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漫談《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
2003年3月24日，最高院審委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱(chēng)“《解釋》”），《解釋》將于2003年6月1日起施行。
學(xué)習(xí)了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學(xué)習(xí)下來(lái)，感到還是非常貼近近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中出現(xiàn)的新動(dòng)向的。
我個(gè)人認(rèn)為，近幾年出現(xiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與過(guò)去有不同的特點(diǎn)，其原因可能是商品房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，價(jià)格下挫，因此在過(guò)去（可以粗略地指99年以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產(chǎn)證”，開(kāi)發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，價(jià)格上揚(yáng)，甚至有人認(rèn)為過(guò)熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問(wèn)題后（包括無(wú)證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開(kāi)發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。
針對(duì)商品房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，因此，《解釋》出臺(tái)十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結(jié)合近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛實(shí)務(wù)，談一下學(xué)習(xí)體會(huì)。
一、 無(wú)證預(yù)售，合同是否有效
對(duì)于無(wú)證預(yù)售問(wèn)題，過(guò)去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效。對(duì)此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效�！�
但實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)了這種情況，開(kāi)發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金，違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下，就與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，并獲取部分或全部房?jī)r(jià)款。但由于近年商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商利用“無(wú)證預(yù)售合同無(wú)效”這一法律規(guī)定，要求認(rèn)定為該銷(xiāo)售合同無(wú)效，以便另行高價(jià)出售。顯然這是違背公平法則，也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效�！边@應(yīng)該是保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。反過(guò)來(lái)看，如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者以開(kāi)發(fā)商無(wú)證預(yù)售為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效而退房，是否可以？《解釋》沒(méi)有細(xì)分，但從以往審判實(shí)踐看，一般出于尊重當(dāng)事人意思自治，以及維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認(rèn)定合同有效。
從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認(rèn)為，只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù)，仍?xún)A向于合同有效。
二、 廣告及宣傳資料是否具有法律約束力
從以往的司法實(shí)踐看，以及從《商品房銷(xiāo)售管理辦法》有關(guān)條款看，開(kāi)發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定購(gòu)房者可以要求將開(kāi)發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫(xiě)入合同。但這等于是說(shuō)，如果不寫(xiě)入合同，還是沒(méi)有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請(qǐng)，從合同法原理看，當(dāng)然不存在對(duì)方一經(jīng)承諾立即生效的問(wèn)題，當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進(jìn)一步規(guī)定：“……但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
這一規(guī)定應(yīng)該說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商相當(dāng)嚴(yán)厲，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)有很大好處。但這條究竟是指什么呢？什么叫“商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”？什么叫“具體確定”？什么才算“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”？
這里可以舉兩個(gè)例子，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是學(xué)校。在開(kāi)發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所，以及購(gòu)房小業(yè)主將享受哪些服務(wù)，筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來(lái)，對(duì)于會(huì)所問(wèn)題其實(shí)購(gòu)房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房?jī)r(jià)上漲，只要一向開(kāi)發(fā)商投訴，開(kāi)發(fā)商就說(shuō)可以退房，許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周?chē)鷮⒔ǔ删拍暌回炛菩W(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi)，筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢？這有待通過(guò)司法部門(mén)的具體適用案例作進(jìn)一步分析，但我初步認(rèn)為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會(huì)發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時(shí)可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就此評(píng)估。
總之，在此條款下，很大程度上約束了開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以退房。
三、 如何界定認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
實(shí)踐中也有這種情況，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，或預(yù)訂書(shū)，但由于商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，所以有的開(kāi)發(fā)商以種種理由拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。
從傳統(tǒng)法理角度分析，認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)是一種約定簽署合同的合同，也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定在某一時(shí)間，或在某一條件成就時(shí)，簽署商品房預(yù)售合同，悔約不簽，則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同�！�
那么是不是真的會(huì)發(fā)生認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容這種情況呢？的確是有的。最初的開(kāi)發(fā)商制作的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購(gòu)房者悔約退訂的情形，而且購(gòu)房者為了訂金不被沒(méi)收，其往往不說(shuō)自己悔約，而是說(shuō)自己和開(kāi)發(fā)商在簽署預(yù)售合同過(guò)程中重要條款不能達(dá)成一致，按照市房地局的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)獲全額退訂。
針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)商也有相應(yīng)對(duì)策，就是將一份認(rèn)購(gòu)書(shū)制定得十分詳盡，其目的是為了避免在預(yù)售合同簽訂時(shí)產(chǎn)生重要條款不能達(dá)成一致的情況。那么，這種合同應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要
內(nèi)容。對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書(shū)，在出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的情況下，第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，也就是說(shuō)，對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果價(jià)格上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的，則該認(rèn)購(gòu)書(shū)就是一份預(yù)售合同約束于開(kāi)發(fā)商。
當(dāng)然，如果深入討論，個(gè)人認(rèn)為這也僅在司法實(shí)踐中可以應(yīng)用，也就是最終該認(rèn)購(gòu)書(shū)是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同，需要從程序上由法院或仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)定。如果以此認(rèn)購(gòu)書(shū)向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證，可能會(huì)不被接受，當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門(mén)行政不作為。
四、 商品房退一賠一問(wèn)題
商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經(jīng)是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，可以說(shuō)也一直沒(méi)有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實(shí)踐中，也發(fā)生過(guò)在仲裁案件中，支持了退一賠一。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購(gòu)房者已支付房款的一倍，而不是房?jī)r(jià)款的一倍。
對(duì)此，《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法，應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人將房屋出賣(mài)或抵押給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣(mài)人與買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出賣(mài)人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
這一規(guī)定，也是針對(duì)了實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，比如，在商品房預(yù)售合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商并未及時(shí)為購(gòu)房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此，此時(shí)購(gòu)房者并未取得對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購(gòu)房，且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán)，原購(gòu)房者反而不能對(duì)抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除，《解釋》的出臺(tái)，也就是保護(hù)了購(gòu)房者利益，同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開(kāi)發(fā)商。
段和段律師事務(wù)所·游炯
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