新法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的十大考驗(yàn)

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，近來，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的司法解釋、部門規(guī)章和行政法規(guī)連續(xù)頒布、實(shí)施：2003年6月1日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）開始施行；6月5日中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱《通知》）頒布實(shí)施；6月8日國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），并將于今年9月1日起施行。中央為整肅房地產(chǎn)市場可謂利劍頻出。這些新法規(guī)從房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售和物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)全面考驗(yàn)了開發(fā)商的綜合實(shí)力和規(guī)范運(yùn)營的能力，對開發(fā)商提出了十個(gè)方面的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　開發(fā)環(huán)節(jié)的兩大考驗(yàn)

　　一、自行全額繳納土地出讓金的考驗(yàn)。根據(jù)國土資源部的規(guī)定，自去年7月1日起，所有商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。面對高額的土地出讓金，許多開發(fā)商一直習(xí)慣于通過銀行貸款解決。然而，6月5日的《通知》這次明確規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓金的貸款。這使得很多自有資金不足的開發(fā)商“借雞生蛋”的想法成為泡影。

　　二、籌措建設(shè)資金的考驗(yàn)�！锻ㄖ�》規(guī)定，開發(fā)商申請銀行貸款，除應(yīng)具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證四證外，其自有資金（指所有者權(quán)益）還應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。而且在預(yù)售商品房項(xiàng)目中，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這又使得開發(fā)商通過購房人墊付建設(shè)資金的希望落空。開發(fā)商是否擁有雄厚的資金實(shí)力，便成為其能否取得項(xiàng)目用地，順利進(jìn)行前期開發(fā)的重要基礎(chǔ)和保障。

　　建設(shè)環(huán)節(jié)的兩大考驗(yàn)

　　一、建筑承包商難以墊資的考驗(yàn)。建筑承包商墊資，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)三角債產(chǎn)生的一個(gè)重要根源，而且承包商建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，直接影響了銀行債權(quán)的安全，極容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。為了消除房地產(chǎn)界的這一長期痼疾，此次《通知》規(guī)定：“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌�的商業(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持�！边@一釜底抽薪的規(guī)定，使得開發(fā)商在建設(shè)過程中，資金的壓力空前加大。

　　二、確保房屋質(zhì)量的考驗(yàn)。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。此次《司法解釋》除重申了這一規(guī)定外，還增加了：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！北M管這一規(guī)定的操作性還有待于進(jìn)一步明確，但是它無疑在房屋質(zhì)量問題上對開發(fā)商提出了更高的要求。而且，《司法解釋》對于不退房時(shí)質(zhì)量問題的處理也作出了更為具體的規(guī)定。

　　銷售環(huán)節(jié)的五大考驗(yàn)

　　一、虛假廣告責(zé)任的考驗(yàn)。目前，百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發(fā)商在商業(yè)利益的驅(qū)使下，往往對銷售的商品房作出夸大宣傳。而購房人往往出于對開發(fā)商在廣告和售樓書中美好描述的向往，才與開發(fā)商簽訂了購房合同。然而一旦交房時(shí)，購房人發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與自己的想像大相徑庭，找開發(fā)商交涉時(shí)，開發(fā)商卻以原描述未寫進(jìn)合同為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。為此，《司法解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！边@將對房地產(chǎn)虛假廣告的泛濫起到有力的遏制作用。

　　二、惡意違約而致懲罰性賠償?shù)目简?yàn)。針對消費(fèi)者強(qiáng)烈呼吁的在商品房買賣中適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條的要求，《司法解釋》在一定程度上作了采納。根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定，在以下五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人（開發(fā)商）承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。這種懲罰性賠償將會通過對上述嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全行為的有力規(guī)制與打擊，促進(jìn)社會誠信制度的建立。

　　三、房屋面積差異的考驗(yàn)。在預(yù)售商品房中，要做到產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積完全一致，幾乎是不可能的。問題在于必須本著公平的原則，將這種面積差異約束在一個(gè)合理的范圍內(nèi)�！端痉ń忉尅芬�(guī)定，出賣人（開發(fā)商）交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符時(shí)，除非雙方另有約定，否則應(yīng)按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息的。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。這一規(guī)定將使房屋面積嚴(yán)重縮水、公攤面積過大的開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　四、房屋不能按時(shí)交付的考驗(yàn)�！端痉ń忉尅吩诿鞔_將房屋的轉(zhuǎn)移占有（即通常所說的交鑰匙），視為房屋的交付使用的同時(shí)，還對開發(fā)商遲延交付房屋的違約責(zé)任作出了規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，除當(dāng)事人另有約定的以外，購房人有權(quán)請求解除合同。對于法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　五、不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的考驗(yàn)。為了解決實(shí)踐中購房人入住后長期拿不到產(chǎn)權(quán)證而又投訴無門的問題，《司法解釋》規(guī)定，由于出賣人（開發(fā)商）的原因，買受人（購房人）在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)

算出賣人應(yīng)當(dāng)支付的違約金。而且在上述期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

　　物業(yè)管理環(huán)節(jié)的一大考驗(yàn)

　　招標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的考驗(yàn)。實(shí)踐中，開發(fā)商為了“肥水不流外人田”，習(xí)慣于自行成立物業(yè)管理公司，管理自己建設(shè)銷售的住宅物業(yè)。從今年9月1日起，開發(fā)商的這一習(xí)慣做法將受到《條例》的直接制約與限制。按照《條例》規(guī)定，首先，國家提倡建設(shè)單位（開發(fā)商）按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。其次，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；只有投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，才可以經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。最后，對于開發(fā)商未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，《條例》規(guī)定將由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，給予警告，并可以處10萬元以下的罰款。這一規(guī)定意味著即使開發(fā)商自己投資的物業(yè)管理公司，其能否為開發(fā)商建設(shè)的住宅小區(qū)服務(wù)，也要憑借其自身的資質(zhì)與實(shí)力接受公開、公平與公正的挑選。

　　大浪淘沙，適者生存。不難預(yù)料，在這十大考驗(yàn)面前，將有一批開發(fā)商或由于缺乏資金實(shí)力，或由于不能規(guī)范運(yùn)作，或由于經(jīng)營乏術(shù)而偃旗息鼓，淘汰出局。但我們同樣可以相信，一批實(shí)力雄厚、經(jīng)營有道、管理科學(xué)的開發(fā)商將憑借這難得的機(jī)遇和合法的競爭，崛起在房地產(chǎn)界的潮頭，并將作為領(lǐng)跑者的角色，將房地產(chǎn)市場帶進(jìn)一個(gè)健康、有序發(fā)展的歷史新時(shí)期。

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