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小區(qū)地下車庫的權(quán)屬須依是否計入公攤而定
「案情簡介」南京某住宅小區(qū)共有59個地下車位，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了37個，其余的被物業(yè)公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對。業(yè)主委員會認(rèn)為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯。
住宅小區(qū)地下車位確實屬于小區(qū)業(yè)主公用的附屬設(shè)施，但是，以為“公用”必然導(dǎo)致“共有”，因小區(qū)車位是附屬設(shè)施進(jìn)而認(rèn)定其所有權(quán)就屬于全體業(yè)主，卻是一個缺乏深入分析的結(jié)論。附屬設(shè)施是為全體或部分業(yè)主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其上的所有權(quán)狀態(tài)卻可分為兩種：一是該附屬設(shè)施只能為全體業(yè)主共有并且公用；二是該附屬設(shè)施也可以單獨為特定人所有，但以定期收費為條件向全體業(yè)主提供服務(wù)，或者該特定人的范圍必須是業(yè)主。在住宅小區(qū)建筑范圍內(nèi)，某一部分是否屬于附屬設(shè)施，是由其結(jié)構(gòu)和功能決定的，但是該附屬設(shè)施究竟必須為業(yè)主共有，還是也可以為特定人單獨所有，不僅要考慮房屋及附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)與功能，還要考慮經(jīng)濟(jì)因素和法律技術(shù)上的因素。
附屬設(shè)施的權(quán)利歸屬安排，首先不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)與功能。例如公用樓梯的一段就不能設(shè)定一個獨立的所有權(quán)，因為樓梯是絕對必要的附屬設(shè)施，沒有樓梯的樓房是不能使用的；一個業(yè)主對公用樓梯擁有獨立的所有權(quán)，將會影響其他業(yè)主對這段樓梯的使用。一個地下車位上卻可以設(shè)定一個獨立的所有權(quán)，因為地下車位不是絕對必要的附屬設(shè)施，沒有地下車庫并不影響房屋具備基本的使用功能，有的業(yè)主需要而有的業(yè)主卻不需要地下車位；另外，一個業(yè)主對特定車位擁有所有權(quán)，并不會影響其他業(yè)主停車，因為其他業(yè)主可以把車停到其他車位上。其次，附屬設(shè)施的權(quán)利歸屬安排，必須考慮到業(yè)主之間的利益平衡和管理成本。例如，一層和七層的業(yè)主對電梯的使用頻率并不相同，如果將電梯歸屬于特定業(yè)主而向其他業(yè)主收取使用費，或者將電梯確定為共有但各層業(yè)主交納不同的使用費，顯然是一種管理成本過高的不經(jīng)濟(jì)的做法；所以，電梯為各層業(yè)主共有，業(yè)主不必交納使用費，而只是不分所在樓層根據(jù)其共有份額交納保養(yǎng)維修費用，就是一種最為經(jīng)濟(jì)合理的做法。相形之下，地下車位上設(shè)定獨立的所有權(quán)，使用者或一次購買車位或分期支付租金，不使用者不需為此支付任何費用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。再次，附屬設(shè)施的權(quán)利歸屬安排，必須考慮到法律技術(shù)上是否可能。如果欲將地下車位作為獨立所有權(quán)的標(biāo)的物，可以運用劃線標(biāo)號的方式使其區(qū)別為獨立的標(biāo)的物，并且可以運用占有或登記的方法予以公示。
在小區(qū)車庫的地下車位可以作為獨立所有權(quán)標(biāo)的物的情況下，開發(fā)商可以采取三種方式銷售地下車位。第一種可叫做“捆綁銷售”，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主。捆綁銷售實際上沒有將地下車位作為獨立的標(biāo)的物來出售，而是將其作為特定單元的附屬物來銷售。但是捆綁銷售卻有以下不合理之處：其一，按目前的商品房設(shè)計理念，很少做到每一住宅小區(qū)的每一單元都能對應(yīng)一個地下車位，因為并不是每一業(yè)主都需要一個地下車位；其二，捆綁銷售提高了每一房屋單元的銷售價格，進(jìn)而導(dǎo)致成交機(jī)會減少；其三，捆綁銷售減少了購房時要不要車位的選擇自由，在很多業(yè)主不需要地下車位的情況下一概采取捆綁銷售，要么強(qiáng)制銷售，要么放棄交易。第二種可叫做“分?jǐn)備N售”，即開發(fā)商在不能對每一單元提供一個車位的情況下，將地下車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分擔(dān)地下車位的購買費用。但是分?jǐn)備N售仍有兩個不經(jīng)濟(jì)之處：其一，每一單元的銷售價格仍然要高于不分?jǐn)偟叵萝囄粫r的價格；其二，對于不需要地下車位的業(yè)主來說，讓其分?jǐn)傂^(qū)車庫的費用，顯然是一種不合理的做法。第三種可叫做“分別銷售”，即開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標(biāo)的物分別銷售。分別銷售一來降低了住宅單元的銷售價格；二來滿足了購房者要不要車位的選擇自由；對于需要車位的業(yè)主來說，還可以在購買車位還是租賃車位之間做出選擇；如果以后不再需要車位，分別購買或租用的車位也易于單獨處理。可見，采取分別銷售的方式，無論對開發(fā)商還是對業(yè)主，都有更多的選擇機(jī)會。在一個交易活動中，選擇機(jī)會越多，成交的可能就越大，交易的結(jié)果就越合理。所以，住宅單元和地下車位分別銷售，是最為經(jīng)濟(jì)最為合理的交易方式。在地下車庫的權(quán)利歸屬問題上，法律的制度安排要促進(jìn)開發(fā)商采取分別銷售的方式，至少不能阻礙開發(fā)商采取分別銷售的方式。
如果開發(fā)商在銷售商品房時，將地下車庫計入公攤，顯然是采取分?jǐn)備N售的方式，地下車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。如果開發(fā)商沒有將地下車庫計入公攤，車庫所有權(quán)究竟屬于開發(fā)商抑或全體業(yè)主，需要依法律進(jìn)行推定。在車庫沒有計入公攤時，其所有權(quán)屬于開發(fā)商，是一個法律上有根據(jù)經(jīng)濟(jì)上較合理的制度安排。其一，當(dāng)可以獨立作為所有權(quán)標(biāo)的物的物品沒被確定為交易對象時，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)仍屬于原先的所有者，這符合確定所有權(quán)歸屬的一般規(guī)則；其二，這種制度安排可以促進(jìn)或保障開發(fā)商采取住宅單元和地下車位分別銷售的交易方式。
有觀點認(rèn)為，在地下車庫沒有計入公攤時，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，更有利于全體業(yè)主的利益。但是，如果我們繼續(xù)承認(rèn)商品房交易中等價交換是合理的必需的，那么認(rèn)為這種制度安排會為全體業(yè)主增加利益的想法，實際上只是一種幻覺。在本案中，開發(fā)商之所以堅決反對業(yè)主委員會的主張，是因為其售房時沒有料想到會有把分別銷售一概視為分?jǐn)備N售的制度安排。開發(fā)商總要通過等價交換的方式實現(xiàn)其預(yù)期利潤，無論地下車庫權(quán)利歸屬的制度安排如何，開發(fā)商在一個項目中獲得的預(yù)期利潤是相差不大的。在今后，假定地下車庫沒有計入公攤其所有權(quán)也必須屬于全體業(yè)主，那么這種一般的法律規(guī)則必然導(dǎo)致市場做出相應(yīng)反應(yīng)，開發(fā)商就只會在捆綁銷售和分?jǐn)備N售之間做經(jīng)營選擇。由于所有的開發(fā)商都會這樣選擇，形成市場接受的結(jié)果就是：開發(fā)商的預(yù)期利益并不會減少多少，業(yè)主全體的利益卻不會有所增加，減少的只是分別銷售這一交易方式，損害的只是市場效率與交易公平。
當(dāng)然，如果把小區(qū)車庫計入公攤，其所有權(quán)就屬于全體業(yè)主。但一個不能忽視的情形是，由于業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織機(jī)制上的限制，地下車庫所有權(quán)屬于全體業(yè)主，可能會對單個業(yè)主造成更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活不便。在一個業(yè)主不能單獨占有使用一個地下車位的情況下，即使車庫所有權(quán)屬于全體業(yè)主，需要車位的業(yè)主也不應(yīng)無償?shù)厥褂密囄唬驗榇蠹曳謹(jǐn)傎徺I的價值巨大的車庫不應(yīng)由個別業(yè)主長期無償使用。也就是說，無論地下車庫屬于開發(fā)商抑或業(yè)主全體，使用特定車位的業(yè)主都必須通過或租或買的方式支付費用。在小區(qū)車庫屬于全體業(yè)主的情況下，每一業(yè)主都為此支付了購買費用，該費用必須通過向使用者收取租金或車位購買費的形式予以收回。在多數(shù)小區(qū)，租車位的與買車位的業(yè)主相差無幾，租賃關(guān)系的長期存在實質(zhì)上使小區(qū)地下車庫成為一種經(jīng)營性資產(chǎn)。通過車庫這一經(jīng)營資產(chǎn)的運用，不使
用車位的業(yè)主要收回公攤費用，只能以“自己人賺自己人的錢”的方式賺取其他業(yè)主的車位使用費；而使用車位的業(yè)主在已交付了公攤費用的情況下，也仍然要支付車位使用費用�？梢�，車庫屬于全體業(yè)主的制度安排，并不能一般地增加業(yè)主的利益，因為該項經(jīng)營資產(chǎn)的利潤來源就是業(yè)主們自己支付的費用。相反，由于在小區(qū)車庫的使用過程中，要不斷地在業(yè)主之間進(jìn)行利益博弈，這會使住宅小區(qū)的業(yè)主關(guān)系更加復(fù)雜化。當(dāng)業(yè)主們比鄰而居時，卻要時時為車位利益博弈，不知這將是一種什么樣的生活狀態(tài)。由于業(yè)主是通過購買同一小區(qū)住宅形成的松散團(tuán)體，這種松散團(tuán)體掌握象本案價值至少300萬元的車庫資產(chǎn)，其間缺乏必要的信任基礎(chǔ)；經(jīng)營性資產(chǎn)必須投入更多的管理精力，而直接管理車庫資產(chǎn)的業(yè)主委員會成員卻是業(yè)余管理人員。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是為實現(xiàn)住宅持續(xù)有效使用和小區(qū)生活秩序而成立的組織，就其性質(zhì)與功能，不應(yīng)掌握較大的經(jīng)營性資產(chǎn)。
在本案中，業(yè)主委員會和開發(fā)商各自之所以主張小區(qū)車庫所有權(quán)，完全在于這樣一種認(rèn)識差別以及由此產(chǎn)生的不同利益預(yù)期：開發(fā)商認(rèn)為自己采取的不是分?jǐn)備N售方式，車位分別銷售利益應(yīng)當(dāng)屬于自己；而業(yè)主委員會認(rèn)為，開發(fā)商就是在分?jǐn)備N售，所謂分別銷售的利益應(yīng)屬于全體業(yè)主。在類似案件中，出現(xiàn)過兩種認(rèn)定分?jǐn)備N售的判斷方法：一種是合同注明方法，即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍就算分?jǐn)備N售，否則為分別銷售。另一種是成本計算方法，即小區(qū)車庫成本計算到房屋價格中就算分?jǐn)備N售，只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車庫成本才算作分別銷售。其實，某一物品的費用是否計入另一物品的成本，從來就不是所有權(quán)歸屬的判斷依據(jù)。汽車生產(chǎn)商會把生產(chǎn)中廢品費用計入成品的成本中，但法律上決不能認(rèn)定消費者購買汽車后同時擁有相應(yīng)廢品的所有權(quán)；汽車生產(chǎn)線也逐年通過折舊計入成本，但法律上也決不能認(rèn)定在折舊完畢后，該生產(chǎn)線的所有權(quán)就屬于歷年形成的汽車購買者全體。成本如何控制，在開發(fā)商來說主要是為了增加預(yù)期利潤，在政府部門來說主要是為了稅收管理和物價管理，根本不能成為所有權(quán)設(shè)定或移轉(zhuǎn)的意思表示內(nèi)容。顯然，在房屋買賣合同中注明的分?jǐn)偡秶�，是我們判斷附屬設(shè)施所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主的基本依據(jù)。在房屋買賣合同沒有注明某一附屬設(shè)施是否屬于分?jǐn)偡秶那闆r下，如果是絕對必要且不能作為獨立所有權(quán)標(biāo)的物的附屬設(shè)施，如電梯，應(yīng)當(dāng)推定為屬于全體業(yè)主所有；如果是相對必要且可以作為獨立所有權(quán)標(biāo)的物的附屬設(shè)施，如小區(qū)車庫，則應(yīng)當(dāng)推定為屬于原所有人所有。
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