論商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關系當事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑�！ � 筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
�。ǘ┩恋厥褂脵�(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
�。ㄋ模┰诙壥袌鲛D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認和保護。
�。┩恋厥褂脵�(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
�。ㄆ撸锻恋厥褂脵�(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的以下幾個問題：
�。ㄒ唬┰谛问揭�，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實質(zhì)要件上，只有取得有相應土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
�。ǘ┲挥杏嬎憬ㄖ莘e率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額。
計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
�。ㄈ⿲τ诓挥嬎憬ㄖ莘e率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。
�。ㄋ模┎挥嬎憬ㄖ莘e率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。
�。┰诙壏康禺a(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：
（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。
�。�2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。
�。�3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權(quán)面積份額，其不可能有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據(jù)法律強制性規(guī)定，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
�。ㄒ唬┥唐贩孔≌^(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨立建設的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬�！ 〈祟愅＼囄唬▓觯�，在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明
確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》�！ 】梢姡孛嫱＼囄坏漠a(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物�！ 「鶕�(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主�！ �3、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主�！ ∷摹⒃诮窈蟮牧⒎ㄖ�，宜進一步明確商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬 在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機關初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時“停車場”的產(chǎn)權(quán)當然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機關初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當然可以依法取得“停車位”的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時，適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
有人認為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認為：上述的認識并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，以致對法律適用的認識出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。
據(jù)媒體報道，目前在深圳全市，平均每3.3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認為，在土地資源緊缺的國情下，應科學地利用有限的城市土地資源，立法機關和房地產(chǎn)管理機關對城市公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設施的停車位不宜買賣，其產(chǎn)權(quán)應進一步明確定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時，應鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。
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