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土地租賃權(quán)權(quán)屬性質(zhì)分析
推行國(guó)有土地使用權(quán)租賃制是深化土地使用制度改革的重大舉措，也是現(xiàn)有條件下全面實(shí)施土地有償使用制度的重要步驟。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定：實(shí)行土地批租制時(shí)，土地使用者可對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和贈(zèng)與等。這表明土地使用者擁有的土地使用權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)。而對(duì)由土地租賃制界定的土地使用權(quán)的性質(zhì)及其擁有的處分權(quán)的范圍等問題，學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界的認(rèn)識(shí)不一。有人認(rèn)為它屬于物權(quán)；有人則認(rèn)為它屬于債權(quán)；還有人認(rèn)為，這種土地租賃權(quán)雖然屬于債權(quán)但具有“債權(quán)物權(quán)化”的特征，因而擁有部分處分權(quán)。對(duì)此，各地區(qū)的實(shí)際做法也不相同。有的地區(qū)規(guī)定土地租賃制下的土地使用權(quán)與土地批租制下獲得的土地使用權(quán)享有同樣的處分權(quán)，有的地區(qū)則規(guī)定只有土地批租權(quán)擁有相對(duì)自由的處分權(quán)，通過租賃方式獲得的土地使用權(quán)必須要經(jīng)過特殊程序的認(rèn)可后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)租、抵押等。針對(duì)土地租賃權(quán)的性質(zhì)究竟是物權(quán)還是債權(quán)的爭(zhēng)論，目前尚無定論。在與之息息相關(guān)的物權(quán)法沒有頒布之前，筆者在分析物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別的基礎(chǔ)上，對(duì)土地租賃權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)進(jìn)行探討。
一、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別
物權(quán)和債權(quán)是相互對(duì)應(yīng)的兩種民事權(quán)利。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，人和財(cái)產(chǎn)的結(jié)合表現(xiàn)為物權(quán)。當(dāng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域之后，在不同主體之間的交換則體現(xiàn)為債權(quán)。主體享有物權(quán)是交換的前提，交換過程中則表現(xiàn)為債權(quán)，交換的結(jié)果往往導(dǎo)致物權(quán)的讓渡和移轉(zhuǎn)。在商品交換中，所有權(quán)的權(quán)能也可以依據(jù)交換原則與所有權(quán)發(fā)生分離。
物權(quán)和債權(quán)反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最基本的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。這二者之間的主要區(qū)別是：
�。�1）物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。作為絕對(duì)權(quán)和對(duì)世權(quán)，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享有的物權(quán)的義務(wù)。而債權(quán)只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系，債權(quán)的主體是特定的。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力，因此，債權(quán)又被稱為對(duì)人權(quán)。所以物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須要公示，而債權(quán)則只是在當(dāng)事人之間發(fā)生效力的權(quán)利，具有不公開性。
�。�2）物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性。物權(quán)的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)在當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。例如，某一債務(wù)人欠多個(gè)債權(quán)人的債務(wù)，在執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，享有擔(dān)保物權(quán)的人比普通債權(quán)人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)的優(yōu)先性還表現(xiàn)在，同一物上有數(shù)個(gè)物權(quán)并存時(shí)，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。而債權(quán)則有所不同，除法律另有規(guī)定外，債權(quán)相互之間不存在優(yōu)先效力問題。在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的。
�。�3）物權(quán)能夠?qū)Φ谌水a(chǎn)生效力，具有追及力。所謂追及力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，請(qǐng)求返還其物。任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)，無論何人非法取得所有人的財(cái)產(chǎn)，都有義務(wù)返還。而債權(quán)只能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力。債權(quán)原則上只具有相對(duì)性，因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人只能向與其有合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求，而不能向第三人提出請(qǐng)求。
（4）在權(quán)利設(shè)定上的區(qū)別。物權(quán)設(shè)定時(shí)必須公示，不動(dòng)產(chǎn)則以登記為權(quán)利象征，地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等亦以登記為權(quán)利象征。而債權(quán)只是在特定的當(dāng)事人之間存在，并不具有公示性。尤其需要指出，物權(quán)的設(shè)立采法定主義，即物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類。而債權(quán)，尤其是合同債權(quán)，主要由當(dāng)事人自由確定。當(dāng)事人只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公共道德，則可以根據(jù)其意思設(shè)定債權(quán)，同時(shí)又可以依法自己決定債的內(nèi)容和具體形式。
�。�5）物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)方法不同。針對(duì)物權(quán)的保護(hù)，各國(guó)物權(quán)法都設(shè)立了專門的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)制度，賦予物權(quán)人具有請(qǐng)求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀的權(quán)利，以保障物權(quán)人對(duì)其物的支配權(quán)。而合同債權(quán)主要受合同法的保護(hù)，侵害合同債權(quán)也主要適用合同法規(guī)定的違約責(zé)任。
二、土地租賃權(quán)及不同期限下的權(quán)屬性質(zhì)分析
土地承租者獲得租賃權(quán)的目的是以支付租金為代價(jià)，利用他人的土地開發(fā)地上物并從中獲益。關(guān)于土地租賃權(quán)利的性質(zhì)問題，需要結(jié)合土地租賃制的特征及債權(quán)與物權(quán)的區(qū)別，將土地長(zhǎng)期與短期租賃條件下承租者享有的權(quán)利區(qū)別對(duì)待，不能一概而論。
土地短期租賃有期限短和靈活性強(qiáng)的特點(diǎn)。土地所有者從自身利益考慮，希望能適應(yīng)市場(chǎng)變化，靈活地調(diào)整出租對(duì)象及租金水平，故而對(duì)租期有一定的限制。這時(shí)的土地租賃權(quán)是以債權(quán)的形式確定租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，即出租人僅是將土地各種權(quán)利中占有、使用的權(quán)利有償、有限制地交給承租人，承租人也僅是獲得了一定時(shí)期的占有、使用土地的權(quán)利。在這種租賃方式下，承租人對(duì)土地的使用是依土地出租人的意愿而規(guī)定的，出租人與承租人之間體現(xiàn)的是一種債權(quán)關(guān)系。
與短期土地租賃權(quán)相比，土地長(zhǎng)期租賃權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)引起了更多的爭(zhēng)議，也備受矚目。與一般物品租賃和土地短期租賃不同，土地長(zhǎng)期承租者不但要分期支付土地使用權(quán)的購(gòu)置成本，還要支付地上物的開發(fā)費(fèi)用等。通常，土地長(zhǎng)期租賃權(quán)的權(quán)利有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1）土地長(zhǎng)期租賃權(quán)是由國(guó)家所有權(quán)派生出來的一種他物權(quán)，源于國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的所有權(quán)；2）土地長(zhǎng)期租賃權(quán)帶有絕對(duì)權(quán)性質(zhì)，即土地長(zhǎng)期租賃權(quán)人同所有權(quán)人一樣，可以對(duì)抗第三者的妨害。土地承租人合法取得的土地長(zhǎng)期租賃權(quán)受國(guó)家法律的保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得妨害和侵犯，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；3）土地長(zhǎng)期租賃雙方的法律地位平等。在土地長(zhǎng)期租賃行為中，出租與承租雙方，無論是政府部門或公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，都是平等的主體，互不隸屬，不存在任何行政關(guān)系，具有同等法律地位。在土地長(zhǎng)期租賃關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)具有對(duì)等性。因此，盡管土地長(zhǎng)期租賃權(quán)也要基于土地租賃合同而成立，且不具有所有權(quán)的完整性，但這種權(quán)利通過登記，可以將在法律上原本不能獨(dú)立存在的支配權(quán)演變成可以獨(dú)立存在的權(quán)利。從這個(gè)意義上講，土地長(zhǎng)期租賃權(quán)具有債權(quán)物權(quán)化的特征。
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