審理糾紛預(yù)售商品房如何適用情勢(shì)變更原則

　　通常情況下,商品房預(yù)售合同都是投資數(shù)額大、履行期限比較好的的一類(lèi)合同,但是,與此同時(shí),它所產(chǎn)生的糾紛也比較多,下面是小編精心整理的審理糾紛預(yù)售商品房如何適用情勢(shì)變更原則，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　在預(yù)售商品房糾紛案件中，開(kāi)發(fā)商或者銷(xiāo)售商提供的商品房預(yù)售契約或補(bǔ)充契約中多規(guī)定了在發(fā)生情勢(shì)變更情形時(shí)開(kāi)發(fā)商或者銷(xiāo)售商可以免于承擔(dān)預(yù)期交房的法律責(zé)任。我國(guó)法律迄今尚無(wú)關(guān)于如何適用情勢(shì)變更原則的具體規(guī)定，因此，在審判工作中，如何適用情勢(shì)變更原則公平合理地解決因此而引起的預(yù)售商品房糾紛，切實(shí)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，具有重要意義。

　　一、預(yù)售商品房糾紛中適用情勢(shì)變更原則的要件和內(nèi)容

　　情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時(shí)，應(yīng)把握以下幾個(gè)要件：

　　首先，情勢(shì)變更的發(fā)生，須是買(mǎi)賣(mài)房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不能預(yù)見(jiàn)或不可能預(yù)見(jiàn)的。確定當(dāng)事人預(yù)見(jiàn)力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時(shí)的市場(chǎng)、價(jià)格、交易政策等方面進(jìn)行客觀考察。

　　其次，情勢(shì)變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過(guò)錯(cuò)，對(duì)合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢(shì)變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時(shí)商品房市場(chǎng)物價(jià)急劇上漲等情勢(shì)變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過(guò)錯(cuò)方不得以情勢(shì)變更為由而免除其責(zé)。

　　再次，情勢(shì)變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購(gòu)買(mǎi)者已簽訂合同，但在建造該商品房的過(guò)程中建材價(jià)暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會(huì)盈利，反而按其造價(jià)呈嚴(yán)重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則。

　　如前所述，預(yù)售商品房具有時(shí)間上的期待性，該特征反映在情勢(shì)變更上，還須是法律行為生效后至法律關(guān)系消滅前這一期間，只有在這一期間發(fā)生的情勢(shì)變更才適用之。如房產(chǎn)商已交付商品房，購(gòu)買(mǎi)者已使用該房，那么此后所發(fā)生的情勢(shì)變更則不適用。

　　縱觀其成立要件，對(duì)有以下預(yù)售商品房情形，當(dāng)不適用情勢(shì)變更原則。

　　1.預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢(shì)變更；

　　2.合同訂立之后，合同內(nèi)容與實(shí)際標(biāo)的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無(wú)情勢(shì)變更情形也使其合同對(duì)價(jià)關(guān)系失衡，此后所發(fā)生的情勢(shì)變更；

　　3.當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對(duì)以后可能出現(xiàn)的某種情勢(shì)變更已預(yù)見(jiàn)并載入預(yù)售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見(jiàn)的情勢(shì)變更；

　　4.由于當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢(shì)變更；

　　5.由于當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)，致使其逾期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時(shí)所發(fā)生的情勢(shì)變更。如簽> 訂合同時(shí)房?jī)r(jià)與逾期時(shí)的商品房?jī)r(jià)突然下跌之情形；

　　6.對(duì)預(yù)售商品房合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、情勢(shì)變更原則在預(yù)售商品房糾紛中適用的法律后果

　　從產(chǎn)生的法律后果來(lái)看，審判實(shí)踐中，情勢(shì)變更原則的適用在具體操作上應(yīng)注意掌握以下幾點(diǎn)。

　　1.適用情勢(shì)變更原則一般應(yīng)變更預(yù)售商品房契約合同的有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)合同的履行。適用情勢(shì)變更原則是平衡預(yù)售商品房糾紛中雙方當(dāng)事人的利益，保護(hù)當(dāng)事人公平競(jìng)爭(zhēng)，正確處理民事法律關(guān)系穩(wěn)定性和適應(yīng)性的法律手段。在審判實(shí)踐中以情勢(shì)變更處理預(yù)售商品房糾紛，如果通過(guò)變更預(yù)售商品房合同的有關(guān)內(nèi)容能夠排除不公平的結(jié)果，原則上則應(yīng)在新的條件下，僅就合同中相應(yīng)的條款予以變更，使之趨于對(duì)等，仍然維持原合同的存在，繼續(xù)合同的履行，以維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定性。

　　2.解除預(yù)售商品房合同關(guān)系或中止該合同的履行。適應(yīng)情勢(shì)變更原則一般應(yīng)采取變更合同有關(guān)內(nèi)容的做法，非當(dāng)事人協(xié)商一致或非解除不可的情況下，不宜輕易解除合同。如果通過(guò)變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容仍不足以排除不公平的結(jié)果，采取終止預(yù)售商品房合同即可消除顯失公平的現(xiàn)象，則才采用中止合同的方式，合同關(guān)系自終止時(shí)消滅，不具有溯及力。對(duì)那些確因情勢(shì)變更原因的發(fā)生，預(yù)售商品房合同雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，在變更或終止合同仍不能排除不公平結(jié)果的情況下，則可采取解除預(yù)售商品房合同的方式。解除預(yù)售商品房合同的，合同自始無(wú)約束力。但這里應(yīng)注意， 對(duì)雙方當(dāng)事人在情勢(shì)變更之前所履行的部分，仍應(yīng)認(rèn)定有效，已經(jīng)履行義務(wù)部分的不公平給付方享有求償請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求對(duì)方予以返還。

　　3.延期給付。這是履行日期的變更。在預(yù)售商品房糾紛中，由于發(fā)生情勢(shì)變更造成原材料的漲價(jià)等，賣(mài)房方由于資金不足，往往造成施工緩慢或停工，以致商品房竣工日期拖后。對(duì)此人民法院可根據(jù)案件事實(shí)情況，通過(guò)變更合同使雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系趨于對(duì)等后，并判決延期交付商品房，延期的長(zhǎng)短既要考慮賣(mài)房方的能力，又要考慮到保護(hù)買(mǎi)房方的合法權(quán)益。

　　4.變更預(yù)售商品房合同的給付標(biāo)的。在預(yù)售商品房交付中，給付標(biāo)的一般均為特定物。如因情勢(shì)變更造成商品房給付不能的，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以用其它同類(lèi)物代替給付。如果協(xié)商不成，也可判決用同等地段、同等結(jié)構(gòu)的商品房代替給付。

　　5.免責(zé)的有關(guān)情況。情勢(shì)變更是一種客觀情況，它要求合同當(dāng)事人在主觀上均不得有過(guò)錯(cuò)。故其后果是變更或解除合同，并免除一方不履行合同義務(wù)的責(zé)任。

　　三、情勢(shì)變更與不可抗力及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之界限

　　在審判實(shí)踐中，情勢(shì)變更與不可抗力及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)易被混淆。這里筆者作簡(jiǎn)單比較，以區(qū)分其相互法律關(guān)系。

　　情勢(shì)變更與不可抗力之界限。首先，二者的成因不同。情勢(shì)變更一般是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)情勢(shì)發(fā)生變化，如通貨膨脹，物價(jià)暴漲，市場(chǎng)異常風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)政策等發(fā)生變化；而不可抗力起于重大的自然災(zāi)害，如水災(zāi)、旱災(zāi)、地震等以及重大的社會(huì)事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂等。其次，二者的終局不同。情勢(shì)變更發(fā)生后，合同一般仍能履行，只是履行后會(huì)造成明顯的不公平；而不可抗力發(fā)生后，通常合同的全部或部分義務(wù)不能履行。再次，二者的后果不同，情勢(shì)變更的后果一是變更合同內(nèi)容，消除不公平的后果，二是解除合同，免除當(dāng)事人的法律責(zé)任；而不可抗力是變更或解除合同的因素之一，而在后果上即為減責(zé)或免責(zé)。第四，二者的關(guān)聯(lián)不同。一般而論，不可抗力可能是引起情勢(shì)變更的原因，情勢(shì)變更可能是引起不可抗力的結(jié)果，但相互不具有必然的關(guān)聯(lián)性和互為性，因情勢(shì)變更并不是引起不可抗力的原因，而不可抗力也不能是情勢(shì)變更的結(jié)果。

　　情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之界限。雖然情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在理論上不難區(qū)分，但是在預(yù)售商品房糾紛中卻難以界定。據(jù)此，筆者認(rèn)為，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系房產(chǎn)商在從事商品房開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因經(jīng)營(yíng)籌劃和決策上的非理性，致使按理能夠盈利的項(xiàng)目而致虧損。情勢(shì)變更的發(fā)生是在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)當(dāng)事人在主觀上不可能預(yù)見(jiàn)的，是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀事由引起的；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是期待預(yù)售商品房合同時(shí)，當(dāng)事人在主觀上是應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)而主觀上僥幸或放任或過(guò)低估計(jì)所預(yù)見(jiàn)事物的情勢(shì)仍堅(jiān)定地從事該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)�？梢�(jiàn)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一方當(dāng)事人因主觀上的過(guò)錯(cuò)而可歸責(zé)的。其次，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 的發(fā)生則取決于房產(chǎn)商是否遵循商品的價(jià)值規(guī)律，是否了解市場(chǎng)行情、市場(chǎng)信息、市場(chǎng)中的供求關(guān)系等，這種風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)中的正當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)；而情勢(shì)變更的發(fā)生是由主體意志之外的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)引起的，該經(jīng)濟(jì)情勢(shì)往往又是因重大事故引起，所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是非規(guī)律性所及的。第三，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在主客觀的評(píng)價(jià)上，客觀性不是必然的，不會(huì)造成履行不能的后果，如作重新調(diào)整即可實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的目的，因此商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有濃重的主觀性；而情勢(shì)變更在客觀上會(huì)使合同基礎(chǔ)和預(yù)期的目的發(fā)生根本性變化，其變化是異常急劇的，這是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，具有合同履行中不可逾越的障礙。

　　常見(jiàn)的預(yù)售房糾紛有哪些

　　(一)認(rèn)購(gòu)糾紛。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。但是房屋價(jià)格一旦上揚(yáng)，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者交房時(shí)，一些不法開(kāi)發(fā)卻要求購(gòu)房者支付合同約定外的價(jià)款，從而引發(fā)糾紛

　　(二)逾期交房糾紛。逾期交房的情況并不少見(jiàn)，主要原因是房屋未能達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。

　　縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。

　　建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。因此，若未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的逾期交房糾紛也是很常見(jiàn)的。

　　(三)無(wú)法貸款引發(fā)的糾紛。許多購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同時(shí)并沒(méi)有對(duì)無(wú)法貸款的情況進(jìn)行具體的約定，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的收緊，購(gòu)房者在辦理購(gòu)房貸款時(shí)難度加大，難以按照合同約定的價(jià)格支付購(gòu)房款。而開(kāi)發(fā)商往往強(qiáng)硬地要求購(gòu)房者一次性支付房款，并且承擔(dān)違約金，因而引發(fā)的糾紛并不少見(jiàn)。

　　(四)面積糾紛。由于預(yù)售商品房的所有權(quán)并不實(shí)際存在，購(gòu)房者對(duì)房屋的了解僅僅只能通過(guò)規(guī)劃圖以及戶(hù)型圖進(jìn)行了解，在房屋竣工交付之后，出現(xiàn)面積誤差在所難免，面積誤差包括房屋建筑面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積等等。因房屋實(shí)際面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的面積不相符，成了商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)頻率最多的問(wèn)題之一。

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