不是約束市場，而是約束行政――關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律思考

　　規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一個籠統(tǒng)性的提法，容易為法律干預(yù)該行業(yè)的正當性制造麻煩――“政府干預(yù)市場不宜論”，可能成為房地產(chǎn)業(yè)投機分子對正當法律干預(yù)的抗御理由；同時，“政府干預(yù)市場適宜論”，也可能成為行政投機分子擴張權(quán)力的理由。規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，如果事實上形成房地產(chǎn)市場的自由放任或者構(gòu)成經(jīng)營自由的不當約束，都不是法律干預(yù)該領(lǐng)域的理想結(jié)果。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)公民生存權(quán)，涉及到每一個城市家庭，用法律控制的方法，促進該行業(yè)合理發(fā)展，是一種社會需要。不完善的房地產(chǎn)法制，會損害社會公眾利益和政府形象。沒有合適法律規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)，容易走向過度投機，不斷遞升博取社會超額回報的愿望。房地產(chǎn)業(yè)自由放任發(fā)展的局面，在開發(fā)的土地資源的有限供給的局面下，必然形成價格攀比。顯而易見的是，自由放任的房地產(chǎn)商人，容易與土地資源供給方形成共同牟利的無形之網(wǎng)，并在社會中同盟化公眾媒體、廣告商和商業(yè)經(jīng)濟學(xué)人。這種共同利益，導(dǎo)致行政管理方面，尤其是房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)，實現(xiàn)與投機商人之間利益共同――主要是在價格的方面，形成兩造之間的隱性默契，必然要為漲價歡呼和論證。這種局面不斷深化，導(dǎo)致市場暴利不斷出現(xiàn)，必將催生“地產(chǎn)大王”這類房地產(chǎn)緊俏社會的商業(yè)怪物。

　　作為一名法律研究者，不得不指出，有限供給土地者與商人的利益取向完全一致化，存在錯誤。說它錯誤，是因為供給土地者，忽略了自身“義務(wù)”――由于供給土地者的“義務(wù)”沒有法律化，在缺乏行政義務(wù)認知的時態(tài)中，也可以說供給土地者，還沒有“法定義務(wù)”。這就是說，應(yīng)當為供給土地者立法，創(chuàng)設(shè)出法律義務(wù)，促進其履行“人人享有適當住房”的行政義務(wù)（轉(zhuǎn)引自新華網(wǎng)引述的聯(lián)合國《人居議程》）。

　　――政府須制定出“人人享有適當住房”的住房發(fā)展規(guī)劃，此種規(guī)劃需要聽取社會意見，形成社會對“適當住房”的必要認可。這就是說，住房發(fā)展規(guī)劃要成為一種城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律性指南，具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的約束性。這個規(guī)劃，不是現(xiàn)在的城市規(guī)劃，也不是經(jīng)濟適用房這種社會窮人的住房規(guī)劃，而是對社會基本階層的住房的普遍安排。

　　――政府須為住房發(fā)展規(guī)劃，廉價提供土地，而不是通過商業(yè)拍賣促進住房發(fā)展規(guī)劃用地的地價上漲。由于城市土地國有，住房發(fā)展規(guī)劃具有全民利益的性質(zhì)，因此，政府住房規(guī)劃用地，不應(yīng)當具有營利性。

　　――政府須根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃，制定城市陳舊房屋拆遷計劃。城市房屋拆遷計劃，主要根據(jù)城市房屋狀況，在聽取社會意見的基礎(chǔ)上制定。

　　――在保障建筑商國際市場平均贏利水平的價格基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選擇政府規(guī)劃房產(chǎn)的建筑承包商，由進駐居民自行選擇物業(yè)服務(wù)商。

　　――按照政府住房發(fā)展規(guī)劃每年使用的土地面積的一定比例，提供“商業(yè)房地產(chǎn)”使用的土地。這種土地供給地帶，可以通過城市規(guī)劃制定階段確定，可考慮將較好的地皮，用以滿足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，通過拍賣，形成土地使用的自由價格，并且對竣工房產(chǎn)售價不行干預(yù)。通過拍賣地皮取得的政府收益，用于城市公共事業(yè)。

　　實現(xiàn)“人人享有適當住房”要求，事關(guān)政府對“人居”事業(yè)的認知水平。據(jù)作者所知，彈元之地的新加坡城，在城市土地十分緊張的情況下，基本實現(xiàn)了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社會，人民在平凡職業(yè)狀態(tài)下，亦可解脫居住費用負擔(dān)，保持良好心情。而香港這個因英國統(tǒng)治者為分攤管制成本，授權(quán)政府經(jīng)營土地的城市，盛產(chǎn)“地產(chǎn)大王”然而并不能提供出居民“適當住房”。香港同胞為房屋高價所類，導(dǎo)致人民生活高度緊張，性趣全球排名倒數(shù)付班長，丟人現(xiàn)眼。毫無疑問，新加坡是中國城市房地產(chǎn)發(fā)展的榜樣，而香港的房地產(chǎn)經(jīng)驗，是華人世界的人居悲劇。

　　因此，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，就是規(guī)范政府行為，是安排政府履行制定住房發(fā)展規(guī)劃，約束政府對普通居民住房供地商業(yè)化――在城市土地國有的基本法律制度下，政府是否具有和實施明晰的城市住房發(fā)展計劃，是國有土地使用權(quán)能否回位實現(xiàn)公民權(quán)益的考驗。政府的發(fā)展住房義務(wù)的法律化，不是規(guī)范“房地產(chǎn)市場行為”，而是規(guī)范政府行為。從社會視角講，房地產(chǎn)發(fā)展中行政法律義務(wù)的明確化，是全面推進依法行政和實現(xiàn)執(zhí)政的以人為本。

　　鮮江臨

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