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芻議情勢變更在商品房預(yù)售合同的適用
芻議情勢變更在商品房預(yù)售合同的適用情勢變更原則是民商法上重要的原則之一。在當(dāng)代，大陸法系和英美法系國家大都在其民法典或者合同法典中確立了情勢變更原則。我國出臺(tái)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》在我國立法上首次明確規(guī)定了情勢變更制度，以適應(yīng)當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、新情況層出不窮引發(fā)的合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性增大的情況。
情勢變更是合同法上的一項(xiàng)重要制度，是指在合同成立并生效之后，履行完畢之前，合同賴以成立的基礎(chǔ)或者環(huán)境發(fā)生了當(dāng)事人訂立合同時(shí)無法預(yù)料的變更，致使合同存在的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，如果維持原合同的效力，將顯失公平，因此允許當(dāng)事人變更或解除合同。情勢變更原則是民法的公平原則在債法中的集中體現(xiàn)，通過情勢變更原則的適用，對(duì)已經(jīng)確立的民事法律關(guān)系進(jìn)行重新調(diào)整，矯正因合同情勢變更后出現(xiàn)的非自愿的不公平后果。我國理論一般認(rèn)為，情勢變更的結(jié)果是當(dāng)事人產(chǎn)生請(qǐng)求變更或者解除合同的法定實(shí)體權(quán)利。
商品房預(yù)售合同作為特殊的買賣合同，不僅履行時(shí)間長，資金數(shù)額大，而且具有一定的融資性和國家干預(yù)性，因此容易受到金融市場波動(dòng)的影響和國家政策的左右。尤其是在目前經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、新情況層出不窮的情況下，確立情勢變更原則對(duì)其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴(yán)守原則的例外，其適用應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的條件。在商品房預(yù)售中，如果不能嚴(yán)格情勢變更的適用條件，開發(fā)商極有濫用該原則從而損害預(yù)購人的利益。
在預(yù)售商品房糾紛案件中，開發(fā)商或者銷售商提供的商品房預(yù)售契約或補(bǔ)充契約中多規(guī)定了在發(fā)生情勢變更情形時(shí)開發(fā)商或者銷售商可以免于承擔(dān)預(yù)期交房的法律責(zé)任。因此，在審判工作中，如何適用情勢變更原則公平合理地解決因此而引起的預(yù)售商品房糾紛，切實(shí)保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，具有重要意義。
一、情勢變更原則的歷史淵源
按照通說，情勢變更原則起源于12—13世紀(jì)的注釋法學(xué)派著作《優(yōu)帝法學(xué)階梯注釋》。其學(xué)說被后人稱為“情勢不變條款說”,此學(xué)說假定每一個(gè)合同訂立時(shí)均附有一個(gè)默示條款，默示條款的效力在于合同的繼續(xù)有效，應(yīng)當(dāng)以訂立時(shí)情勢之繼續(xù)存在為條件。如果當(dāng)時(shí)的客觀情況，即訂立合同的基礎(chǔ)發(fā)生重大變化或不復(fù)存在，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許變更或解除合同。16—17世紀(jì)的自然法學(xué)派更將情勢變更原則視為整個(gè)法律秩序的基本精神所在，他們認(rèn)為這項(xiàng)原則應(yīng)適用于所有的法律范圍，該學(xué)說發(fā)展到18世紀(jì)后期使情勢變更原則被無節(jié)制地濫用，從而極大地?fù)p害了法律的嚴(yán)肅性與法律秩序的穩(wěn)定性，于是逐漸被法學(xué)家所摒棄。應(yīng)當(dāng)說，情勢變更原則得到確立并在審判實(shí)踐中廣泛適用，是20世紀(jì)以后的事情。
20世紀(jì)以來，歐洲國家經(jīng)歷了一戰(zhàn)、二戰(zhàn)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)三大重大變更，最終使羅馬法確立的契約神圣、固守契約的法律觀念發(fā)生了動(dòng)搖，進(jìn)而促成了法律思想的重大轉(zhuǎn)變，使情勢變更原則重新受到法學(xué)理論界與實(shí)務(wù)界的重視。首開先例的是受戰(zhàn)爭影響較深的德國。當(dāng)時(shí)德國發(fā)生了前所未有的惡性通貨膨脹，馬克的幣值跌落到幾年前的萬億分之一，在這一貨幣急劇貶值期間，債務(wù)人經(jīng)常用幾乎毫無價(jià)值的現(xiàn)金清償長期債務(wù)，這是非常不公平的。因此，德國最高法院在1921年的一個(gè)判例中開創(chuàng)了通過司法手段變更契約的先例。該案涉及一個(gè)簽訂于1912年的長期租賃契約，對(duì)契約本身，當(dāng)事人并無爭議，該契約規(guī)定出租人將以某固定價(jià)格向承租人供應(yīng)取暖用的蒸汽，但契約簽訂后，蒸汽的成本大幅度上漲。德國最高法院判決將蒸汽的價(jià)格提高到契約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之上，“因?yàn)椴贿@樣做，情勢就會(huì)變得完全無法承受，從而成為對(duì)誠實(shí)信用原則和所有公平正義戒令的嘲弄”.
德國法院的做法，很快為大陸法系各國所采納，如在法國、日本、意大利、希臘等國的合同法或民法典中都承認(rèn)了情勢變更原則，或者產(chǎn)生了一系列運(yùn)用情勢變更原則變更或解除合同并免除責(zé)任的判例，從而確定了情勢變更原則在大陸法系國家的地位。
英美法系國家對(duì)合同不履行的責(zé)任雖然起初也是堅(jiān)持絕對(duì)合同責(zé)任理論，該理論要求合同一經(jīng)當(dāng)事人合意訂立，無論出現(xiàn)什么情況，都必須嚴(yán)格履行，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過在大陸法系國家放棄固守契約原則之前，英美法系國家的傳統(tǒng)法律觀念在現(xiàn)實(shí)面前就已經(jīng)發(fā)生了一些動(dòng)搖。他們提出了frustration of contract原則，通常譯為合同落空原則。該原則允許在不可抗力、履行困難、履行目的不達(dá)和履行不實(shí)際的情況下，可以免除當(dāng)事人責(zé)任。
英國法院1903年對(duì)Kelly. Henry一案的判決中，首先從衡平觀點(diǎn)出發(fā)確立了合同落空原則。此案中被告為了觀看英王愛德華七世加冕典禮后的游行而租用了原告的臨街房屋。游行因英王生病而取消，被告拒付租金余額。英國上訴法院審理認(rèn)為，合同的目的是觀看游行，此為雙方締結(jié)合同的基礎(chǔ)，此一目的既然落空，合同便告終結(jié)，雙方所承擔(dān)的義務(wù)均應(yīng)解除，因此判決被告無須支付租金余額。
美國法雖然沒有完全采納英國法關(guān)于合同落空的規(guī)則，但是存在著商業(yè)不能的概念，并在《統(tǒng)一法典》第2—615條中，也涉及到情勢變更的內(nèi)容。由此可見，無論是大陸法系國家的情勢變更原則，還是英美法系國家的合同落空原則，目的都在于使合同的履行符合合同訂立時(shí)當(dāng)事人所能考慮的情勢，從而使合同的履行既體現(xiàn)誠實(shí)信用，又做到公平合理。
二、情勢變更原則適用的要件內(nèi)容
情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時(shí)，應(yīng)把握以下幾個(gè)要件：
第一，情勢變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不能預(yù)見或不可能預(yù)見的。確定當(dāng)事人預(yù)見力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時(shí)的市場、價(jià)格、交易政策等方面進(jìn)行客觀考察。
第二，情勢變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過錯(cuò)，對(duì)合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時(shí)商品房市場物價(jià)急劇上漲等情勢變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過錯(cuò)方不得以情勢變更為由而免除其責(zé)。
第三，情勢變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價(jià)暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會(huì)盈利，反而按其造價(jià)呈嚴(yán)重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則。
縱觀其成立要件，對(duì)有以下預(yù)售商品房情形，當(dāng)不適用情勢變更原則。1、預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢變更；2、合同訂立之后，合同內(nèi)容與實(shí)際標(biāo)的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對(duì)價(jià)關(guān)系失衡，此后所發(fā)生的情勢變更；3、當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對(duì)以后可能出現(xiàn)的某種情勢變更已預(yù)見并載入預(yù)售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見的情勢變更；4、由于當(dāng)事人一方的過錯(cuò)，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢變更；5、由于當(dāng)事人一方的過錯(cuò)，致使其逾期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時(shí)所發(fā)生的情勢變更。如簽訂合同時(shí)房價(jià)與逾期時(shí)的商品房價(jià)突然下跌之情形；6、對(duì)預(yù)售商品房合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
三、情勢變更原則的適用條件
1、情勢變更的基礎(chǔ)是預(yù)售商品房合同合法有效
只有依法成立的合同，才受到法律的保護(hù)，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對(duì)合同主體沒有約束力。房地產(chǎn)法第44條對(duì)預(yù)售商品房的行為作了嚴(yán)格的規(guī)定，該法實(shí)施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預(yù)售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢變更原則。但是，基于我國房地產(chǎn)市場建立時(shí)間較短，特別是房地產(chǎn)法實(shí)施之前，預(yù)售商品房的行為不夠規(guī)范，因此，具體情況要具體分析，區(qū)別對(duì)待。如預(yù)售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預(yù)售商品房許可證，但是經(jīng)過有關(guān)部門同意補(bǔ)辦，且合同其他內(nèi)容又不違法，為了維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，可以按照合同有效對(duì)待。
2、必須有情勢變更的事由
即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國家對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、物價(jià)政策或產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的“夜間10點(diǎn)以后至次日6時(shí)不得施工”的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認(rèn)定情勢變更的事實(shí)，才能審理好這一類糾紛。
3、情勢變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
如果情勢變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí)，則合同的成立是以變更的事實(shí)為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢變更的問題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點(diǎn)以后不準(zhǔn)施工的決定，開發(fā)商仍然以晝夜施工計(jì)算工時(shí)，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時(shí)，已變更的事實(shí)對(duì)當(dāng)事人不利，而當(dāng)事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以事后沒有保護(hù)的必要。
另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因?yàn)�，在合同終止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應(yīng)注意情勢變更原則適用的時(shí)間問題。如果情勢變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對(duì)于履行合同后的不公平結(jié)果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責(zé)任。因?yàn)�，如果該方按照約定履行合同，則不會(huì)面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵(lì)了違約方，對(duì)守約方則是顯失公平的。
還有一種情況，在預(yù)售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢變更的情況，當(dāng)事人并未提出適用情勢變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認(rèn)為，在這種情況下，可視為當(dāng)事人放棄了主張，一般不予保護(hù)。
4、情勢變更是當(dāng)事人不可預(yù)見的
情勢變更必須是當(dāng)事人不能預(yù)見的意外事件造成的。如果當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，能夠預(yù)見的，則表明其對(duì)于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)可的。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，不能適用情勢變更原則。如果當(dāng)事人應(yīng)該預(yù)見而沒有預(yù)見的或者雖然預(yù)見但是輕信能夠避免而沒有采取預(yù)防措施的，說明當(dāng)事人主觀上有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
5、因情勢變更使原合同的履行顯失公平
情勢變更發(fā)生之后，失去了合同賴以存在的基礎(chǔ)，合同雙方對(duì)價(jià)關(guān)系遭到破壞，如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù)，將使合同一方當(dāng)事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。如開發(fā)商與預(yù)購方簽訂預(yù)購合同后，建設(shè)過程中，市場的建筑材料價(jià)格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴(yán)重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢變更原則。
四、情勢變更原則的適用后果
研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎(chǔ)上得到履行，維護(hù)合同當(dāng)事人利益的平衡。從產(chǎn)生的法律后果來看，審判實(shí)踐中，情勢變更原則的適用在具體操作上應(yīng)注意掌握以下幾點(diǎn)。
1、適用情勢變更原則一般應(yīng)變更預(yù)售商品房契約合同的有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)合同的履行。適用情勢變更原則是平衡預(yù)售商品房糾紛中雙方當(dāng)事人的利益，保護(hù)當(dāng)事人公平競爭，正確處理民事法律關(guān)系穩(wěn)定性和適應(yīng)性的法律手段。在審判實(shí)踐中以情勢變更處理預(yù)售商品房糾紛，如果通過變更預(yù)售商品房合同的有關(guān)內(nèi)容能夠排除不公平的結(jié)果，原則上則應(yīng)在新的條件下，僅就合同中相應(yīng)的條款予以變更，使之趨于對(duì)等，仍然維持原合同的存在，繼續(xù)合同的履行，以維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性。
2、解除預(yù)售商品房合同關(guān)系或中止該合同的履行。適應(yīng)情勢變更原則一般應(yīng)采取變更合同有關(guān)內(nèi)容的做法，非當(dāng)事人協(xié)商一致或非解除不可的情況下，不宜輕易解除合同。如果通過變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容仍不足以排除不公平的結(jié)果，采取終止預(yù)售商品房合同即可消除顯失公平的現(xiàn)象，則才采用中止合同的方式，合同關(guān)系自終止時(shí)消滅，不具有溯及力。對(duì)那些確因情勢變更原因的發(fā)生，預(yù)售商品房合同雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，在變更或終止合同仍不能排除不公平結(jié)果的情況下，則可采取解除預(yù)售商品房合同的方式。解除預(yù)售商品房合同的，合同自始無約束力。但這里應(yīng)注意，對(duì)雙方當(dāng)事人在情勢變更之前所履行的部分，仍應(yīng)認(rèn)定有效，已經(jīng)履行義務(wù)部分的不公平給付方享有求償請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求對(duì)方予以返還。
3、延期給付。這是履行日期的變更。在預(yù)售商品房糾紛中，由于發(fā)生情勢變更造成原材料的漲價(jià)等，賣房方由于資金不足，往往造成施工緩慢或停工，以致商品房竣工日期拖后。對(duì)此人民法院可根據(jù)案件事實(shí)情況，通過變更合同使雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系趨于對(duì)等后，并判決延期交付商品房，延期的長短既要考慮賣房方的能力，又要考慮到保護(hù)買房方的合法權(quán)益。
4、變更預(yù)售商品房合同的給付標(biāo)的。在預(yù)售商品房交付中，給付標(biāo)的一般均為特定物。如因情勢變更造成商品房給付不能的，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以用其它同類物代替給付。如果協(xié)商不成，也可判決用同等地段、同等結(jié)構(gòu)的商品房代替給付。
5、免責(zé)的有關(guān)情況。情勢變更是一種客觀情況，它要求合同當(dāng)事人在主觀上均不得有過錯(cuò)。故其后果是變更或解除合同，并免除一方不履行合同義務(wù)的責(zé)任。
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