談商品房預(yù)售有關(guān)法律問題

　　商品房預(yù)售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。因此，高度重視和正確解決商品房預(yù)售中的法律問題，對(duì)于保護(hù)購房人的購房熱情，維護(hù)購房人的合法權(quán)益，以及促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長期利益，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。但長期以來由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的不規(guī)范，加上對(duì)商品預(yù)售許可制度的理解不深，在民商事審判中會(huì)經(jīng)常遇到未辦理許可證的開發(fā)商與購房人簽訂預(yù)售房合同發(fā)生糾紛，有的將現(xiàn)成的商品房銷售簽訂為預(yù)售房合同。由此引發(fā)出諸多爭議糾紛，雙方不得不對(duì)簿公堂。筆者根據(jù)近年來從事民商事審判的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定以及法律原則，對(duì)商品房預(yù)售中的幾個(gè)問題進(jìn)行分析，以使商品房交易糾紛的解決提供參考。

　　一、簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售房許可證（商品房預(yù)售許可證制度）。

　　商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價(jià)金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。

　　我國對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。�1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。

　�。�2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。

　�。�3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護(hù)商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

　�。�4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。

　　只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　二、商品房預(yù)售合同是否有效的確認(rèn)

　　按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預(yù)售合同無效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無效，有利于保護(hù)承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。

　　三、預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓問題

　　由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認(rèn)為預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：①已付清購房款的預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓，此時(shí)，承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對(duì)開發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。②未付清房款或按揭預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，購房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。

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