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土地租賃權性質(zhì)研究
「引言」近年來的土地使應制度改革的實踐表明，“出讓一劃撥”這一雙軌制的土地使用方式在實務中并沒有發(fā)揮出料想之初的完美效果，而土地租賃制作為土地使用制度改革向縱深處發(fā)展的創(chuàng)新成果日漸向世人昭示著其勃勃生機。為了鞏固并完善這一新的土地使用制度，新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》及國土資源部發(fā)布的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》確認了土地租賃制作為國有土地有償使用方式的法律地位。這一方式的確立，對我國地產(chǎn)市場的發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響。
古今中外的法律實踐一再向世人證明這樣的真理：一項制度要最大限度地發(fā)揮其應有的效用離不開完善的法律規(guī)范，而法律規(guī)范對一項權利或制度的確認離不開對其性質(zhì)的準確把握。土地租賃制亦同樣如此，土地租賃權的性質(zhì)問題是完善土地租賃制所要首先解決的重大理論問題，它直接關系到土地租賃的體系構造、土地租賃權的流轉(zhuǎn)，侵害土地租賃權的保護方法、土地租賃權的權利內(nèi)容及效力、租賃期限等一系列土地租賃制度的基本構成要素的完善。
晚近以來，對土地租賃權的性質(zhì)問題，學界頗有爭議。大致形成了“債權說”、“物權說”、“物權化的債權說”三種學說。本文即試圖對土地租賃權的性質(zhì)問題作一研究。本文的結論是，國有土地的租賃使用權（土地租賃權）應為物權，既不是債權也不是物權化的債權。
「關鍵詞」租賃 土地租賃權 物權 債權 物權化之債權
一、 土地租賃權性質(zhì)的一般理論學說
一般意義上的租賃權，標的不限于不動產(chǎn)，而且包括動產(chǎn)。土地租賃權為不動產(chǎn)租賃權之一種，是指承租人依租賃關系對他人土地所享有的占有、使用及收益的權利。在我國土地租賃權是土地使用制度改革的產(chǎn)物，一般說來有如下特點：（1）土地租賃權的標的僅限于國有土地。雖然有學者指出的土地的所有制性質(zhì)作為劃分土地使用權種類的標準有諸多弊端（梁慧星主編《中國物權法研究》，法律出版社1998年版 P638—P639），其說法有其合理之處，但在我國現(xiàn)有條件下，短期內(nèi)徹底摒棄這一做法實無可能。（2）土地租賃關系的出租方是作為土地所有者的國家，這樣就把土地出租與出讓土地使用者將其土地使用權再出租區(qū)別開來。（3）土地租賃關系的承租方取得土地使用權的代價是交付租金，它既與劃撥土地使用權有區(qū)別，又與以出讓金交付為代價取得的出讓土地使用權有所不同。
土地所有權通過租賃契約關系（債的關系）而與使用收益權（利用權）相對立時，所有權處于絕對的優(yōu)越地位。土地所有人可隨心所欲、肆無忌憚地對利用人為不利益的行為，如使后發(fā)生的買賣關系打破先期存在的租賃關系，甚至任意縮短或變更利用權的存續(xù)期間等等。租賃物利用人的利益往往難免受到土地所有權人之侵害，其地位極其低下。各國立法為了保護承租人，在法律上設有種種強化土地租賃權的規(guī)定，使土地租賃權增添了很多嶄新的內(nèi)容。這些新增的權利內(nèi)容更多地體現(xiàn)了承租人對其租賃土地的支配和排他的屬性，從而不同于本來意義上的債權屬性。由此，各國學者便開始了對土地租賃權性質(zhì)的深層思考。概括起來大致上形成了三種說，即債權說、物權說、物權化之債權說。
債權說認為，承租人對于租賃土地使用收益的權利，因租賃土地系因交付而取得，實質(zhì)上系代行出租人（所有權人）之使用收益權，故此權利僅是從屬于所有權的權能，和物權為直接支配的標的物的獨立權利有本質(zhì)的區(qū)別，故而租賃權仍是債權而非物權。該說主張，租賃物的所有權轉(zhuǎn)移時，承租人對于新所有權人不得以租賃權相對抗，即所謂“買賣破租賃”（Kauf Bricht Miete）。債權說系羅馬法以來的舊說，因其有害于租賃關系的安定性，對于承租人極為不利，現(xiàn)各國理論與實務多已不采。
物權說認為，承租人基于土地租賃關系取得對租賃土地進行使用收益的權利。使用收益權即系該租賃土地上的一種支配權，所以土地租賃權在性質(zhì)上為物權。請求他人為一定行為或不為一定的行為的權利為債權，但是土地租賃權系占有標的物而使用收益之權，實屬對物的支配權，此支配權成為土地租賃權的本體，承租人享有的其他權利，例如對于出租人的租賃物交付請求權以及修繕請求權等，均是基于此本體所衍生的結果。 “立法者將租賃規(guī)定于債編，猶如在法律上將女人規(guī)定為男人，女人亦不因此即可成為男人，租賃權仍不失其為物權性質(zhì)�！保▍菃①e 著《租賃法論》［臺］三民書局1990年 P12）
物權化之債權說認為：主張土地租賃權為物權者，基于物權法定主義，沒有成文法上的根據(jù)；而主張土地租賃權為單純債權說者，對于承租人何以有直接使用收益租賃土地的權利，則又無法進行圓滿的解釋。遂采取折中的態(tài)度，即認為土地租賃權系物權化之債權，即租賃權本質(zhì)上為債權，但具有強烈的物權色彩。也就是租賃權包括兩種權能，一個是基于本屬于債權契約的土地租賃契約而發(fā)生的請求出租人將租賃土地符合使用收益狀態(tài)的單純債權（第一次的權能）；一個是基于契約發(fā)生的土地租賃關系而占有、使用及收益租賃土地的支配權，此為第二次的權能。租賃土地之使用收益權系基于債的關系所產(chǎn)生的結果。在二權能中，第一次的權能為核心。第二次的權能（支配權）居于從屬地位。
二、 土地租賃權的物權性質(zhì)定位
土地租賃權首先體現(xiàn)的是一種租賃關系，因而具有租賃關系的一般特征。同時，土地租賃權的標的不是一般的物，而是土地。土地作為關乎人類生存與發(fā)展的最基本的物質(zhì)基礎，在法律上具有其獨特的性格。土地租賃可以看作是土地與租賃關系的結合，作為這種結合的必然結果，土地將其獨有的性格一同溶入到土地租賃關系之中，使土地租賃權具有了一般的租賃權所不具有的特質(zhì)。
基于傳統(tǒng)民法理論，以建筑建筑物或以保有建筑物為目的而使用他人土地，利用租賃方式可謂理所當然，然而，傳統(tǒng)民法理論強加于基于上述方式取得的土地使用權以債權性質(zhì)，從而使所有人或出租人常利用契約自由原則，加之其經(jīng)濟上的優(yōu)越地位，訂立苛酷條款，使承租人處于不利的地位�；诔凶馊酥疽猓瞧谕盟送恋亟ㄖ虮Ｓ蟹课�、創(chuàng)設家園以維系其生存利益，但因其使用權相當脆弱以及其他位上的劣勢，期待之落空在所難免，久而久之，他們利用土地的積極性幾受挫傷怠盡亦屬必然。如果理論能夠推陳出新，將土地租賃權明定為物權性質(zhì)，則可以在相當程度上避免出租人基于所謂之“債權”性質(zhì)凌壓承租人，達到鞏固承租人地位以保護其合法權益的目的�？梢�，所謂之“債權說”應為理論和實務徹底摒棄。
筆者認為，關于土地租賃權所謂之通說的“物權化之債權說”，亦應拋棄。因為，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，物權與債權之間的界限日漸模糊，再用“物權化之債權”一語，除徒增本已模糊之模糊性、使承租人的地位處于很不穩(wěn)定的狀態(tài)外，沒有其他任何實益；土地租賃權的物權化趨勢是土地資源優(yōu)化配置這一客觀經(jīng)濟規(guī)律在法律上的表現(xiàn)，并且這一趨勢方興未艾，將甚至比所謂之“物權”的效力還要強大的租賃權命名為“物權化
的債權”，似有僵化之嫌，也絕無必要。
�。ㄒ唬┩恋刈赓U權應為物權
1、土地租賃權具有對抗力。自羅馬法以來，有買賣破除租賃的思想，認為出租人將租賃物讓與第三人時，承租人不得以其租賃權對抗受讓人。這樣，在羅馬法理論構造上，租賃權乃至土地租賃權無對第三人的對抗效力。而日耳曼法則恰恰相反，將租賃權列為物權的范疇，承認其有對抗效力。近世以來，大陸法系國家紛紛摒棄原有的“買賣破租賃”規(guī)則，而采“買賣不破租賃”以強化租賃權的對抗力。通過我國《合同法》第229條規(guī)定可以看出，立法實際上認可了無論是需要進行登記的租賃還是不需要進行登記的租賃，無論是動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)租賃，租賃都可具有對抗第三人的效力。
2、土地租賃權處分的可能性（讓與、轉(zhuǎn)租）。依傳統(tǒng)民法理論，租賃關系為債的關系，注重人的要素，原則上，租賃權讓與、轉(zhuǎn)租行為對出租人不生效力，而是出租人終止租賃關系的原因。但是，對不動產(chǎn)租賃特別是土地租賃而言，若允許承租人處分其租賃權，不僅有利于承租人收回就租賃土地所投下的資金，而且有益于土地之效能的盡情發(fā)揮；對于出租人而言，由于租賃土地使用收益方法的定型，出租人的租金收益有保障，承租人是誰，對出租人已顯得無關緊要，從而出租人的權益亦能得到兼顧。世界各國立法，對租賃權處分問題上有不同的立法例，即限制主義模式（德、日等國）和自由主義模式（法、奧、瑞士等國）。但不動產(chǎn)租賃權而言，自由主義模式應該是世界各國土地立法的一種必然趨勢。
3、土地人租賃權的永續(xù)性。一般而言，物權存續(xù)時間較長，有的甚至是永久性的權利。債權是有期限的權利，其存續(xù)期間較短，土地租賃存續(xù)時間上的長期性是土地租賃權具有物權屬性的另一個特征。為保障土地租賃權的存續(xù)期間，各國法律一般規(guī)定：保障土地租賃權于一定期間存續(xù)，即規(guī)定最短的時間；限制出租人終止租賃合同的自由，非具有法律上規(guī)定的正當理由，不得終止租賃合同；賦予承租人于租期屆滿后的法定續(xù)租權，出租人非基于法定之正當理由，不得拒絕。所以，土地租賃關系一旦成立，除非有承租人之債務的不履行，或構成法律上明定的出租人終止租賃合同的事由外，土地租賃權不會喪失。
4、土地租賃權具備物權之直接支配性。所謂物權之直接支配性，系指物權人得依自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對標的物得為管領處分以實現(xiàn)其權利內(nèi)容的特性。（1）土地租賃權著眼于承租人對土地的占有、使用和收益，承租人要求出租人為交付租賃物的義務或修繕之義務，僅是承租人使用收益權所生的效果。對于這一點，有學者指出：“當利害關系人（用益權人、通行地役權人）享有物的直接支配權，其權利即為物權（物權），當利害關系人（承租人）享有從相對方（出租人）處獲得對物的支配權時，其權利為對人權（債權）�！保ㄒ� 著《法國物權法》法律出版社1998年版P39）筆者認為，此種看法有失偏頗，顯而見之，諸如地上權、典權等他物權，無不是享有從所有人處傳來的支配權，但似乎無人否認過地上權、典權等權利的物權性質(zhì)，對土地租賃權施加過一額外籌碼，實在難以講得通。（2）土地租賃權以對土地的直接占有支配為內(nèi)容，在同一塊土地之上，不能有兩個以上同一內(nèi)容的土地租賃權存在。亦即土地租賃權具備物權之排他效力。（3）土地租賃權內(nèi)容的實現(xiàn)，不因物權設定人即所有人的變動而受影響，而所謂“買賣不破租賃”。這與債權人的債因標的物所有人的變動而受影響有很大不同。（4）土地租賃權在處分上大多不加限制，賦予其一定的讓與性，這與債權關系中（以相互信賴關系為基礎）債權的讓與，需經(jīng)債務人同意或通知債務人而有很大不同。
5、土地租賃權具有保護上的絕對性。 土地租賃權人在其對土地的占有、使用、收益的范圍之內(nèi)，享有非經(jīng)其同意任何人均不得侵入或干涉的法定權利。首先，土地租賃權享有要求一切人包括出租人就其對物的支配狀態(tài)應予尊重的權利。此與債權具有相對性、債務人以外的第三人對債權人不負任何義務，有很大不同。其次，包括所有人（出租方）在內(nèi)的其他任何人侵害土地租賃權時，土地租賃權人享有物上請求權（詳見前述）或主張追及效力，以回復土地租賃權應有的圓滿狀態(tài)。這與債權受侵害時原則上不得對第三人直接請求排除妨害而有不同。
6、土地租賃權具備不動產(chǎn)物權的公示要求。物權是對標的物的直接支配權，具有排他和優(yōu)先效力，所以物權的存在及其變動，須有一定的公示方法，使當事人與世上其他第三人均能夠從外部認識其存在及變動的情況。這樣有助于在交易日益旺盛，物權變動極為頻繁發(fā)生的市場經(jīng)濟條件下，保障交易的快捷與安全�！肮尽迸c“公信”原則遂成為物權法三大原則之一。在近現(xiàn)代民法立法例上，不動產(chǎn)物權的公示方法為登記，動產(chǎn)物權的公示方法為“交付”。在我國，素有對不動產(chǎn)權利進行登記的傳統(tǒng)，房產(chǎn)部門和土地部門各執(zhí)一端，對不動產(chǎn)權利的登記管理較之其他國家毫不遜色。土地租賃權或租賃土地使用權自然也在登記之列。在研究法定物權范圍之外的權利的“物權化”問題時，法國著名學者馬洛里和埃勒斯注意到了地產(chǎn)公告的作用。他們指出，由于物權對第三人的對抗效力須依公告而產(chǎn)生，故法律未明文規(guī)定的“物權”能夠被公告是十分必要的，而這正是這些權利成為物權的真正困難之所在。（尹田 著《法國物權法》法律出版社1998年版P36） 可見，基于土地租賃權具備了登記公告特征，在為其物權定性的道路上不會出現(xiàn)上述障礙。
綜上所述，筆者認為，在理論上應摒棄原有的“債權說”和“物權化的債權說”，還土地租賃權為物權性質(zhì)的本來面目。唯如此，才能適應社會經(jīng)濟現(xiàn)實發(fā)展的客觀需要。有謹慎的學者也指出，土地租賃權“名為債權實際上已物權化了，比普通的物權的效力還強大，可作為土地上的物權看待”。（崔建遠 “土地上的權利群論綱”載《中國法學》1998年第2期P14-20 ）也有學者進一步指出，“不動產(chǎn)的租賃使用權本質(zhì)上應屬于用益物權的一種。”（李景麗“中國用益物權制度的重新構筑”載《現(xiàn)代法學》1999年第2期P38）
應當指出的是，本文主張土地租賃權的性質(zhì)應為物權，并沒有將一切租賃權的性質(zhì)界定為物權，恰恰相反，對租賃物為動產(chǎn)時，筆者認為不宜承認動產(chǎn)租賃權的物權屬性，否則，會阻礙物的流轉(zhuǎn)自由，無益于甚至有損于貨暢其流，而與現(xiàn)代市場經(jīng)濟之鼓勵交易法則背道而弛，有學者提出《合同法》賦予所有的租賃權以物權化的效力有矯枉過正之弊，筆者對之表示贊同。
�。ǘ┩恋刈赓U權為他物權
自物權是權利人對于自己的財產(chǎn)享有的權利，也就是所有權。羅馬法上稱所有權為“（domin ium re provietas）”，因其與他人之物無關，故稱為自物權（Jus in re propria）。他物權是指在他人之物上設定的物權，羅馬法上稱為“Jus in re aliena”是一種基于他人財產(chǎn)而產(chǎn)生的物權。
在羅馬法上，所有權具有物權的一切權能，是最完全的物權，可據(jù)以全面支配所有物。但隨著羅馬奴隸制經(jīng)濟的發(fā)展，僅
所有權已不能滿足人們?nèi)找鎻碗s的社會需要。人們除了對自己的物享有權利外，往往還需要利用他人之物。如為了便利土地的耕種而有地役權；為了維持人的生活有人役權；為了獲得借款而又可不出讓擔保物，乃有典質(zhì)權和抵押權；為了充分利 用土地，增加土地收益，而有地上權和永租權。由此可見，在他人所有物上設定一定的物權以滿足自己的需要是必要的和可能的。這些權利都是對他人之物所享有的直接支配權，即他物權。羅馬法將他物權又分為兩大類，即用益物權和擔保物權，前者包括地役權，地上權和永租權；后者包括典質(zhì)權和抵押權。
土地租賃權的性質(zhì)實為他物權，是為充分利用土地 、增加土地收益而從所有權處派生的一種具有直接支配性的他物權。
（三）土地租賃權為特別物權
物權，依其所依據(jù)的法律的不同可以分為普通物權和特別物權兩大類。普通物權，指民法典（ 在我國為民法通則及擔保法等法律）規(guī)定的物權，因此又稱為民法上的物權。特別物權，又稱準物權，指由特別法規(guī)定的具有物權性質(zhì)的財產(chǎn)權。所謂“特別法”，指兼具民法規(guī)范和行政法規(guī)范的綜合性法律。如我國的土地管理法、礦藏資源法、森林法、草原法、水法、漁業(yè)法等。與民法典所規(guī)定的物權相比較，特別法所規(guī)定的特別物權有下列特征：（1）它們一般依特別法規(guī)定的特許程序取得；（2）其權利行使通常受到較強的行政干預；（3）法律適用上，特別物權往往優(yōu)先適用特別法的規(guī)定，只有在特別法沒有規(guī)定時，才準用民法典的規(guī)定。
土地租賃權是以民法典對其物權性確認為基礎，由特別立法（如土地管理法及其實施條例、國有土地租賃管理條例等等）規(guī)定的具有物權性質(zhì)的財產(chǎn)權。前面已提及，我國物權法草案建議稿以明確了土地租賃權（以租賃方式取得的基地使用權）的物權性質(zhì)。同時，尚需要一些特別立法進一步明確土地租賃權的內(nèi)容、效力等諸多方面的內(nèi)容�？梢灶A見，在土地租賃權的取得方式上必然不會等同于普通物權，而要依有關特別法規(guī)定的程序取得；作為國有土地的利用方式，其行使必然要受到以維護社會公益為目的行政干預；法律適用上亦應先適用特別法，而后適用普通民法典�？梢�，無論從具體的概念內(nèi)涵上，還是從表面的特征上，土地租賃權鮮明地體現(xiàn)了特別物權的屬性，故土地租賃權為特別物權。
�。ㄋ模┩恋刈赓U權為限制物權
物權以對標的物的支配范圍為標準可以分為所有權和限制物權。這一分類發(fā)端于十九世紀的德國普通法。限制物權一語與日本學者松岡正義所創(chuàng)的“定限物權”系為一致的概念，具體是指僅能于特定限度內(nèi)對標的物的支配權，又稱為“所有權以外的物權”。 （錢明星 著《物權法原理》北京大學出版社1994年第1版P31）所有權為完全物權，是一種基于全面關系支配物之權利。
“限制物權”一語中的“限制”有兩種含義：（1）限制物權是對標的物的特定范圍之內(nèi)的支配而非全面的支配；（2）是一種對所有權的限制，限制物權是在他人之物上設定的權利，實際上是根據(jù)所有權人的意志而在所有權之上設定的負擔，起著限制所有權的作用，例如同一塊土地上，所有人設定典權后，則典權人較之所有人得優(yōu)先受益；又如將一塊土地出租他人以供他人建筑、營業(yè)或居住，所有權人無正當理由，不得解除租賃合同，且所有人暫時喪失了承租人所享有的權能。正如我國臺灣學者謝在全先生指出的那樣：“近代物權價值化之結果，所有權之有效運用，乃系將利用權化為供他人利用，以收取對價之權能，他人因此取得利用權（定限物權），又由于所有權之社會化，講求利用權之保護，是以利用權已逐漸獨立為永久的一面支配權，所有權之彈力性難得恢復，全面的支配唯理論上徒其形式而已�！保ㄖx在全 著《民法物權論》（上）中國政法大學出版社1999年版P49）
對于土地租賃權而言，一方面，土地租賃權為僅限于特定范圍內(nèi)的使用收益權；另一方面，基于土地租賃權之排他性，也一定意義上限制了所有權的全面行使，所有權人由對租賃土地的直接占有轉(zhuǎn)為間接占有，同時土地租賃權人獲得了對租賃土地在租賃目的范圍內(nèi)的直接支配權。由此可見，土地租賃權是典型的限制物權。
（五）土地租賃權為大陸法上之地上權
地上權概念濫觴于羅馬共和國時期。根據(jù)優(yōu)士丁尼法的解釋，地上權為，“使人充分享有某一建筑物或其中的一部分的、可轉(zhuǎn)讓并可轉(zhuǎn)移給繼承人的物權�！保ǎ垡猓荼说铝_。彭梵得著《羅馬法教科書》黃風譯中國政法大學出版社1996年版P268）通俗地講，在羅馬，地上權是指支付地租，利用他人的土地建筑房屋而使用的權利。在古羅馬時代，隨著商品交易的振興發(fā)展，將土地租與他人建筑房屋的法律關系日漸濫觴，但基于羅馬法上固有的“地上物屬于土地原則”，定著于他人土地之上的物，均屬于土地所有人所有，以致于在他人土地上建筑房屋時，無論就該土地有使用權與否，其所構建的房屋皆屬于土地所有人所有，這樣，不僅導致社會經(jīng)濟生活上的諸多不便，而且導致社會公平正義的扭曲，挫傷了承租人租用土地的積極性，對土地資源的有效利用亦無從談起。其后，羅馬大法官承認承租人支付地租與所有人，并在其土地上建筑房屋時，對該房屋可取得幾乎與所有人相同的權利，此即羅馬法上之地上權。可見，地上權的設制，系旨在創(chuàng)設上述原則之例外，使在他人土地上建筑房屋的地上權人，可以借助于房屋與地上權的結合，而將房屋獨立于土地所有人之外，進而可以保有房屋的權利。這一理念為后世德、瑞等國采納。（如德國民法典的1012條，德國地上權條例，瑞士民法典779條等）
至于我國民法是否應采納大陸法上的“地上權”的概念，我國學者頗有爭論， 在這里，筆者的著眼點并不在于非要我國民法采“地上權”這一稱謂不可，而是在于探討作為我國土地使用制度改革成果的土地租賃權與大陸法國家的何種權利在性質(zhì)結構、權利義務關系上相同或互為歸屬關系。鑒于土地租賃關系與地上權關系在主旨、主體、取得方式、權利內(nèi)容及效力等方面的一致性，筆者認為我們現(xiàn)在所探討的土地租賃權相當于大陸法國家的地上權�；蛘哒f，我們所指的土地租賃權在大陸法國家習慣上稱作“地上權”。具體說來，（1）從主旨上看，基于前述，現(xiàn)代民法的地上權制度的主旨已有變化，即由原來的單純的保有建筑物為主旨，進而轉(zhuǎn)向?qū)ν恋氐睦�，使土地資源優(yōu)化配置。而土地租賃制度產(chǎn)生的直接原因在于目前我國土地使用制度在實際運作過程中的不盡人意，即其首要宗旨是優(yōu)化國有土地資源的配置。可見，二者在主旨上具有一致性。（2）從取得方式上看，傳統(tǒng)的地上權大多是基于租賃契約產(chǎn)生的，“地上權通過契約設立，如果說交納使地上權具有固定特點的年租并不是實質(zhì)性義務的話，訂立契約的原因可以是不同的，如商定交納年租，則是租賃。（［意］彼德羅。彭梵得 著 黃風 譯《羅馬法教科書》中國政法大學出版社1996年版P257以下）土地租賃權則是基于租賃契約而設立，自不待言。（3）從主體上看，在我國地上權（基地使用權關系）的主體主要為出讓人和受讓人、出租人和承租人。（中國物權法研究課題組《中國物權法草案建議稿—條文、說明、理由與參考立法例》社會科學文獻出版社2000年版P463-465）&n
bsp;土地租賃關系的主體一方為作為出租人的土地所有者（即國家），一方為承租人�？梢�，土地租賃關系的主體是地上權關系主體的一個構成部分，二者存在包容關系。（4）從權利內(nèi)容上看，地上權為一種對他人土地的使用收益權利，并用包含有直接支配的內(nèi)容�；谇笆�，土地租賃權同樣如此。（5）從效力上看，地上權具有對抗力，若有第三人侵害之情形，地上權人可以行使物權請求權以資救濟。基于前述，土地租賃權亦有較強的對抗力，遇有第三人侵害時，亦可采物權保護方法。
�。┩恋刈赓U權為用益物權
用益物權，指權利人對他人所有物享有的以使用收益為目的的物權。（梁慧星主編《中國物權法研究》（下）法律出版社1998年版P582）或者，“即以物之使用收益為目的之他物權，系就物之實體、利用其物、以其使用價值之取得為目的之權利�！保ㄊ飞袑挕段餀喾ㄕ摗窐s泰印書館1979年版P14）用益物權制度同擔保物權制度一道承擔著使物之效用在法律上動態(tài)實現(xiàn)的神圣使命，從而使二者同表明物在法律上的靜態(tài)歸屬的所有權制度共同構成物權制度的三大支柱。
用益物權一般有如下一些基本特征：（1）用益物權為一種定限物權；（2）有益物權是以使用收益為目的的定限物權；（3）用益物權原則上系就他人之物而成立的物權；（4）用益物權的享有和行使以對物之有占有為前提；（5）用益物權主要以不動產(chǎn)為標的物；（6）用益物權為獨立物權（即用益物權人對權利的享有不以享有其他財產(chǎn)權利為前提）。
通過前面的論述，我們可以看到，土地租賃權在其內(nèi)部構造上完生具備了用益物權的上述幾個根本特征，土地租賃權在我國物權法體系中屬于用益物權的一種。
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土地使用權出讓行為性質(zhì)再評議08-05
土地使用權出讓合同研究08-05
土地使用權轉(zhuǎn)讓合同研究08-05
土地使用權租賃合同08-05