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從區(qū)分建筑物所有權(quán)角度對一起房屋相鄰侵權(quán)糾紛案例的思考
原告余某某訴稱，原被告系上下鄰居，1997年9月起被告開始裝修住房，同年11月，原告發(fā)現(xiàn)自已衛(wèi)生間上方有漏水現(xiàn)象，經(jīng)交涉被告多次檢修未成，被告裝修房屋時將衛(wèi)生間內(nèi)的衛(wèi)生潔具移到該衛(wèi)生間的左側(cè)臥室內(nèi)，并在該房內(nèi)安裝了臺盆、便盆、浴缸等物品，1998年2月，原告以被告裝修改變房屋性質(zhì)，將衛(wèi)生間置于樓下臥室之上不道德及存在漏水問題為由，訴至法院要求被告恢復(fù)原狀。被告辯稱理由有三條：一、原告要求被告將擅自變更用途的部位恢復(fù)原狀，主張主體資格不當(dāng)。被告購買的是全產(chǎn)權(quán)商品房，有自由支配、使用的權(quán)利，房屋性質(zhì)為居住，將其中一間房改為衛(wèi)生間，其性質(zhì)仍是居住，沒有改變房屋性質(zhì)。
二、被告入住時曾與物業(yè)管理公司簽訂有“某某公寓公共契約”，原告無權(quán)以這份契約為據(jù)，因這是被告與物業(yè)管理公司之間的約定，原告無權(quán)引用為訴訟依據(jù)。
三、被告只有權(quán)要求原告修復(fù)滲漏，并賠償原告損失，但不同意恢復(fù)原狀，原告也無權(quán)要求恢復(fù)原狀。
該案一波三折，一審判決被告修復(fù)，不支持原告的恢復(fù)原狀的要求，該判決發(fā)生法律效力。但時隔二年，原審法院依職權(quán)提起再審，判決支持原告的主張，被告上訴，又被駁回。法院改判的理由是被告改變房屋用途且將有防水要求的衛(wèi)生潔具裝在沒有防水處理的臥室內(nèi)，而被告稱已做了嚴(yán)格的防水施工證據(jù)不足，不予采信。經(jīng)過三次審理，法院態(tài)度發(fā)生了截然相反的變化，從不支持到支持原告的恢復(fù)原狀的訴請。
本案法院對這個問題處理的很巧妙也很令人遺憾，法院以被告在臥室里裝配衛(wèi)生潔具沒有證據(jù)證明已做了充分的防水處理為由，判令被告恢復(fù)原狀，即拆除新裝設(shè)備，而回避了涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，這本是一個在法院實(shí)務(wù)中對此項(xiàng)法律制度進(jìn)行司法探索的機(jī)遇，可惜法院沒有深入研究就嘎然而止，不能不說是一個遺憾。
從區(qū)分建筑物所有權(quán)制度的角度分析本案中的有關(guān)法律問題十分必要。
一、我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的現(xiàn)狀。
在人類社會發(fā)展初期，建筑物一般為單層樓房，歸一個主體所單獨(dú)擁有，所以羅馬法中規(guī)定“建筑物之所有權(quán)屬建筑物所附土地所有人。”建筑物的物權(quán)主體單一而且清晰，但隨著人類人口增多、居住問題的產(chǎn)生及建筑技術(shù)的發(fā)展，在同一塊土地上建造多層或高層建筑已司空見慣，在一幢樓里存在多個所有權(quán)人，從而產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與制度。
這項(xiàng)物權(quán)法上重要的法律制度在我國法律上沒有得到充分重視與發(fā)展，相應(yīng)地在法律上亦無建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，原因是由于我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下采用房屋國家所有，個人只有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人主體單一，沒有區(qū)分所有權(quán)制度生存的土壤。目前我國與建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相關(guān)的法規(guī)是在住房制度改革后出現(xiàn)的，1989年11月21日建設(shè)部頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》和1992年6月15日建設(shè)部頒布的《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》是涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)問題的最早兩個法規(guī)，隨后又出現(xiàn)了居住物業(yè)管理?xiàng)l例等法規(guī)，逐漸開始完善我國關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度上的規(guī)定。但仍沒有明確提出建筑物區(qū)分所有權(quán)法律概念，還沒有形成完整的法律制度。
二、區(qū)分建筑物所有權(quán)制度的內(nèi)容。
建筑物區(qū)分所有權(quán)指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有權(quán)建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)、對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)、因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。是一項(xiàng)三權(quán)為主的復(fù)合權(quán)利。（《中國物權(quán)法草案建議稿》僅劃分為二項(xiàng)，專有部分所有權(quán)、共用部位所有權(quán)）
1、區(qū)分建筑物所有權(quán)中的專有所有權(quán)：
專有所有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)的兩個基本靈魂之一，即專有性靈魂，是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。
A.其權(quán)利內(nèi)容為：
（1）對專有部分的為客體而成立的單獨(dú)所有權(quán)與一般所有權(quán)一樣，具有絕對性、永久性、排他性，所有權(quán)人在法令限制范圍內(nèi)得以自由使用、收益、處分專有部分，并排除他人之干涉；（2）相鄰使用權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人為保護(hù)自己所有部分有時不得不使用上下左右相鄰的其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，天花板漏水，必須從樓上著手修理，樓上區(qū)分所有權(quán)人必須容忍樓下區(qū)分所有權(quán)人利用自己的專有部分，無正當(dāng)理由拒絕樓上所有權(quán)人則可能構(gòu)成侵權(quán)（本案被告亦辯稱，當(dāng)原告告知被告自己的房屋頂樓板由于被告裝修出現(xiàn)滲水時，被告曾主動要求到原告家中去修復(fù)，但由于原告執(zhí)意不讓被告進(jìn)入其房間而不能修理，責(zé)任不在被告。按建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中相鄰使用權(quán)的規(guī)定，原告理應(yīng)讓被告進(jìn)入其房間修復(fù)）。
B.其義務(wù)內(nèi)容為：
（1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人之共同利益。區(qū)分所有權(quán)人行為達(dá)到何種程度可認(rèn)為是違反了共同利益是很抽象的概念，一般要結(jié)合具體個案。依當(dāng)?shù)厣鐣话阌^念加以區(qū)分。一般而言，下列情形可認(rèn)為是對共同利益的損害：對建筑物不當(dāng)毀損，如在裝修中比較常見的打掉承重墻的行為；未按專有部分本來用途和使用目的予以使用，如居住用房用來開餐館等；（2）維持建筑物存在的義務(wù)；（3）不得隨意變更通過專有部分的電線、水管、煤氣管等（4）應(yīng)獨(dú)自出資修理其專有部分；（5）維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，及所在地之善良風(fēng)俗習(xí)慣。
2、區(qū)分所有權(quán)人的共有部分持分權(quán)
是區(qū)分所有權(quán)制度中兩個靈魂中的另一靈魂，即共同性靈魂，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利，如現(xiàn)在的生活小區(qū)，對區(qū)內(nèi)停車所收費(fèi)用享有的收益權(quán)等，其義務(wù)為按共用部分本來用途使用共用部分、分擔(dān)共同費(fèi)用、維持與保有共用部分等義務(wù)；
3、區(qū)分所有權(quán)人之成員權(quán)
系指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的一個團(tuán)體
組織而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。也就是物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。其權(quán)利為表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉及解免管理者權(quán)、請求召集集會、請求正當(dāng)管理公共關(guān)系之事務(wù)權(quán)、請求收取共用部分應(yīng)得之利益權(quán)、請求停止違反共同利益之行為（甚至可請求拍賣違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除共同關(guān)系）等權(quán)利；其義務(wù)為：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之決議義務(wù)、遵守管理規(guī)約之義務(wù)、接受管理者管理之義務(wù)等。
結(jié)合本案，被告專有權(quán)行使問題：正如被告所稱，被告對其所購買的商品房享有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有使用權(quán)，可以在法令限制的范圍內(nèi)得以自由使用、收益、處分專有部分，并排除他人之干涉；這是被告方的權(quán)利，但另一方面，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，在享有專有所有權(quán)的同時，他還負(fù)擔(dān)有義務(wù)，即不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人之共同利益、維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，及所在地之善良風(fēng)俗習(xí)慣。這里就產(chǎn)生了一個重大理論問題，即在中國現(xiàn)今歷史條件下，何為區(qū)分所有權(quán)人之共同利益、何為善良風(fēng)俗習(xí)慣？這正是本案法院所面臨的機(jī)遇，若能在該案中對這些問題作比較正面的回答，在中國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度上將是一個很有意義的判例和突破。
日本一般規(guī)定， 區(qū)分所有權(quán)人下列情形屬違反共同利益的行為：
（1）將專有部分供居住或所定用途之外使用；（2）搬入重物、骯臟惡臭物、危險物等；（3）帶有噪聲、振動或其他令人厭惡的使用行為；（4）變更建筑物專有部分的基本結(jié)構(gòu)與外觀；（5）飼養(yǎng)有危害或干擾他人的動物；（6）體育用品或較重物品之任意投擲；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新設(shè)、附加或變更電氣、煤氣、給排水等設(shè)施，使容量受到影響；（9）私自設(shè)置專用庭院、陽臺或停車場等構(gòu)造物；（10）違反公序良俗的行為。
本案被告將臥室改為衛(wèi)生間，并加裝了衛(wèi)浴設(shè)施，如果樓面防水層做得很好的話，即不存在法院認(rèn)為的在沒有防水處理的房間不得裝備有防水要求的衛(wèi)浴設(shè)備，剩下的問題是：
1、將臥室改為衛(wèi)生間是否改變建筑物的用途？
對于這個問題，實(shí)際上原告是欲借已有的法規(guī)規(guī)定來達(dá)到其另一個真正所想解決的問題，不能容忍被告的衛(wèi)生間在自己頭上，這令原告在中國傳統(tǒng)觀念上難以接受。被告辯稱將臥室改為衛(wèi)生間仍是居住使用性質(zhì)，沒有改變住宅用途，這與一些國家的法律規(guī)定一致，所謂改變用途一般當(dāng)指居住改為營業(yè)或其它非居住用途。僅僅是將臥室改為衛(wèi)生間很難構(gòu)成改變住宅的本來用途。
2、原告認(rèn)為在樓下臥室之上安裝廁所設(shè)施是否有違社會公德的問題？
社會公德這是一個相當(dāng)難定義的概念，是一個多以個案來確定的范疇。被告代理人認(rèn)為，這僅是原告自己的落后的觀念，不能對此進(jìn)行保護(hù)，以提倡新型的社會觀念，而且隨著建筑市場的發(fā)展，錯層復(fù)式結(jié)構(gòu)房在市場上受到普遍認(rèn)同，錯層房上下功能錯位排列也沒有引起什么觀念上的障礙，也可推導(dǎo)出原告的觀念不是社會普遍所持的觀念，法律上沒有保護(hù)之必要。被告代理人的觀點(diǎn)不能不說是有一定道理的，可惜沒有得到審判機(jī)關(guān)的正面回應(yīng)。本應(yīng)由審判機(jī)關(guān)回答的問題審判機(jī)關(guān)繞了過去。
本案另一個問題是原告能否依被告與物業(yè)管理公司的管理規(guī)約來作為訴訟依據(jù)，根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人的有成員權(quán)的法律規(guī)定這個問題迎刃而解，被告作為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)義務(wù)為：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之決議義務(wù)、遵守管理規(guī)約之義務(wù)、接受管理者管理之義務(wù)等，原告作為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)享受權(quán)利之一為請求停止違反共同利益之行為，故原告當(dāng)然有權(quán)以被告違反管理規(guī)約之規(guī)定而向法院要求被告停止此等行為，被告的關(guān)于這一方面的答辯是不能成立的。
若僅依相鄰關(guān)系，只有與被告有建筑物相鄰的住戶才有權(quán)向被告提出糾正要求，而依建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，不僅相鄰者可以而且只要是本建筑物內(nèi)形成了相互關(guān)系，有成員權(quán)的住戶均有權(quán)提出此等要求，可以突破民法相鄰關(guān)系的局限性，以方便區(qū)分所有權(quán)人維護(hù)自己的權(quán)利，這是不動產(chǎn)相鄰權(quán)所不能體現(xiàn)的法律制度的優(yōu)越性。
綜上所述，暫且不論本案結(jié)果如何，可以說建筑物區(qū)分所有權(quán)制度正日益與我們聯(lián)系緊密，加強(qiáng)對此項(xiàng)法律制度研究的現(xiàn)實(shí)意義也日益突出，作為房地產(chǎn)專業(yè)律師理當(dāng)積極回應(yīng)法律和社會的要求，在實(shí)務(wù)中運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為我國該項(xiàng)制度的完善作出律師的貢獻(xiàn)。
本文參考文獻(xiàn)：
1、梁慧星主編《中國物權(quán)法草案建議方案》；
2、陳華彬著《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》
法律出版社 1995年3月。
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