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房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系案情概要及編者按
吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，雙方于1999年10月簽訂了房屋購買合同，新莊公司購買吉春公司面積為3000平米的寫字樓，其總價款為3000萬元。合同履行期屆至，買方新莊公司于2001年1月10日交付了價款，但比約定的清償期遲延了十天。同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉(zhuǎn)占有給新莊公司，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。在此期間，經(jīng)交付已實際占有該房屋的新莊公司因為業(yè)務(wù)調(diào)整的需要，便將該樓盤以每平米11000元的價格轉(zhuǎn)讓給第三人銀建公司，雙方訂立了房屋買賣合同。銀建公司在購買時到房地產(chǎn)登記部門查閱登記，登記機(jī)關(guān)告知該房產(chǎn)過戶手續(xù)已經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，正在辦理過戶手續(xù)。銀建公司便向新莊公司支付了3300萬總價款，并于2001年2月初與新莊公司完成該房產(chǎn)的交付，該房產(chǎn)又轉(zhuǎn)由第三人銀建公司占有。其后，銀建公司要求登記機(jī)關(guān)一次性將該房產(chǎn)過戶登記到其名下。2001年2月，吉春公司了解到由于該樓盤所處地區(qū)將由政府規(guī)劃開發(fā)為商業(yè)區(qū)，因而該處樓盤房價將大幅升值，極具投資潛力。吉春公司便以新莊公司遲延十天支付房款為由宣告解除購房合同，并請求該房產(chǎn)的占有人銀建公司返還房屋。
本案事關(guān)房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系，該問題在司法實務(wù)中比較普遍，是我國目前房地產(chǎn)買賣合同糾紛的癥結(jié)之一，解決的方案也各有千秋，莫衷一是。本案的原型歷經(jīng)數(shù)審，尚未蓋棺定論，在實例研習(xí)中具有較為突出的典型意義。在理論上，物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系是民法體系化的基礎(chǔ)，堪為探究民法理論的法律學(xué)人不可不察的一個重要問題。德國民法特地創(chuàng)設(shè)出物權(quán)行為理論以資與債權(quán)關(guān)系相區(qū)別，王澤鑒先生亦稱之為民法理論上的“任督二脈”。在實踐中，房屋買賣合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實復(fù)雜，交易周期漫長，商業(yè)風(fēng)險巨大，對交易當(dāng)事人利害攸關(guān)。探討房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系，有助于維護(hù)物權(quán)秩序的穩(wěn)定透明，平衡交易各方的利益得失，以達(dá)善意保護(hù)和鼓勵交易之宗旨，從而公平解決糾紛，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定牢固的制度基石。
本案涉及買賣合同的效力與物權(quán)變動、未來物的買賣與無權(quán)處分、公示公信與善意取得、給付遲延與合同法定解除等諸多法律問題，在一樁房屋買賣合同案件中綜合交錯，牽一發(fā)而動全身。為此，我們約請部分學(xué)者和研究人員，從不同角度剖析該案，其結(jié)果未必盡同，唯期望能為房屋買賣中物權(quán)和債權(quán)關(guān)系的厘清有所裨益，對讀者有所啟發(fā)、借鑒。
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