淺談未登記房屋租賃合同的效力

　　房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租賃期屆滿時(shí)，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)房屋。根據(jù)房屋的用途不同，可分為居住用房租賃，辦公用房租賃和生產(chǎn)經(jīng)營用房租賃等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度的改革，房屋租賃合同越來越多，因租賃合同產(chǎn)生糾紛，訴至法院的案件也越來越多，而在審判中發(fā)現(xiàn)，房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到20%.這時(shí)對(duì)合同的效力該如何認(rèn)定呢？審判實(shí)踐中存在兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬成立未生效合同（登記生效主義），另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬生效合同，但沒有物權(quán)追及效力，不能對(duì)抗第三人（登記對(duì)抗主義）。

　　登記生效主義者認(rèn)為：國務(wù)院各部委規(guī)章是我國法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規(guī)定了國務(wù)院各部委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。我國行政訴訟法第五十三條明確規(guī)定了行政規(guī)章具有參照的效力。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定簽訂變更終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門登記備案。未辦理的，缺少房屋租賃必備程序，其租賃行為應(yīng)屬無效。而《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。故未登記房屋租賃合同不是無效，而是已經(jīng)成立但未生效。

　　對(duì)此觀點(diǎn)筆者不敢茍同，筆者認(rèn)為應(yīng)采登記對(duì)抗主義，其理由如下：

　　一、行政規(guī)章雖具有參照的效力，但因法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的效力層次不同，決定具體適用時(shí)的順序不一樣。法律是由全國人大常委會(huì)頒布的立法文件，效力最高。行政法規(guī)則指國務(wù)院法規(guī)，它不包括各個(gè)部門、各個(gè)地方所制定的紅頭文件，其效力僅次于法律。規(guī)章包括國務(wù)院部門規(guī)章和特定的地方人民政府規(guī)章，其效力又次于行政法規(guī)。在具體適用時(shí)，法律有規(guī)定的、首先適用法律規(guī)定；法律無規(guī)定的、行政法規(guī)有規(guī)定的，適用行政法規(guī)的規(guī)定，但該法規(guī)的規(guī)定必須符合法律的基本精神；法律、行政法規(guī)無規(guī)定的，規(guī)章中有相關(guān)規(guī)定的，在規(guī)章不違背法律法規(guī)的精神下可以適用，否則應(yīng)當(dāng)用法律的基本精神去理解。

　　二、《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定，也不能依據(jù)規(guī)章的這一規(guī)定，確認(rèn)合同不生效的寓意。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是法律，該法第四十四條規(guī)定：“房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”，從該條文中不難看出這里的“應(yīng)當(dāng)”明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務(wù)院規(guī)章，所以該《辦法》中必須備案、登記，租賃行為才合法有效的規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。

　　三、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》中對(duì)房屋租賃合同登記、備案的規(guī)定，是行政管理行為，而不是司法行為。新合同法判定合同無效的標(biāo)準(zhǔn)比經(jīng)濟(jì)合同法嚴(yán)格的多，以鼓勵(lì)交易，充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則。限制了無效合同的范圍，擴(kuò)大了可撤銷和效力待定合同范圍。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為判定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。對(duì)于未上升為法律和行政法規(guī)的某些強(qiáng)制性規(guī)定，由于關(guān)系到國計(jì)民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取發(fā)布有關(guān)司法解釋的方式來解決這一特殊問題。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》是部門規(guī)章，其房屋租賃合同登記備案生效的規(guī)定，尚未被最高院司法解釋采納。故依此得出合同不生效的依據(jù)不足。該規(guī)定是為了防止一房多頭出租，加強(qiáng)房屋租賃管理的行為，登記起明示作用，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，所以它是行政管理行為，而不是司法行為。

　　四、從《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓勵(lì)交易，保證交易安全。假設(shè)未登記房屋租賃合同成立不生效，則發(fā)生糾紛訴至法院時(shí)，法院可要求雙方去辦理登記備案手續(xù)，使合同生效�？纱藭r(shí)已發(fā)生矛盾，總有一方不愿讓合同生效，故不會(huì)去辦備案登記手續(xù)，此時(shí)租賃合同就是無效合同。根據(jù)法律規(guī)定，無效合同自始無效，處理時(shí)適用返還原則，恢復(fù)到初始狀態(tài)，這樣，不僅合同雙方的交易目的不能實(shí)現(xiàn)，還浪費(fèi)了大量人力、物力、財(cái)力，起不到保障交易安全的作用。

　　五、從未登記房屋租賃合同的實(shí)體處理看，也是無效按有效處理。如果一個(gè)房屋租賃合同，非因其它原因?qū)е聼o效，只是未到房管部門登記備案被視為成立未生效合同后，通常情況是不會(huì)再去補(bǔ)辦登記手續(xù)，此時(shí)合同無效，實(shí)體處理中，對(duì)實(shí)際履行部分按有效處理，而不是適用返還原則。

　　依據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為未在房管部門登記、備案的房屋租賃合同屬生效合同，但不能對(duì)抗第三人的觀念更加符合法律的基本精神，符合法律的相關(guān)規(guī)定，切合實(shí)際，被大家所認(rèn)可。

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