芻議情勢(shì)變更在商品房預(yù)售合同的適用

　　芻議情勢(shì)變更在商品房預(yù)售合同的適用
　　
　　情勢(shì)變更原則是民商法上重要的原則之一。在當(dāng)代，大陸法系和英美法系國(guó)家大都在其民法典或者合同法典中確立了情勢(shì)變更原則。我國(guó)出臺(tái)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》在我國(guó)立法上首次明確規(guī)定了情勢(shì)變更制度，以適應(yīng)當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、新情況層出不窮引發(fā)的合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性增大的情況。
　　
　　情勢(shì)變更是合同法上的一項(xiàng)重要制度，是指在合同成立并生效之后，履行完畢之前，合同賴以成立的基礎(chǔ)或者環(huán)境發(fā)生了當(dāng)事人訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的變更，致使合同存在的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，如果維持原合同的效力，將顯失公平，因此允許當(dāng)事人變更或解除合同。情勢(shì)變更原則是民法的公平原則在債法中的集中體現(xiàn)，通過(guò)情勢(shì)變更原則的適用，對(duì)已經(jīng)確立的民事法律關(guān)系進(jìn)行重新調(diào)整，矯正因合同情勢(shì)變更后出現(xiàn)的非自愿的不公平后果。我國(guó)理論一般認(rèn)為，情勢(shì)變更的結(jié)果是當(dāng)事人產(chǎn)生請(qǐng)求變更或者解除合同的法定實(shí)體權(quán)利。
　　
　　商品房預(yù)售合同作為特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，不僅履行時(shí)間長(zhǎng)，資金數(shù)額大，而且具有一定的融資性和國(guó)家干預(yù)性，因此容易受到金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響和國(guó)家政策的左右。尤其是在目前經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、新情況層出不窮的情況下，確立情勢(shì)變更原則對(duì)其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴(yán)守原則的例外，其適用應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的條件。在商品房預(yù)售中，如果不能嚴(yán)格情勢(shì)變更的適用條件，開(kāi)發(fā)商極有濫用該原則從而損害預(yù)購(gòu)人的利益。
　　
　　在預(yù)售商品房糾紛案件中，開(kāi)發(fā)商或者銷售商提供的商品房預(yù)售契約或補(bǔ)充契約中多規(guī)定了在發(fā)生情勢(shì)變更情形時(shí)開(kāi)發(fā)商或者銷售商可以免于承擔(dān)預(yù)期交房的法律責(zé)任。因此，在審判工作中，如何適用情勢(shì)變更原則公平合理地解決因此而引起的預(yù)售商品房糾紛，切實(shí)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，具有重要意義。
　　
　　一、情勢(shì)變更原則的歷史淵源
　　
　　按照通說(shuō)，情勢(shì)變更原則起源于12—13世紀(jì)的注釋法學(xué)派著作《優(yōu)帝法學(xué)階梯注釋》。其學(xué)說(shuō)被后人稱為“情勢(shì)不變條款說(shuō)”,此學(xué)說(shuō)假定每一個(gè)合同訂立時(shí)均附有一個(gè)默示條款，默示條款的效力在于合同的繼續(xù)有效，應(yīng)當(dāng)以訂立時(shí)情勢(shì)之繼續(xù)存在為條件。如果當(dāng)時(shí)的客觀情況，即訂立合同的基礎(chǔ)發(fā)生重大變化或不復(fù)存在，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許變更或解除合同。16—17世紀(jì)的自然法學(xué)派更將情勢(shì)變更原則視為整個(gè)法律秩序的基本精神所在，他們認(rèn)為這項(xiàng)原則應(yīng)適用于所有的法律范圍，該學(xué)說(shuō)發(fā)展到18世紀(jì)后期使情勢(shì)變更原則被無(wú)節(jié)制地濫用，從而極大地?fù)p害了法律的嚴(yán)肅性與法律秩序的穩(wěn)定性，于是逐漸被法學(xué)家所摒棄。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，情勢(shì)變更原則得到確立并在審判實(shí)踐中廣泛適用，是20世紀(jì)以后的事情。
　　
　　20世紀(jì)以來(lái)，歐洲國(guó)家經(jīng)歷了一戰(zhàn)、二戰(zhàn)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)三大重大變更，最終使羅馬法確立的契約神圣、固守契約的法律觀念發(fā)生了動(dòng)搖，進(jìn)而促成了法律思想的重大轉(zhuǎn)變，使情勢(shì)變更原則重新受到法學(xué)理論界與實(shí)務(wù)界的重視。首開(kāi)先例的是受戰(zhàn)爭(zhēng)影響較深的德國(guó)。當(dāng)時(shí)德國(guó)發(fā)生了前所未有的惡性通貨膨脹，馬克的幣值跌落到幾年前的萬(wàn)億分之一，在這一貨幣急劇貶值期間，債務(wù)人經(jīng)常用幾乎毫無(wú)價(jià)值的現(xiàn)金清償長(zhǎng)期債務(wù)，這是非常不公平的。因此，德國(guó)最高法院在1921年的一個(gè)判例中開(kāi)創(chuàng)了通過(guò)司法手段變更契約的先例。該案涉及一個(gè)簽訂于1912年的長(zhǎng)期租賃契約，對(duì)契約本身，當(dāng)事人并無(wú)爭(zhēng)議，該契約規(guī)定出租人將以某固定價(jià)格向承租人供應(yīng)取暖用的蒸汽，但契約簽訂后，蒸汽的成本大幅度上漲。德國(guó)最高法院判決將蒸汽的價(jià)格提高到契約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之上，“因?yàn)椴贿@樣做，情勢(shì)就會(huì)變得完全無(wú)法承受，從而成為對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則和所有公平正義戒令的嘲弄”.
　　
　　德國(guó)法院的做法，很快為大陸法系各國(guó)所采納，如在法國(guó)、日本、意大利、希臘等國(guó)的合同法或民法典中都承認(rèn)了情勢(shì)變更原則，或者產(chǎn)生了一系列運(yùn)用情勢(shì)變更原則變更或解除合同并免除責(zé)任的判例，從而確定了情勢(shì)變更原則在大陸法系國(guó)家的地位。
　　
　　英美法系國(guó)家對(duì)合同不履行的責(zé)任雖然起初也是堅(jiān)持絕對(duì)合同責(zé)任理論，該理論要求合同一經(jīng)當(dāng)事人合意訂立，無(wú)論出現(xiàn)什么情況，都必須嚴(yán)格履行，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)在大陸法系國(guó)家放棄固守契約原則之前，英美法系國(guó)家的傳統(tǒng)法律觀念在現(xiàn)實(shí)面前就已經(jīng)發(fā)生了一些動(dòng)搖。他們提出了frustration of contract原則，通常譯為合同落空原則。該原則允許在不可抗力、履行困難、履行目的不達(dá)和履行不實(shí)際的情況下，可以免除當(dāng)事人責(zé)任。
　　
　　英國(guó)法院1903年對(duì)Kelly. Henry一案的判決中，首先從衡平觀點(diǎn)出發(fā)確立了合同落空原則。此案中被告為了觀看英王愛(ài)德華七世加冕典禮后的游行而租用了原告的臨街房屋。游行因英王生病而取消，被告拒付租金余額。英國(guó)上訴法院審理認(rèn)為，合同的目的是觀看游行，此為雙方締結(jié)合同的基礎(chǔ)，此一目的既然落空，合同便告終結(jié)，雙方所承擔(dān)的義務(wù)均應(yīng)解除，因此判決被告無(wú)須支付租金余額。
　　
　　美國(guó)法雖然沒(méi)有完全采納英國(guó)法關(guān)于合同落空的規(guī)則，但是存在著商業(yè)不能的概念，并在《統(tǒng)一法典》第2—615條中，也涉及到情勢(shì)變更的內(nèi)容。由此可見(jiàn)，無(wú)論是大陸法系國(guó)家的情勢(shì)變更原則，還是英美法系國(guó)家的合同落空原則，目的都在于使合同的履行符合合同訂立時(shí)當(dāng)事人所能考慮的情勢(shì)，從而使合同的履行既體現(xiàn)誠(chéng)實(shí)信用，又做到公平合理。
　　
　　二、情勢(shì)變更原則適用的要件內(nèi)容
　　
　　情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時(shí)，應(yīng)把握以下幾個(gè)要件：
　　
　　第一，情勢(shì)變更的發(fā)生，須是買(mǎi)賣(mài)房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不能預(yù)見(jiàn)或不可能預(yù)見(jiàn)的。確定當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時(shí)的市場(chǎng)、價(jià)格、交易政策等方面進(jìn)行客觀考察。
　　
　　第二，情勢(shì)變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過(guò)錯(cuò)，對(duì)合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢(shì)變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時(shí)商品房市場(chǎng)物價(jià)急劇上漲等情勢(shì)變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過(guò)錯(cuò)方不得以情勢(shì)變更為由而免除其責(zé)。
　　
　　第三，情勢(shì)變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購(gòu)買(mǎi)者已簽訂合同，但在建造該商品房的過(guò)程中建材價(jià)暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會(huì)盈利，反而按其造價(jià)呈嚴(yán)重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則。
　　
　　縱觀其成立要件，對(duì)有以下預(yù)售商品房情形，當(dāng)不適用情勢(shì)變更原則。1、預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢(shì)變更；2、合同訂立之后，合同內(nèi)容與實(shí)際標(biāo)的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無(wú)情勢(shì)變更情形也使其合同對(duì)價(jià)關(guān)系失衡，此后所發(fā)生的情勢(shì)變更；3、當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對(duì)以后可能出現(xiàn)的某種情勢(shì)變更已預(yù)見(jiàn)并載入預(yù)售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見(jiàn)的情勢(shì)變更；4、由于當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢(shì)變更；5、由于當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)，致使其逾期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時(shí)所發(fā)生的情勢(shì)變更。如簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)與逾期時(shí)的商品房?jī)r(jià)突然下跌之情形；6、對(duì)預(yù)售商品房合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　三、情勢(shì)變更原則的適用條件
　　
　　1、情勢(shì)變更的基礎(chǔ)是預(yù)售商品房合同合法有效
　　
　　只有依法成立的合同，才受到法律的保護(hù)，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢(shì)變更原則的適用。無(wú)效合同自成立起就不具有法律效力，對(duì)合同主體沒(méi)有約束力。房地產(chǎn)法第44條對(duì)預(yù)售商品房的行為作了嚴(yán)格的規(guī)定，該法實(shí)施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預(yù)售商品房的合同無(wú)效，故無(wú)效合同不適用情勢(shì)變更原則。但是，基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立時(shí)間較短，特別是房地產(chǎn)法實(shí)施之前，預(yù)售商品房的行為不夠規(guī)范，因此，具體情況要具體分析，區(qū)別對(duì)待。如預(yù)售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預(yù)售商品房許可證，但是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)同意補(bǔ)辦，且合同其他內(nèi)容又不違法，為了維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，可以按照合同有效對(duì)待。
　　
　　2、必須有情勢(shì)變更的事由
　　
　　即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國(guó)家對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、物價(jià)政策或產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問(wèn)題，于1995年做出的“夜間10點(diǎn)以后至次日6時(shí)不得施工”的決定。情勢(shì)變更的事由，是適用情勢(shì)變更原則的先決條件。只有正確地認(rèn)定情勢(shì)變更的事實(shí)，才能審理好這一類糾紛。
　　
　　3、情勢(shì)變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
　　
　　如果情勢(shì)變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí)，則合同的成立是以變更的事實(shí)為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢(shì)變更的問(wèn)題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點(diǎn)以后不準(zhǔn)施工的決定，開(kāi)發(fā)商仍然以晝夜施工計(jì)算工時(shí)，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢(shì)變更。在簽訂合同時(shí)，已變更的事實(shí)對(duì)當(dāng)事人不利，而當(dāng)事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以事后沒(méi)有保護(hù)的必要。
　　
　　另一方面，情勢(shì)變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因?yàn)�，在合同終止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢(shì)變更的理由。另外，還應(yīng)注意情勢(shì)變更原則適用的時(shí)間問(wèn)題。如果情勢(shì)變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對(duì)于履行合同后的不公平結(jié)果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責(zé)任。因?yàn)�，如果該方按照約定履行合同，則不會(huì)面臨情勢(shì)變更的情況。否則，客觀上勢(shì)必鼓勵(lì)了違約方，對(duì)守約方則是顯失公平的。
　　
　　還有一種情況，在預(yù)售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢(shì)變更的情況，當(dāng)事人并未提出適用情勢(shì)變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為，在這種情況下，可視為當(dāng)事人放棄了主張，一般不予保護(hù)。
　　
　　4、情勢(shì)變更是當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的
　　
　　情勢(shì)變更必須是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的意外事件造成的。如果當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，能夠預(yù)見(jiàn)的，則表明其對(duì)于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)可的。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，不能適用情勢(shì)變更原則。如果當(dāng)事人應(yīng)該預(yù)見(jiàn)而沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的或者雖然預(yù)見(jiàn)但是輕信能夠避免而沒(méi)有采取預(yù)防措施的，說(shuō)明當(dāng)事人主觀上有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
　　
　　5、因情勢(shì)變更使原合同的履行顯失公平
　　
　　情勢(shì)變更發(fā)生之后，失去了合同賴以存在的基礎(chǔ)，合同雙方對(duì)價(jià)關(guān)系遭到破壞，如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù)，將使合同一方當(dāng)事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。如開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)方簽訂預(yù)購(gòu)合同后，建設(shè)過(guò)程中，市場(chǎng)的建筑材料價(jià)格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開(kāi)發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴(yán)重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢(shì)變更原則。
　　
　　四、情勢(shì)變更原則的適用后果
　　
　　研究情勢(shì)變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎(chǔ)上得到履行，維護(hù)合同當(dāng)事人利益的平衡。從產(chǎn)生的法律后果來(lái)看，審判實(shí)踐中，情勢(shì)變更原則的適用在具體操作上應(yīng)注意掌握以下幾點(diǎn)。
　　
　　1、適用情勢(shì)變更原則一般應(yīng)變更預(yù)售商品房契約合同的有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)合同的履行。適用情勢(shì)變更原則是平衡預(yù)售商品房糾紛中雙方當(dāng)事人的利益，保護(hù)當(dāng)事人公平競(jìng)爭(zhēng)，正確處理民事法律關(guān)系穩(wěn)定性和適應(yīng)性的法律手段。在審判實(shí)踐中以情勢(shì)變更處理預(yù)售商品房糾紛，如果通過(guò)變更預(yù)售商品房合同的有關(guān)內(nèi)容能夠排除不公平的結(jié)果，原則上則應(yīng)在新的條件下，僅就合同中相應(yīng)的條款予以變更，使之趨于對(duì)等，仍然維持原合同的存在，繼續(xù)合同的履行，以維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性。
　　
　　2、解除預(yù)售商品房合同關(guān)系或中止該合同的履行。適應(yīng)情勢(shì)變更原則一般應(yīng)采取變更合同有關(guān)內(nèi)容的做法，非當(dāng)事人協(xié)商一致或非解除不可的情況下，不宜輕易解除合同。如果通過(guò)變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容仍不足以排除不公平的結(jié)果，采取終止預(yù)售商品房合同即可消除顯失公平的現(xiàn)象，則才采用中止合同的方式，合同關(guān)系自終止時(shí)消滅，不具有溯及力。對(duì)那些確因情勢(shì)變更原因的發(fā)生，預(yù)售商品房合同雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，在變更或終止合同仍不能排除不公平結(jié)果的情況下，則可采取解除預(yù)售商品房合同的方式。解除預(yù)售商品房合同的，合同自始無(wú)約束力。但這里應(yīng)注意，對(duì)雙方當(dāng)事人在情勢(shì)變更之前所履行的部分，仍應(yīng)認(rèn)定有效，已經(jīng)履行義務(wù)部分的不公平給付方享有求償請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求對(duì)方予以返還。
　　
　　3、延期給付。這是履行日期的變更。在預(yù)售商品房糾紛中，由于發(fā)生情勢(shì)變更造成原材料的漲價(jià)等，賣(mài)房方由于資金不足，往往造成施工緩慢或停工，以致商品房竣工日期拖后。對(duì)此人民法院可根據(jù)案件事實(shí)情況，通過(guò)變更合同使雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系趨于對(duì)等后，并判決延期交付商品房，延期的長(zhǎng)短既要考慮賣(mài)房方的能力，又要考慮到保護(hù)買(mǎi)房方的合法權(quán)益。
　　
　　4、變更預(yù)售商品房合同的給付標(biāo)的。在預(yù)售商品房交付中，給付標(biāo)的一般均為特定物。如因情勢(shì)變更造成商品房給付不能的，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以用其它同類物代替給付。如果協(xié)商不成，也可判決用同等地段、同等結(jié)構(gòu)的商品房代替給付。
　　
　　5、免責(zé)的有關(guān)情況。情勢(shì)變更是一種客觀情況，它要求合同當(dāng)事人在主觀上均不得有過(guò)錯(cuò)。故其后果是變更或解除合同，并免除一方不履行合同義務(wù)的責(zé)任。

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