拆遷安置房未領產(chǎn)權(quán)證亦應允許轉(zhuǎn)讓

　　因市政拆遷所需，開發(fā)公司為王某安置住房一套。王某隨后與劉某訂立一份房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定王某在開發(fā)公司交付安置房后將此房轉(zhuǎn)讓給劉某，房款為17萬元。同年4月，開發(fā)公司與王某進行了結(jié)算，向王某交付了安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計稅發(fā)票等一套用于領取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件。王某隨后依約將房屋交付劉某，劉某亦給付了全部房款。后因王某拒不提供安置房的相關(guān)證件協(xié)助劉某過戶，雙方產(chǎn)生糾紛，劉某遂訴至法院，請求判令王某履行協(xié)助過戶義務。王某辯稱，其未實際領取房屋產(chǎn)權(quán)證就將安置房轉(zhuǎn)讓給劉某，房屋轉(zhuǎn)讓合同無效；故反訴請求確認合同無效，雙方返還房屋、房款。另查，安置房在訴訟時的市場價格為20萬元。

　　本案的主要爭議焦點是王某的領取安置房產(chǎn)權(quán)證之前能否轉(zhuǎn)讓該房。

　　我國城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項規(guī)定，未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。訴訟中，王某據(jù)此主張訟爭房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。實務中，也有不少當事人和部分法官持相同的觀點，認為房屋權(quán)屬證書等于房屋產(chǎn)權(quán)證，未領取產(chǎn)權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓。對此筆者不敢茍同。

　　筆者認為，上述法律規(guī)定的立法目的是為了保證進入市場交易的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰合法，避免來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)進入市場后，擾亂市場秩序，損害當事人的合法權(quán)益，不利于國家管理和監(jiān)督。但是，我們并不能由此得出房屋權(quán)屬證書等于房屋產(chǎn)權(quán)證的結(jié)論。房屋產(chǎn)權(quán)證并不是惟一能夠證明房屋產(chǎn)權(quán)清晰合法的證書。房屋權(quán)屬證書包括產(chǎn)權(quán)證以及產(chǎn)權(quán)證以外的國家有權(quán)部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)證明、房屋使用權(quán)證、房屋銷售許可證、房屋產(chǎn)權(quán)審核單（此單廣泛用于城市拆遷開始階段，由房管部門出具給拆遷公司，以便后者及時了解被拆房屋的權(quán)屬，提高拆遷工作效率，減少紛爭）等一切證件、證明材料。一個最有代表性、普遍性的例子，就是在城市商品房開發(fā)建設過程中，開發(fā)商在申請預售商品房時，房管部門只依法審查核發(fā)待售商品房預售許可證，開發(fā)商取得許可證后就可以合法出售房屋了，房管部門并不發(fā)給開發(fā)商相應的產(chǎn)權(quán)證，不把領取產(chǎn)權(quán)證作為出售商品房的前提條件。在商品房預售的情況下，由于商品房尚未建成，也不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)登記。此時，房管部門核發(fā)的商品房預售許可證不僅證明開發(fā)商出售房屋的合法性，也證明了出售房屋的權(quán)屬，起到臨時產(chǎn)權(quán)證的作用，成為房屋權(quán)屬證書的一種。由于開發(fā)商沒有每套商品房的產(chǎn)權(quán)證，為了交易所需，房管部門遂向開發(fā)商出具每套房屋的產(chǎn)權(quán)證明單，開發(fā)商與購房者結(jié)算后，將此單轉(zhuǎn)交給后者，后者憑此單在完稅后向房管部門申請領取產(chǎn)權(quán)證。因此，對于購房者而言，產(chǎn)權(quán)證明單也起到臨時產(chǎn)權(quán)證的作用，與購房合同一起共同證明待領證房屋的權(quán)屬，也成為房屋權(quán)屬證書的一種。

　　房管部門、開發(fā)商及購房者在行政管理和市場交易中逐步形成的用產(chǎn)權(quán)證明單臨時代替產(chǎn)權(quán)證的操作程序有著極其重要的現(xiàn)實意義。臨時的產(chǎn)權(quán)證明單有著正式的產(chǎn)權(quán)證不可替代的優(yōu)點：減少交易環(huán)節(jié)，節(jié)約交易成本，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的行政服務，維護法律文書的權(quán)威。因為開發(fā)商在其開發(fā)的商品房經(jīng)驗收合格后隨即要交付購房者，購房者立即就會領取產(chǎn)權(quán)證，其間的時間差極短，如果機械地要求開發(fā)商先領取每套商品房的產(chǎn)權(quán)證，勢必造成隨后各購房者再過戶領取新證，原證因此而作廢。這必然增加當事人的交易成本，延長交易時間，也大大增加房管部門的工作量。對開發(fā)商而言，剛剛領取的產(chǎn)權(quán)證隨之又作廢，完全是不必要的浪費，最終此費用會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，無謂地增加購房者的負擔，有百害而無益。反之，產(chǎn)權(quán)證明單既具有臨時產(chǎn)權(quán)證的作用，保證交易的合法性，又大大簡化了行政程序，使交易變得便捷、安全，因而為社會所廣泛接受和踐行。

　　通過上述分析，本案的紛爭基本上可以迎刃而解。本案的標的物雖為拆遷安置房，但本質(zhì)上與普通商品房無異，在安置前產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)公司，安置后產(chǎn)權(quán)屬王某，最終要由購房者劉某領取產(chǎn)權(quán)證�；�于上述理由，房管部門同樣向開發(fā)公司核發(fā)了安置房的產(chǎn)權(quán)證明單。王某在訂立合同時有拆遷合同；在合同履行階段，取得了該房的產(chǎn)權(quán)證明單及計稅發(fā)票等證件，具備了相關(guān)的權(quán)屬證書，故依照合同法有關(guān)規(guī)定，王某有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋。本案不屬于城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的法定情形。據(jù)此，本案所涉拆遷安置房轉(zhuǎn)讓合同主體合格、意思表示真實、內(nèi)容和形式合法，應為有效合同。王某作為出賣方，依約負有將安置房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給劉某的義務，故劉某請求其辦理過戶的訴請應予支持。

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