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房屋拍賣如何保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)
所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當出租人出賣房屋時，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購買房屋的權(quán)利。在此我們可以看出，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價條件，包括價格、交付房款期限、方式等。我國以往的立法和司法解釋對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)已有相應(yīng)規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第二百三十條再次予以了明確。所謂拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣本身是價高者得的公開競價程序。當正處于租賃期間的房屋被拍賣時，價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得的權(quán)利就出現(xiàn)了沖突，由此就將出現(xiàn)一個悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標志的諾成性合同。在確認承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，愿意以與最高競價者相同價格買下房屋標的物，如愿意則最高兌價者必須再次出價的話，則拍賣師的槌落成交的標志便形同虛設(shè)，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價者出價相同時房屋標的物由承租人購得的話，無疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價高者得的基礎(chǔ)準則，使其他競買人失去了參加競買的意義，實質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標的物的權(quán)利。因此，有一種觀點認為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價高者得”為原則，并無“同等條件”可言。在拍賣場合，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該不得行使。但為保護承租人利益，出租人應(yīng)將拍賣的有關(guān)情況及時通知承租人，以便其決定是否參加競買。
筆者不能贊成這種簡單地否定承租人在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的觀點。這種觀點主要是從實務(wù)操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)于法無據(jù)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律賦予的，應(yīng)以法條規(guī)定的精神來衡量決定。首先應(yīng)當有優(yōu)先購買權(quán)作為形成權(quán)的所附條件—租賃房屋被所有權(quán)人出賣這一法律事實的出現(xiàn)，其次是承租人依法主張優(yōu)先購買權(quán)，這是與拍賣場合、拍賣方式無關(guān)的問題。拍賣方式本身并不能決定優(yōu)先購買權(quán)可否行使。要否定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，必須有一種法律規(guī)定較之更優(yōu)越的優(yōu)先權(quán)的出現(xiàn)，比如房屋共有人基于物權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)就大于房屋承租人基于租賃合同的債權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質(zhì)來說仍是一種買賣，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)正是在買賣中相對于作為第三人的其他競買人實現(xiàn)的。
在實務(wù)中是否可以既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應(yīng)當在將房屋將付拍賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規(guī)定為三個月，因此，拍賣前的合理通知期限也應(yīng)定為三個月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當于拍賣之前，在拍賣底價以上出價承諾購買，但這是個附條件的合同。最后，拍賣應(yīng)當以行使優(yōu)先購買權(quán)的承租人的承諾出價為拍賣底價。承租人可不參加拍賣，若在該底價無人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當以該承諾出價購買該房屋，若有人出價，承租人則喪失購買該房屋的機會。承租人亦可參加拍賣，視現(xiàn)場情況靈活增加出價以爭取購得該房屋，但此時他享有與其他競買人相同的權(quán)利，以價高者得為原則，不再享有優(yōu)先購買權(quán)。此方式既可避免價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得權(quán)利的沖突，有利于出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的利益保護，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對抗其不動產(chǎn)因強制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)的情況發(fā)生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)為由申請法院宣告拍賣無效。這一方式同樣適用于保護房屋共有人在拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)。
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