物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析

　　在不斷進(jìn)步的社會(huì)中，隨時(shí)隨地，各種場景都有可能使用到合同，它也是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？下面是小編為大家整理的物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺析，歡迎閱讀與收藏。

　　隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征

　　物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對(duì)每位業(yè)主都很重要。

　　1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

　　在我國傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。

　　隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2、物業(yè)服務(wù)合同的特征

　�。�1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團(tuán)體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。我個(gè)人認(rèn)為，基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定極為簡單，應(yīng)該在合同法中增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同，以規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時(shí)，則可適用合同法的一般規(guī)定。

　�。�2）物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識(shí)專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

　�。�3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一項(xiàng)基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。

　�。�4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

　　3、物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同

　　有人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務(wù)的合同。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務(wù)，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關(guān)事物。從這點(diǎn)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處。但仔細(xì)分析合同的特點(diǎn)以及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

　　（1）委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔(dān)。而物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營費(fèi)用，自己的名義開展業(yè)務(wù)，并獨(dú)立承擔(dān)對(duì)外法律后果。

　�。�2）委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會(huì)只有在業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。

　�。�3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，有的地方物業(yè)管理?xiàng)l例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立-業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由

　　根據(jù)契約自由原則，當(dāng)事人可以自由選擇相對(duì)人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際生活中，開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)，與開發(fā)商利益一致，或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，受到行政單位制約。開發(fā)商捆綁銷售，強(qiáng)制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會(huì)成立后，可以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會(huì)接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務(wù)。等到出現(xiàn)問題時(shí)，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開發(fā)商才能從維護(hù)整個(gè)物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時(shí)能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰開發(fā)誰管理”的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設(shè)部的肯定，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標(biāo)就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。

　　選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權(quán)利是以在業(yè)主大會(huì)中行使投票權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)的�！斑x聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過”，實(shí)行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個(gè)業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂的。實(shí)踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時(shí)，與業(yè)主大會(huì)的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，罷免業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)申請法院以業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無效。

　　三、合同主要條款-物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。作為物業(yè)合同的一項(xiàng)主要條款，服務(wù)收費(fèi)關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。

　　1、合同相對(duì)性原理-物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納

　　合同關(guān)系具有相對(duì)性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間，只有合同當(dāng)事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當(dāng)事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)和責(zé)任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。所以，在履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的過程中，必須明確合同的雙方當(dāng)事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。

　�。�1）區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和售房合同

　　要注意，物業(yè)服務(wù)合同與售房合同是兩個(gè)獨(dú)立、互不相干的合同。售房合同的雙方當(dāng)事人是購買人（業(yè)主）和房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。

　　在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個(gè)賣點(diǎn)，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”這樣的促銷廣告。這實(shí)際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但實(shí)際履行時(shí)，由于得不到開發(fā)商的實(shí)際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個(gè)部門管理，實(shí)際上提供的物業(yè)服務(wù)水平低下，并且以維護(hù)開發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權(quán)益。所以，業(yè)主在購買房屋時(shí)，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。

　　正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同和售房合同時(shí)相互獨(dú)立的，所以物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與購房款無關(guān)。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用而拒絕交付房屋，同時(shí)買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。通過保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務(wù)和追究相對(duì)人的責(zé)任，從而保護(hù)自己的權(quán)利。

　　（2） 物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況，消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主的憤怒。對(duì)于其處理，應(yīng)當(dāng)引起重視。

　　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。

　　同樣，物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，涉及不同的合同當(dāng)事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和電力供應(yīng)公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費(fèi)和電費(fèi)，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)的享有收取水費(fèi)電費(fèi)的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時(shí)有停水停電的權(quán)利。可見，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因?yàn)檫@一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的是交納水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費(fèi)電費(fèi)并可以停水停電作為收取費(fèi)用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，只能以它來催繳水費(fèi)電費(fèi)。因?yàn)�，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。

　　過去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個(gè)小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，同時(shí)向業(yè)主收取一定的手續(xù)費(fèi)，這是作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一個(gè)組成部分寫入合同的，是由《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》所明確的。現(xiàn)在，新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務(wù)的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當(dāng)?shù)氖找妗．?dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定，采取合法程序來保護(hù)自己的權(quán)益，比如申請業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用，親自上門與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。

　�。�3） 物業(yè)管理企業(yè)未公布財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費(fèi)用

　　在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財(cái)務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，

　　引發(fā)爭議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，盡管沒有公布其財(cái)務(wù)狀況，業(yè)主也應(yīng)該交納服務(wù)費(fèi)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，如果其不履行義務(wù)，業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務(wù)費(fèi)。我個(gè)人認(rèn)為，在這種情況下，必須對(duì)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進(jìn)行分析，然后做出判斷。

　　第一，如果物業(yè)服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權(quán)拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。根據(jù)合同意思自治原則，當(dāng)事人之間的合意達(dá)成的契約，在當(dāng)事人之間有相當(dāng)于法律的效力。所以，業(yè)主可以暫時(shí)拒絕支付服務(wù)費(fèi)用，并通過業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。如果物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)補(bǔ)正的，業(yè)主也應(yīng)該及時(shí)補(bǔ)交服務(wù)費(fèi)用。在被稱作物業(yè)管理行業(yè)的“204條”-《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》中，第四條（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其管理）第八項(xiàng)明確規(guī)定：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個(gè)月向業(yè)主公布一次（張貼時(shí)間不少于1個(gè)月），賬目公布前送交業(yè)主委員會(huì)審核備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會(huì)。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布財(cái)務(wù)收支報(bào)告，并未規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，此時(shí)，合同的主給付義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務(wù)，業(yè)主依照預(yù)定支付費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財(cái)務(wù)收支報(bào)告，是其根據(jù)誠實(shí)信用原則所負(fù)有的附隨義務(wù)。在雙務(wù)合同中，根據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使條件，一方單純違反附隨義務(wù)，但已履行了主給付義務(wù)，另一方不得援用同時(shí)履行抗辯權(quán)。所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告，可以通過業(yè)主委員會(huì)督促其公布或者要求業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行檢查。

　　對(duì)物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況進(jìn)行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權(quán)利呢？最好的做法就是學(xué)習(xí)深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的資金來源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)、全面的公布財(cái)務(wù)帳目。

　　3、關(guān)于開發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問題

　　實(shí)踐中，由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對(duì)于開發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，則小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔(dān)，利益受到損害。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)等。從這些費(fèi)用的構(gòu)成來看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)是否空置而有太大的變動(dòng)。并且，對(duì)于業(yè)主來說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都是入伙預(yù)收的，即物業(yè)費(fèi)在交房時(shí)即開始支付，而無論是否實(shí)際入住，即使交房后空置，也要交納相應(yīng)的費(fèi)用。所以，開發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，才是公平的做法。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。從而解決了開發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問題，保障了業(yè)主的權(quán)益。

　　四、結(jié)語

　　物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重要法律文件，是約束當(dāng)事人雙方行為的“法律規(guī)范”，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，尤其應(yīng)明了自己的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在很大程度上規(guī)范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但是對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理中的一些爭議問題和細(xì)節(jié)問題，還沒有做出規(guī)定。在我國的物權(quán)法和合同法也未提供相關(guān)法律依據(jù)的情況下，要得到最滿意的物業(yè)服務(wù)，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細(xì)的對(duì)各項(xiàng)事物做出約定，然后由雙方當(dāng)事人善意，誠信的履行合同，依據(jù)合同解決一切糾紛。我國實(shí)踐中深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)與深圳市金風(fēng)帆物業(yè)管理發(fā)展有限公司所簽訂的《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》就是這方面的典范，集中解決了實(shí)踐中可能出現(xiàn)的各種問題，給出了相關(guān)處理措施，值得各地業(yè)主學(xué)習(xí)和借鑒

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　　[9] 夏善勝主編.物業(yè)管理法》「M」. 法律出版社2003:296.

　　物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵

　　物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵在界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)之前，應(yīng)先明確其概念。筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主簽訂的合同。合同的內(nèi)容主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)管理，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)雙方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。通過物業(yè)服務(wù)合同的履行，使業(yè)主獲得物業(yè)服務(wù)管理，達(dá)到小區(qū)物業(yè)服務(wù)的增值保值、維護(hù)居住環(huán)境的舒適便利的目的。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以以此取得相應(yīng)的報(bào)酬，達(dá)到獲利的目的。本文所探討的物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)公共管理事項(xiàng)而達(dá)成的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同中幾種典型違約形式及法律責(zé)任

　　1.業(yè)主對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的拒絕履行

　　在業(yè)主購買房屋的過程中，首次業(yè)主大會(huì)成立之前，物業(yè)服務(wù)管理工作就已經(jīng)開始。業(yè)主購買房屋后，通常會(huì)以該前期物業(yè)服務(wù)合同不是業(yè)主委員會(huì)簽訂的，又沒有經(jīng)過自己的同意為由，不承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同的效力，拒絕履行繳費(fèi)義務(wù)。在此種情況下，業(yè)主應(yīng)視為違約。因?yàn)榻ㄔO(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，不僅是代表自身而且代表了眾多的潛在的物業(yè)買受人與物業(yè)服務(wù)達(dá)成協(xié)議�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第25條明確規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。”前期物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)買賣合同的附件，當(dāng)然受用于物業(yè)買受人。這就意味著，只要房屋買受人在房屋買賣合同上簽字，附件的內(nèi)容也就生效了。即該物業(yè)買受人承認(rèn)了前期物業(yè)服務(wù)合同，而不用再單獨(dú)對(duì)此做出承諾。假若業(yè)主以未經(jīng)自己同意為由拒絕履行義務(wù)，則業(yè)主構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不是由建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)來承擔(dān)。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停水停電相威脅催繳物業(yè)費(fèi)

　　在物業(yè)服務(wù)管理過程中，針對(duì)業(yè)主拒交或遲交物業(yè)管理費(fèi)的行為，很多物業(yè)公司采取停水停電的方法逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，并認(rèn)為這種權(quán)利是符合合同約定和法律規(guī)定的。但實(shí)際上，物業(yè)管理的對(duì)象是公共財(cái)產(chǎn)，水、熱、電、氣并不是公共財(cái)產(chǎn)而是供應(yīng)方的財(cái)產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)之間的合同關(guān)系，而水、熱、電、氣的供應(yīng)是供應(yīng)方與每一個(gè)業(yè)主之間的合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果沒有得到水電供應(yīng)方的授權(quán)，就沒有停水停電的權(quán)利。并且，由于供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的是繳納水電費(fèi)的義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)服務(wù)公司代替其收取水電費(fèi)并允許其以停水停電作為催繳水電費(fèi)用的手段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能以此方式逼迫、業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種行為不僅侵犯了水電供應(yīng)方的權(quán)益，也違反了物業(yè)服務(wù)合同中的妥善提供服務(wù)的義務(wù)，構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償由此給業(yè)主造成的損失。

　　3.物業(yè)企業(yè)對(duì)接管驗(yàn)收義務(wù)的違反

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商手中接管整個(gè)物業(yè)小區(qū)時(shí)，負(fù)有對(duì)該物業(yè)服務(wù)小區(qū)的設(shè)施、設(shè)計(jì)等進(jìn)行驗(yàn)收后接管的義務(wù)。即當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，因疏忽或遺漏沒有發(fā)現(xiàn)物業(yè)有質(zhì)量問題或其他基本設(shè)計(jì)、設(shè)施的瑕疵時(shí)，應(yīng)認(rèn)為房地產(chǎn)商移交的物業(yè)小區(qū)是合格的。若在以后的物業(yè)管理中，出現(xiàn)因物業(yè)設(shè)計(jì)不合理或基礎(chǔ)設(shè)施有質(zhì)量問題等因素造成業(yè)主受到損傷的情況，則應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有盡到接管驗(yàn)收義務(wù)，也沒有盡到協(xié)助業(yè)主追究開發(fā)商的責(zé)任，且沒有告知所有業(yè)主開發(fā)商所交付的樓房因存在問題而造成隱患，當(dāng)然應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4.物業(yè)對(duì)安全保障義務(wù)的違反

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)不受不法侵害的義務(wù)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)該條規(guī)定，物業(yè)公司、業(yè)主和各地法院在理解上存在差異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為其安全保障義務(wù)就是按照合同規(guī)定實(shí)行小時(shí)保安制度、設(shè)置治安崗位、派保安輪流值守、巡邏等保安安全制度。而業(yè)主卻認(rèn)為，只要自己在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)生了人身、財(cái)產(chǎn)損失，就是物業(yè)服務(wù)企、他違反了合同規(guī)定，因而應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)其損失進(jìn)行賠償。這種認(rèn)識(shí)上的分歧加大了法院審查案件的難度，在判決上也很難令雙方都認(rèn)為公正合理。

　　針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反安傘保障義務(wù)，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的損失進(jìn)行賠償，筆者認(rèn)為應(yīng)依不同情況而定。一方面，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同規(guī)定，謹(jǐn)慎履行了管理注意義務(wù)，設(shè)置了門衛(wèi)值日、保安巡邏等制度，仍然發(fā)生了不可歸責(zé)于物業(yè)公司及業(yè)主的盜竊、故意傷害等財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害事件，則該物業(yè)服務(wù)企業(yè)不用承擔(dān)違約責(zé)任。另一方面，若業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在特定的安全保障義務(wù)約定，如約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供較高層次的安全監(jiān)控工作，承擔(dān)保證業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)，在此特殊約定的情況下，若業(yè)主發(fā)生人身、財(cái)產(chǎn)的損失就可要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同法律問題解析

　　1.完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)內(nèi)容

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為唯一的調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的全國性法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展起到積極的引導(dǎo)作用，但該條例的規(guī)定較為原則籠統(tǒng)，給物業(yè)服務(wù)管理實(shí)踐帶來操作上的困難，也讓一些物業(yè)服務(wù)合同訴訟主張顯得法律依據(jù)不足。因此，應(yīng)充實(shí)與細(xì)化《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)內(nèi)容，完善立法，盡快出臺(tái)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.以菜單式標(biāo)準(zhǔn)訂立物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同易出糾紛，在很大程度上是因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)缺乏衡量標(biāo)準(zhǔn)所致。因此，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)盡可能細(xì)化合同內(nèi)容和條款，先行協(xié)商制定一個(gè)菜單式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且在日后的物業(yè)服務(wù)中按此規(guī)定提供服務(wù)。菜單式標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)規(guī)定的，由物業(yè)公司提供服務(wù)、承擔(dān)費(fèi)用；菜單式標(biāo)準(zhǔn)之外的，則由雙方當(dāng)事人共同商討是否提供服務(wù)及怎樣提供服務(wù)。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，盡可能根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)訂立詳細(xì)的合同條款，確認(rèn)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定位，這樣就可以最大限度地減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就算產(chǎn)生糾紛也可以根據(jù)合同約定迅速確定違約主體，確定責(zé)任分擔(dān)，從而迅速解決違約糾紛。

　　3.政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的引導(dǎo)

　　物業(yè)服務(wù)合同的合同目的具有公益性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)也具有公益性，特別是在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)方面更體現(xiàn)了公益性特征。而目前我國物業(yè)小區(qū)民間自治條件尚不成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又可能基于自身利益對(duì)公益性物業(yè)的維護(hù)不夠積極。因此，在物業(yè)服務(wù)的管理機(jī)制上可以加重政府相關(guān)主管部門對(duì)小區(qū)公益性設(shè)施的物業(yè)服務(wù)的引導(dǎo)與監(jiān)管責(zé)任，以維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益。

　　4.加強(qiáng)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律維權(quán)意識(shí)及履行合同的自覺性

　　只有物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人都加強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，提高履行合同義務(wù)的自覺性，才能督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高服務(wù)水平，才能促使業(yè)主自覺配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，主動(dòng)履行業(yè)主的義務(wù)，從而共同促進(jìn)小區(qū)物業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)雙贏。

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