對(duì)住房按揭貸款糾紛案的分析

　　近年來(lái)，為啟動(dòng)商品市場(chǎng)，解決居民居住困難，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)人購(gòu)房 戶和銀行共同參 與的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。但由于我國(guó)按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗(yàn)， 導(dǎo)致各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。筆者通過(guò)對(duì)住房按揭貸款糾 紛案件的審理，及對(duì)筆者所在的法院審理的這類糾紛案進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)住房按揭貸款糾紛案 進(jìn)行了分析。?

　　一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

　　我國(guó)的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件，�？谑行氯A區(qū)法院從1998年開(kāi)始受理后，呈逐年上升之勢(shì)。?

　　1.受理的基本情況?

　　該院從1998年開(kāi)始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為 17萬(wàn)元，最大的為74萬(wàn)元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6 萬(wàn)元，最多的為80.17萬(wàn)元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù) 最小的為3萬(wàn)余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬(wàn)元。?

　　從1998年以來(lái)，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時(shí)間為1993年底至1995底這段時(shí)間。原告的訴訟請(qǐng)求均為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購(gòu)房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。起訴的理由均為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商違約， 未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認(rèn)購(gòu)房者與房地產(chǎn)商未按期償還借 款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對(duì)房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購(gòu)房者 以所購(gòu)住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認(rèn)識(shí)及判決結(jié)果。?

　　2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)?

　�。�1）原告均為銀行。該院1998年以來(lái)所受理的這類案件，原告大部分為中國(guó)建設(shè)銀行海南 住房城建支行，部分為省工商銀行營(yíng)業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn) 信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個(gè)別案件標(biāo)的額超300萬(wàn)元 的以 外，都訴至新華法院，因此，�？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。?

　�。�2）被告均有兩個(gè)，一被告為個(gè)人購(gòu)房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息，但隨后就不再還款，也不主動(dòng)與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。?

　　（3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個(gè)人購(gòu)房 者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應(yīng)訴的購(gòu)房者只有4個(gè)人，2人收到開(kāi)庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購(gòu)的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無(wú)著，無(wú)法直接送達(dá)，只能按照我國(guó)《民事訴訟法》第八十四條的 規(guī)定，按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%，也就是說(shuō)缺席判決的案件約占81%.?

　　（4）個(gè)案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問(wèn)題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個(gè)案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間不 同、期限不同，對(duì)擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦 有所不同。?

　　3.產(chǎn)生訴訟的主要原因?

　　從1998年以來(lái)，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個(gè)方面：?

　�。�1）因購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購(gòu)房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購(gòu)房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購(gòu) 房者支付部分購(gòu)房款而由銀行提供按揭貸款。對(duì)購(gòu)房者而言，這里主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，另一個(gè)法律關(guān)系為購(gòu)房者與銀行、房地產(chǎn)商 的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購(gòu)房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時(shí)間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務(wù)。?

　�。�2）因購(gòu)房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購(gòu)房者因?qū)�海南的�?jīng)濟(jì)環(huán)境不 滿意，而離開(kāi)海南到別處發(fā)展，對(duì)原所購(gòu)的房屋既不居住也不再還款；有的購(gòu)房者因工作變動(dòng)、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無(wú)力償還按揭借款。?

　�。�3）因房地產(chǎn)行情變動(dòng)等原因，購(gòu)房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時(shí)間在1993年底至1995年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)高潮尚有余溫，房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)看來(lái)不算高， 但與這兩年相比，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購(gòu)房者每月等 額償還的貸款額較大，購(gòu)房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重，因而有些購(gòu)房者轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購(gòu)買其認(rèn)為質(zhì) 量較好，房?jī)r(jià)便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。?

　　二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題?

　　1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。?

　　從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個(gè)法律關(guān)系是按揭人（購(gòu)房者）因購(gòu) 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，第二個(gè)法律關(guān)系是按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而發(fā) 生的借貸關(guān)系，第三個(gè)法律關(guān)系是按揭人將所購(gòu)房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押 關(guān)系，第四個(gè)法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個(gè)法 律關(guān)系是按揭人按銀行指定險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購(gòu)房屋保險(xiǎn)而發(fā)生的保險(xiǎn)關(guān)系，第六個(gè)法 律關(guān) 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購(gòu)的關(guān)系�！糧W（〗參見(jiàn)李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期�！糧W）〗從實(shí)踐來(lái)看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類案件的前提。?

　　2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時(shí)間，確定法律適用及處

理原則。?

　　為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，我國(guó)的法律在不斷地修改、完善，近幾年來(lái)頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時(shí)間、履行的期限不同，處理這類糾紛時(shí) 適用的法律有可能不同，進(jìn)而會(huì)影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同。?

　�。�1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國(guó)《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見(jiàn)，《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布 的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國(guó)人 民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見(jiàn)》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過(guò)1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。?

　�。�2）關(guān)于處理原則?

　�、訇P(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購(gòu)房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)規(guī) 定，一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。?

　�、趯�(duì)于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購(gòu)房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān) 規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無(wú)效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無(wú)效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效，不能確定為無(wú)效。在審判實(shí)踐中對(duì)在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無(wú)效，有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無(wú)效。抵押合同未生效與無(wú)效是兩 個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無(wú)效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押 應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無(wú)效。但由于在此之前一直無(wú)法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記，因而無(wú)法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認(rèn)定抵押 合同無(wú)效。?

　�、鄯康禺a(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，審判實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責(zé)任， 住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的，從共約定。對(duì)由于合同未約定或約定不明的，依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來(lái)確定，如適用最高 法院《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔(dān)的 是賠償責(zé)任，如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對(duì)于保證人 擔(dān)保的范圍，在沒(méi)有約定或約定不明確的情況下，保證人對(duì)保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任； 應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購(gòu)住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條 第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保 證責(zé)任。?

　　保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的，如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應(yīng)當(dāng)在被保 證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任，如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的，則保證期間為主債 務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。?

　　三、住房按揭貸款有關(guān)問(wèn)題的分析

　�。ㄒ唬┳》堪唇屹J款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：

　　從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳 統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進(jìn)而促使購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴(yán)格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達(dá)18項(xiàng)；〖ZW（〗見(jiàn)許合 進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁(yè)�！糧W）〗而中國(guó)人民銀行 于1997年4月28日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)個(gè)人住房貸款的對(duì)象、條件、程序都有嚴(yán)格的規(guī)定。?

　　現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：?

　�。�1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，而是由購(gòu)房者充當(dāng)按揭人，把樓宇作按揭標(biāo)的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行（購(gòu)房者保留贖回權(quán)），待銀行收回貸款本息后，按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開(kāi)展的住房按揭貸款，其擔(dān)保方式一般為抵押加保證，即購(gòu)房者除以所購(gòu)住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購(gòu)房者向銀行還本付息的保證人。而且購(gòu)房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問(wèn)題，而都約定所購(gòu)房屋直接轉(zhuǎn)讓給 購(gòu)房者。?

　�。�2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房?jī)?chǔ)蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購(gòu) 樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開(kāi)展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購(gòu)房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營(yíng)貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中有明 文規(guī)定。?

　　（二）住房按揭貸款操作中的存在的問(wèn)題及建議

　　1?從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問(wèn)題主要有：?

　　（1）按揭期限普遍太短。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入狀況和購(gòu)房?jī)r(jià)來(lái)看，個(gè)人償付購(gòu)房 款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購(gòu)房款的情況下，如實(shí)行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過(guò)一般收入家庭的承受能力，特別是在社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，個(gè) 人的收入起伏較大，大部分當(dāng)被告的個(gè)人購(gòu)房者系無(wú)力連續(xù)每月支付較高的貸

款本息而違約的。?

　　（2）按揭人（購(gòu)房者）與按揭權(quán)人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀 行不主動(dòng)，購(gòu)房者不配合或房屋抵押登記部門對(duì)按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效，銀行無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)。?

　�。�3）對(duì)保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對(duì)保證方式的明確約定，有助于正確確 定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任�！稉�(dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無(wú)條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對(duì)這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。?

　　2?完善住房按揭貸款機(jī)制的對(duì)策?

　　為啟動(dòng)商品房市場(chǎng)，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購(gòu)買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的方面。?

　�。�1）合理確定按揭比例和按揭期限?

　　如前所述，過(guò)低的按揭比例和期限，超過(guò)了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對(duì)按揭貸 款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè) 務(wù)的發(fā)展受到影響。從國(guó)外按揭業(yè)務(wù)的運(yùn)作來(lái)看，按揭期限超過(guò)十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 （參見(jiàn)許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第6期。）適當(dāng)延長(zhǎng)按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應(yīng)，從而激發(fā)居民對(duì)按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期、健康的發(fā)展。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第五 條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說(shuō)明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長(zhǎng)貸款期 限不超過(guò)20年。但實(shí)踐中不少是五年五成的按揭，增大了對(duì)購(gòu)房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)按揭期限、比例的規(guī)定 應(yīng)再適當(dāng)放寬。?

　�。�2）進(jìn)一步完善住房按揭的法律法規(guī)，明確按揭當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)?

　　我國(guó)對(duì)按揭還沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定，除個(gè)別銀行制定了試行辦法外，中國(guó)人民銀行于1997年 4月28日印發(fā)了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，1998年5月1日印發(fā)了《個(gè)人住房貸款 管理辦法》，對(duì)具有住房按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)按揭貸款當(dāng)事人的權(quán)利 義務(wù)規(guī)定不具體，而且僅是從銀行辦理貸款的角度進(jìn)行了規(guī)定。而實(shí)踐中，住房按揭貸款旦 呈不規(guī)范之勢(shì)。在當(dāng)事人法律意識(shí)不強(qiáng)，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔(dān)保法 或民法典中對(duì)按揭貸款進(jìn)行規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和推動(dòng)住房按揭市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

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