淺議優(yōu)惠售房若干問題

    「摘　要」隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關注的話題。同時，有關法規(guī)在實施過程中，出現(xiàn)了尚待細化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

    隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推廣，優(yōu)惠房成了老百姓關注的話題。同時，有關法規(guī)在實施過程中，出現(xiàn)了尚待細化或是缺乏規(guī)范的問題。在審判實踐中，如何處理優(yōu)惠房糾紛也是一個有待商榷的焦點。以下是筆者對此問題的一些初步探討。

    一、優(yōu)惠售房的性質

    優(yōu)惠售房一般是指標準價售房和成本價售房。1991年12月31日國務院《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定："職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積以內的，實行標準價。購房后擁有部分產(chǎn)權，即占有權和使用權、有限的處分權和收益權；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費后所得收益，按政策、單位、個人的產(chǎn)權比例進行分配。職工擁有部分產(chǎn)權的住房，在自用和自住時受到法律的保護；按標準價購買的房屋投入市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。"標準價售房的產(chǎn)權性質應是有限產(chǎn)權。"職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產(chǎn)權的比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房一般住用五年后方可依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先買賣、租用權。原單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾�府房屋管理部門有優(yōu)先買賣、租用權。售、租房屋的收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權比例進行分配。""職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，一般住用五年后可進入市場。在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。"（國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》國發(fā)〈1994〉43號）成本價售房的產(chǎn)權性質是全部產(chǎn)權，但其買賣也有一定條件。"職工按標準價或1993年（含）以前按優(yōu)惠價購買的住房，職工享有部分產(chǎn)權，產(chǎn)權比例為成本價產(chǎn)權的94%."（北京市房改辦《關于購房職工調整住房等有關問題的補充規(guī)定》）

    二、有限產(chǎn)權與按份共有之間的區(qū)別

    1有限產(chǎn)權優(yōu)惠房購買人有完全的占有權和使用權，按份共有必須經(jīng)協(xié)調一致，才能對整個房屋行使占有權和使用權。

    2有限產(chǎn)權優(yōu)惠房購買人申請的是私人產(chǎn)權證，只是產(chǎn)權證上注明"部分產(chǎn)權"字樣，而按份共有人是共有產(chǎn)權憑證。

    3有限產(chǎn)權優(yōu)惠房購買人可以不經(jīng)補貼單位同意，由其繼承人繼承優(yōu)惠房，五年后補足差價還可流通；而按份共有繼承人不能就整個房屋繼承，更不能未經(jīng)其他人同意將公有房屋出售給他人。

    4有限產(chǎn)權優(yōu)惠房購買人自行負責自用部位和自用設施的維修養(yǎng)護，費用自理；而按份共有人不需對自用部分和自用設施承擔全部維修費用，其他公有人也有義務承擔。

    三、處理糾紛的原則

    1原則

    （一）平等原則

    （1）平等保護產(chǎn)權人合法權益，只要通過合法途徑取得優(yōu)惠房產(chǎn)權的均平等受法律保護。優(yōu)惠房產(chǎn)權取得方式主要有：買賣、繼承、離婚等。產(chǎn)權人通過買賣合同交清了房款，依法取得了產(chǎn)權證，補貼單位"一房賣兩戶"應支持產(chǎn)權人合法權益。產(chǎn)權人取得優(yōu)惠房產(chǎn)權，同等受法律保護。補貼單位以居住方非單位職工為由主張全部產(chǎn)權，不予支持。

    （2）平等保護優(yōu)先購買權。《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。"原承租戶、補貼單位各自享有的優(yōu)先購買權同等受法律保護。如補貼單位將已承租給甲的房屋賣給乙，則侵犯了原承租戶甲的優(yōu)先購買權，其買賣行為應認定無效。如產(chǎn)權人未征得補貼單位同意，將優(yōu)惠房投入市場出售，則侵犯了補貼單位的優(yōu)先購買權，對該買賣關系依法不予保護。

    （二）自愿原則

    房屋買賣雙方在自愿基礎上簽訂房屋買賣協(xié)議。該協(xié)議在不違背有關法律、法規(guī)的情況下，一經(jīng)成立即對雙方產(chǎn)生約束力。雙方應自覺履行合同條款，自愿接受合同所規(guī)定的權利和義務，出現(xiàn)糾紛首先依照合同處理，其他人不得予以限制。

    在婚姻存續(xù)期間，夫妻雙方以工齡優(yōu)惠購房的，應視為自愿"投資".由于職工的工齡優(yōu)惠只可使用一次，這種"投資"是有風險的。在離婚時，未計入全部工齡的一方當事人以自己的全部工齡要求補償，不應予以支持。

    2優(yōu)惠房的分割問題

    （一）調離：職工以優(yōu)惠政策購買單位住房，在其調離單位時，單位要求職工返還以優(yōu)惠房時，應首先尊重雙方自愿簽訂的房屋買賣合同。合同有約定的，從約定；無約定的，對單位之要求不應予以支持。

    如某電器公司訴王某騰房一案。王某是該電器公司職員。1991年3月，該公司為解決本公司職工住房困難開始在職工集資建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集資款。1992年底王某入住爭訴之房。1993年5月，公司所建住房參加住房制度改革。雙方于同月25日簽訂職工購房協(xié)議書，其中約定："如王某調離公司，需在三個月內完整無損交回住房，由公司另行處理。電器公司按照政府主管部門規(guī)定退給王某房款，不付利息。"協(xié)議簽訂后，王某以標準價一萬三千六百四十九點八元的價格購得該房。同年6月28日，北京市房地產(chǎn)管理局向王某頒發(fā)了印有"優(yōu)惠出售住宅"字樣的房產(chǎn)所有證。1996年4月，王某向電器公司申請調離。同年8月電器公司進行以標準價過渡成本價房改，王某未辦理。1997年2月王某正式調出電器公司。電器公司多次通知王某

騰房未果，遂起訴至法院，要求王某立即騰退房屋，由公司退還王某購房款。此案，電器公司職工王某按優(yōu)惠售房政策購買單位住房，依約交足房款，取得了房產(chǎn)所有證。王某依法對爭議房享有"部分產(chǎn)權".職工以標準價購買單位住房，取得了部分產(chǎn)權，雖然只有有限的處分權和收益權，但享有完全的占有權和使用權。單位不能隨意侵犯職工的占有權和使用權。然而，合同是雙方當事人真實的意思表示，是雙方當事人之間的法律。契約自由是合同的價值所在。雙方簽有購房合同的應從合同。房屋買賣雙方在合同中明文規(guī)定了職工在調離該單位時，應騰退房屋。王某在購房后，未參加標準價過渡成本價的房改。購房協(xié)議系雙方自愿簽訂，協(xié)議內容符合法律規(guī)定，并對雙方均具有約束力。故王某正式提出調離電氣公司時，應遵從合同，履行雙方達成的協(xié)議，騰退爭議房。

    （二）離婚：職工取得產(chǎn)權后發(fā)生離婚的法律事實，引起優(yōu)惠房分割，屬合法民事行為。補貼單位不得以非本單位職工為借口，侵犯產(chǎn)權人利益。在訴訟中，審判機關不用征得補貼單位同意即可將優(yōu)惠房當作夫妻共同財產(chǎn)依法進行分割。在分割時，應本著照顧無過錯方，照顧婦女兒童，照顧有殘疾的一方，照顧無房方的原則處理。審判實踐中有如下幾種分房方案可供參考：

    （1）一方得房、一方得錢：

    由有關房地產(chǎn)價格評估單位將優(yōu)惠房作價，按商品房市場價分割。得房一方給予對方市場價之百分之九十四的一半價格。如雙方均愿出資的，可由法院主持對房屋進行競價，出價高者得房。如雙方均不愿出資的，可采取如下方案——（2）換房：一方得房，并為另一方提供一套住房。這套住房可以是私房，由雙方在房管部門辦理房屋過戶手續(xù)；也可以是承租房，在一定時期內由無房方享有居住權，并由得房方給予一定經(jīng)濟補償。

    （3）合居：在雙方就住房問題無法達成協(xié)議，且單位亦不能另解決住房的情況下，只能由雙方合居爭議房，維持共有狀態(tài)，直至雙方能夠解決為止。

    李某，男，六十四歲，漢族，退休干部。劉某，女，五十五歲，漢族，無業(yè)。李某與劉某再婚前，已在本單位取得一套優(yōu)惠房。再婚后，李某單位進行標準價過渡成本價房改，劉某自愿使用自己的工齡與李某參加房改，使李某少花1150元取得房屋的全部產(chǎn)權。再婚四年后，李某起訴離婚。劉某同意離婚，但以居住房取得全部產(chǎn)權使用了自己的工齡，且自己無其他正式住房為由，要求取得房產(chǎn)權。有意見認為，李某購房使用了劉某的工齡優(yōu)惠，應視爭議房為夫妻共同財產(chǎn)，劉某又無其他正式住房，因此應將房屋所有權平均分割。也有意見認為，李某再婚前已取得房屋所有權，婚后只購買了單位享有的有限處分權及收益權，故應將爭議房判歸李某所有。法院認為，李某再婚前已取得部分房產(chǎn)權，即百分之九十四的房產(chǎn)權。再婚后，夫妻雙方購買了剩余的百分之六的產(chǎn)權。使用了劉某的工齡后，李某購房雖只少付1150元房款，但卻使劉某無法再次享受這部分工齡之優(yōu)惠。故判決爭議房歸李某所有；劉某暫住該房二年；李某一次性給付劉某房屋補償費5千元。胡某，女，四十二歲，漢族，某設計院工程師。解某，男，四十五歲，漢族，某金屬材料公司工人。雙方于1980年登記結婚，后生一女，現(xiàn)年十六歲�，F(xiàn)住房由胡某單位分得。1995年，胡某花費12572.86元以標準價購得此房產(chǎn)權。1999年初，胡某起訴離婚。解某同意離婚及子女由胡某撫養(yǎng)，但要求繼續(xù)居住現(xiàn)住房。經(jīng)多次調解，雙方不能達成協(xié)議。調解中，胡某曾表示愿出10萬元房屋補償費。法院從保護婦女兒童權益及方便雙方生活的目的出發(fā)，判處爭議歸胡某所有，胡某給付解某10萬元房屋補償費，解某搬出爭議房居住。

    （三）繼承、析產(chǎn)案件參照上述情況辦理。

    這種優(yōu)惠房產(chǎn)權分割之難點在于，評估房價無實際標準，競價售房操作不便，有關工齡優(yōu)惠難以作價衡量。因此，在審判實踐中，法官多以調解解決此類案件，或酌情給予經(jīng)濟補償。我們在此呼吁有關部門盡快出臺有關法律，使法官在處理此類糾紛時有法可依，使當事人的權益最大限度的得以保護。

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