物業(yè)管理糾紛的仲裁解決

　　近年來，物業(yè)管理糾紛有不斷增長的趨勢，已引起社會各方的廣泛關(guān)注。

　　總體而言，物業(yè)管理糾紛除少數(shù)為行政管理糾紛之外，大多數(shù)則屬于合同糾紛和財產(chǎn)權(quán)益糾紛。如拖欠物業(yè)管理費和維修基金糾紛、車輛保管糾紛以及租賃糾紛等。這類糾紛在雙方協(xié)商不成或有關(guān)部門調(diào)解無效時，人們更習(xí)慣于將其付諸訴訟，而不采用仲裁。

　　其實，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，仲裁也是解決此類糾紛的法定方式、與訴訟相比，具有以下特點：

　　一是自愿性

　　一項糾紛產(chǎn)生后，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產(chǎn)生，仲裁適用何種程序規(guī)則和哪個實體法，都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由當(dāng)事人協(xié)商確定，故仲裁能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治。

　　二是專業(yè)性

　　由于仲裁對象多為合同糾紛或財產(chǎn)權(quán)益糾紛，常常涉及復(fù)雜的法律、經(jīng)濟貿(mào)易和技術(shù)性問題，所以，各仲裁委員會都擁有分專業(yè)的仲裁員名冊，供當(dāng)事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業(yè)的專家，這樣就能保證仲裁的專業(yè)權(quán)威性。

　　三是國際性

　　隨著世界經(jīng)濟一體化和我國加入WTO，仲裁案件的來源、當(dāng)事人、仲裁庭組成直至裁決的執(zhí)行，都具有更多的國際性因素。特別是仲裁國外執(zhí)行方面的優(yōu)勢是法院所不具有的。

　　四是靈活性

　　仲裁程序上不像訴訟那樣嚴(yán)格，很多環(huán)節(jié)在協(xié)商的基礎(chǔ)上可被簡化，仲裁文書在格式和內(nèi)容上都可以較為靈活的處理。不實行地域或級別管轄。在代理人方面的規(guī)定也較法院寬松。

　　五是保密性

　　仲裁實行不公開審理原則，仲裁員、仲裁庭秘書都負有保密義務(wù)，為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密。

　　六是快捷性

　　仲裁實行一裁終局，有利于當(dāng)事人之間的糾紛迅速解決。

　　七是經(jīng)濟性

　　具體表現(xiàn)在時間的節(jié)省導(dǎo)致費用節(jié)省；仲裁收費相對較低；由仲裁引起的商業(yè)損失較少。

　　八是獨立性

    法律規(guī)定，仲裁機構(gòu)獨立于行政機關(guān)，仲裁機構(gòu)之間也無隸屬關(guān)系，仲裁獨立進行，不受任何機關(guān)、社會團體和個人干涉，仲裁庭在審理案件時，也不受仲裁機構(gòu)干涉。

　　仲裁的這些特點，為物業(yè)管理糾紛的公正、及時、有效地解決提供了保障。事實上，許多當(dāng)事人已經(jīng)開始通過仲裁來解決物業(yè)管理糾紛，這也是物業(yè)管理逐步走向社會化，專業(yè)化和市場化的必然趨勢。選擇仲裁解決物業(yè)管理糾紛，需注意以下幾個方面：

　　第一是明確仲裁的受理范圍。并非所有的物業(yè)管理糾紛都能仲裁。一般來講業(yè)主、業(yè)主會、物業(yè)管理企業(yè)以及建設(shè)單位相互之間的合同糾紛和財產(chǎn)權(quán)益糾紛可以通過仲裁來解決；業(yè)主、業(yè)主會、物業(yè)管理企業(yè)以及建設(shè)單位與建設(shè)行政主管部門之間的行政管理糾紛，則只能提起行政復(fù)議、行政訴訟。物業(yè)管理企業(yè)與其員工之間的工資勞保等糾紛，則要先向勞動局申請行政仲裁，不服行政仲裁時，才可向人民法院起訴。

　　第二是訂立有效的仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議是仲裁受理的前提，仲裁協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達成的請求仲裁的協(xié)議。有效的仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：明確的請求仲裁意思表示，仲裁事項和選定的仲裁委員會。如想將物業(yè)管理糾紛提交深圳仲裁委員會仲裁，則可事先在合同中訂立如下仲裁條款：“因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，均提請深圳仲裁委員會按照該會仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力”。

　　第三是注意仲裁的時效。申請仲裁的時效與訴訟時效相同，即一般糾紛申請仲裁的時效期為兩年，特殊糾紛，如：身體受到傷害要求賠償?shù)�；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或者拒付租金的；寄存財物被丟失或者被損毀的這類糾紛申請仲裁時效為一年。仲裁時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時算起。仲裁的時效，是仲裁保護當(dāng)事人合法權(quán)益的法定條件，超過這一時效期，申請人的實體權(quán)益將得不到保護。

　　第四是仲裁請求要明確具體，且符合仲裁協(xié)議約定的范圍。仲裁請求必須明確具體，是指要有具體的事項和給付數(shù)額，并且，這些事項和數(shù)額沒有超出仲裁協(xié)議約定的范圍之內(nèi)，否則，仲裁申請將得不到受理，即使受理，也很難得到支持。這里體現(xiàn)了仲裁請求什么裁決什么和仲裁只能裁決仲裁協(xié)議項下內(nèi)容的原則。

　　第五是仲裁請求的證據(jù)材料要充分。仲裁審理遵循誰主張、誰舉證的原則，要使仲裁請求得到支持，證據(jù)必須充分。因此，對于物業(yè)管理活動的參與者來說，平時注意收集和保存相關(guān)的活動資料，就顯得十分重要。

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