購房消費者房屋產(chǎn)權(quán)過戶糾紛若干問題研究

　　在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商一房多賣、先抵押再出售等嚴重損害購房消費者的合法權(quán)益，引發(fā)群體性糾紛等事件不時出現(xiàn)，此種情況在商品房預售階段尤為突出，產(chǎn)生了大量的糾紛和訴訟。多數(shù)情況下，開發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作，尚有償債能力，消費者權(quán)益的損害尚可獲得救濟。但在開發(fā)商將房屋重復出售后卷款而逃不知所蹤，或者已將款項揮霍罄盡，或者以其他方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)無力償債的情況下，由于同一標的房屋上并存眾多權(quán)利，各權(quán)利人只能就同一財產(chǎn)請求權(quán)利保護，購房人要求辦理房屋“兩證”的，如何處理購房消費者與抵押權(quán)人、工程款權(quán)利人等間的權(quán)利沖突？這一問題是人民法院審判實踐中面臨的重要課題。為準確適用《合同法》第286條規(guī)定，最高人民法院出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱《批復》），及時對審判實踐給予了指導，但不能完全解決實踐中的問題。本文從審判實踐角度提出以下意見，旨在通過探討尋求更加準確、具體、妥當?shù)慕鉀Q方法。

　　一、保護購房消費者權(quán)利的依據(jù)和條件

　�。ㄒ唬┡袆e購房消費者的依據(jù)和標準

　　《批復》第2條規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認了審判實踐中可以援引《消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》）對購房“消費者”進行特殊保護，購房“消費者”有權(quán)請求依照《消法》的規(guī)定保護其合法權(quán)益�！杜鷱汀肥状蚊鞔_規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護，即購房消費者可以對抗工程款的優(yōu)先權(quán)，解決了購房消費者與工程款優(yōu)先權(quán)人的受償順位問題。購房人基于“消費者”的特殊身份起訴請求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，人民法院裁判其對房屋享有所有權(quán)能夠?qū)�抗承包人的工程款�?yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以《批復》第二條規(guī)定為依據(jù)。

　　在適用《批復》時首先要解決的是“消費者”的識別問題。筆者認為，對《批復》規(guī)定的“消費者”應(yīng)當按照《消法》關(guān)于“消費者”的規(guī)定進行識別。根據(jù)《消法》第2條“消費者為生活需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護”的規(guī)定，判斷“消費者”的標準是：（1）行為目的以生活消費所需。購買、使用商品有可能基于消費的目的，也有基于經(jīng)營的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動而構(gòu)成消費品，也可能因使用于生產(chǎn)經(jīng)營活動而成為生產(chǎn)資料。如果為自己的生活消費而購買商品或接受服務(wù)，該行為為消費行為。對于購買者是否以生活消費為目的，可以憑一般人的社會生活經(jīng)驗，結(jié)合購買者的主觀動機和客觀行為表現(xiàn)加以判斷。凡是和人類生活有關(guān)，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費行為。（2）行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費（如公司購買日用品發(fā)給職工），法律也并無給予特殊保護的必要。正是基于此，國際標準化組織消費者政策委員會于1978年首屆年會上將消費者定義為“以個人消費為目的而購買或使用商品或服務(wù)的個體社會成員”[注1]，我國國家標準局于1985年頒布的《消費品使用說明總則》也規(guī)定“消費者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務(wù)的個體社會成員�！�

　　根據(jù)《消法》和《批復》的規(guī)定，并非所有的購房人都能成為消費者，只有以生活消費為目的而購房自然人才屬于購房消費者的范疇。判別購房人是否為消費者，通常有兩點外在表現(xiàn)：一是所購買的房屋為住宅而非營業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認定其為生活需要？自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認定為滿足生活需要？筆者認為，即便消費者購買的產(chǎn)品既供自己使用，同時又用于經(jīng)營用途時，如果其購買產(chǎn)品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應(yīng)屬于生活消費所需。在審判實踐中，可根據(jù)購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費者，消費者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應(yīng)推定為生活消費行為；如要證明購房人非基于消費目的而購房，則應(yīng)實行舉證責任倒置，由訴訟對方當事人舉證證明，此符合舉證責任分配規(guī)則的要求。

　�。ǘ�）購房消費者優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權(quán)的理由和適用條件

　　1、工程款優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)為法定擔保物權(quán)，為何不能對抗消費者？

　　原因即在于消費者的利益為生存利益，是一個國家和民族維系其存在和發(fā)展首先應(yīng)保護的基本問題。當經(jīng)營利益與生存利益相沖突時，法律首先是要保護人民的生存利益。雖然購房消費者在未取得房屋所有權(quán)之前僅享有合同債權(quán)，但由于其購房的目的在于取得房屋的所有權(quán)，并維系其生存之必需，故對該項特殊債權(quán)有賦予其物權(quán)性予以特殊保護的必要�！杜鷱汀妨⒆阌诋敶�人權(quán)保護的價值觀和法律理念，規(guī)定購房消費者的生存權(quán)能夠?qū)�抗工程價款優(yōu)先權(quán)，即消費者對房屋的所有權(quán)獨立于工程款優(yōu)先權(quán)，不為工程款優(yōu)先權(quán)效力所及�！杜鷱汀返倪m用在很大程度上緩解了社會矛盾，有利于實現(xiàn)社會公正和維護社會穩(wěn)定。但該規(guī)定由于具有很強的政策性，缺乏必須的法律依據(jù)，應(yīng)是臨時之舉。

　　適用《批復》的規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護，除滿足購房人是消費者特殊身份的前提條件外，還必須同時滿足以下條件：（1）購房消費者已經(jīng)交付全部或者大部分購房款。消費者交付的款項為購房款，而非為為定金、保證金等；購房款數(shù)額應(yīng)超過約定的購房款數(shù)額的50%.購房消費者交付的款項非為購房款，或者交付的購房款未達到約定購房款數(shù)額的50%以上，不能適用《批復》的規(guī)定。在按揭中，如果消費者已交付合同約定的首期購房款，銀行將購房人所貸款項直接支付給開發(fā)企業(yè)，應(yīng)認定購房消費者已付清全部購房款。（2）商品房買賣合同合法有效，此為法律保護合法行為原則的體現(xiàn)，也是購房人享有請求取得房屋所有權(quán)的前提條件。如果合同無效，購房人即使基于消費者的特殊身份，也不能基于無效合同請求取得房屋所有權(quán)。并且，現(xiàn)實中還大量存在房地產(chǎn)開發(fā)商利用便利條件，以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買賣合同和虛假按揭合同，損害工程款權(quán)利人及其他權(quán)利人合法權(quán)利的現(xiàn)象，因此應(yīng)嚴格審查合同效力。購房合同無效或被撤銷，不能適用《批復》的規(guī)定。（3）商品房預售合同已為登記或者房屋所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人。在適用《批復》第2條時，是否以商品房預售合同經(jīng)過登記為要件，是一個值得探討的問題。筆者此前認為，由于我國目前還面臨著解決人們的基本生存權(quán)問題，法律體系上至今尚無物權(quán)法，商品房買賣合同登記僅為備案登記，效力相對較弱，沒有預告登記的準物權(quán)效力，同時《批復》也未對購房消費者的優(yōu)先保護是否以合同登記為前提明確作出限制性的規(guī)定，因此，購房消費者權(quán)利得以對抗工程款權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)，不以合同登記為要件。但經(jīng)認真思考，這一觀點并不妥當。我國實行不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，即經(jīng)登記后才取得物權(quán)

，未經(jīng)登記，權(quán)利人僅享有債權(quán)，不能與物權(quán)的受償處于同一參照系上。由于不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)權(quán)利彰顯的外觀形式，具有公示公信力，且預售合同登記（預告登記）具有保全債權(quán)的物權(quán)效力，實踐中認定其具有對抗第三人的效力，雖《批復》主要在于解決當前購房人權(quán)利無保障的實際情況，但應(yīng)維護法律規(guī)定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，遵循物權(quán)法原理進行分析。如果合同未為登記，或者購房人尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，該購房人僅享有合同債權(quán)，是不能對抗物權(quán)的。我國正在制定民法典，物權(quán)法的完善是指日可待的事情。預售合同經(jīng)登記后，使債權(quán)轉(zhuǎn)化具有了物權(quán)屬性；如果購買的為現(xiàn)房，經(jīng)登記后發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，購房人因而取得了該房屋的所有權(quán)。只有債權(quán)具有物權(quán)屬性后或者權(quán)利人已經(jīng)取得所有權(quán)，才有與該物上并存的物權(quán)受償順序進行比較的可能性。因此確定購房消費者身份并受法律保護，若為預售，應(yīng)以合同經(jīng)登記為要件；若為現(xiàn)房買賣，應(yīng)以所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)移為要件。如果不以登記為要件，將使我國的房地產(chǎn)登記制度及預售合同登記制度失去應(yīng)有的作用，不利于物權(quán)法原則的貫徹，同時還將擾亂人民的思想以及房地產(chǎn)交易的正常秩序，并且在目前市場信用已經(jīng)發(fā)生危機的時候，將進一步促成信用制度的坍塌，對我國的法治建設(shè)十分有害。

　　2、如何處理購房消費者的起訴？

　　在購房人起訴要求辦理房屋“兩證”案件審理中，人民法院應(yīng)首先審查該購房人是否符合購房消費者的優(yōu)先保護條件，同時應(yīng)審查該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門組織驗收合格，至于是否交清土地出讓金不應(yīng)在審查的范圍內(nèi)。依筆者之見，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第38條和44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第24、25條的規(guī)定，頒發(fā)房屋預售許可證的行為為行政許可行為，人民法院在房地產(chǎn)民事糾紛案件審理中不應(yīng)對行政機關(guān)頒發(fā)許可證的行政許可行為進行審查。開發(fā)企業(yè)是否繳清土地出讓金，是否達到“三證一投入”的條件為另一法律關(guān)系，屬行政機關(guān)審查或核查范圍。人民法院對該類案件的審理，在確認合同有效的前提下，還應(yīng)查明該房屋是否已經(jīng)竣工并經(jīng)驗收合格達到交付條件�！督ㄖ�法》第61條、《合同法》第27條的規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《消防法》對未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格不得交付使用也有強制性規(guī)定。如果房屋未經(jīng)驗收合格，即使房屋已經(jīng)交付給購房人，人民法院亦不宜判決購房消費者享有房屋所有權(quán)而履行辦理“兩證”義務(wù)，而應(yīng)該中止案件的審理，轉(zhuǎn)由政府有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)處理，在經(jīng)有關(guān)部門組織對房屋驗收合格后方可判決交付房屋并辦理房屋“兩證”。否則，人民法院以生效裁判判決將未經(jīng)驗收合格的房屋強行視為已經(jīng)驗收合格，違反了法律的強制性和禁止性規(guī)定，本身是違法的。不發(fā)生事故便沒有問題，一旦真出了問題，人民法院如何承擔責任？

　　房屋竣工后，購房消費者起訴要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，如果與工程款權(quán)利人對該房屋主張優(yōu)先受償權(quán)相沖突，只要預售合同有效并經(jīng)登記，該購房人滿足購房消費者的條件，應(yīng)當以最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第2條的規(guī)定作為基本依據(jù)，優(yōu)先保護消費者權(quán)利。判決說理中應(yīng)闡明購房消費者的權(quán)利能夠?qū)�抗工程價款優(yōu)先受償權(quán)，判令出賣人履行向購房消費者交付房屋并協(xié)助其辦理“兩證”的義務(wù)。

　　二、購房消費者的生存權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)？

　　是否對購房消費者予以優(yōu)先保護，是一個時代的政策價值取向問題。本文無意于對此問題進行探討，僅從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)對消費者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位問題提出淺見。《批復》僅解決了購房消費者權(quán)利與工程款優(yōu)先受償權(quán)的受償順位以及工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的受償順位問題，對購房消費者與抵押權(quán)間的受償順位問題未作明確規(guī)定。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，購房消費者能夠?qū)�抗工程款�?yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)為一種物權(quán)，或為一種具有物權(quán)性質(zhì)的特殊債權(quán)。在同一財產(chǎn)上并存多項物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，其受償?shù)南群箜樜粦?yīng)由法律明確規(guī)定。在法律及司法解釋未對購房消費者與抵押權(quán)人間的受償順位作出明確規(guī)定時，應(yīng)怎樣處理二者的關(guān)系？通常而言，同一標的財產(chǎn)上并存多項物權(quán)或物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，應(yīng)遵循法定權(quán)利優(yōu)先于意定權(quán)利，同一性質(zhì)的權(quán)利并存時以權(quán)利成立的時間先后定其受償順位，成立在先的權(quán)利優(yōu)先于成立在后的權(quán)利。雖然消費者對房屋有請求轉(zhuǎn)移所有權(quán)的主張，但法律對抵押權(quán)的實現(xiàn)有明確規(guī)定，在法律未對購房消費者權(quán)和抵押權(quán)的受償順位作出明確規(guī)定時，我們不能以三段論推出消費者對房屋所有權(quán)的請求優(yōu)先于或者能夠?qū)�抗抵押�?quán)，應(yīng)以權(quán)利成立的先后次序，優(yōu)先順位保護有效成立在先的權(quán)利。購房消費者權(quán)能否優(yōu)先于抵押權(quán)，應(yīng)區(qū)分不同情況而定。

　　1、房屋先出售后抵押，消費者與抵押權(quán)人受償順位問題

　　在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購房消費者起訴請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：（1）如果商品房買賣合同未為登記，由于該房屋上沒有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房消費者的權(quán)利。但如果購房消費者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護。（2）如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房消費者的請求權(quán)。因為登記的主要目的在于確保房地產(chǎn)管理部門對商品房預售活動的監(jiān)管以及有效防范出賣人重復預售損害購房人利益的行為，登記的合同具有對抗第三人的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當通過登記簿查詢抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購房消費者承擔。（3）如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購房人，出賣人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購房人的房屋設(shè)定抵押，由于購房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣人對他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認或者無處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無效。

　　2、房屋先設(shè)定抵押后又出售，消費者與抵押權(quán)人的受償順位問題

　　房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購房消費者權(quán)益沖突的，（1）如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購房消費者應(yīng)通過登記簿查詢房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔保法若干問題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買賣合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費者，消費者的所有權(quán)仍然不能對抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，以取得

房屋所有權(quán)，然后就滌除房屋上負擔所支付的價款向抵押人追償。（2）如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，自無反悔并受法律保護的依據(jù)。

　　三、購房消費者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題

　　房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當重點保護被拆遷人的利益�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護。

　　當購房消費者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：

　　1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定。

　　2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議的，（1）如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護購房消費者的權(quán)利。（2）如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的被拆遷人；②購房消費者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規(guī)定；③均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權(quán)利人。

　　四、房屋重復出售，各購房消費者相互間利益沖突的處理

　　《批復》對房地產(chǎn)開發(fā)商重復出售，各購房消費者之間就同一標的房屋發(fā)生權(quán)利沖突時如何處理無明確規(guī)定，而這一問題是司法實踐中必須面臨的問題。筆者認為，應(yīng)分別以下情況處理：

　　1、部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

　　《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預售登記解釋為預告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利。（1）各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費者優(yōu)先受償。（2）如果購房人明知該房屋已經(jīng)預售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護，其登記合同的權(quán)利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權(quán)，請求撤銷登記合同，保護自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔舉證責任。

　　2、合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

　　根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標的房屋的處分權(quán)進行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標志，應(yīng)當根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護。如果各購房消費者均起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費者的義務(wù)。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護的誠實信用原則，維護交易的安全。

　　3、房屋已經(jīng)入住，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

　　不動產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購房消費者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費者已為占有使用。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準物權(quán)的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，無權(quán)占有不受法律保護。（1）至發(fā)生糾紛或起訴時，各購房消費者均未進行預售合同登記，如已有購房消費者入住，各購房消費者均起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購房人的義務(wù)。對其他未入住的購房消費者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔違約責任，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。（2）合同未登記的購房消費者已入住，而與已登記的購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋，但由于不動產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購房消費者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費者受到保護。由于房屋入住的情況較為復雜，人民法院不如政府相關(guān)職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾，增加社會不穩(wěn)定因素，因此，在已有購房消費者實際入住的情況下，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費者起訴請求保護其對爭議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

　　4、合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費者間權(quán)利沖突的處理

　　債權(quán)具有相對性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無所謂優(yōu)先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先起訴的買受人履行合同。但由于同一標的房屋上只能存在一個所有權(quán)，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權(quán)。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦

理合同登記，且房屋均未入住時，購房消費者起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時間先后順序為判斷標準，就同一財產(chǎn)對已經(jīng)起訴的當事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一，對于各購房消費者分別起訴的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購房消費者的義務(wù)；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。

　　五、房屋被司法查封，申請人與購房消費者權(quán)益沖突的處理

　　購房消費者所購買的房屋在另案中被人民法院依法保全查封，購房消費者對該房屋上的權(quán)利必然會因此而受影響。如果購房消費者對人民法院的司法查封提出異議，人民法院應(yīng)審查購房消費者的權(quán)利是否應(yīng)該得到保護。（1）如果房屋買賣合同的成立先于保全查封，購房消費者在人民法院查封之前已經(jīng)購買了該房屋，應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者的合法權(quán)益。因房屋被保全查封而妨礙購房消費者辦理“兩證”的，購房消費者可依據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定提出異議，人民法院應(yīng)按照前述處理原則進行審查。異議成立的，對查封予以解除；異議不成立的，予以駁回。（2）人民法院對房屋予以查封保全后，購房人與出賣人以查封房屋為標的簽訂買賣合同的，由于司法查封的絕對效力，查封標的物在查封期間禁止處分和流通，雙方的行為均是違法行為，除買賣合同因違背法律禁止性規(guī)定而無效外，其行為還可能受到法律的制裁。

　　在涉及同一標的房屋上并存工程款優(yōu)先權(quán)、消費者所有權(quán)、抵押權(quán)、被安置權(quán)等諸方面權(quán)利的處理中，至今為止審判環(huán)節(jié)中尚沒有有效銜接和協(xié)調(diào)處理的手段和程序規(guī)定，對此問題的協(xié)調(diào)解決應(yīng)在執(zhí)行過程中根據(jù)上述處理意見和原則妥善處理。不同的受案法院在審判、查封保全、強制執(zhí)行過程中，對購房消費者所購房屋采取相應(yīng)措施時，應(yīng)相互溝通，協(xié)調(diào)處理。案件可移送管轄的應(yīng)依法及時移送；可合并審理和并案執(zhí)行的宜合并審理和并案執(zhí)行；需要協(xié)調(diào)處理的，應(yīng)積極與受案法院協(xié)商或者報上級法院協(xié)調(diào)處理，以避免司法沖突，產(chǎn)生不良社會后果。

　　注釋：

　　[注1]張嚴方著《消費者保護法研究》，法律出版社2003年3月版，第112頁。

　　[注2]張嚴方著《消費者保護法研究》，法律出版社2003年3月版，第119頁。

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