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《商品房買賣合同示范文本》第15條的理解與適用
2000年9月13日建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)的通知》，對(duì)《商品房購(gòu)銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂并更名為《商品房買賣合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱《示范文本》），正式在全國(guó)推行�！妒痉段谋尽返耐菩�，在保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法條款；減少商品房買賣合同糾紛，促進(jìn)合同糾紛的解決；調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，促進(jìn)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了積極的作用。
另一方面，由于當(dāng)事人在使用《示范文本》作為簽約文本時(shí)，沒(méi)有仔細(xì)閱讀相關(guān)內(nèi)容，或者對(duì)相關(guān)條款沒(méi)有達(dá)成一致的意見(jiàn)，或者對(duì)相關(guān)條款理解不一致時(shí)，沒(méi)有向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，更沒(méi)有向建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局請(qǐng)求解釋，在履行過(guò)程中形成了爭(zhēng)議，給當(dāng)事人造成損失�！妒痉段谋尽返�15條就是一個(gè)例證。
一、《示范文本》第15條規(guī)定的內(nèi)容
《示范文本》第15條規(guī)定：＂ 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金
3、_________________________________________________.＂
二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭(zhēng)議焦點(diǎn)
圍繞第15條的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：
1、該條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，還是同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)登記材料？
2、與上述焦點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，還是同時(shí)向國(guó)土資源管理部門提供材料？
3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書是僅指房屋所有權(quán)證書，還是同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)證書？
爭(zhēng)議的核心是房地產(chǎn)權(quán)屬的范圍。
三、對(duì)《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解
（一）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋
某地房產(chǎn)管理局認(rèn)為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂適用于由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。目前，A市的管理現(xiàn)狀是房屋權(quán)屬登記由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，國(guó)有土地權(quán)屬登記由土地管理部門負(fù)責(zé)，未實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)合一。因此，A市房產(chǎn)局監(jiān)制的《示范文本》中關(guān)于權(quán)屬登記的條款只適用于房屋權(quán)屬登記，不適用于國(guó)有土地權(quán)屬登記。國(guó)有土地權(quán)屬登記由土地管理部門負(fù)責(zé)。
�。ǘ┙ㄔO(shè)部的答復(fù)
《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，結(jié)合最高人民法院的司法解釋，一般應(yīng)理解為在90天內(nèi)開發(fā)商將辦理房產(chǎn)證的資料交登記機(jī)關(guān)備案。因土地使用證分割沒(méi)有實(shí)際意義，對(duì)購(gòu)買人也不構(gòu)成實(shí)體權(quán)利的侵害，現(xiàn)全國(guó)有百分之六、七十的城市不需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割。
�。ㄈ﹪�(guó)土資源管理部門的解釋
《示范文本》第15條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬包括國(guó)有土地使用權(quán)證。辦理國(guó)有土地使用權(quán)證必須簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
�。ㄋ模┥淌轮俨脵C(jī)關(guān)的解釋
商事仲裁機(jī)關(guān)對(duì)該條的解釋為房地產(chǎn)權(quán)屬證書既包括房屋所有權(quán)證書，也包括國(guó)有土地使用權(quán)證書。辦理權(quán)屬變更和登記時(shí)，出賣人的義務(wù)是協(xié)助義務(wù)。
�。ㄎ澹┏鲑u人的理解
出賣人的理解基本與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋和建設(shè)部的答復(fù)解相同。
�。┵I受人的理解
該條規(guī)定的房地產(chǎn)相對(duì)性證書既包括房屋所有權(quán)證書，又包括國(guó)有土地使用權(quán)證書；相應(yīng)地出賣人提供的備案材料既包括房屋所有權(quán)登記的備案材料，又包括國(guó)有土地使用權(quán)登記的備案材料；出賣人既應(yīng)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供備案材料，又應(yīng)向國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)提供備案材料。
四、對(duì)上述不同解釋與理解的評(píng)析
�。ㄒ唬⿲�(duì)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的評(píng)析
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的依據(jù)是《示范文本》說(shuō)明第1條規(guī)定，即對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。但咨詢的目的是為了對(duì)合同條款及專業(yè)用詞在當(dāng)事人之間達(dá)成一致的意見(jiàn)，對(duì)一方當(dāng)事人咨詢出具的解釋結(jié)論，合同相對(duì)方不同意時(shí)，其解釋結(jié)論不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依據(jù)是《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產(chǎn)管理法》第五章房地產(chǎn)登記管理第59條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書�！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。由此可見(jiàn)，在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬既包括房屋所有權(quán)屬，又包括國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂適用于由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。而不適用于未實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)合一的情況，是對(duì)《房地產(chǎn)管理法》第62條的錯(cuò)誤理解。第62條明確規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理的土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。國(guó)家土地管理局《關(guān)于貫徹＜城市房地產(chǎn)管理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實(shí)行合一，但登記辦法和證書格式及有關(guān)土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關(guān)土地的內(nèi)容和格式必須報(bào)國(guó)家土地管理局審批。建設(shè)部《關(guān)于貫徹＜房地產(chǎn)管理法＞若干意見(jiàn)的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變
更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。因此，房、地產(chǎn)權(quán)合一制度只是房、地產(chǎn)權(quán)分立形式的特殊形態(tài)，實(shí)質(zhì)上，作為《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的管理機(jī)關(guān)，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與國(guó)土資源機(jī)關(guān)分別負(fù)責(zé)和管理房屋所有權(quán)權(quán)屬和國(guó)有土使用權(quán)的權(quán)屬管理工作，即使房、地產(chǎn)權(quán)合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂僅包括房屋所有權(quán)證書，而不包括國(guó)有土地使用權(quán)證書的結(jié)論。
�。ǘ⿲�(duì)建設(shè)部答復(fù)的評(píng)析
建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)是《示范文本》說(shuō)明第7條規(guī)定，即本合同條款由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。其答復(fù)結(jié)合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第18條第1款規(guī)定，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，由于出賣人的原因，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。由此看來(lái)，解釋只是調(diào)整房屋的銷售和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。但不能根據(jù)該司法解釋得出房地產(chǎn)權(quán)屬不包括國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬的結(jié)論。因此，建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)不充分。此其一。其二，實(shí)踐中全國(guó)有百分之六、七十的城市不需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割的理由本身就有問(wèn)題，由此推知，全國(guó)還有百分之三、四十的城市需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割。難道這百分之三、四十的城市需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割就沒(méi)有任何意義了嗎？另外，辦理國(guó)有土地使用權(quán)的變更登記是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，不能根據(jù)對(duì)法律和行政法規(guī)的執(zhí)行不利，得出法律和法規(guī)規(guī)定沒(méi)有意義的結(jié)論。其三，該答復(fù)有偏袒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的嫌疑。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)部作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的部門，答復(fù)的意見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很有利，客觀上有偏袒的傾向。
�。ㄈ⿲�(duì)國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)解釋的評(píng)析
國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)的解釋無(wú)疑是正確的。但不全面。因?yàn)檗k理土地使用權(quán)的變更登記不僅需要合同，而且還應(yīng)提供其他相關(guān)法律文件。
（四）對(duì)商事仲裁機(jī)關(guān)解釋的評(píng)析
應(yīng)當(dāng)說(shuō)商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋，特別是將該條中的備案，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條后句及《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)房人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。解釋為協(xié)助義務(wù)的表現(xiàn)無(wú)疑是正確的。但沒(méi)有具體區(qū)分二種權(quán)屬證書在辦理程序上的差異，而作一體解釋，又是不全面的�！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)�！霸摋l明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在商品房交付后一定時(shí)間內(nèi)將需由出賣人提供的辦理房屋權(quán)屬證登記的資料提供給房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門備案。
根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條第1款：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請(qǐng)變更登記：（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（二）因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的”的規(guī)定可知，因房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，應(yīng)當(dāng)是在辦理完畢房產(chǎn)變更登記后15天內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理土地使用權(quán)變更登記，沒(méi)有規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方必須應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料提交給土地管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，而且，在實(shí)踐中，土地管理機(jī)關(guān)不會(huì)接受出賣人提前交送的相關(guān)材料。因此，二種權(quán)屬變動(dòng)法律規(guī)定的程序不相同。所以，仲裁機(jī)關(guān)的解釋有不全面之處。
�。ㄎ澹⿲�(duì)出賣人理解的評(píng)析
如上所述，不再贅述。
�。⿲�(duì)買受人理解的評(píng)析
買受人的理解有其合理性。根據(jù)對(duì)該條的字面含義進(jìn)行理解，可以得出這個(gè)結(jié)論。但存在的問(wèn)題同商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋的評(píng)析相同，不再重復(fù)。
五、筆者的理解
通過(guò)對(duì)上述解釋與理解的評(píng)析，筆者認(rèn)為 ，對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以表述為：1、《示范文本》第15條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，不包括國(guó)有土地使用權(quán)登記材料。2、與上述焦點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，不需要向國(guó)土資源管理部門提供材料。3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書僅指房屋所有權(quán)證書，同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)證書。
同時(shí)，該條規(guī)定的備案義務(wù)實(shí)際上是出賣人協(xié)助義務(wù)的規(guī)定，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
另外，對(duì)《示范文本》第15條規(guī)定產(chǎn)生不同解釋與理解，原因是多方面的，其一，從立法論上看，是我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行法律上的界定，這是產(chǎn)生爭(zhēng)議的最根本原因。其二，是管理體制上的原因，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門有二家，房產(chǎn)管理部門管理房產(chǎn)，國(guó)土資源管理部門管理國(guó)有土地，分別適用各自的程序，造成房地產(chǎn)管理上的不協(xié)商，在某種程度上可以說(shuō)是混亂，也是造成爭(zhēng)議的原因。其三，從使用上看，《示范文本》作為示范文本，從性質(zhì)上看只是推薦使用，但在實(shí)踐中卻是必須使用，否則，就不給當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記，或者說(shuō)，即使當(dāng)事人沒(méi)有選擇使用《示范文本》簽訂合同，但在辦理權(quán)屬登記時(shí)也必須按照《示范文本》重新簽訂合同。其四，從解釋論上看，《示范文本》是由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制定的，其有解釋權(quán)，但在解釋時(shí)自然會(huì)站在自己行業(yè)管理的角度，作出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的解釋，往往對(duì)買受人不利。其四，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的地位比較看，買受人往往處于弱者的地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其優(yōu)勢(shì)地位，作出對(duì)買受人不利的解釋，對(duì)處于弱者的買受人造成損害。
基于以上原因，筆者認(rèn)為在適用《示范文
本》第15條規(guī)定時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，可以采取以下步驟：其一，看當(dāng)事人之間是否對(duì)該條有明確的約定，如果有約定應(yīng)優(yōu)先適用；其二，當(dāng)事人之間對(duì)該條沒(méi)有明確的約定，看是否對(duì)該條有補(bǔ)充協(xié)議，如果有補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)優(yōu)先適用補(bǔ)充協(xié)議；其三，沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，要對(duì)《示范文本》進(jìn)行體系解釋，看能否得出結(jié)論，如果能得出結(jié)論，就按該結(jié)論處理。如果不能得出結(jié)論，就進(jìn)入下一步。其四，即看當(dāng)事人之間是否存在特殊的交易習(xí)慣，如果有交易習(xí)慣，那么，就按照交易習(xí)慣處理。如果沒(méi)有交易習(xí)慣，就進(jìn)入下一步。其五，即看是否有法律的明確規(guī)定。在此應(yīng)優(yōu)先適用《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如果該法沒(méi)有規(guī)定，即適用《合同法》中買賣合同的有關(guān)條款，在買賣合同的條款中沒(méi)有具體規(guī)定時(shí)，進(jìn)入下一步。其六，即適用《合同法》總則的規(guī)定，如果沒(méi)有規(guī)定，即進(jìn)入下一步。其七，即適用《民法通則》關(guān)于民事行為制度的規(guī)定里找，如果找不到，即進(jìn)入下一步。其 八，即充分發(fā)揮法官與仲裁員的自由裁量權(quán)來(lái)作出有權(quán)解釋。
對(duì)《示范文本》進(jìn)行解釋時(shí)，可以將其視為格式合同，課房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)第15條有說(shuō)明的義務(wù)。如果不進(jìn)行說(shuō)明或者說(shuō)明后沒(méi)有證據(jù)證明其履行了說(shuō)明義務(wù)，根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)作出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的解釋，以公平地保護(hù)作為弱者的買受人的合法權(quán)益不受侵害。
六、對(duì)《示范文本》第15條的修改意見(jiàn)
1、在補(bǔ)充條款中對(duì)辦理什么登記所需的材料以及向什么機(jī)構(gòu)備案進(jìn)行明確約定。
2、對(duì)出賣人在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)所承擔(dān)的協(xié)助義務(wù)約定清楚。
具體可以修改為：
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付（指交鑰匙）使用后______日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬變更登記需由出賣人提供的資料報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)證書。在取得房屋所有權(quán)證書后，出賣人按照國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)的要求，協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更登記。
如因出賣人的原因，買受人不能取得房屋所有權(quán)證書及國(guó)有土地使用權(quán)證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金
3、_________________________________________________.
孫瑞璽 杜眾華 樊利波
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