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淺析房屋買賣合同效力及其履行
隨著我國現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕�、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，筆者依現(xiàn)行有關法律和法規(guī)就房屋買賣合同效力及其履行談談認識。一、房屋買賣合同效力認定的法律根據(jù)
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項規(guī)定， 購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強制履行處理）。
二、房屋買賣的實際履行問題
房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實現(xiàn)。作為房屋買賣合同的標的物（房屋），其履行的標志目前是以國務院1988年發(fā)布的《城市私房管理條例》和1950年政務院發(fā)布的《契稅暫行條例》為準。也就是說房屋所有權的轉移應以是否辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)和繳納契稅為必要條件。其一、關于辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，實際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現(xiàn)著國家對房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動產(chǎn)的管理，對當事人來講則又是擁有房屋所有權的唯一合法根據(jù)。一般來說，既然有房屋買賣書面協(xié)議，就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實踐表明，由于種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30 日《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（第56條）。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（第85條）。第三、1990年2月17 日《關于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復函》。筆者認為，前兩個規(guī)定對當事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認其效力的辦法，對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個規(guī)定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅實踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問題的實質是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現(xiàn)的問題應按履行法則處理，而不能以此否認合同成立的法律效力。其二，關于契稅問題，根據(jù)《城市私房管理條例》和《契稅暫行條例》的規(guī)定，不僅辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)須提交契證，而且房屋買賣、完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理完畢。逾期交納者，除照額補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。這些規(guī)定也只能說明房屋買賣的實際履行問題，與合同成立與否也沒有必然的聯(lián)系。
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