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房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之研究
�。蹆�(nèi)容摘要］房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由《合同法》規(guī)定的一項法定權(quán)利，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)。該權(quán)利自房屋租賃合同生效之日起產(chǎn)生，在出租人出賣租賃房屋時可以行使。承租人如何行使其優(yōu)先購買權(quán)，需要根據(jù)現(xiàn)行法的規(guī)定加以解釋。一旦承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，即在承租人與出租人之間成立一個買賣合同，承租人據(jù)此可享有買方的一切權(quán)利，但不能直接取得房屋的所有權(quán)。盡管出租人可以將租賃房屋與其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售，但承租人仍有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。當承租人與共有人或者人民政府之間發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)沖突時，應(yīng)當使共有人優(yōu)先于承租人、承租人優(yōu)先于人民政府行使其優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害后，如何予以救濟，應(yīng)依具體情況而定。�。坳P(guān)鍵詞］優(yōu)先購買權(quán)；承租人；房屋租賃；合同法
一、承租人優(yōu)先購買權(quán)概述
優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。［1］這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)、有限責任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)等等。這些不同類型的優(yōu)先購買權(quán)之間，既具有一定的共性，也具有不少個性。對于其共性，筆者曾經(jīng)著文做過探討，［2］此處不再詳論。本文擬專就房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題進行討論。
所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。［3］關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院早在《解答關(guān)于處理房戶行使優(yōu)先購買權(quán)案件，發(fā)生疑義問題的函》（1952年5月17日法監(jiān)字第8012號）中就曾提出過一些指導(dǎo)性意見。改革開放以后，國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》（1983年12月17日）第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)�！痹摋l明文確立了城市私有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)，此后有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的各種規(guī)定，多以此為基礎(chǔ)。在有關(guān)司法解釋中，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（1984年8月30日）第57條規(guī)定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護�！边@一規(guī)定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實務(wù)界對承租人優(yōu)先購買權(quán)的承認和強調(diào)。在此基礎(chǔ)上，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（1988年1月26日）（以下簡稱為《民通意見》）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效�！痹摋l明確規(guī)定了出租人的通知義務(wù)、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件以及出租人違反通知義務(wù)的法律后果，比《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定顯然更進了一步。后來，建設(shè)部發(fā)布的原《城市公有房屋管理規(guī)定》（1994年3月23日）第36條對公有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)也作了規(guī)定。不過，以上關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，僅局限于行政法規(guī)、部門規(guī)章乃至司法解釋的層面，雖然司法實踐中也應(yīng)遵照執(zhí)行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的《合同法》，才將承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規(guī)定。該法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！� 顯然，這一規(guī)定沒有再對私房和公房進行區(qū)分。
由上可見，承認并保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，乃是我國的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)，也是出于保護這一弱勢群體的政策考慮。因此，我國現(xiàn)行法承認并保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是有其正當?shù)睦婵剂康摹?br />
不過，應(yīng)當看到，在法律法規(guī)中確認承租人的優(yōu)先購買權(quán)，既涉及到對出租人房屋所有權(quán)的限制和承租人的保護問題，也關(guān)系到與出租人進行房屋買賣的第三人的交易安全。對于這三方面的關(guān)系，如果處理不當，就可能或者使出租人的房屋所有權(quán)受到過分限制，或者使承租人的優(yōu)先購買權(quán)無法真正實現(xiàn)，或者是損害第三人的交易安全。由于我國《合同法》第230條對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定過于簡單，同時，在不少行政法規(guī)乃至地方性法規(guī)和規(guī)章中，對該問題也有一些不盡相同的規(guī)定，所以如何運用民法解釋學(xué)的方法，對這些規(guī)定進行法律解釋和漏洞補充的工作，以便將關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則加以具體化，妥善協(xié)調(diào)各種規(guī)定之間的沖突，就顯得十分必要。有鑒于此，以下將主要從《合同法》第230條的規(guī)定出發(fā)，適當結(jié)合相關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，來展開對承租人優(yōu)先購買權(quán)問題的討論。
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立及效力
�。ㄒ唬┏凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)的成立
民法理論上一般認為，按照優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生原因的不同，可將其區(qū)分為法定優(yōu)先購買權(quán)和意定優(yōu)先購買權(quán)兩類。前者是指由法律明文規(guī)定，僅特定法律關(guān)系中的特定之人才能夠享有的優(yōu)先購買權(quán)；后者則是指在法律并無明文規(guī)定的情況下，由當事人通過合同、遺囑等法律行為而設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)。［4］準此以觀，我國《合同法》所規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)顯然是一種法定優(yōu)先購買權(quán)。
關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立條件，有學(xué)者認為是“出賣人將標的物出賣給第三人”，［5］也有人主張，應(yīng)包括基礎(chǔ)關(guān)系的存在、出售或轉(zhuǎn)讓標的物以及同等條件三個方面。［6］按照這些觀點，如果出租人不出賣租賃房屋，將無承租人優(yōu)先購買權(quán)成立和存在的余地；只有出租人出賣租賃房屋時，承租人才能夠享有或者可能享有優(yōu)先購買權(quán)。如此一來，承租人究竟有無優(yōu)先購買權(quán)，將完全受制于出租人是否出賣房屋的一己意愿，從而使得承租人優(yōu)先購買權(quán)變成一種飄忽不定的、不可能由承租人事先加以確定和控制的權(quán)利。這顯然與承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定性相矛盾。筆者認為，之所以產(chǎn)生這種矛盾，是因為上述觀點將承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件和行使要件混為一談了。應(yīng)當看到，權(quán)利的成立與權(quán)利的行使，系屬不同層次的概念，應(yīng)當加以嚴格的區(qū)分。［7］由于論者沒有對成立要件和行使要件做出必要的區(qū)分，導(dǎo)致承租人優(yōu)先購買權(quán)成立之際也就是承租人可以行使之時，結(jié)果使得承租人在決定行使優(yōu)先購買權(quán)之前不可能有充分的時間通過登記的方式將其優(yōu)先購買權(quán)成立之事予以公示，從而無法使這種權(quán)利具有對抗第三人的效力。這無疑不利于保護承租人
的利益。其實，正如意定優(yōu)先購買權(quán)成立于法律行為生效時一樣，承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定的權(quán)利，既然依法存在于房屋租賃關(guān)系中，那么它就應(yīng)當隨房屋租賃關(guān)系的有效成立而成立。換言之，在房屋租賃關(guān)系中，雖然當事人雙方有權(quán)自主決定是否訂立房屋租賃合同，但是該合同一旦有效成立，則不論當事人有無優(yōu)先購買權(quán)之約定，其合同中就當然包含了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容，這正是該權(quán)利具有法定性的體現(xiàn)。至于出租人出賣房屋和承租人提出“同等條件”，則屬優(yōu)先購買權(quán)的行使要件。在我國臺灣，其學(xué)說和判例均認為，《耕地三七五減租條例》中規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購買權(quán)，系于耕地租賃合同成立時隨即發(fā)生，而于出租人出賣或出典耕地時得為行使。［8］這種做法可資參照。就我國《合同法》第230條的規(guī)定而言，雖然使用的是“出租人出賣租賃房屋的，……承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的表述，但是在解釋上，應(yīng)當理解為優(yōu)先購買權(quán)自出租人出賣租賃房屋之時才得行使，而非自出租人出賣租賃房屋之時才成立。
由于承租人優(yōu)先購買權(quán)乃是立法者基于特定的社會政策而設(shè)，屬于一種法定的權(quán)利，故當事人不得在其合同中事先以約定加以限制或者排除，承租人也不得事先拋棄該權(quán)利。［9］此外，因承租人優(yōu)先購買權(quán)與房屋租賃合同密不可分，其目的之一即是保護承租人，所以該權(quán)利也不得與房屋租賃合同相分離而單獨轉(zhuǎn)讓。
（二）承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力
所謂優(yōu)先購買權(quán)的效力，主要是指該權(quán)利本身是否能夠?qū)沟谌�，這一點與對優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利屬性的認識有關(guān)。關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性，大致有訂立買賣合同請求權(quán)說、附有條件的形成權(quán)說、物權(quán)取得權(quán)說、物權(quán)說等見解。［10］我國學(xué)者多贊成物權(quán)說，認為優(yōu)先購買權(quán)屬于一種物權(quán)或者具有物權(quán)效力。［11］根據(jù)這一主張，承租人優(yōu)先購買權(quán)顯然也和物權(quán)一樣，具有對抗第三人的效力。然而筆者認為，此說值得商榷，理由在于：其一，我國現(xiàn)行法中規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)的類型多種多樣，有一些類型，例如合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、有限責任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)，因其乃是針對股份而設(shè)，并非針對有體物，故而很難用物權(quán)說來解釋。其二，承租人雖然可以直接占有并支配租賃房屋，但此乃租賃權(quán)的當然作用，而非優(yōu)先購買權(quán)具有支配作用，實際上，承租人的優(yōu)先購買權(quán)既不支配租賃房屋的使用價值，也不支配其交換價值。即使承認承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，此所謂對抗效力，也僅是指承租人可以請求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無效或第三人與出租人訂立的買賣合同無效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。承租人享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于其他不享有此一權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買賣合同，但此乃優(yōu)先購買權(quán)本身的作用所在，是立法者進行特殊制度設(shè)計的結(jié)果，與學(xué)說上通常所說的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一事。一般的物權(quán)受到侵害，物權(quán)人可以行使物上請求權(quán)，包括返還請求權(quán)、妨害除去請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)等，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)即使受到侵害，承租人仍可通過向出租人表示行使優(yōu)先購買權(quán)而與其成立買賣合同，但卻很難行使返還請求權(quán)、妨害除去請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)。由此可見，關(guān)于物權(quán)的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請求權(quán)等等理論，用來解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力，會產(chǎn)生明顯的排斥現(xiàn)象。這說明優(yōu)先購買權(quán)并不是物權(quán)。其三，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，不過是在出租人與承租人之間成立一個買賣合同，這與行使典型物權(quán)所獲得的結(jié)果也顯然有異。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)在性質(zhì)上不可能屬于物權(quán)。與我國學(xué)者主張的物權(quán)說不同，按照《德國民法典》第505條之（2）的規(guī)定：“一經(jīng)行使先買權(quán)，先買權(quán)人與先賣義務(wù)人之間的買賣即按照先賣義務(wù)人與第三人約定的相同的條款而成立�！痹诘聡穹ɡ碚撝�，一般認為這種先買權(quán)性質(zhì)上屬于形成權(quán)，即依權(quán)利人單方面的意思表示就可以創(chuàng)設(shè)某種權(quán)利狀態(tài)。［12］筆者也贊同形成權(quán)說，該說在解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使方式以及出租人與承租人之間買賣合同的成立等問題上較為有力。不過，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性為形成權(quán)，雖然有利于解決權(quán)利行使的問題，但卻并不能說明該權(quán)利是否具有對抗第三人的效力。
查《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱為《房地產(chǎn)管理法》）第53條規(guī)定：房屋租賃，應(yīng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。在此基礎(chǔ)上，一些地方性法規(guī)和規(guī)章進一步規(guī)定：房屋租賃合同及其變更，應(yīng)當由出租人或者租賃合同當事人到房產(chǎn)管理部門備案，否則不得對抗第三人。［13］可見，登記備案的要求主要是出于行政管理以及稅收等方面的考慮，并不是房屋租賃合同的生效要件，而只能理解為對抗要件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條第1款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力……”，無疑也只能將登記備案理解為房屋租賃合同的對抗要件。根據(jù)上述規(guī)定，登記備案后的房屋租賃合同就具有對抗第三人的效力，其中當然包括承租人的租賃權(quán)、承租人的優(yōu)先購買權(quán)等具有對抗第三人的效力。惟應(yīng)注意，在這種情況下，承租人優(yōu)先購買權(quán)所具有的對抗效力，主要體現(xiàn)在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。這種對抗效力與物權(quán)所具有的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請求權(quán)等等均不相同，故而不能據(jù)此認為優(yōu)先購買權(quán)屬于物權(quán)。根據(jù)《民通意見》第118條的規(guī)定，出租人出賣出租房屋，未提前三個月通知承租人的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。這顯然是承認承租人優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人之效力的表現(xiàn)。但該條規(guī)定未區(qū)分房屋租賃合同是否登記備案的情況，是其不足之處。
其實，在實踐中，由于種種因素的影響，沒有采用書面形式或者沒有辦理登記備案的房屋租賃合同也大量存在�？紤]到我國現(xiàn)行法并未明確將書面形式和登記備案作為房屋租賃合同的生效要件，因此，對于欠缺這兩個要件的房屋租賃合同，如果當事人確已通過交付房屋而形成事實上的房屋租賃關(guān)系的，則應(yīng)予以承認和保護。在這些租賃關(guān)系中，承租人亦得自租賃關(guān)系有效成立之日起享有優(yōu)先購買權(quán)。不過，由于此類房屋租賃合同畢竟未在房產(chǎn)管理部門進行登記備案，第三人和房產(chǎn)管理部門均無從知悉其租賃關(guān)系乃至承租人的存在，故而承租人不得以其優(yōu)先購買權(quán)對抗第三人，否則將損害交易安全。
此外，承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力還體現(xiàn)在對房屋登記機關(guān)的要求上。登記機關(guān)在買賣雙方申請辦理房屋過戶登記手續(xù)時，應(yīng)當注意審查有無登記備案的房屋租賃合同存在，如有，則應(yīng)要求登記申請人提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)或者買方就是承租人的書面證明文件。申請人不愿提交的，登記機關(guān)應(yīng)當拒絕為其辦理過戶登記手續(xù)。這樣做的目的既有保護承租人的考慮，同時也有助于減少糾紛。
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使
�。ㄒ唬┏凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)的行使主體
在租賃合同中，根據(jù)我國《合同法》第230條的規(guī)定，能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點并無疑問。不過，對于國有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營權(quán)租賃而言，能否通過類推適用的方式，賦予其承租人以
優(yōu)先購買權(quán)？筆者認為，雖然國有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營權(quán)租賃在實質(zhì)上均屬不動產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強的“類似性”，但是考慮到賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)會增加出租人的負擔，限制出租人的財產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護出租人的合法利益，尚不宜通過類推適用的方法確認此類租賃關(guān)系中的承租人對其租賃標的物享有優(yōu)先購買權(quán)。當然，從立法論的角度來說，為提高土地的利用效率，減少交易成本，未來立法倒不妨賦予此類租賃關(guān)系中的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
在合法轉(zhuǎn)租的情況下，根據(jù)我國臺灣地區(qū)法院的解釋，次承租人對于所有人并不能主張優(yōu)先購買權(quán)。［14］我國法律雖無此類規(guī)定，但對于房屋的轉(zhuǎn)租關(guān)系，不妨采取同樣的解釋。其理由在于，一方面，轉(zhuǎn)租合同的當事人乃是承租人和次承租人，次承租人與出租人之間并無租賃合同關(guān)系，次承租人也沒有從出租人處取得租賃權(quán)；另一方面，出租人并不能從轉(zhuǎn)租合同中獲益，若允許次承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)，顯然會增加原出租人的負擔，有失公平。因此，在房屋轉(zhuǎn)租的情況下，能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的仍然是承租人，而非次承租人。
此外，我國目前的戶籍管理制度還較為嚴格，不少地方對公民還有“常住戶口”、“藍印戶口”、“暫住戶口”以及“暫住證”等的區(qū)分，并通過這種身份劃分來限制或者禁止不具有本地常住戶口的人員在本地租房或者購房；有關(guān)法律法規(guī)對外國人在我國購買房屋也有限制或禁止性規(guī)定。因此，如果承認并尊重這些規(guī)定的合法性而不考慮其合理性的話，那么可以說，并不是所有的房屋承租人都能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。對于法律法規(guī)限制或者禁止其在本地租房和購房的那些承租人來說，能否享有和行使優(yōu)先購買權(quán)，還須看其是否符合房屋所在地的各種地方性法規(guī)、規(guī)章乃至政府文件的規(guī)定。當然，從立法論的角度來說，法律法規(guī)不應(yīng)當過分地限制人們租賃和購買房屋的權(quán)利。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和戶籍管理制度的改革，這些限制性規(guī)定應(yīng)當會逐步減少乃至消失。
�。ǘ┏凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)的行使條件
根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)具備兩個條件：一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是承租人須以“同等條件”表示購買。以下分別加以討論。
1.須出租人“出賣租賃房屋”
這一條件主要是關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的時間要求，其中涉及“房屋”、“租賃房屋”以及“出賣”三個概念，需要分別加以界定。
�。�1）“房屋”的界定。在我國有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的各種法律法規(guī)和司法解釋中，對于何謂“房屋”及其范圍如何，并未進行明確的界定和說明，實踐中難免發(fā)生爭議。按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）》（2002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場所；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。按照房屋用途的不同，可將其分為住宅，工業(yè)、交通、倉儲用房，商業(yè)、金融和信息用房，教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房，文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機關(guān)事業(yè)辦公用房，軍事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、監(jiān)獄用房）。按照房屋產(chǎn)別的不同，又可將其分為國有房產(chǎn)，直管產(chǎn)，自管產(chǎn)，軍產(chǎn)，集體所有房產(chǎn)，私有（自有）房產(chǎn)，聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，股份制企業(yè)房產(chǎn)，港、澳、臺投資房產(chǎn)，涉外房產(chǎn)以及其他房產(chǎn)（包括宗教、寺廟等房屋）。因此，在現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定中并未對“房屋”予以明確界定的情況下，在解釋上，不妨采納《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）》中所確定的“房屋”標準來加以認定，不論承租人承租的是何種用途以及何種產(chǎn)別的房屋，承租人均應(yīng)當享有優(yōu)先購買權(quán)。
（2）“租賃房屋”的界定。根據(jù)《合同法》 第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，從字面上來理解，所謂“租賃房屋”，應(yīng)當是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）》中規(guī)定標準的房屋。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強制性規(guī)定和當事人雙方的約定，均在所不問。不過，如果僅僅這樣簡單地界定“租賃房屋”的含義及范圍，未免顯得較為僵化，難以適應(yīng)實踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜的與房屋有關(guān)的租賃關(guān)系。為滿足現(xiàn)實生活的要求，對于“租賃房屋”的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進行較為寬泛的解釋。在這方面，我國的一些地方性法規(guī)和規(guī)章走在了前面。按照這些地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，下列行為也視為房屋租賃：一是經(jīng)規(guī)劃管理部門批準修建的臨時性房屋的租賃；二是房屋內(nèi)的（營業(yè)）場地、柜臺、攤位、櫥窗、地下構(gòu)筑物的租賃；三是將房屋或房屋內(nèi)的（營業(yè)）場地、柜臺、攤位的一定年限的使用權(quán)以經(jīng)營權(quán)買斷方式提供給他人的；四是只提供房屋由他人承包經(jīng)營的；五是以聯(lián)營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負盈虧責任的。［15］不過，也有一些地方性規(guī)章和文件將旅館業(yè)的客房出租和房屋場地經(jīng)營中的柜臺出租排除在房屋租賃的范圍之外。［16］由此可見，在確定“租賃房屋”一詞所涵蓋的范圍時，僅僅援引《合同法》關(guān)于租賃的界定和《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋（試行）》關(guān)于房屋的規(guī)定是不夠的，還必須考慮一些地方性法規(guī)及規(guī)章中的有關(guān)規(guī)定。凡是地方性法規(guī)和規(guī)章中明確規(guī)定屬于房屋租賃或者視為房屋租賃的情形的，都應(yīng)當適用《合同法》第230條的規(guī)定，其承租人因此都享有優(yōu)先購買權(quán)。至于實踐中出現(xiàn)的僅租賃房屋的外墻、屋頂?shù)扔米鲝V告宣傳、架設(shè)管線的情況，因其已超出房屋的通常用途之外，且房屋的外墻、屋頂?shù)炔课粚儆诜课莸幕窘Y(jié)構(gòu)，無論在物理上還是在法律上都無法和房屋相分離而單獨轉(zhuǎn)讓，故難以視為房屋租賃，承租人亦不得享有優(yōu)先購買權(quán)。當然，對于地方性法規(guī)和規(guī)章中明確排除在房屋租賃之外的一些情況，例如旅館業(yè)的客房出租，承租人自不得享有優(yōu)先購買權(quán)。
�。�3）“出賣”的界定。按照《合同法》第130條的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。依此規(guī)定，在因贈與、遺贈、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在“出賣”的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，至為顯然。在混合贈與的情況下，雖兼有買賣和贈與的因素，但究其實質(zhì)仍以贈與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買賣終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。［17］
不過，對于“出賣”一詞，如果僅僅從字面上理解為《合同法》第130條規(guī)定的買賣，未免有些狹隘。實際上，在一些地方性法規(guī)和規(guī)章中，還規(guī)定了不少“視為出賣”的情況。例如，按照《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》第14條的規(guī)定，具有下列情形之一的房地產(chǎn)視為出售：以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購、合并或分立企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形�！侗本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定
》也將其所稱的“房屋買賣”界定為包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價投資、以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等情況。顯而易見，這些規(guī)定對于“出賣”采取了較為寬泛的解釋。這種做法雖然有利于加強對房屋權(quán)屬變動的登記管理，但卻帶來了此類房屋的承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。筆者認為，對于這些“視為出賣”的情況，應(yīng)否允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，需區(qū)分具體情況來處理，不能一概而論。首先，在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋的情況下，由于房屋所有人的目的并不在于通過出讓房屋所有權(quán)而取得價金，而是具有獲取房屋價金之外的其他目的，因此這些情形即使視為房屋的“出售”，承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無法行使優(yōu)先購買權(quán)。其次，在出租人決定進行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時，因出租人之目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán)，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量，無疑是獨一無二的，不會存在“同等條件”，所以承租人也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。不過，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購買權(quán)。［18］最后，在出租人以房屋抵債的情況下，因其目的在于通過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢的給付，從這個角度說，與房屋買賣并無不同，所以應(yīng)當允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。在這方面，《澳門民法典》第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，可資參照。
從字面含義看，所謂“出賣”，應(yīng)當包括拍賣的形式在內(nèi)。根據(jù)《法國民法典》第815-15條和《瑞士民法典》第681條的規(guī)定，在拍賣的情況下，權(quán)利人仍然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。在我國，按照《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱為《拍賣法》）第3條的規(guī)定，拍賣乃是以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式�？梢�，拍賣雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式，但其含義尚未逸出“買賣”的文義范圍之外。因此，從解釋論的角度來說，對《合同法》第230條所規(guī)定的“出賣”一詞進行文義解釋的結(jié)果，并不能將拍賣排除在外，也就是說，在房屋拍賣的情況下，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。不過，在一些行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章中，對于拍賣問題卻存在有不盡相同的規(guī)定。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第41條和第42條的規(guī)定，在抵押權(quán)人通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。這顯然是承認了在拍賣的情況下，承租人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。在一些地方性法規(guī)和規(guī)章中，有的明確規(guī)定在拍賣的情況下，承租人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)；［19］有的則否認承租人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。［20］盡管從理論上說，行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章中這些各自為政的做法是違反法制統(tǒng)一原則的，但在實踐中，這些規(guī)定往往被法院援引為審判的依據(jù)。因此，在確定拍賣的情況下承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)時，不能僅僅根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定就得出完全肯定的結(jié)論，還應(yīng)當看行政法規(guī)以及地方性法規(guī)和規(guī)章中的具體態(tài)度如何。站在立法論的立場考慮，筆者認為，拍賣雖然屬于買賣的一種方式，但畢竟法律設(shè)有特別規(guī)定；它既然以“價高者得”為原則，當不會存在兩個競買人以相同的報價而分別成交的問題。在拍賣的情況下，如果他人拍賣成交后再允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則應(yīng)買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面也不免造成偏惠優(yōu)先購買權(quán)人的結(jié)果，［21］而且還會影響拍賣行為的公信力。所以，就房屋拍賣而言，未來立法不應(yīng)允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。當然，在這種情況下，為實現(xiàn)承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，妥善保護承租人的利益，法律應(yīng)同時規(guī)定出租人須在拍賣前的合理期限內(nèi)將拍賣的有關(guān)情況書面通知承租人，以便承租人決定是否參加競買。這可以視為對承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)的一個補救措施。
此外，按照《德國民法典》第570b條之（1）的規(guī)定，如果出租人將住房出賣給其家庭成員或者家屬的，則承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。這種做法可資贊同，因為家庭成員之間的房屋買賣，不免具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。我國《合同法》雖無類似規(guī)定，但在操作上不妨采取同樣的解釋。
2.承租人須以“同等條件”表示購買
這一條件是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)性要求，也是保護出租人的合法利益之所需，它具體包括“同等條件”標準的確定和“同等條件”的內(nèi)容兩方面。
�。�1）關(guān)于“同等條件”標準的確定，一般認為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。［22］這一主張符合“優(yōu)先于他人而購買”的立法原意，原則上可資贊同。但是應(yīng)當看到，承租人依此標準行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，將在第三人與出租人、承租人與出租人之間分別成立兩個內(nèi)容完全相同的房屋買賣合同，出租人由此陷入雙重買賣的尷尬境地。為避免遭受此種不利，出租人可考慮在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。不過，如果因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致出租人與第三人之間的房屋買賣合同不生效力或者被解除，則雙方為訂立合同而支出的費用將付之東流，結(jié)果是導(dǎo)致社會財富的浪費。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是雙方當事人艱苦地討價還價、互相讓步、互相合作的成果，凝聚了大量的無形勞動，倘因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而使出租人與第三人訂立的買賣合同歸于消滅，第三人無疑是“為他人作嫁衣裳”，不免挫傷其交易的積極性；對于承租人而言，也有坐享其成之嫌，在道德上難免遭到非議。依筆者之見，最好莫過于確立一定的規(guī)則，以便在出租人與第三人訂立買賣合同之前就先確定承租人的購買意愿，避免雙重買賣的發(fā)生。具體言之：其一，如買賣條件系出租人自定，則出租人可以此通知承租人，征詢其購買意向。如其不愿購買，嗣后在第三人以該條件或高于該條件而與出租人訂立買賣合同時，承租人即不得再主張行使優(yōu)先購買權(quán)。如出租人因無人應(yīng)買而降低交易條件時，仍應(yīng)再次通知承租人，以確定其是否購買。其二，在由第三人提出要約的情況下，如果出租人擬接受其條件，則于承諾之前，出租人應(yīng)將該條件及其準備承諾的意思通知承租人，以確定承租人是否愿意提供同樣的交易條件。一旦承租人決定以此條件購買，就應(yīng)立即通知出租人，由此買賣合同即在出租人和承租人之間成立。如果承租人拒絕提供第三人在其要約中提出的交易條件，則于出租人對第三人的要約進行承諾之后，承租人就不得再以行使優(yōu)先購買權(quán)為由而否認該合同的效力。當然，在上述兩種情況下，如果承租人和出租人訂立了買賣合同，其合同也不是行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，而是通過正常的合同訂立程序成立的。
在“同等條件”系根據(jù)出租人與第三人訂立的買賣合同而確定的情況下，如因該合同具有違法因素而被確認為無效或被撤銷，則依此確定的“同等條件”亦應(yīng)隨之失去效力，承租人不得再以該標準主張行使優(yōu)先
購買權(quán)；即便承租人已經(jīng)行使優(yōu)先購買權(quán)而使其與出租人之間的買賣合同成立的，也應(yīng)因“同等條件”的消滅而歸于無效。不過，若出租人與第三人的合同系因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而不生效力或者被解除的，則據(jù)此確定的“同等條件”仍應(yīng)繼續(xù)有效，承租人與出租人之間因行使優(yōu)先購買權(quán)而成立的買賣合同也不受影響。此外，在出租人就租賃房屋分別與數(shù)人訂立數(shù)個買賣合同時，如果數(shù)個買賣合同的內(nèi)容不盡相同，則應(yīng)以其中最有利于買方的合同條件作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”，這既是保護承租人利益的需要，同時也含有懲罰出租人一房數(shù)賣的意思。當然，如果承租人自愿選擇其他較為有利于出租人的合同內(nèi)容作為“同等條件”，因其無害于出租人，法律自無禁止的必要。
�。�2）關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容，首先是價款條件要等同，即承租人允諾支付的價款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價款。其次，關(guān)于價款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。不過，如果出租人允許第三人分期付款，則承租人除非為出租人提供了充分而適當?shù)膿�，否則不得請求分期付款�！兜聡穹ǖ洹返�509條對此設(shè)有明文規(guī)定，可資參照。之所以如此，乃是因為每個人的信用及支付能力未盡相同，出租人信賴第三人的支付能力，承租人卻未必能贏得同樣的信賴。再次，“同等條件”還應(yīng)包括其他交易條件的等同，例如第三人允諾對出租人負擔從給付義務(wù)的，除非該從給付可以用金錢作價，或無此從給付出租人與第三人的合同亦能成立，否則承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)�！兜聡穹ǖ洹返�507條的規(guī)定，可作為比較法上的例證。
當然，“同等條件”并不意味著絕對等同，按照舉輕明重的解釋原則，如果承租人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，出租人自無拒絕其行使優(yōu)先購買權(quán)之理。
�。ㄈ┏凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)的行使期限
為保護承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，“應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此所謂“合理期限”，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來判斷的。惟按照《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條的規(guī)定，出租人提前通知承租人的期限應(yīng)當是三個月。不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，［23］但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內(nèi)。［24］至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。［25］不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對此并無明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個月通知承租人，故在解釋上可以認為，承租人也應(yīng)當在接到通知后的三個月內(nèi)作出書面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。當然，從立法論的角度來說，由于當今中國社會的交易活動十分活躍，市場行情變動很快，要求出租人提前三個月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個月內(nèi)予以答復(fù)，時間顯然過長，未來立法對此期限如作具體規(guī)定，應(yīng)予縮短。
關(guān)于“應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”這一通知義務(wù)的履行主體，一般來說應(yīng)當是出租人。不過，在租賃房屋因?qū)嵭械盅簷?quán)而處分的情況下，按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條的規(guī)定，抵押權(quán)人有義務(wù)事先書面通知抵押人和承租人，此時履行通知義務(wù)的主體也包括抵押權(quán)人。根據(jù)《德國民法典》第510條之（1）的規(guī)定，第三人的通知可以代替出租人的通知，我國亦可為同樣的解釋。在拍賣租賃房屋的情況下，根據(jù)我國《拍賣法》第45條和第47條的規(guī)定，拍賣人應(yīng)當于拍賣日七日前通過報紙或者其他新聞媒介發(fā)布拍賣公告。那么，拍賣人發(fā)布的拍賣公告能否視為出租人向承租人履行了通知義務(wù)呢？筆者認為，《拍賣法》的上述規(guī)定乃是針對拍賣人提出的強制性要求，目的在于吸引更多的競買人和保證拍賣活動的公正性，它并不是針對拍賣委托人（即房屋出租人）提出的要求。實際上，房屋出租人的通知義務(wù)與拍賣人的公告義務(wù)具有明顯的區(qū)別，兩者在通知或公告的義務(wù)主體、對象范圍、期限要求以及目的等方面均不相同。因此，拍賣人履行《拍賣法》上的公告義務(wù)的行為，絕不能代替出租人對其通知義務(wù)的履行。
關(guān)于通知義務(wù)的履行方式，出租人應(yīng)采取專門的、個別的、書面通知的方式進行，而不宜使用張貼公告等籠統(tǒng)的方式。至于通知的內(nèi)容，應(yīng)當包括具體的出賣條件，以便承租人決定是否愿意行使優(yōu)先購買權(quán)。否則，如果出租人僅僅向承租人表示了出賣的意愿，而沒有提出實質(zhì)性的出賣條件，則其“通知”在法律上只能認定為要約邀請（《合同法》第15條），并不能發(fā)生開始計算承租人的答復(fù)期限的效力，當然也不能視為出租人依法履行了通知義務(wù)。此外，按照《德國民法典》第570b條之（2）的規(guī)定，出租人或者第三人關(guān)于買賣合同內(nèi)容的通知，應(yīng)附有向承租人指明其優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。
此外尚有疑問的是，如果出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限應(yīng)如何確定？按照《瑞士民法典》第681條a（2）的規(guī)定：“先買權(quán)人欲行使先買權(quán)的，須在知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起的三個月內(nèi)行使該權(quán)利。新所有權(quán)人在不動產(chǎn)登記簿上的登記已逾兩年的，先買權(quán)不得再行使�！蔽覈F(xiàn)行法缺乏類似規(guī)定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過三個月起訴，或者超過六個月才知道并起訴的，其優(yōu)先購買權(quán)不予保護�！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬�，故其規(guī)定并無效力。在解釋上，由于德國及我國臺灣地區(qū)的多數(shù)學(xué)說認為優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為形成權(quán)，形成權(quán)的行使期限適用除斥期間而非訴訟時效制度，［26］所以承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期間也應(yīng)當適用除斥期間制度。鑒于我國《合同法》第55條對可撤銷合同的撤銷權(quán)和第75條對債權(quán)人撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間都是一年，而這兩種撤銷權(quán)又同屬形成權(quán)，因此關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間，可類推適用《合同法》第55條和第75條規(guī)定的一年期間，自出租人與第三人之間的買賣合同成立之日起開始計算。逾此期間，承租人優(yōu)先購買權(quán)即確定地歸于消滅。
（四）承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使方式及結(jié)果
在具備出租人“出賣租賃房屋”以及“同等條件”的情況下，承租人就可以行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)以意思表示向出租人為之。此項意思表示，須在優(yōu)先購買權(quán)的行使期限內(nèi)作出，自不待言。當然，如承租人通過訴訟的方式行使其優(yōu)先購買權(quán)，亦無不可。一經(jīng)行使優(yōu)先購買權(quán)，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內(nèi)容的合同。［27］不過，承租人與出租人因行使優(yōu)先購買權(quán)所形成的權(quán)利義務(wù)，必須結(jié)合兩者簽訂買賣合同的特點來考慮，以便使合同能夠履行，而不能僵化地照搬“同等條件”。例如，倘若根據(jù)出租人與第三人的合同約定，第三人支付價金的期限早已屆滿，那么“同等條件”中關(guān)于支付價金期限的約定對承租人就不生效力，否則將發(fā)生承租人只要因行使優(yōu)先購買權(quán)而與出租人成立合同，承租人就必然構(gòu)
成逾期履行的不當后果。在這種情況下，對于承租人來說，只有在其與出租人之間的合同成立后的適當時間內(nèi)付款期才能屆滿，以便給承租人留出適當?shù)母犊顣r間。因此，承租人在出租人與第三人約定的付款期限屆滿時沒有支付價金的，既不發(fā)生履行不能，也不陷入遲延。［28］
應(yīng)當看到，在出租人按照法律規(guī)定或者合同約定對租賃合同享有解除權(quán)的情況下，如果出租人沒有行使解除權(quán)就將租賃房屋予以出賣，因此時租賃關(guān)系尚未解除，故承租人仍享有并得行使優(yōu)先購買權(quán)。此外，按照《合同法》第232條和第236條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期；對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。于此情形，在出租人提前合理期限通知承租人解除租賃合同之前，承租人仍然得享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。當然，在租賃合同因解除或其他原因而消滅以后，既然租賃關(guān)系不復(fù)存在，原承租人即不得再享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。在這方面，《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》第35條后段規(guī)定：“抵押人不能清償債務(wù)，抵押房地產(chǎn)被處分或者拍賣時，租賃期限已滿的，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)……”，顯然有欠妥當。
在具備行使優(yōu)先購買權(quán)的條件時，承租人也可以放棄行使。這一點與當事人在租賃合同中事先約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)不同，因為前者屬于權(quán)利是否行使的問題，后者則為權(quán)利是否存在的問題。不過，承租人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的行為只能針對具體的、特定的交易來進行，而不能包括以后的交易情形。例如，在承租人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)后，若出租人與第三人之間的買賣合同因第三人不履行義務(wù)等原因而被解除或者被撤銷的，則嗣后出租人再次出賣房屋時，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。又如，在承租人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)之后，第三人通過買賣合同的履行而取得房屋所有權(quán)的，按照買賣不破租賃的規(guī)定（《合同法》第229條），租賃合同在承租人與第三人之間繼續(xù)有效；此后在第三人作為新的房屋所有人出賣房屋時，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。
當然，優(yōu)先購買權(quán)作為一項形成權(quán)，其行使自須遵守形成權(quán)的一般規(guī)則，不得附有條件和期限，行使之后也不得撤回。［29］
四、房屋捆綁出售與承租人優(yōu)先購買權(quán)
在房屋租賃關(guān)系中，尤其是商業(yè)用房的租賃關(guān)系中，常常發(fā)生出租人將一幢房屋出租給數(shù)人，每個承租人只承租其中的部分樓層或者部分房屋的現(xiàn)象。由于現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有將這種情況排除在房屋租賃關(guān)系之外，因此，承租人就其所承租的部分房屋，也應(yīng)當享有優(yōu)先購買權(quán)。當出租人將其房屋按照出租的狀況予以分割出售時，各承租人就各自承租的房屋有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，此時并無不妥。有疑問的是，如果出租人將某承租人所租賃的部分房屋與其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售，那么只承租部分房屋的該承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)？如果允許行使的話，則其行使優(yōu)先購買權(quán)的對象是僅限于其所承租的部分房屋呢，還是包括出租人捆綁出售的全部房屋？由于現(xiàn)行法對此缺乏明文規(guī)定，實踐中這類情況又比較多，所以需要通過解釋有關(guān)條文以及探求立法精神來確定相應(yīng)的解決辦法。
應(yīng)當看到，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，隨著交易活動的興盛，經(jīng)營者租賃他人的房屋作為經(jīng)營場所的情況在所難免。尤其是隨著多層商用建筑的興起和擴展，許多經(jīng)營者在無力擁有自己的經(jīng)營用房時，更是不得不租賃一幢樓房中的部分房屋或者部分樓層從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。對于這些多層建筑，雖然外觀上屬于一個整體，但是無論在社會觀念中、在物理意義上還是在法律上，無疑都可以分割成一個個相對獨立的房屋單元來出租或出售。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度就是因此而興起的。在一幢樓房的所有人將其全部房屋或者部分房屋用于出租的情況下，雖然我國《房地產(chǎn)管理法》區(qū)分住宅用房的租賃和商業(yè)用房的租賃并異其政策（第54條），但是《合同法》等法律法規(guī)在規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)時，并沒有對租賃房屋的用途以及房屋大小等內(nèi)容加以限制。因此，在解釋上，依法享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人，應(yīng)當既包括住宅用房的承租人，也包括商業(yè)用房的承租人；既包括承租整幢樓房的承租人，也包括僅承租一幢樓房中的部分房屋的承租人。
對于一幢樓房的所有人來說，在決定將其樓房予以出售時，既可以按照每個獨立的房屋單元來出售，也可以將數(shù)個房屋單元捆綁出售，或者將樓房的一層或數(shù)層捆綁出售，甚至對樓房實行整體出售，等等。在一般情況下，這是行使所有權(quán)的合法行為，他人不能加以干涉。不過，在所有人已經(jīng)將樓房的全部或者部分房屋單元分散租賃給數(shù)人的情況下，由于涉及到承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題，所以出租人對其樓房的處分權(quán)應(yīng)否受到限制，或者承租人能否行使其優(yōu)先購買權(quán)，就值得探討。必須看到，在多層建筑中，尤其是用于商業(yè)經(jīng)營的多層建筑中，出租人可以輕而易舉地把某人所承租的房屋單元與其他房屋單元或者附屬設(shè)施捆綁出售。此時，如果無條件地允許房屋出租人以整體出售或者捆綁出售為由，拒絕各個房屋單元的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，將會導(dǎo)致大量的商業(yè)用房的承租人都得不到優(yōu)先購買權(quán)的保護。其結(jié)果，無異于剝奪了被捆綁出售的部分房屋單元乃至全部房屋上所存在的各個承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并由此使得現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的強制性規(guī)定在商業(yè)用房租賃關(guān)系中形同虛設(shè)。這種做法明顯違反了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，因此不應(yīng)允許。
筆者認為，對此問題的處理，既要考慮到對出租人的房屋所有權(quán)和處分權(quán)的尊重，也要考慮到對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護。兩者必須妥當協(xié)調(diào)，不可偏廢。在堅持這一原則的前提下，應(yīng)當區(qū)分具體情況來討論。其一，如果出租人出售的租賃房屋在物理上可以劃分為數(shù)個獨立的房屋單元，在法律上可以將這些房屋單元分別管理和登記，在操作上也并非必須捆綁出售，那么出租人就應(yīng)當按照各個獨立的房屋單元或者樓層來分開出售，以便于各承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)。即使出租人能夠證明確有必要進行捆綁出售的，也不能以此為由拒絕被捆綁出售的各房屋單元的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。從比較法的角度來看，《德國民法典》第508條規(guī)定：“第三人將設(shè)有先買權(quán)的標的物與其他標的物一起，以總價金買受的，先買權(quán)人應(yīng)按比例支付總價金的部分。先買權(quán)人因部分標的物在分離時使其顯受損失的，可以要求先買權(quán)擴及全部標的物�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，在出賣人捆綁出售的情況下，優(yōu)先購買權(quán)人原則上得就設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的那部分標的物行使優(yōu)先購買權(quán)；在例外的情況下，并得就捆綁出售的全部標的物行使優(yōu)先購買權(quán)。顯然，該規(guī)定不允許出賣人以捆綁出售為由而拒絕他人行使優(yōu)先購買權(quán)。我國現(xiàn)行法雖然沒有類似規(guī)定，但是在解釋上，不妨采取比較法的方法，承認在捆綁出售的情況下，各房屋單元的承租人可以就其所承租的那部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)；如果僅就該部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)明顯會給承租人造成損失的，則應(yīng)當允許承租人對捆綁出售的全部房屋行使優(yōu)先購買權(quán)。其二，在出租人將成套房屋中的部分房間出租給他人使用，或者將成套房屋中的全部房間分別出租給數(shù)人使用的情況下，考慮到此類成套房屋在法律上一般是作為一個整體來進行管理和登記的，因此就難以對其中的各個房間進行分割出售。于此情形，雖然承租人不得僅就其所承租的部分房間行使優(yōu)先購買權(quán)，但是，在解
釋上，應(yīng)當允許其就整套房屋行使優(yōu)先購買權(quán)，以便保護承租人的利益。當然，如果該套房屋上存在有數(shù)個承租人，且數(shù)個承租人均欲行使優(yōu)先購買權(quán)的，則不妨將全體承租人作為一個整體看待，使其就整套房屋共同行使優(yōu)先購買權(quán)；即使其中有人自愿放棄該權(quán)利，仍不妨由其他承租人對整套房屋行使優(yōu)先購買權(quán)。在這方面，《德國民法典》第513條關(guān)于數(shù)人共同享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，可資參照�？傊�，無論是進行分開出售還是必須捆綁出售，出租人都不能以自由行使所有權(quán)為由而否定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，這是由承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定性和保護承租人的立法政策所決定的。
五、承租人優(yōu)先購買權(quán)與其他類型優(yōu)先購買權(quán)的沖突
�。ㄒ唬┏凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突
《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利�！薄睹裢ㄒ庖姟返�92條也規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以支持�！备鶕�(jù)這兩條規(guī)定，房屋的按份共有人和屬于一個整體的房屋原共有人對于房屋顯然也享有優(yōu)先購買權(quán)（以下將兩者簡稱為共有人的優(yōu)先購買權(quán)）。如此一來，在房屋共有人將其已經(jīng)出租的房屋出售時，就會發(fā)生承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。此時應(yīng)如何處理？
從解釋論的角度來看，現(xiàn)行《民法通則》和《合同法》等全國性的法律法規(guī)對此問題并沒有規(guī)定具體的解決辦法。雖然《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第133條曾經(jīng)規(guī)定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人優(yōu)先。屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先�！钡蜻@一司法解釋并未正式施行，所以尚不能以此作為裁判的依據(jù)。不過，在我國的地方性法規(guī)和規(guī)章中，倒是有不少明文規(guī)定，房屋共有人應(yīng)當優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。［30］在這些省市，處理共有人和承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突時，自可依據(jù)其規(guī)定處理。然而，在缺乏此類規(guī)定的大多數(shù)省市，就需要通過理論解釋確立相應(yīng)的解決辦法。
在理論上，我國臺灣有學(xué)者認為，依利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的精神，共有人的優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于其他類型的優(yōu)先購買權(quán)，包括承租人的優(yōu)先購買權(quán)。［31］我國大陸也有人主張，應(yīng)當使承租人優(yōu)先于共有人行使優(yōu)先購買權(quán)。［32］不過，我國大陸民法學(xué)界的主流觀點認為，由于共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是基于租賃權(quán)這一債權(quán)產(chǎn)生的，所以按照“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的規(guī)則，共有人應(yīng)優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。［33］在我國制定物權(quán)法的過程中，由梁慧星先生和王利明先生分別主持起草的物權(quán)法草案建議稿，在規(guī)定物權(quán)的優(yōu)先效力時，起草者也認為，按照“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的規(guī)則，應(yīng)當?shù)贸龉灿腥藘?yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)論。［34］
筆者也主張共有人應(yīng)當優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但是并不贊同用“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的理論來解釋。首先，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是否確系基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生，因我國向來缺乏立法理由書制度，所以從有關(guān)立法資料中，難以證明這一判斷的正確性。不過，從比較法的角度來看，《澳門民法典》明文確立了共有人的優(yōu)先購買權(quán)（第1308條）。在《法國民法典》制定之時，并沒有規(guī)定共有人的優(yōu)先購買權(quán)，直到1976年修改該法典時，才予以承認（第815-14條）。在德國、瑞士、意大利和日本的民法典中，并無共有人優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定。在我國臺灣，其民法典也未規(guī)定這一制度；后來修正《土地法》時，才在該法中增加規(guī)定了土地共有人的優(yōu)先購買權(quán)。［35］這些情況說明，一個國家或地區(qū)的立法者有無必要規(guī)定共有人優(yōu)先購買權(quán)，純屬立法政策問題，與物權(quán)并無任何關(guān)系。其次，根據(jù)我國《合同法》第230條的規(guī)定，并非一切租賃關(guān)系中的承租人都可享有優(yōu)先購買權(quán)，只有房屋租賃合同中的房屋承租人才能夠享有這一權(quán)利。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)當是一國立法政策選擇的結(jié)果，與租賃權(quán)這一債權(quán)并無必然聯(lián)系。再次，退而言之，即使承認共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)產(chǎn)生的，但因基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)未必就是物權(quán)，基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)也不等于就是債權(quán)，所以，試圖用“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的理論來解決共有人和承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突，未免有偷換概念之嫌，并不可取。最后，按照我國臺灣地區(qū)的學(xué)者和司法實務(wù)界的見解，臺灣《土地法》第34條規(guī)定的土地共有人的優(yōu)先購買權(quán)僅有債權(quán)的效力，而該法第104條規(guī)定的地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)則具有物權(quán)的效力，故在共有人與地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，后者較前者更具有優(yōu)先性。［36］雖然臺灣民法學(xué)界的通說承認物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，但是似乎并無學(xué)者認為這種做法違反了“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的理論�？梢�，由于立法者考慮的利益取向、價值判斷以及實際立法選擇的不同，也可能發(fā)生承租人優(yōu)先于共有人而行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果。
王澤鑒先生在檢討臺灣《土地法》關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定時曾經(jīng)指出，所有權(quán)之關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃、地上權(quán)或典權(quán)之設(shè)定，多受有期間之限制，故為簡化物權(quán)關(guān)系，充分發(fā)揮物的用益價值，明定共有人享有較優(yōu)先之優(yōu)先購買權(quán)，在立法論上，似值考慮。［37］這一主張確值贊同。目前，在我國《民法通則》及《合同法》對共有人和承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突未規(guī)定解決辦法的情況下，在學(xué)說解釋上，不妨參考王澤鑒先生的前述見解，采用利益衡量的方法，解釋為共有人應(yīng)優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，而不宜搬用“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的理論。當然，從立法論的角度來說，最好是在法律中明確規(guī)定共有人優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則，以免滋生疑義。
�。ǘ┏凶馊藘�(yōu)先購買權(quán)與市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)的沖突
在我國，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定，如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，當?shù)厥小⒖h人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。單就該條規(guī)定來看，因其系以國有土地使用權(quán)作為市、縣人民政府享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的對象，與承租人優(yōu)先購買權(quán)的對象有所不同，似乎兩者不會發(fā)生沖突。但是，由于該條例第23條及第24條確立了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的“連動主義”規(guī)則，即土地使用權(quán)必須連同房屋所有權(quán)一起處分，所以當房屋所有人出賣其租賃房屋，且該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格又明顯低于市場價格時，就會發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與當?shù)厥小⒖h人民政府的優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突。此外，《山西省平遙古城保護條例》第20條第1 款規(guī)定：“平遙縣人民政府對平遙古城內(nèi)單位和個人擁有的傳統(tǒng)建筑，享有優(yōu)先購買權(quán)。”所謂“傳統(tǒng)建筑”，按照該條例第2條第2款的解釋，是指尚未列入文物保護單位的，具有歷史文化價值的民宅、商號、寺廟、祠堂等建筑物、構(gòu)筑物。與此類似，《大同古城保護管理條例》第20條也規(guī)定：“重點保護區(qū)內(nèi)單位和個人擁有的重點傳統(tǒng)建筑，市人民政府享有優(yōu)先購買
權(quán)。”按照這些規(guī)定，當特定的傳統(tǒng)建筑上存在有房屋租賃關(guān)系時，如果出租人欲出賣其房屋，也會發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與當?shù)厥�、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突。此時應(yīng)如何處理？
從法理上來說，由于優(yōu)先購買權(quán)既是特定主體所享有的一項重要民事權(quán)利，又是對他人的合法財產(chǎn)處分權(quán)的限制，故應(yīng)屬于民事基本制度的范疇。按照《中華人民共和國立法法》（以下簡稱為《立法法》）第8條的規(guī)定，有關(guān)民事基本制度的事項只能制定法律，而不得由行政法規(guī)和地方性法規(guī)來規(guī)定。因此，上述行政法規(guī)和地方性法規(guī)中確立的市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)，實際上違反了《立法法》第8條的規(guī)定，是對房屋所有人和土地使用權(quán)人的處分權(quán)的不當限制，理應(yīng)宣告無效。不過，鑒于我國目前因行政法規(guī)和地方性法規(guī)違反《立法法》而被宣告無效的情況極為罕見，法院對此類規(guī)定一般采取承認其有效的態(tài)度，所以還需要在尊重既有行政法規(guī)和地方性法規(guī)的前提下，通過理論解釋來尋求解決上述優(yōu)先購買權(quán)沖突的辦法。
從權(quán)利的對抗效力上來看，市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)作為行政法規(guī)和地方性法規(guī)中所明文規(guī)定的權(quán)利，其規(guī)定本身就有向社會公眾宣告該權(quán)利存在的作用，故該權(quán)利無需登記就可具有對抗第三人的效力。承租人的情況則有所不同，如果其房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù)，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)就不具有對抗第三人的效力。在這種情況下，通過比較市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)和承租人優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力，其結(jié)論無疑是前者應(yīng)當優(yōu)先于后者而行使。不過，在房屋租賃合同辦理了登記備案手續(xù)的情況下，因承租人的優(yōu)先購買權(quán)也取得了對抗第三人的效力，所以就無法通過比較對抗效力的有無來解決市、縣人民政府和承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突。在這種情況下，筆者認為，可以考慮從承租人優(yōu)先購買權(quán)與市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)所產(chǎn)生的法律依據(jù)以及立法政策基礎(chǔ)的差異來進行分析。從權(quán)利產(chǎn)生的法律依據(jù)看，承租人優(yōu)先購買權(quán)是根據(jù)全國人民代表大會制定的《合同法》產(chǎn)生的，而上述市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)則是由行政法規(guī)或者地方性法規(guī)加以規(guī)定的。按照《立法法》第79條的規(guī)定，法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章，以此為根據(jù)，不妨解釋為《合同法》規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)在效力上高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)中規(guī)定的市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)，因此前者應(yīng)當優(yōu)先于后者而行使。從立法政策基礎(chǔ)來分析，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度乃是出于鼓勵物盡其用和保護承租人利益之目的而設(shè)定的，是我國立法所一貫采取的政策，也符合市場經(jīng)濟的現(xiàn)實要求。行政法規(guī)和地方性法規(guī)之所以規(guī)定市、縣人民政府的優(yōu)先購買權(quán)，則意在調(diào)控土地使用權(quán)市場和加強土地管理，［38］或者加強對古城傳統(tǒng)建筑的保護和管理。［39］為了實現(xiàn)行政管理的目的，通過賦予人民政府以優(yōu)先購買權(quán)而限制私人權(quán)利的自由處分，顯然具有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩，是“政府主治”而非“市場主治”的思路，其辦法并不可取，效果也未必最佳。因此，基于立法政策的妥當性來考慮，對這兩類優(yōu)先購買權(quán)進行利益衡量的結(jié)果，也應(yīng)當使承租人優(yōu)先于市、縣人民政府而行使優(yōu)先購買權(quán)。當然，從立法論的角度來說，未來的立法應(yīng)當拋棄賦予人民政府以優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，以避免政府對市場的不當干預(yù)和對私人權(quán)利的不當限制。［40］
�。ㄈ┏凶馊伺c典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)沖突及其解決
依我國臺灣地區(qū)民法第919條的規(guī)定：“出典人將典物之所有權(quán)讓與他人時，如典權(quán)人聲明提出同一之價額留買者，出典人非有正當理由，不得拒絕�！贝思吹錂�(quán)人之留買權(quán)或曰優(yōu)先購買權(quán)。法律之所以如此規(guī)定，乃是考慮到典權(quán)人為實際使用收益典物之人，自宜使其有優(yōu)先取得典物所有權(quán)的機會，以便典物的利用關(guān)系盡速趨于單純化。［41］在我國制定物權(quán)法的過程中，由梁慧星先生主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第294條規(guī)定了典權(quán)人的留買權(quán)；王利明先生主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第345條則規(guī)定了典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。從官方的態(tài)度來看，由全國人大法工委起草的《中華人民共和國物權(quán)法（征求意見稿）》第204條第1款以及《中華人民共和國民法（草案）》第二編“物權(quán)法”第201條第1款都規(guī)定：“出典人將出典的住房以及其他附著物轉(zhuǎn)讓時，典權(quán)人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”可見，如無意外，我國未來的物權(quán)立法亦將承認典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)。在這種立法架構(gòu)之下，當同一房屋之上存在有租賃關(guān)系和典權(quán)關(guān)系時，就可能發(fā)生承租人與典權(quán)人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突。此時應(yīng)如何處理，需區(qū)別具體情況而定。
首先應(yīng)當看到，在典權(quán)關(guān)系依法成立后，出典人即無權(quán)再將典物予以出租，而典權(quán)人則有權(quán)將典物出租給他人。此時租賃關(guān)系中的出租人乃是典權(quán)人，而非出典人。按照我國臺灣地區(qū)的學(xué)說及實務(wù)上的見解，在耕地、房屋或者基地出典后，由典權(quán)人出租的，其出租人為典權(quán)人而非所有人，典權(quán)人出賣其典權(quán)時，承租人應(yīng)有優(yōu)先購買權(quán)；至于所有人出賣耕地、房屋或者基地時，則僅典權(quán)人有留買權(quán)（即優(yōu)先購買權(quán)），承租人并無優(yōu)先購買權(quán)。［42］之所以如此，原因在于，典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)乃是針對出典的房屋等等典物而存在，承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是針對典權(quán)而存在，這兩種優(yōu)先購買權(quán)的行使對象和義務(wù)人已經(jīng)有所不同，故無發(fā)生沖突的可能。因此，我國未來立法如承認典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，那么在典權(quán)人將典物出租的情況下，如果出典人出賣典物的，在處理上亦應(yīng)認為僅典權(quán)人得享有和行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人則因并無優(yōu)先購買權(quán)之存在，故不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。
在租賃關(guān)系先于典權(quán)關(guān)系而設(shè)定，也即房屋所有人將房屋出租后又將房屋出典的情況下，如果房屋所有人將其房屋予以出賣，則一方面承租人得依《合同法》第230條的規(guī)定享有和行使優(yōu)先購買權(quán)，另一方面，典權(quán)人也得根據(jù)物權(quán)法或者民法物權(quán)編的規(guī)定享有和行使優(yōu)先購買權(quán)，此時兩者之間就會發(fā)生沖突。對此問題，首先應(yīng)區(qū)分這兩種優(yōu)先購買權(quán)有無對抗第三人的效力。就典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)而言，因其系存在于典權(quán)關(guān)系之中的一種法定權(quán)利，而典權(quán)在性質(zhì)上屬于用益物權(quán)，其成立須以登記為要件，所以典權(quán)因登記而成立之時，也就是典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)成立之時，此時典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)即因典權(quán)的設(shè)立登記而取得對抗第三人的效力。在這種情況下，若房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù)，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)就不具有對抗第三人的效力，當然亦無對抗典權(quán)人的效力，此時典權(quán)人自應(yīng)優(yōu)先于承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋租賃合同已經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)，則承租人之優(yōu)先購買權(quán)就具有對抗第三人的效力。此時，因房屋租賃合同登記在先，典權(quán)關(guān)系登記在后，故可依其登記順序之先后，使承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于典權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)而行使。此為“登記在先，權(quán)利優(yōu)先”原則的表現(xiàn)。
六、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟
因出租人未履行通知義務(wù)致使承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的，承租人有權(quán)提起訴訟。此時承租人可以尋求什么樣的救濟，應(yīng)區(qū)分其優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗效力而定。
其一，在房屋租賃合同辦理了登記備案手續(xù)的場合，因承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，所以一方面，承租人可以根據(jù)《民通意見》第118條的規(guī)定，請求人民法院宣告出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，如果已經(jīng)辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，并得請求涂銷出賣
人與第三人之間的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記；另一方面，承租人可將其愿意以“同等條件”行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示以書面形式通知出租人，由此即在出租人與承租人之間成立以“同等條件”為內(nèi)容的買賣合同，承租人因此取得請求出租人向其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)。嗣后如果出租人拒絕履行該買賣合同，承租人并得請求法院強制執(zhí)行。有學(xué)者認為，基于對出賣財產(chǎn)占有、使用的事實，優(yōu)先購買權(quán)人即可通過行使權(quán)利而取得出賣財產(chǎn)的所有權(quán)。［43］這一觀點值得商榷，因為優(yōu)先購買權(quán)人行使其權(quán)利的結(jié)果，只不過是與出賣人之間成立一個買賣合同而已，只有該買賣合同履行之后，優(yōu)先購買權(quán)人才能獲得出賣財產(chǎn)的所有權(quán)。在司法實踐中，有些法院僅僅通過宣告出租人與第三人的房屋買賣合同無效的方式來確認承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，對于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的要求則視而不見，或者對承租人提出的確認與出租人以“同等條件”成立買賣合同的請求不予支持，這顯然無法有效地保護承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為，應(yīng)予改正。
其二，如果房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)就不具有對抗第三人的效力，承租人無權(quán)請求宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，此時即因第三人是否取得房屋所有權(quán)而對承租人產(chǎn)生不同的影響。在第三人通過辦理過戶登記手續(xù)而取得房屋所有權(quán)的情況下，因出租人已經(jīng)喪失了房屋所有權(quán)，按照《合同法》第132條第1款的規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”，所以承租人就無法再通過行使優(yōu)先購買權(quán)而與出租人之間成立買賣合同。此時承租人只能請求出租人承擔損害賠償責任，其依據(jù)是出租人違反通知義務(wù)，侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)這一形成權(quán)。［44］在第三人尚未取得房屋所有權(quán)的情況下，因出租人仍然享有房屋所有權(quán)，所以承租人可以通過行使優(yōu)先購買權(quán)而與出租人之間成立以“同等條件”為內(nèi)容的買賣合同，其結(jié)果是，在出租人與第三人、出租人與承租人之間形成房屋的雙重買賣關(guān)系。此時，按照處理雙重買賣的一般規(guī)則，應(yīng)當由先辦理完過戶登記手續(xù)的買方取得房屋所有權(quán)，至于未能取得房屋所有權(quán)的另一個買方，只能追究出賣人的違約責任。
注釋：
［1］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁；孫憲忠：《德國當代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第170頁。
［2］參見戴孟勇：《先買權(quán)：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學(xué)評論》第一卷，湖南大學(xué)出版社2000年版。
�。�3］下文如無特別說明，“承租人”以及“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”均是指房屋承租人而言。
［4］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁；戴孟勇：《先買權(quán)：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學(xué)評論》第一卷，湖南大學(xué)出版社2000年版，第49頁。
�。�5］參見房紹坤：《審理優(yōu)先購買權(quán)糾紛應(yīng)注意哪些問題》，載楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第333頁。
�。�6］參見張家勇：《試析優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)》，載《西南民族學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》1999年第1期，第167頁。
［7］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第493頁。
�。�8］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第493頁。
�。�9］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第494-495頁。
［10］較詳細的介紹和評論，可參見房紹坤：《審理優(yōu)先購買權(quán)糾紛應(yīng)注意哪些問題》，載楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334-335頁；王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第506-507頁。
�。�11］參見房紹坤：《審理優(yōu)先購買權(quán)糾紛應(yīng)注意哪些問題》，載楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334-335頁；王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第779頁；張家勇：《試析優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)》，載《西南民族學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》1999年第1期，第168-169頁。
�。�12］參見［德］迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第78頁；［德］卡爾。拉倫茨：《德國民法通論》上冊，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第290頁。
［13］參見《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第13條第3款；《上海市房屋租賃條例》第15條第2款。
［14］參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第246-247頁。
�。�15］參見《貴陽市城市房屋租賃管理辦法》第6條、第32條；《蘭州市城鎮(zhèn)房屋租賃管理實施細則》第3條；《常德市城鎮(zhèn)房屋租賃管理辦法》第3條；《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第6條；《廈門市房屋租賃管理規(guī)定》第3條；《安徽省城市房屋租賃管理辦法》第3條；《哈爾濱市城市房地產(chǎn)市場管理條例》第45條。
�。�16］參見《常德市城鎮(zhèn)房屋租賃管理辦法》第2條；《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹實施<上海市房屋租賃條例>的意見（一）》。
�。�17］參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第137-138頁。
�。�18］參見謝在全：《民法物權(quán)論》上冊，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第491頁。
�。�19］例如，《撫順市房產(chǎn)抵押管理暫行辦法》第14條規(guī)定，抵押人因不能清償債務(wù)，抵押房產(chǎn)被處分或拍賣時，原承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》第35條規(guī)定，抵押人不能清償債務(wù)，抵押房地產(chǎn)被處分或者拍賣時，租賃期限已滿的，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條和第28條的規(guī)定，抵押權(quán)人委托有關(guān)機構(gòu)出售或者拍賣抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)書面通知共有人和承租人，共有人和承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)；根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條和第44條第1款的規(guī)定，在以拍賣、轉(zhuǎn)讓等方式處分已出租的抵押物時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
�。�20］例如，《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》第56條僅承認在抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議以折價、變賣方式處分抵押物的情況下，房屋的按份共有人和房屋承租人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，而將拍賣排除在外；按照《徐州市城市房地產(chǎn)抵押辦法》第41條的規(guī)定，以作價轉(zhuǎn)讓或者變賣方式處分抵押房地產(chǎn)的，抵押房地產(chǎn)的按份共有人和承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；在以拍賣方式處分抵押房地產(chǎn)前，抵押權(quán)人應(yīng)當書面通知享有優(yōu)先購買權(quán)的共有人和承租人。
�。�21］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第511頁。
�。�22］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與
判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第507頁。
�。�23］參見《蚌埠市城市房屋租賃管理辦法》第23條，《成都市城市房屋租賃管理辦法》第16條，《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第25條。
�。�24］參見《貴陽市城市房屋租賃管理辦法》第17條。
�。�25］參見《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第11條，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》第10條。
�。�26］參見［德］迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第89頁。
�。�27］參見《德國民法典》第505條；王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第507頁。
［28］參見［德］曼弗雷德·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第243頁。
�。�29］參見［德］迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第79頁。
�。�30］參見《廣東省城鎮(zhèn)私有房屋管理規(guī)定》第10條，《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第21條，《南寧市城市房地產(chǎn)交易管理條例》第15條，《陜西省城市房地產(chǎn)市場管理條例》第17條�！稄V州市房地產(chǎn)交易管理辦法》第11條規(guī)定：在同等條件下，按共有人、抵押權(quán)人、承租人、其他優(yōu)先購買權(quán)人的順序享有房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)，國家另有規(guī)定的從其規(guī)定。其中確立了共有人應(yīng)優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則，值得贊同。不過，該條規(guī)定賦予抵押權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)，且令其優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，這無論是在理論上還是在立法上，都欠缺合理的依據(jù)。
［31］參見謝哲勝：《大陸物權(quán)法制的立法建議》，載《人大法律評論》2001年卷第二輯，中國人民大學(xué)出版社2001年版。
�。�32］參見張學(xué)文：《優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先順序新探》，載《法學(xué)雜志》1999年第3期，第40-41頁。
�。�33］參見房紹坤：《審理優(yōu)先購買權(quán)糾紛應(yīng)注意哪些問題》，載楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第337頁；余能斌、馬俊駒主編：《現(xiàn)代民法學(xué)》，武漢大學(xué)出版社1995年版，第553頁；王利明：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第30頁；高富平：《物權(quán)法原論》中冊，法制出版社2001年版，第353頁；周林彬：《物權(quán)法新論》，北京大學(xué)出版社2002年版，第736頁。
�。�34］梁慧星主編：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學(xué)文獻出版社2000年版，第115頁；王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第171頁。
�。�35］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第三冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第344-345頁。
［36］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第三冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第344頁以下。
�。�37］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第三冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第352頁。
�。�38］《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第1條規(guī)定：“為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，制定本條例�！�
�。�39］按照《山西省平遙古城保護條例》第1條的規(guī)定，其立法目的是為了“全面保存、保護、恢復(fù)和展示平遙古城”；《大同古城保護管理條例》第1條規(guī)定的立法目則是“加強大同古城的保護和管理，弘揚優(yōu)秀歷史文化”。
�。�40］一個有意義的例子是，《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》第32條第3款規(guī)定：“優(yōu)秀歷史建筑恢復(fù)、調(diào)整或者改變使用性質(zhì)、內(nèi)部設(shè)計使用功能后，仍然用于出租的，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)；用于出售的，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)�！痹撘�(guī)定并未賦予人民政府以優(yōu)先購買權(quán)，而是承認原承租人的優(yōu)先購買權(quán)，顯然是采取了市場主治的思路，較為可取。
�。�41］謝在全：《民法物權(quán)論》上冊，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第489頁。
�。�42］謝在全：《民法物權(quán)論》上冊，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第487頁。
�。�43］參見房紹坤：《審理優(yōu)先購買權(quán)糾紛應(yīng)注意哪些問題》，載楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334頁。
�。�44］參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第510頁。
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