房消費(fèi)信貸的發(fā)展，有必要在貸款管制上采取相應(yīng)的扶持政策，如對(duì)發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行可以采取免交部分或全部存款準(zhǔn)備金，在一定時(shí)期享受減免稅等優(yōu)惠政策。
3、個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。盡管《擔(dān)保法》和最近頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》都規(guī)定，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行處置，但在借款人不履約還款時(shí)，銀行缺乏對(duì)抵押物處置的操作經(jīng)驗(yàn)，在法律執(zhí)行上也缺乏力度，這將會(huì)提高銀行的經(jīng)營(yíng)成本。因此，有必要建立一種政府監(jiān)控、全社會(huì)參與、有保障的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)。
（三） 住房流通中的融資問(wèn)題
完善的住房市場(chǎng)體系，不僅要有發(fā)達(dá)的一級(jí)市場(chǎng)，更要有發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)。開放和發(fā)展住房交易的二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公有住房上市交易，不僅有利于盤活存量住房，實(shí)現(xiàn)住房的合理配置，更有利于引導(dǎo)居民住房消費(fèi)和投資，促進(jìn)居民賣舊房買新房，以小房換大房，使有房居民改善居住條件的愿望得以實(shí)現(xiàn)，更能使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的有效需求。
但是，由于在住房制度改革過(guò)程中，我們只強(qiáng)調(diào)一級(jí)市場(chǎng)的建立與完善，忽視了二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)與管理，造成了二級(jí)市場(chǎng)的混亂。“公房私租”等現(xiàn)象屢禁不止，而灰色市場(chǎng)卻發(fā)展迅猛。不少人利用手中權(quán)力多占房，然后用于出租，謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。
隨著住房分配貨幣化的發(fā)展，有必要轉(zhuǎn)變我們的房改政策及措施，加強(qiáng)住房二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。因此有必要加強(qiáng)對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃與銷售行為中的金融支持。但目前我國(guó)在這方面的發(fā)展還比較緩慢，從現(xiàn)狀來(lái)看，幾乎沒(méi)有那家商業(yè)銀行開展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。究其由，主要是在我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定中還存在許多限制為住房交易的二級(jí)市場(chǎng)融資的窠臼。具體而言，主有表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、不具備為促進(jìn)住房流通提供金融服務(wù)的政策環(huán)境。由于我國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)一直放在如何啟動(dòng)住房消費(fèi)，消化積壓商品房方面，再加上對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的心有余悸，政府一向的做法是，只重視住房一級(jí)市場(chǎng)的逐步建立和不斷完善，而忽視了二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。因此對(duì)如何發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的金融支持問(wèn)題更是提不到議事日程。不僅如此，在已頒布實(shí)施的《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》中還明文規(guī)定，住房公積金貸款只能用于職工和家庭的第一次購(gòu)房，而不能用于其他方面。這大大限制了住房流通中的金融支持力度。
2、各商業(yè)銀行在發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)中的業(yè)務(wù)方面既沒(méi)有有效的融資手段，也缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。由于長(zhǎng)期以來(lái)城鎮(zhèn)居民住房一直屬于“公房”性質(zhì)，被禁止私自流通轉(zhuǎn)讓，住房二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)有活力被人為地扼殺掉了。盡管近些年來(lái)，存量公房私有化改革取得可喜進(jìn)展，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍沒(méi)有徹底理順，居民在產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有完全到位的情況下是不能把還帶有“公”字成分的自家住房作為向銀行融通資金的抵押物的。由于缺乏具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物，銀行自然在無(wú)法住房二級(jí)市場(chǎng)上開展業(yè)務(wù)�？磥�(lái)促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵是先得理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
二、對(duì)我國(guó)住房基金和住房抵押貸款問(wèn)題的研究
（一）對(duì)我國(guó)住房基金問(wèn)題的進(jìn)一步研究
截止到1997年底，全國(guó)歸集的各類政策性住房資金余額已達(dá)1638.1億元， 個(gè)人住房公積金歸集額更是大幅上漲，1997年總余額已超過(guò)800億元。 住房基金制度的建立對(duì)于保證我國(guó)住房開發(fā)與建設(shè)的規(guī)模擴(kuò)張、住房分配與消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)換、流通與交易制度的完善等方面具有重要的資金供給作用。但在實(shí)踐中以下問(wèn)題十分突出：
1、個(gè)人住房公積金制度建設(shè)中的問(wèn)題。目前住房公積金已成為個(gè)人住房基金建設(shè)的主要途徑。1991年上海率先在全國(guó)建立了住房公積金制度，1992年就擴(kuò)展到北京、天津、江蘇、浙江等地，1993年陸續(xù)擴(kuò)展到遼寧、吉林、黑龍江、河
北和湖北等地，1994年《決定》發(fā)布后，迅速擴(kuò)展到全國(guó)各地。目前除西藏自治區(qū)情況特殊沒(méi)有建立住房公積金外，全國(guó)35個(gè)大中城市，213個(gè)地級(jí)以上城市已建立了公積金制度。經(jīng)國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)獨(dú)立運(yùn)行的解放軍、煤炭、鐵路、石油系統(tǒng)已于1995年年底以前建立住房公積金制度。中央國(guó)家機(jī)關(guān)也于1996年10月建立了住房公積金制度。從覆蓋范圍看，目前沿海地區(qū)超過(guò)80%，內(nèi)陸地區(qū)大約為60%，實(shí)施范圍很廣。歸集數(shù)額也在穩(wěn)步增加，1994年全國(guó)累計(jì)歸集住房公積金110.09億元，1995年增加到260億元，1996年已增加到393.64億元，1997年全國(guó)住房公積金總量已超過(guò)800億元。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)住房公積金制度的實(shí)施是成功的。它不僅籌集了一大筆住房建設(shè)與消費(fèi)資金 ，而且為轉(zhuǎn)換我國(guó)住房分配制度創(chuàng)造了良好條件。但是，目前對(duì)住房公積金的認(rèn)識(shí)和管理、運(yùn)行中還存在一些問(wèn)題。
首先，對(duì)住房公積金的性質(zhì)定位。住房公積金的研究中常常提到其義務(wù)性、強(qiáng)制性、互助性、保障性、政策性、長(zhǎng)期性等等。義務(wù)性、強(qiáng)制性對(duì)應(yīng)于住房公積金的歸集；互助性是為了給公積金的低息政策提供理論基礎(chǔ)；保障性對(duì)應(yīng)于其管理方式；政策性是為了說(shuō)明其使用方向；長(zhǎng)期性對(duì)應(yīng)于其支取限制。但是，公積金的屬性如何界定還需理論界進(jìn)一步研究，因?yàn)槲覈?guó)對(duì)公積金突出其強(qiáng)制性一面，對(duì)靈活性一面欠思考 .事實(shí)上，既然國(guó)務(wù)院在《決定》中已把公積金規(guī)定為職工工資的一部分，對(duì)于職工選擇什么形式的住房基金，對(duì)存入基金中的資金如何使用應(yīng)有較大的靈活性，以體現(xiàn)對(duì)職工意愿的尊重。這樣才能增強(qiáng)住房基金的吸引力。
其次，住房公積金的歸集面與繳交率。如果從住房公積金的工資性出發(fā)，則所有已實(shí)施市場(chǎng)化工資制度的企業(yè)不應(yīng)要求他們?cè)俳⒆》抗e金制度——除非公積金制度是一種保障性制度或者雇員工資中的住房消費(fèi)比重仍不足于解決其住房問(wèn)題。而凡需建立公積金的職工與單位，繳交率應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格水平確定，以能夠?qū)崿F(xiàn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)變的目標(biāo)。但在目前各地公積金制度的實(shí)施中，往往存在各異的規(guī)定，有些地方要求各類企事業(yè)單位都建立住房公積金制度，這將在住房公積金的使用方面對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)中的職工造成不利的影響。
第三，住房公積金的使用問(wèn)題。這里有兩方面的問(wèn)題。一是，目前的政策、法規(guī)規(guī)定，職工只能在購(gòu)建、大修住房時(shí)支取住房公積金。這與鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房、推動(dòng)住房自有的政策導(dǎo)向是相符合的，但與轉(zhuǎn)變后住房公積金的性質(zhì)有矛盾。在租、買自愿的房改政策下，應(yīng)允許職工用住房公積金交納住房租金。二是，在那些要求所有企事業(yè)單位交納公積金的地方，由于非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的企業(yè)實(shí)行高工資制度，因此其公積金的數(shù)量也比較大。如果實(shí)行與國(guó)有經(jīng)濟(jì)中的職工同等的貸款條件，很明顯他們?cè)讷@得公積金貸款方面具有較大的優(yōu)勢(shì)。這不僅僅因?yàn)樗麄児e金的存款數(shù)額大，而且因?yàn)樗麄兊氖杖胨礁�，還款能力強(qiáng)，資信狀況好。
第四，住房公積金的管理目標(biāo)問(wèn)題。住房公積金管理的核心目標(biāo)是保證職工支取使用和貸款的權(quán)利。其它剩余資金可由政府統(tǒng)一使用于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但這只能是其輔助目標(biāo)。這其中一個(gè)最重要的問(wèn)題恐怕是住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。對(duì)于住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，目前還沒(méi)有一個(gè)確定的說(shuō)法。由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不有，利用公積金貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)時(shí)有發(fā)生，這種風(fēng)險(xiǎn)如何防范和規(guī)避是公積金管理種的出一個(gè)難題。此外，由于住房公積金制度實(shí)行低利率存貸制度，公積金的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)也是一個(gè)問(wèn)題。
2、其它住房基金建設(shè)中的問(wèn)題。其它住房基金包括城市住房基金與企事業(yè)單位的住房基金。目前，國(guó)家尚未對(duì)這兩部分基金的歸集做出統(tǒng)一規(guī)定，因此它們的籌集難度很大。這主要緣于以下幾點(diǎn)：
首先，住房資金的核定與轉(zhuǎn)換難度較大。住房基金的建立，是基于原有住房資金的轉(zhuǎn)換。原有住房資金包括住房投資、折舊、大修理基金、房租補(bǔ)貼和維修補(bǔ)貼等等。這些資金來(lái)源有國(guó)家財(cái)政、地方（城市）財(cái)政和企事業(yè)單位；有些資金來(lái)源是比較固定的，有些則是臨時(shí)性的。來(lái)自各級(jí)財(cái)政的以及來(lái)源比較固定的資金數(shù)量比較容易核定，但來(lái)自企業(yè)自籌的那一部分資金，就較難核定。比如，有些企業(yè)、單位自籌資金建房，不一定每年都有。即使每年建房的單位，其投資數(shù)量也不一定每年都相同，這就給核定住房資金帶來(lái)困難。有相當(dāng)一部分企業(yè)的建房資金本來(lái)就是不合理的，比如動(dòng)用企業(yè)挖潛改造基金、技術(shù)革新資金、新產(chǎn)品試制基金、企業(yè)發(fā)展基金等用于建造住房。這些資金不可能核定、轉(zhuǎn)化為專項(xiàng)住房基金。此外，企業(yè)、單位從福利基金、獎(jiǎng)勵(lì)基金以及稅后留利其它項(xiàng)目資金中用于住房的投資，也很難核定。這些資金一旦要核定轉(zhuǎn)化為專項(xiàng)住房基金時(shí)，可能會(huì)自動(dòng)消失。
其次，住房基金中的利益調(diào)整問(wèn)題。住房基金的建立涉及到國(guó)家、地方（城市）、企業(yè)單位和個(gè)人之間的利益關(guān)系調(diào)整。因此住房基金的建立，要通過(guò)理順住房資金來(lái)源渠道，核定、轉(zhuǎn)化住房基金，變無(wú)序?yàn)橛行�，使之合理化、�?guī)范化、固定化，這本質(zhì)上就是利益關(guān)系的調(diào)整。這就要求根據(jù)住房投資主體界定住房產(chǎn)權(quán)，以住房產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)核定和轉(zhuǎn)化住房資金。
3、關(guān)于國(guó)家住房基金的建立。我們以往的改革思路基本上沒(méi)有考慮建立國(guó)家住房基金，而只考慮建立三級(jí)住房基金（城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金和個(gè)人住房基金）。 但是，國(guó)務(wù)院最近發(fā)布的《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知指出，對(duì)不同收入的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。對(duì)最低收入的家庭，由政府或單位提供廉租房。這說(shuō)明，國(guó)家住房基金制度的建設(shè)應(yīng)提到議事日程。筆者認(rèn)為，有必要根據(jù)國(guó)家財(cái)政劃撥在住房投資中的份額核定國(guó)家在原有公房銷售收入中的收益比例，并以此作為國(guó)家住房基金的主要來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)各類公有住房約30多億平方米，若按每平方米400-500元的價(jià)格出售，可回收資金1.2-1.5萬(wàn)億元，而這筆資金中有很大一部分是由國(guó)家出資興建的，如果根據(jù)投資比例確定國(guó)家的收益，并將其作為國(guó)家基金的主要來(lái)源，則可以解決國(guó)家基金的來(lái)源。國(guó)家基金的主要用途則限于廉租房的建設(shè)與出租，以及個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)政府擔(dān)保系統(tǒng)的建設(shè)。
（二）對(duì)住房抵押貸款基本要素的分析
從國(guó)民收入分配格局與住房制度改革的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，個(gè)人住房抵押貸款將成為銀行極具市場(chǎng)潛力的業(yè)務(wù)品種，也是今后住房金融發(fā)展的中心內(nèi)容之一。在美國(guó)、香港等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，個(gè)人住房抵押貸款已有一百多年的發(fā)展歷程，這項(xiàng)業(yè)務(wù)一般占銀行貸款總數(shù)額的20—40%.可是，我國(guó)目前個(gè)人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行貸款總量的5-10%.而且對(duì)住房抵押貸款的管理技術(shù)、
操作經(jīng)驗(yàn)尚不成熟，中央銀行對(duì)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管還處于探索階段。發(fā)展住房抵押貸款的根本目的是提高我國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房能力，也就是提高他們的承受能力。因此，在住房抵押貸款工具的設(shè)計(jì)方面必須全面考慮居民的年均收入水平，然后確定貸款期限、貸款利率、貸款額度和還款方式等與居民的承受能力直接相關(guān)的個(gè)人住房抵押貸款的基本要素。這樣才能提高住房抵押貸款的實(shí)施效果，提高我國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房能力。
1、貸款期限。貸款期限的確定必須考慮人們的還款能力，因此年人均收入水平和住房?jī)r(jià)格是商業(yè)銀行設(shè)計(jì)貸款期限的主要參考變量�？v觀世界各國(guó)或地區(qū)的情況，個(gè)人住房抵押貸款的期限一般都很長(zhǎng)，如美國(guó)最長(zhǎng)可達(dá)30年（平均合同年限為15年）；香港最長(zhǎng)也可達(dá)30年，1994年平均期限為15.2年；法國(guó)、英國(guó)一般為15—20年；德國(guó)的儲(chǔ)蓄銀行一般為6—15年，合同平均年限為11年，抵押銀行為25—30年；馬來(lái)西亞是20—25年。
雖然改革開放以來(lái)，特別是90年代以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入迅速增加，1991—96年間，我國(guó)職工年平均工資由2340元增長(zhǎng)到6210元，共增長(zhǎng)了3870元，年均增長(zhǎng)27.6% . 但同期城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格也大幅上揚(yáng)，1991—1996年城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %.如果按貸款20萬(wàn)元，年息8%，貸款期限20年計(jì)算，則每月償還額為1673元 ，相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)家庭月收入的161.6%.國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，每月償貸數(shù)額與該家庭的月收入之比超過(guò)25%，就存在償貸風(fēng)險(xiǎn)。考慮到我國(guó)目前的恩格爾系數(shù)還保持在50%左右，這樣高的還款比例，我國(guó)城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法承受。
2、貸款利率。貸款利率的確定直接影響到居民每月的貸款償還額，它與居民的償還能力直接相關(guān)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，個(gè)人住房貸款的利率一般執(zhí)行市場(chǎng)利率，而對(duì)固定利率與浮動(dòng)利率的選擇主要基于一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況以及長(zhǎng)期利率水平的穩(wěn)定程度。但為了降低銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)，越來(lái)越多的商業(yè)銀行采用了浮動(dòng)利率。
目前，我國(guó)住房抵押貸款的利率實(shí)行有管理的浮動(dòng)利率制度。就公積金貸款而言，其貸款利率是公積金存款利率的基礎(chǔ)上加一定的幅度；經(jīng)營(yíng)性貸款則為相應(yīng)年限的商業(yè)性貸款利率下調(diào)一定幅度。這種做法的目的在于降低貸款利率，提高居民住房消費(fèi)能力。筆者認(rèn)為，在推行住房抵押貸款制度的初期，由于我國(guó)工資制度改革的滯后，降低貸款利率是必要的。但是，隨著住房分配制度貨幣化的實(shí)現(xiàn)，無(wú)論是公積金貸款，還是經(jīng)營(yíng)性貸款，都應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)利率確定各自的貸款利率。
3、貸款額度。貸款額度是用來(lái)衡量貸款方的貸款保護(hù)能力的指標(biāo)。即表示一旦借款方發(fā)生還款困難，貸款者回收資金的可能性。在個(gè)人住房抵押貸款中，一般用貸款額與房?jī)r(jià)之比來(lái)表示貸款限額。對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言，自然該比率越低越好，以便為貸款留出足夠的保護(hù)空間。對(duì)該指標(biāo)的確定主要根據(jù)居民的收入水平。此外，對(duì)長(zhǎng)期住房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定狀態(tài)的預(yù)期，以及在抵押物以外是否有其他擔(dān)保措施，也是確定基準(zhǔn)比率的重要參考因素。
在國(guó)外，因?yàn)橛辛己玫馁Y信評(píng)估機(jī)構(gòu)為銀行服務(wù)，可以提供申請(qǐng)貸款人資質(zhì)調(diào)查的資信證明，它們的貸款額度一般比較高。最高可達(dá)90%-100%.目前，我國(guó)的貸款比率一般限定在70％。也有一些城市和地區(qū)的貸款限額可達(dá)80％，如北京市。 我國(guó)貸款額度之所以比較低，筆者認(rèn)為，主要是我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)缺乏有效的保險(xiǎn)機(jī)制，70％的貸款限額提供了非常充分的保護(hù)空間，在目前住房抵押信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不太劇烈的情況下是一種比較合理的選擇。但隨著市場(chǎng)機(jī)制的進(jìn)一步完善，該比率應(yīng)有所上升。
4、還款方式。 目前我國(guó)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，基本上都采用等額還貸方式，即
A：每月還本付息額，即等額還貸額i：貸款月利率P：貸款總額N：貸款期限，以月計(jì)算
下面分析A/P（償貸比率）與貸款期限N的關(guān)系。A/P體現(xiàn)了居民住房貸款的償還負(fù)擔(dān)情況，與居民的家庭收入狀況息息相關(guān)。通過(guò)分析，A/P與貸款期限的變動(dòng)關(guān)系如圖1所示。
從圖1可以看出，貸款期限越短償債負(fù)擔(dān)越重，期限越長(zhǎng)償債負(fù)擔(dān)越輕，償還負(fù)擔(dān)隨貸款年限的延長(zhǎng)而逐年遞減。中短期貸款的償還負(fù)擔(dān)變化相當(dāng)明顯，而長(zhǎng)期貸款的償還負(fù)擔(dān)基本穩(wěn)定。這說(shuō)明，對(duì)收入尚不太高的年輕人來(lái)說(shuō)，想通過(guò)延長(zhǎng)貸款年限減輕償債負(fù)擔(dān)有著很大的局限性。因此有必要改進(jìn)原有還貸方式，這里分析一下另一種可變動(dòng)的等額還貸方法，即等額遞減、遞增還貸方法，其計(jì)算公式如下：
Am=aP+（b+m-1）g
Am：第m年還貸期間每月還貸金額m：第m年P(guān)：貸款總額a：等額系數(shù)b：變動(dòng)系數(shù)g：月均還款遞增額
改變g的大小，可在還貸期間做合理的償貸計(jì)劃：當(dāng)g大于0時(shí)，為等額遞增，適用于低收入家庭（特別是年輕家庭）。當(dāng)g小于0時(shí)，為等額遞減，適用于高收入家庭。當(dāng)g=0時(shí)，為等額還貸，適用于中等收入家庭或要求貸款期限較短的借款人。其變動(dòng)關(guān)系如圖2所示。這種還貸方式有如下優(yōu)點(diǎn)：。減輕償還負(fù)擔(dān)。如貸款8萬(wàn)元，年息10%，期限5年，采用等額還貸，每月需償還1674.69元，而若每年以月均還款579.13遞增，第一年每月可以624元償還，比1674.69減輕了62.74%.�？s短貸款期限。按10%的年利率，可以繪出A/P與n的變動(dòng)曲線，通過(guò)改變g的大小，在不增加借款人的償還負(fù)擔(dān)的條件下，可縮短貸款期限。。改善貸款結(jié)構(gòu)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資金流動(dòng)性。在沒(méi)有建立二級(jí)市場(chǎng)前，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自期限風(fēng)險(xiǎn)，而它將直接影響信貸資金的流動(dòng)性，從而限制該業(yè)務(wù)的發(fā)展。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題可以充分運(yùn)用等額遞增或遞減還貸方法的特點(diǎn)，對(duì)每筆貸款的期限做合理安排，使當(dāng)年或當(dāng)月的貸款總量形成較為合理的期限結(jié)構(gòu)。
三、完善我國(guó)住房金融體系的政策建議
為完善我國(guó)住房金融體系，以加快住房建設(shè)，提高住房消費(fèi)，改善城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
1、就住房建設(shè)中的融資問(wèn)題而言，首先，有必要完善住房開發(fā)融資的制度，改善商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)，增加貸款種類，延長(zhǎng)貸款期限，提高貸款利率的彈性，以
便逐步增加住房信貸資金的供給，滿足住房開發(fā)建設(shè)的資金需求。最近，中國(guó)人民銀行取消了對(duì)個(gè)商業(yè)銀行的貸款規(guī)模限制，相信這將對(duì)我國(guó)住房建設(shè)資金的籌集起到積極作用。
其次，有必要加快我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，逐步提高住房建設(shè)中直接融資的規(guī)模，降低住房開發(fā)的成本，從而降低住房銷售價(jià)格。
2、就住房消費(fèi)金融而言，當(dāng)前最重要的就是加大住房資金的籌集力度。為此，應(yīng)注意繼續(xù)加強(qiáng)個(gè)人住房公積金制度的建設(shè)，逐步提高公積金的歸集率和繳交面；盡快建立規(guī)范城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金運(yùn)作的制度，加快各類住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作；盡快建立國(guó)家住房基金，保證廉價(jià)房的供給。此外，筆者認(rèn)為，除了充分發(fā)揮住房系統(tǒng)現(xiàn)有資金的效用外，可以考慮打破行業(yè)統(tǒng)籌的限定，建立大公積金制度。即逐步將養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)等制度與住房公積金制度的建設(shè)歸于一體，建立面向整個(gè)社會(huì)保障制度的綜合性基金制度。
其次，為提高我國(guó)居民居住水平，應(yīng)盡快完善住房金融體系，加強(qiáng)住房抵押貸款制度的建設(shè)。第一，要大力發(fā)展住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。其中最重要的一點(diǎn)就是要加快抵押貸款工具的設(shè)計(jì)和推廣。世界各國(guó)在這方面的經(jīng)驗(yàn)比較多。如美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)為防范住房抵押貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)造成的期限不匹配問(wèn)題而設(shè)計(jì)出可變利率抵押貸款，為防范和化解因利率波動(dòng)過(guò)大引起的傾斜問(wèn)題而設(shè)計(jì)出分級(jí)遞增、遞減的抵押貸款（遞增償還的抵押貸款適用于青年家庭，遞減償還的適用于老年退休家庭）等金融工具，這些金融工具在我國(guó)也是完全可以借鑒的。第二，完善住房金融體系，不僅要加強(qiáng)一級(jí)金融市場(chǎng)的建設(shè)，而且還要發(fā)展二級(jí)金融市場(chǎng)，特別是要注意發(fā)展抵押貸款的證券化，以提高住房抵押貸款的流動(dòng)性、盈利性、安全性。盡管這一步的邁出在我國(guó)還要審慎，但這是大勢(shì)所趨。
住房抵押貸款在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，這種制度安排不僅有利于加速住房消費(fèi)的進(jìn)程，而且對(duì)改善銀行的貸款結(jié)構(gòu)、貸款質(zhì)量等都具有很好的作用。因此，有必要在借鑒國(guó)外已有經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，即我國(guó)地區(qū)發(fā)展極不平衡，不同城鎮(zhèn)居民收入水平也千差萬(wàn)別，即使在同一城鎮(zhèn)不同家庭的資信狀況也參差不齊等特點(diǎn)，應(yīng)因地制宜地合理確定我國(guó)居民住房抵押貸款的貸款利率、貸款年限、貸款限額和付款方式的最佳組合，設(shè)計(jì)出多種可供居民選擇的住房抵押貸款品種，從而有力地刺激居民的住房消費(fèi)信貸需求。
3、就住房二級(jí)市場(chǎng)的金融問(wèn)題而言，理順城鎮(zhèn)居民存量住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的前提條件。因此，加快存量公有住房的私有化，取消對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)交易的有關(guān)限制政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)積極開展住房二級(jí)市場(chǎng)上的金融業(yè)務(wù)，對(duì)于進(jìn)一步健全住房金融體系是十分必要的。
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基層金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制問(wèn)題研究08-12
研究生論文寫作中的問(wèn)題08-09
抵押住房保險(xiǎn)中的不公平問(wèn)題探析08-05
公有住房使用權(quán)及其交易問(wèn)題研究08-05
投資基金立法中的若干爭(zhēng)議問(wèn)題研究08-05