建筑物區(qū)分所有制度

　　建筑物區(qū)分所有制度在德國法上稱為“住宅所有權(quán)”，法國法中稱為“住宅分層所有權(quán)”， 瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”。日本和我國臺灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”，我國大陸學者 一般采納了“建筑物區(qū)分所有”概念。我國有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定也采納了這一觀點，如建設(shè)部1989年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第2條指出：本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。可見所謂“異產(chǎn)毗鄰房屋”就是指建筑物區(qū)分所有。而建筑物區(qū)分所有又是由單獨所有和共有構(gòu)成的。在法律上建立區(qū)分所有制度，可以明確在區(qū)分所有情況下的產(chǎn)權(quán)和利益關(guān)系，解決各種產(chǎn)權(quán)糾紛，維護住戶生活的安定，從經(jīng)濟上也可以通過促進房地產(chǎn)交易的繁榮而帶動整個經(jīng)濟的發(fā)展。

　　重點問題

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體的確定?建筑物共有部分的法律特點與專有使用權(quán)?基地使用權(quán)的確定與共有關(guān)系各區(qū)分所有人的團體關(guān)系的建立

　　第一節(jié)　 建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部 分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標的。如前所述，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有和單獨所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。

　　由于在區(qū)分所有情況下，只能以共有和專有部分作為所有權(quán)客體而不能以整個建筑物作為所有權(quán)客體，所以在登記過程中，如果各個所有人已就各專有部分進行了登記，那么就不能再將整個建筑物登記為這些人共有。目前由于我國有關(guān)房屋登記制度并未對建筑物區(qū)分所有的登記作出規(guī)定，因此在實踐中重復登記（專有部分登記后又將整個建筑物作為共有財產(chǎn)進行登記）現(xiàn)象十分嚴重。這樣就必然會產(chǎn)生將區(qū)分所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產(chǎn)權(quán)歸屬，解決產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　在區(qū)分所有情況下，單獨部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個條件：?

　　第一，必須具有構(gòu)造上的獨立性。構(gòu)造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，各個部 分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地 劃分不同部分并為各個所有人獨立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律上要求構(gòu)成上的獨立性的原因在于，一方面，由于區(qū)分所有是要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨所有，因此單獨所有權(quán)的支配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區(qū)分標志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時準確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對某一專有權(quán)的損害，如果各 個權(quán)利的客體都不能區(qū)分開，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。?

　　第二，必須具有使用上的獨立性，也就是說，建筑物被區(qū)分為各個部分以后，每一部分 都可以被獨立地使用或具有獨立的經(jīng)濟效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人，用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。假如區(qū)分為各個房間以后，該房間并無獨立的出入門戶，必須利用相鄰的出入單位門戶才能出入，則該房間并不具有使用上的 獨立性，從而不能成為區(qū)分所有的客體。?

　　第三，通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。構(gòu)造上和使用上的獨立性，乃是經(jīng)濟上的獨立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上形成為各個所有權(quán)的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個獨立物存在。應(yīng)當指出的是，通過登記表現(xiàn)出來的法律上獨立性，是以構(gòu)造上和使用上的獨立性為基礎(chǔ)的，如果構(gòu)造上或使用上的獨立性不復存在，則法律上的獨立性也難以存在。例如原被區(qū)分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為 一，則各部分失去其構(gòu)造上的獨立性或使用上的獨立性，應(yīng)解釋為一個所有權(quán)。?

　　第二節(jié)　　 專有部分、共有部分的所有權(quán)

　　所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。專有部分通常是在將建筑物分割為各個不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專有部分是各個區(qū)分所有人所單獨享有的所有權(quán)的客體，此項單獨所有權(quán)與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益與處分權(quán)。?

　　所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，對共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等），建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔 、自來水管等），僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特點：?

　　第一，共有部分與專有部分不可分離。在經(jīng)濟上，共有部分的存在是專有部分得以存在的基礎(chǔ)，也是各專有人滿足其生活需要所必不可少的。從財產(chǎn)權(quán)利角度來看，共有權(quán)與專有權(quán)密切聯(lián)系并且是依附于專有權(quán)的。因為在區(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，自然就應(yīng)取得共有部分所有權(quán)，而轉(zhuǎn)讓專有權(quán)自然導致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小也常常要決定其承擔修繕共有財產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買受人購買房產(chǎn)，一旦取得專有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。?

　　第二，區(qū)分所有人對共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的。也就是說，對共有部分的權(quán) 利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的，無論當事人之間是否有約定，共有權(quán)都是存在的。共有部分的范 圍以及權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，在當事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。例如建設(shè)部頒發(fā)的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條規(guī)定建筑物的主體結(jié)構(gòu)、共有墻體的修繕義務(wù)按各所有人專有部分的份額分擔，這就規(guī)定了對共有財產(chǎn)的修繕義務(wù)。此外，為維護共有部分的安全與完整以及全體住戶對共有物的利用，法律一般禁止區(qū)分所有人請求實際分割共有部分。應(yīng)當指出，我們說區(qū)分所有人對共有部分所享有的權(quán)利主要是法定權(quán)利 ，是指在各區(qū)分所有人未特別約定時應(yīng)采用法律的規(guī)定，這并不排斥共有人基于約定產(chǎn)生約 定共有，例如某些區(qū)分所有人將不設(shè)定專有權(quán)的部分設(shè)定共有權(quán)。同時也不排除各區(qū)分所有人通過約定而規(guī)定共有物的使用方法（如規(guī)定是否允許他人在建筑物之上設(shè)置廣告牌等）， 一旦區(qū)分所有人作出了特別約定，則此種約定應(yīng)優(yōu)先于法律規(guī)定而適用 .?

　　第三，各區(qū)分所有人對共有部分享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有。對區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，而應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來確定。所謂根據(jù)具 體的使用情況，是指如果共有財產(chǎn)是各區(qū)分所有人共同使用的財產(chǎn)，不能具體將哪一

部分的財產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認為該財產(chǎn)為共同共有的財產(chǎn)。例如共有樓梯、共用的設(shè)備和附屬建筑將均應(yīng)共同使用，這些財產(chǎn)顯然應(yīng)為共同共有的財產(chǎn)。但是如果能夠?qū)⒛承┕灿胸敭a(chǎn)確定為何人使用，或按照一定的份額確定使用范圍（如隔墻、為某些層專用的樓梯、房屋共有部位必要的裝飾等），可認為是按份共有的財 產(chǎn) .此外，如果當事人就共有財產(chǎn)特別約定應(yīng)按照一定的份額使用、收益并承擔修繕等義務(wù)， 應(yīng)認為該財產(chǎn)為按份共有的財產(chǎn)。?

　　對共同共有的財產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不分份額地共同合理地使用，而對按份共有的財產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何區(qū)分所有人超越權(quán)利范圍而使用，侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。?

　　在共用部分中，某些為全體區(qū)分所有人在生活中必須使用的共有財產(chǎn)，如公共樓梯、公共走廊、大門等，由全體區(qū)分所有人共同使用，不得將其確定為哪一部分區(qū)分所有人所專門使用。但也有一些共有財產(chǎn)，如地下停車場、專供某些區(qū)分所有人所使用的陽臺、與一樓連 接的庭院，是可以依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個或數(shù)個區(qū)分所有人享有排他的、獨占性使用權(quán)的，此種權(quán)利稱為專有使用權(quán)。?

　　專有使用權(quán)的設(shè)定，根據(jù)國外的立法經(jīng)驗來看，一般都是根據(jù)區(qū)分所有人的合意而產(chǎn)生的。我們認為，從共有物的性質(zhì)來看，既然共有財產(chǎn)為共有人所有，那么對共有物的使用必須經(jīng)過大多數(shù)共有人的同意才能決定，所以設(shè)定專有使用權(quán)應(yīng)根據(jù)區(qū)分所有人的協(xié)議而予以確定。根據(jù)我國建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，對共有財產(chǎn)的修繕責任分擔，應(yīng)根據(jù)各區(qū)分所有人所擁有的專有部分的比例分擔，這樣在決定共有財產(chǎn)的使用中，必須要根據(jù)持有專有部分份額占半數(shù)以上的區(qū)分所有人的同意，才能夠?qū)⒛骋还灿胁糠执_定為某些區(qū)分所有人所使用。?

　　區(qū)分所有人也可以將某些共有財產(chǎn)提供給區(qū)分所有人以外的其他人使用。根據(jù)前述《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第7條規(guī)定，“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議�！笨梢姡�如果全體區(qū)分所有人未達成一致同意，或未得到持有份額占半數(shù)以上的區(qū)分所有人的同意，某些區(qū)分所有人便與他人達成租賃等協(xié)議，其他區(qū)分所有人可依法請求法院宣告該協(xié)議無效。

　　第三節(jié)　基地的使用權(quán)

　　在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)的主體，不能自然取得對土地的所有權(quán)。所以，在建筑物區(qū)分所有的情況下，一般不存在著區(qū)分所有人共同享有對基地的所有權(quán)的現(xiàn)象。由于我國現(xiàn)行立法并未承認地上權(quán)，因此也不存在著各區(qū)分所有人區(qū)分地上權(quán)的問題。在實踐中，通過土地使用權(quán)出租而形成建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象極少存在。因為根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定， “土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物 租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為�！蓖恋刂�上如無建筑物或附著物是不能出租的，如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。而在建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一塊出租的情況下，只能形成建筑物 的租賃權(quán)，而不能形成建筑物的區(qū)分所有。?

　　一般來說，建筑物的建造者、開發(fā)商都是在取得宅基地的使用權(quán)，或通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對土地享有使用權(quán)。那么在區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人對基地究竟享有何種權(quán)利？根據(jù)土地和房 屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有之后，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的，這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當基于對建筑物的區(qū)分所有而享有對基地的使用權(quán)。

　　我們認為，盡管各區(qū)分所有人不能對整個建筑物享有共有權(quán)，但是對于基地的使用權(quán)而言 ，應(yīng)當承認各區(qū)分所有人對其享有共有權(quán)，而不能僅僅承認第一層的所有者享有對基地的使用權(quán)。其原因在于：一方面，從物質(zhì)形態(tài)來看，一幢建筑物是在基地之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，從這個意義上說它們都與基地不可分割；另一方面，我國法律所確認的建筑物與土地權(quán)利不可分離的原則是就整個建筑物與土地的關(guān)系而言的，也就是說，對整個建筑物的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的，只要建筑物存在，建筑物的所有權(quán)是明確的，該建筑物所有人必然對基地享有使用權(quán)。既然整個建筑物的所有權(quán)與基地使用 權(quán)不可分離，那么建筑物被區(qū)分為各個所有者區(qū)分所有以后，各個所有者根據(jù)其對建筑物某 一部分所享有的所有權(quán)，當然應(yīng)對基地使用權(quán)享有部分權(quán)利。如果僅承認第一層所有者享有 對 基地的權(quán)利，而否認二層以上的所有者對基地的權(quán)利，這與我國法律所確認的上述原則是相悖的。尤其應(yīng)該看到，從實踐來看，區(qū)分所有者在購買樓房時，一般都會認為其通過購買而享有的對各個樓層的權(quán)利都與基地使用權(quán)有不可分割的聯(lián)系，而不僅僅是第一層所有者享有對基地的權(quán)利，甚至享有對作為建筑物附屬物的庭院以及草坪等的權(quán)利，否則第一層房屋的售價應(yīng)大大高出二層以上各層的售價，這顯然與實際情況不符。?

　　從法律上講，各區(qū)分所有者都應(yīng)當對基地使用權(quán)享有權(quán)利，任何一個區(qū)分所有者通 過購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權(quán)，那么就應(yīng)自然享有對基地使用權(quán)的部分權(quán)利，而區(qū)分所有者轉(zhuǎn)讓其專有部分，其對基地使用權(quán)的部分權(quán)利也自然發(fā)生轉(zhuǎn)移。任何區(qū)分所有人不得在轉(zhuǎn)讓其專有部分時保留對基地使用權(quán)的部分權(quán)利，也不得僅僅轉(zhuǎn)讓部分的基地使用權(quán)而保留其對該建筑物的區(qū)分所有權(quán)。如果整個建筑物發(fā)生毀損需要重建或者被拆除，應(yīng)當確認各區(qū)分所有者都對基地的使用權(quán)享有權(quán)利。這就是說，一方面，各區(qū)分所有者都對基地使用權(quán)享有共有權(quán)，另一方面，任何區(qū)分所有者以外的人都不應(yīng)對基地享有權(quán)利。即使對建筑 物原所有者或開發(fā)商來說，其在轉(zhuǎn)移建筑物所有權(quán)給各區(qū)分所有者時，可以在合同中明確規(guī) 定保留其對室外庭院、草坪、房頂平臺及建筑物其他附屬物等的權(quán)利，但不能在合同中規(guī)定 其轉(zhuǎn)讓建筑物的所有權(quán)而仍保留對基地的使用權(quán)，也不得規(guī)定建筑物一旦需重建，只有他才 享有對基地的權(quán)利。作出這種規(guī)定不僅違背法律的上述原則，而且極易造成對區(qū)分所有者的 損害，所以對建筑物原所有者或開發(fā)商來說，如其已將建筑物各個部分出售給他人，而自己又非區(qū)分所有者，那么在房屋重建時，他不能對基地主張任何權(quán)利。?

　　我們說各區(qū)分所有者對基地使用權(quán)享有共有權(quán)，即是說應(yīng)將基地使用權(quán)作為一項財產(chǎn)而 由全體區(qū)分所有者享有共有權(quán)。如前所述，由于我國法律并不承認地上權(quán)的概念，土地使用 權(quán)制度已經(jīng)取代了地上權(quán)制度，所以基地使用權(quán)在性質(zhì)上屬于使用權(quán)而非地上權(quán)。如果我們承認各區(qū)分所有者對基地享有共有權(quán)，那么這種共有究竟是按份共有還是共同共有？我們認為，這種共有在性質(zhì)上應(yīng)為按份共有。各個區(qū)分所有人所擁有的專有部分的面積在整個建筑物中所占比例，即構(gòu)成其對基地的權(quán)利享有的份額，在此基礎(chǔ)上構(gòu)成的按份共有不僅符合各區(qū)分所有的現(xiàn)實情況，而

且最有利于確認和保護各區(qū)分所有人的權(quán)利和利益，并防止各種糾紛的發(fā)生。因為一方面，各區(qū)分所有人所擁有的專有部分的面積是各不相同的，有人可能購買 一個樓層的面積，有人則可能只購買一套房間，假如在房屋拆毀后基地需要出售給他人，基地根據(jù)市價計算出價格，出售基地所得收入應(yīng)歸屬原區(qū)分所有人，而原區(qū)分所有人享有原專有面積越多，其應(yīng)分享的數(shù)額越大，原區(qū)分所有人享有的專有面積越少，其應(yīng)分享的數(shù)額越小。假如不考慮他們原來所享有的面積多少而簡單地認為應(yīng)均分出售基地所得收入，這對原擁有較多份額的人是極不公平的。另一方面，由于要根據(jù)區(qū)分所有人所擁有的專有部分的面 積在整個建筑物中所占的比例來決定各區(qū)分所有人對基地所享有的權(quán)利份額，這樣，區(qū)分所有人將專有部分出售給他人的面積越大，其所轉(zhuǎn)讓出去的對基地權(quán)利的比例也越大，而買受人所獲得的對基地的權(quán)利的比例也越大，反之亦然。只有這樣才能確定新的區(qū)分所有人對基地享有的權(quán)利。還要看到，假如認為區(qū)分所有人對基地享有的權(quán)利都是平等的，則某人僅買 到很少的面積卻與購買很大面積的人享有平等的權(quán)利，這樣將來在房屋拆毀以后需要對基地作出處分時，該區(qū)分所有人也仍然享有與其他具有很大面積的人平等的處分權(quán)利，這顯然極不妥當。因此，我們認為各區(qū)分所有人對基地使用權(quán)所享有的權(quán)利應(yīng)為按份共有。?

　　第四節(jié)　　 團體關(guān)系

　　建筑物區(qū)分所有人間的關(guān)系極為密切。盡管在形成區(qū)分所有以后，僅僅根據(jù)法律關(guān)于單獨所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的規(guī)定問題，但不能很好地解決各區(qū)分所有人有效管理其財產(chǎn)，尤其是共有財產(chǎn)管理的問題。在我國，建設(shè)部1989年頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，旨在對區(qū)分所有的房屋管理問題做出明確規(guī)范，從該規(guī)定來看，對于共有的部分維護、使用，以及造成損害的責任等都規(guī)定得較為具體。然而，這個規(guī)定仍難以完全解決區(qū)分所有的建筑物管理問題。隨著建筑物向高空和多層發(fā)展，建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)愈來愈復雜，各區(qū)分所有人之間的關(guān)系也隨之而復雜化，因而完全由法律、法規(guī)來規(guī)定各建筑物區(qū)分所有 人內(nèi)部管理關(guān)系，看來是十分困難的。最好的辦法是，借鑒國外的經(jīng)驗，要求在建筑物區(qū)分所有情況下，由各區(qū)分所有人成立一個自治性的管理團體組織。通過這個組織，召開全體所有人大會，訂立規(guī)約，設(shè)置常設(shè)性的管理委員會，管理日常事務(wù)，并解決因使用專有部分、共有部分而產(chǎn)生的糾紛。

　　如果各區(qū)分所有人成立了一個管理團體組織，那么各個區(qū)分所有人應(yīng)為團體成員，從而享有成員的權(quán)利。這些權(quán)利包括對重要管理事項的表決權(quán)、參與訂立規(guī)則的權(quán)利、選舉管理者的權(quán)利、解除管理者的權(quán)利、請求就重要事項召開會議討論的權(quán)利、請求停止違反共同利益行 為的權(quán)利等。區(qū)分所有人除享有上述權(quán)利外，作為團體成員還應(yīng)承擔團體協(xié)議、章程等的義務(wù)，接受管理者管理等。成員權(quán)是一種資格，它是與專有部分的所有權(quán)聯(lián)系在一起的，任何人取得了專有部分所有權(quán)，自然取得了團體成員權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓了專有部分所有權(quán)，其團體成員的權(quán)利也隨之喪失，而由受讓人取得成員資格。一般來說，如果章程、協(xié)議無特別規(guī)定，那么每個成員所享有表決權(quán)力大小應(yīng)與其專有部分在整個建筑物中占有的份額相聯(lián)系。某人 擁有專有部分越多，其享有的投票權(quán)越大，反之亦然。?

　　中國人民大學法學院·王利明

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