論無效房屋轉租合同的處理

　　房屋轉租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉租合同，是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉租的行為。房屋轉租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產(chǎn)法律中均有規(guī)定。但對于房屋轉租合同被確認無效后的處理，卻一直沒有明確具體的規(guī)定。

　　《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉租，出租人有權解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉租房屋的法律責任�！冻鞘泄�有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉租的，出租人有權終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉租進行了規(guī)定，但在無效轉租房屋的法律責任上，只規(guī)定了行政處罰和刑事責任，并沒有無效房屋轉租的民事責任，或是民事制裁的規(guī)定。《合同法》也只規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應該屬于返還的標的。

　　無效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特征：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，損害了公共利益和他人的合法權益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對于已經(jīng)履行的，應當通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當事人的財產(chǎn)恢復到合同訂立前的狀態(tài)。對于房屋轉租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉租和非法轉租兩種情形。合法轉租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉租他人。非法轉租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉租約定的情況下，擅自將房屋轉租他人的行為�！逗贤�法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉租的租賃合同屬于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　就無效房屋轉租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉租合同時，應該了解轉租人是有轉租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉租人一方，其轉租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉租房屋的情況。轉租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律后果。

　　表現(xiàn)在對有關無效合同規(guī)定法律精神的不同理解上，在處理無效房屋轉租合同所引起的法律后果時出現(xiàn)了不同的處理意見。

　　第一種主張認為，由于法律規(guī)定無效合同的后果之一是返還財產(chǎn)，因此，房屋轉租合同一旦被確認無效以后，承租人應該歸還占用的房屋，對于實際使用房屋期間的收益-租金，也應該支付給轉租人。已經(jīng)支付租金的、租金不再退還。①問題在于，如果依照這樣的處理方法，無效房屋轉租合同和有效房屋轉租合同的當事人都可以達到相同的目的-收取租金。無效房屋轉租合同的承租人一方如果不按實際使用期限交付租金，則轉租人也可以基于無效轉租合同要求對方支付房屋租金。顯然，非法的行為人是不能享有任何民事權利。就無效民事行為進行分析，無效民事行為是指因為欠缺民事法律行為的有效要件而不能產(chǎn)生當事人預期法律后果的行為。無效民事行為之所以自始不具有任何法律約束力，就是因為行為本身不能產(chǎn)生行為人預期的后果。所以，如果無效房屋轉租合同的轉租人有權收取因轉租而約定的租金，則使其基于無效合同達到了預期的目的。從財產(chǎn)所有權取得的角度分析，無效房屋轉租合同的出租人取得租金也沒有法律上的根據(jù)，《民法通則》第72條規(guī)定，財產(chǎn)所有權的取得，不得違反法律規(guī)定。這種所有權取得的法律規(guī)定包括兩個方面，其一是取得財產(chǎn)的法律事實必須合法，即設立、變更、終止民事法律關系的行為或者事件要符合法律的規(guī)定。取得財產(chǎn)的法律事實只有原始取得和繼受取得。原始取得是因為一定的法律事實，法律確認某項財產(chǎn)的最初取得。繼受取得是以原所有人的所有權為依據(jù)，基于某種法律事實而轉移財產(chǎn)所有權；其二是取得財產(chǎn)的形式必須合法，包括必須辦理法律規(guī)定的手續(xù)。非法轉租他人房屋而收取租金，違背了出租人的真實意思，并且不能辦理法律規(guī)定的租賃登記。可見，既認定房屋轉租合同非法無效，又確認行為人有權基于非法行為取得財產(chǎn)，造成邏輯上的矛盾。反過來說，非法的房屋轉租人無法取得租金，則體現(xiàn)出無效房屋轉租合同的承租人不從基于無效合同支付租金，或者有權基于無效合同取得返還的租金。那么，便造成無效房屋轉租合同的承租人可以基于無效合同取得財產(chǎn)-房屋的使用收益。而無效房屋轉租合同的承租人同樣依法無權根據(jù)無效合同取得收益。這樣，人民法院或者仲裁機構在裁決時往往陷入兩難的境地。

　　第二種觀點認為，非法轉租的收益屬于不當?shù)美�，應當返還給出租人。②根據(jù)《民法通則》第92條“沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人”的規(guī)定可見，因不當?shù)美�而發(fā)生的債具有二個明顯的特點：（1）必須有一方因為不當?shù)美�而受損失。但是，房屋出租人并不能說是因此遭受了損失。損失是由于一定的行為導致權利人的財產(chǎn)權、人身權受到損害并造成財產(chǎn)減少或者滅失的客觀事實。這種損失既有直接損失，即受害人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少，又有間接損失，即應當?shù)玫降睦�益由于遭受違法行為的損害而沒有得到，不當?shù)美�人承擔返還財產(chǎn)的一項要件必須在損失和取得不當利益之間存在因果關系，違法行為直接引起損害事實的發(fā)生。對于出租人而言，其收益已經(jīng)由于房屋租賃合同的履行而得到實現(xiàn)，或者由于房屋租賃合同的法律效力而得到保障。房屋的非法轉租并不造成出租人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少，也不必然造成出租人必得利益的喪失。（2）不當?shù)美�的事實是由于受損失的一方主觀過錯造成的，受益人取得不當?shù)美麜r的主觀狀態(tài)并不作為返還不當?shù)美�的必要條件。③但對于無效房屋轉租合同來說，合同的雙方當事人主觀上都存在過錯的狀態(tài)。在房屋轉租合同糾紛中，糾紛的當事人是無效合同雙方當事人，通常房屋的出租人并不介入訴訟或仲裁（因為是否屬于無效合同必須由人民法院或仲裁機構確認），而返還財產(chǎn)的處理對于法院或仲裁機構乃屬于“不告不理”的情形。反而言之，如果將無效房屋轉租合同的租金作為不當?shù)美�返還給房屋

所有人或出租人，又產(chǎn)生了另一個問題，就是無效房屋轉租中的轉租人便由于無效的行為在處理結果上造成損失-房屋在非法轉租階段的使用收益。這種損失不是無效行為本身造成的，而是審判或仲裁機構的介入并將該收益轉交第三人而形成的。非法轉租人一方面必須依房屋租賃合同向出租人支付租金，另一方面由于非法轉租房屋，造成既不能使用房屋，又不能取得租金。這樣，無效行為的法律后果-恢復原狀，便無法達到。所以，這種租金應作為無效房屋轉租合同的不當?shù)美�返還給出租人的觀點是不能成立的。

　　第三種觀點則認為非法的房屋轉租收益屬于非法所得，應該收歸國家所有④�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第32條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。非法所得，在這里事實上包括二個方面的內(nèi)容，一是非法的房屋轉租人取得的租金；二是非法的承租人實際使用房屋的收益。因此，租金已經(jīng)交付的，從轉租人處沒收；租金沒有交付的，從承租人處沒收。但是，這種法律規(guī)定的責任是行政責任，是由人民政府房地產(chǎn)管理部門對非法轉租房屋的責任者給予的行政處罰，并不能作為人民法院進行民事制裁的依據(jù)。而民事制裁是人民法院對嚴重違反民事法律規(guī)范應負民事責任的行為人所采取的民事處罰措施。其中的沒收非法所得，必須是在民事活動中，嚴重損害國家集體或者他人合法權益的違法行為人。非法房屋轉租行為雖然侵害了房屋出租人的權利，但不能說這種轉租必然會造成出租人的財產(chǎn)損失。在已經(jīng)有相應的行政處罰措施的情況下，不能將這種對出租人的侵害行為歸屬于嚴重范疇。而罰款由于是一種嚴厲的制裁措施，民法通則規(guī)定適用時必須“依照法律規(guī)定”。在沒有法律規(guī)定的情況下，不能適用罰款。事實上，如果人民法院以民事制裁的措施對違法房屋轉讓進行沒收非法所得，罰款，同樣不能達到無效行為的法律效果，即將行為恢復到原來的狀態(tài)。這種后來狀態(tài)體現(xiàn)為轉租人對房屋的使用收益，轉租人既沒有實際占有使用房屋，也沒有取得他人因使用房屋而支付相應的代價，客觀上形成轉租人處于損失狀態(tài)。

　　以上可見，由于對于無效房屋轉租處理沒有明確的法律依據(jù)，導致在理論上和實踐中存在不盡相同的看法，這些不同的主張在實踐中因為不同的應用導致不同的審判結果，違反了法律的同一性原則，不符合法律規(guī)定的原意。因此，必須嚴格依照無效行為的法律精神來處理無效房屋轉租合同。就無效合同來說，由于合同本質(zhì)上違反法律規(guī)定，因此，合同從訂立時起就沒有法律約束力，對于己經(jīng)履行的，應當通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當事人的財產(chǎn)恢復到合同訂立前的狀態(tài)。無效房屋轉租合同訂立前的狀態(tài)就是房屋轉租人向出租人支付租金，并享有對房屋的使用收益權利。無效房屋轉租合同沒有履行的，便不再履行。對于已經(jīng)履行的無效房屋轉租合同，恢復原狀的情況應是承租人將房屋退還給轉租人占有使用，并將占有房屋期間相當于轉租人向出租人支付的租金額交付給轉租人。在這里，由于非法轉租人以約定的租金額取得房屋的有使用和收益，在因非法轉租而沒有實際占有使用房屋期間以相同的租金額得以返還，是房屋轉租人和出租人共同確認的房屋使用收益。事實上，行為人之所以會非法轉租，其往往是為了謀求相應的利益，絕大多數(shù)情況下，轉租人往往以高于原租金的租價進行轉租，因此，高于原租金的差額就應該予以返還。例如，某甲以每月500元的租金向某乙租房一間，租期一年。但甲不顧租賃合同有不得轉租的約定，擅自以每月600元的租金將房屋轉租某丙。某丙在交了3個月的租金并實際使用了3個月后被某乙發(fā)現(xiàn)，乙便解除了和某甲的租房合同。這里甲應退還給丙因轉租3個月的盈利300元。這樣的處理，一方面達到了恢復原狀的目的，另一方面，又使得無效的合同當事人不能基于無效行為達到獲利的預期目的。

　　注釋：

　�、僭S多法院的民事判決認為，雖然房屋轉租合同無效，但因為轉租中承租人實際使用了房屋，應支付房屋使用費。所以，承租人基于無效房屋轉租合同要求轉租人返還租金的訴訟主張不能成立。

　�、谟诶�明：《民商法研究》（第二輯），法律出版社1999年版，第415頁。

　�、哿�經(jīng)緯主編：《債權法》，廈門大學出版社2000年版，第33頁。

　�、芰朂埳�等主編：《中國房地產(chǎn)法實務全書》，今日中國出版社1994年版，第1598頁。

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