我國房地產(chǎn)立法問題研究

　　1 引言

　　自70年代末期中國實行改革開放政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動得到了蓬勃發(fā)展。為適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的需要，我國已頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定并發(fā)揮著法律的準許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用。但是，由于我國的房地產(chǎn)事業(yè)還處于起步發(fā)展階段，與之相適應(yīng)的法制建設(shè)工作也處于起步時期，法律體系還很不完善。同時，即使是已有的法規(guī)，也還存在著權(quán)威性不高、約束性不強的問題。這些都極大地制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常運作和發(fā)展，因此，亟需改善房地產(chǎn)法律環(huán)境，即盡快建立健全房地產(chǎn)法律體系。

　　要建立健全房地產(chǎn)法律體系就必須首先做好立法工作，這是最基本的常識和前提。但多年的經(jīng)驗告訴我們：當立法實踐需要有立法理論加以說明、指導的時候，人們往往并沒有鉆研這樣的立法理論，提不出也不想去提出為立法實踐所需要的立法理論。因此，一方面已積累的房地產(chǎn)立法實踐經(jīng)驗沒有得到認真、及時的總結(jié)，立法實踐中出現(xiàn)的問題得不到科學的解答，發(fā)展著的立法實踐沒有系統(tǒng)的立法理論予以指導；另一方面，大批的人力、財力、物力被投放至離立法實踐甚遠的或零散的、分割的細部研究領(lǐng)域中，使許多理論或陳舊、或脫離實際、或不足以系統(tǒng)指導實踐。于是，盡管近20年來我國的房地產(chǎn)立法實踐取得了令人鼓舞的成就，但實踐中出現(xiàn)的問題卻沒有得到科學、合理地說明，從而導致了一系列令人尷尬的現(xiàn)象，比如，針對同一法律客體，以各部門起草的法律草案為基礎(chǔ)的不同法律有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措；又如，作為強制性的規(guī)范，法律條文的執(zhí)行應(yīng)該是鋼鐵般的不容置疑，但我國的法律條文中“應(yīng)該如何如何”的字樣比比皆是，常使人疑為道德準則而不是國家法律。凡此種種現(xiàn)象并不是偶然、個別地發(fā)生，而是在我國房地產(chǎn)立法實踐中一而再、再而三地大量出現(xiàn)著，已經(jīng)成為一種“痼疾”。要解決這個“痼疾”，傳統(tǒng)的理論、現(xiàn)成的學科或零散的議論都是不夠的，必須要從根源上解決這些問題即必須從房地產(chǎn)立法學的角度來總結(jié)我國已有的房地產(chǎn)立法實踐經(jīng)驗和教訓，探討未來房地產(chǎn)立法的構(gòu)想和不同層次、不同角度房地產(chǎn)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)及房地產(chǎn)立法技術(shù)的提高等問題，從而從根本上切實地、逐步地實現(xiàn)房地產(chǎn)法律體系的完善，而不是匆忙地、粗枝大葉地、僅為了填補法律空白而草草地制訂、頒布一部又一部既缺乏操作性又時有沖突或相互矛盾的法律、法規(guī)。

　　正是基于這個啟示，本論文借助立法學的理論來分析我國建國以來房地產(chǎn)法制建設(shè)的過程并著重運用這一理論對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)立法原則、立法體制及立法技術(shù)等問題做集中探討，在借鑒其他國家和地區(qū)的立法經(jīng)驗的基礎(chǔ)上提出具體的、可行的房地產(chǎn)立法建議。

　　2 我國房地產(chǎn)立法的特點與問題

　　經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的法律保障。但是，實事求是地講，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，對其發(fā)展規(guī)律的了解和管理的經(jīng)驗還積累得不夠，以此為基礎(chǔ)制定的法律法規(guī)也不同程度地存在許多問題，因此，在構(gòu)建我國房地產(chǎn)法律體系方面尚有很長的路要走。

　　要切實推進我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)，就不能只從法律本身做靜態(tài)的評價，而應(yīng)著眼于法律的創(chuàng)制，從動態(tài)的角度總結(jié)過去立法的一貫作法，探討其特點及存在的問題，從而尋求解決完善房地產(chǎn)法律體系的根本方法。

　　2.1 我國房地產(chǎn)立法的特點

　　2.1.1 從立法原則上看， 房地產(chǎn)立法是對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動實踐經(jīng)驗的總結(jié)

　　我國的房地產(chǎn)立法工作是從社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)和社會生產(chǎn)力發(fā)展的實際情況出發(fā)，考慮房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、市場經(jīng)營的實際需要，把過去國家和省、自治區(qū)、直轄市或經(jīng)濟特區(qū)的一些經(jīng)過實踐檢驗被證明為行之有效的辦法、規(guī)章、決定、指示等總結(jié)提高，使之條理化，再經(jīng)過上上下下討論、層層審查，并按照法定程序由國家立法機關(guān)審議通過公布為長期適用的法律法規(guī)。因此，我國房地產(chǎn)立法更多地體現(xiàn)為“滯后性”立法且立法所需的時間較長。

　　2.1.2 從立法過程上看， 我國的房地產(chǎn)立法屬于行政部門立法模式

　　一般說來，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)立法的程序可概括為以下5個步驟：

　　第一，全國人大或其常委會主持房地產(chǎn)法律的立項；第二，委托相應(yīng)的房地產(chǎn)主管和行政部門論證起草；第三，草案上報國務(wù)院法制局作初步審查論證；第四，全國人大法工委再行審查論證；第五，全國人大或其常委會審議通過。因此，我國的房地產(chǎn)立法受部門利益左右的程度較大。

　　2.1.3 從立法內(nèi)容上看， 我國房地產(chǎn)立法是原則性與靈活性相結(jié)合的產(chǎn)物

　　一般說來，立法要明確、具體、周密和嚴謹。但是，在我國，為了使法律法規(guī)符合各個地區(qū)的實際情況，立法者在立法時往往不做過細的規(guī)定，以便各地因地制宜地適用法律。因此，我國的房地產(chǎn)法律條文比較簡單，規(guī)定也比較原則。

　　2.1.4 從立法依據(jù)上講，政策是我國房地產(chǎn)立法的主要基礎(chǔ)， 而且在某種程度上起到了法的規(guī)范作用

　　《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律， 法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策�！睂嵺`中，由于土地使用權(quán)經(jīng)常變動且住房制度改革尚未成型，經(jīng)常會遇到法律沒有規(guī)定的房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系，這時就需按政策對這些社會關(guān)系加以界定，而一旦政策改變了，所調(diào)整的社會關(guān)系也必須重新界定。所以說，我國的房地產(chǎn)政策時常起著法律的作用。當然，這種以政策代替法律的局面不利于社會政治、經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定，更不利于推進我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)和法治化進程，應(yīng)盡早結(jié)束。

　　2.1.5 從立法技術(shù)上看，我國房地產(chǎn)立法質(zhì)量不高

　　隨著社會經(jīng)濟和信息技術(shù)的發(fā)展，立法對立法者的技術(shù)要求也越來越高，更多地體現(xiàn)為一種科學活動。這就要求立法時要更加注重法律規(guī)范自身的嚴謹性、結(jié)構(gòu)的邏輯性、語言文字的準確性和不同法律法規(guī)之間的協(xié)調(diào)性。換句話講，對一部法的創(chuàng)制應(yīng)視為一個系統(tǒng)工程，需要綜合考慮其本身的規(guī)律性及其與相關(guān)法律的關(guān)聯(lián)性。在這一方面，我國的房地產(chǎn)立法還做得遠遠不夠。因此說，科學性不強、質(zhì)量不高也是我國房地產(chǎn)立法的一個重要特點。

　　2.2 我國房地產(chǎn)立法中存在的問題

　　有什么樣的立法就有什么樣的法律體系，法律體系的整體質(zhì)量是衡量立法工作的重要標準，這個原理對房地產(chǎn)立法也同樣適用。雖然近年來我國頒布了大量的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，形成了以《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補充的法律體系的框架，但立法質(zhì)量特別是法律體系的整體質(zhì)量卻有待進一步提高。否則，就會使法律、法規(guī)的作用得不到應(yīng)有的發(fā)揮或法律體系的整體效益相互抵銷，無法達到立法應(yīng)有的效果。

　　從根本上講，房地產(chǎn)法律體系中出現(xiàn)的這些問題是房地產(chǎn)立法中存在問題的綜合反映，集中表現(xiàn)在“缺”和“亂”兩個方面：

　　所謂“

缺”，是指構(gòu)筑房地產(chǎn)法律體系核心的法律和作為房地產(chǎn)立法體系支柱的一些重要的單行法尚未出臺，法律體系殘缺不全，這是房地產(chǎn)立法不完善的表現(xiàn)。從立法學角度看，有無作為龍頭的基本法，是某一法律體系是否完善的重要標志。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展需要一部完整的、先進的房地產(chǎn)法為其保駕護航，雖然我國已制定了《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，但從結(jié)構(gòu)和條文內(nèi)容看它們都不具有房地產(chǎn)基本法的性質(zhì)，充其量只能被稱作“準基本法”，實在難當此任。就單行法而言，一些反映房地產(chǎn)經(jīng)濟一般要求的重要法律如住宅法、物業(yè)轉(zhuǎn)讓法等至今仍未出臺。沒有這些發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟所必需的配套法律，房地產(chǎn)法律體系就不可能完善，其缺陷也不會消除。

　　所謂“亂”，是指現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律、法規(guī)支離破碎、雜亂無章。①立法層次結(jié)構(gòu)不清。如《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系就非�；靵y。首先，從標題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐帶來了無窮的后患。②法律規(guī)范之間交叉重復。由于對“房地產(chǎn)”的概念認識不統(tǒng)一，對房地產(chǎn)的管理也非常分散。每個相關(guān)部門受部門權(quán)力職能和利益的影響，在承擔房地產(chǎn)法律法規(guī)的起草任務(wù)，設(shè)計具體條文時，不可避免地要考慮或追求本部門的利益得失，同時，每個機關(guān)在起草法律草案或制定法規(guī)、部門規(guī)章時，都強調(diào)法律的“完善”，而不考慮與相關(guān)法律的關(guān)系，結(jié)果造成大量的重復立法，損害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地產(chǎn)行政部門為主組建班子，制定法律草案的立法行為帶有偶然性和短期性特征，致使職業(yè)立法階層在我國難以形成，不利于法律的長期發(fā)展。在現(xiàn)行房地產(chǎn)立法過程中，立法班子都是臨時組建的，法律出臺后，則予以解散。由于機構(gòu)職能和人員不固定，立法者不可能長期關(guān)注法律的發(fā)展和完善，這使我國經(jīng)濟立法解釋相當薄弱。為解決日新月異的社會發(fā)展與法律適用的矛盾，最高司法機關(guān)不得不大規(guī)模地動用司法解釋權(quán)予以彌補，在某些相關(guān)法律空白地帶頻繁出現(xiàn)超越權(quán)限進行解釋的現(xiàn)象，從而使以制定法為傳統(tǒng)的中國在法制發(fā)展過程中出現(xiàn)了違憲的“法官造法”個例。

　　3 優(yōu)化我國房地產(chǎn)立法原則

　　“滯后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜細”的指導思想使我國的房地產(chǎn)立法工作走了許多彎路，必須加以轉(zhuǎn)變。否則我國房地產(chǎn)立法將難以改善和發(fā)展。

　　3.1 變“滯后立法”、“同步立法”為“超前立法”

　　在房地產(chǎn)立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。當然，“超前立法”并不是脫離現(xiàn)實經(jīng)濟生活關(guān)系的空想立法，而是在深刻認識和領(lǐng)會社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律的基礎(chǔ)上，在科學預(yù)測現(xiàn)有經(jīng)濟關(guān)系發(fā)展趨勢的前提下，進行有根據(jù)的立法。它是符合辯證唯物主義認識論的，反映了法律對經(jīng)濟基礎(chǔ)的反作用。顯然，“超前立法”較“現(xiàn)實法論”而言是更高層次的要求，是完善房地產(chǎn)立法所必不可少的。西方國家和港臺地區(qū)的房地產(chǎn)立法已經(jīng)證明了“超前立法”對完善法制的重要作用。如1930年《臺灣省土地法》等雖然隨著社會經(jīng)濟關(guān)系內(nèi)容的變化而進行了多次修訂，但它的基本結(jié)構(gòu)和基本規(guī)則至今仍保持不變。之所以如此，原因就在于它們反映了臺灣的土地市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，因而，具有內(nèi)在的、質(zhì)的穩(wěn)定性。

　　3.2 變“宜粗不宜細”立法為“明確性”立法

　　“宜粗不宜細”的立法指導思想在改革、開放初期，對于加快立法，曾起到過積極的作用，但也造成了房地產(chǎn)立法工作中的一些不良后果。改變這種不良現(xiàn)象，必須徹底摒棄“宜粗不宜細”的思想，采取“明確性”立法思想。以往強調(diào)房地產(chǎn)立法“宜粗不宜細”，以便于人們掌握和法院靈活辦案，是片面的。實際上，如果房地產(chǎn)立法缺乏明確性，不僅人們對房地產(chǎn)法的豐富內(nèi)涵掌握不了，而且法院辦案也會無法可依或無所適從。因此，從立法的實際意義出發(fā)，必須變“宜粗不宜細”立法為“明確性”立法。

　　3.3 建立靈敏的立法反應(yīng)機制

　　我國現(xiàn)行的立法原則往往把立法視為一種任務(wù)，只要法律制定出來并獲得通過就完成使命，不注意對法律在實踐中的實際效果的考察和評估，也未能根據(jù)實際狀況對法律進行及時的修改和補充，從而在執(zhí)法和司法實踐中出現(xiàn)了許多“有法不可依”的尷尬情況。鑒于此，筆者建議在人大常委會及各部門分別設(shè)立相應(yīng)的常設(shè)機構(gòu)對已頒布的法律法規(guī)的實施情況進行調(diào)研和評估，并及時根據(jù)實施的情況對有關(guān)法律進行修改、補充和廢止，建立靈敏的立法反應(yīng)機制。

　　4 完善我國房地產(chǎn)立法體制

　　我國目前以部門立法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)立法體制存在的許多問題，嚴重影響了立法質(zhì)量的提高，有待進一步完善。

　　4.1 改變現(xiàn)行的部門立法模式， 建立一支超脫于部門利益之上的專業(yè)、常設(shè)的房地產(chǎn)立法機構(gòu)

　　立法的最終目的是維護大多數(shù)人的利益，不是為了劃分哪一個部門權(quán)限和利益。因此，必須割斷權(quán)力和利益的紐帶，真正貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。這里參考西方國家的立法助理制度，建立我國自己的由法律專家、實際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機構(gòu)，對現(xiàn)行的立法體制做一個重要補充是非常必要和重要的。這一機構(gòu)可以隸屬于全國人大常委會法工委，其成員可分為兩部分，一部分為常設(shè)法學家，負責草擬法案及審議草案的技術(shù)性工作，并在法律通過后，傾聽各方意見，對法律及時加以修訂；另一部分為可更換的專業(yè)人士和相關(guān)專家（隨所立法律而變動），主要負責特定法律草案的專業(yè)性和可操作性的把關(guān)問題，同時兼有收集各方意見和反饋信息的義務(wù)。設(shè)立這一超越各部門利益的常設(shè)機構(gòu)有助于提高所立法律的專業(yè)性、嚴謹性和公平性，也有助于加強立法機構(gòu)同群眾的聯(lián)系，從而有利于立法質(zhì)量的切實提高。

　　4.2 進一步完善立法程序，規(guī)定立法過程所需的時間， 保證所立法律的時效性

　　立法在某個程度上的特點是“定”，一旦某項政策或規(guī)定以法的形式明確下來，就要在一定的時間內(nèi)執(zhí)行，不能朝令夕改地經(jīng)常變動，這就要求在立法工作中盡可能地為進一步的改革留下余地，以法律一定時間內(nèi)的時效性來保障法律、法規(guī)的相對穩(wěn)定性。要做到這一點，一方面要從提高立法預(yù)測水平入手，解決未立法律的時效性；另一方面，則是要完善立法程序，針對已列入立法日程的法律草案，規(guī)定每一部法律制定過程所需的明確的時間表和工作進度表、杜絕法律制定過程中的審而不議、議而不決、決而不定或法律調(diào)研中的走過程式的調(diào)而不研、研而不究的拖冗作法，以保證所立法律的時效性，從而避免“去年出現(xiàn)問題、今年提出立法動議、后年才出臺法律”的“雨后送傘”式的立法狀況。

　　4.3 在房地產(chǎn)立法工作中維護國家法制的統(tǒng)一

　　隨著房地產(chǎn)立法步伐的加快、立法數(shù)量的增多，不同法律部門、不同效力層次的法律規(guī)范之間呈現(xiàn)出錯綜復雜的關(guān)系，就更需要維護國家法制的統(tǒng)一。首先，要求依照法定職權(quán)立法，防止超越職權(quán)立法。部門立法（制定規(guī)章）、地方立法（制定地方性法規(guī)和政府規(guī)章）從性質(zhì)上講，都應(yīng)該是對國家立法（制定法律和

行政法規(guī)）的補充，是國家法律體系的組成部分。但是，我國社會主義法律體系必須是統(tǒng)一的，部門、地方不能各搞各的法律體系。在立法實踐中，就房地產(chǎn)立法而言，筆者認為：既然法律、行政法規(guī)已經(jīng)規(guī)定了國務(wù)院行政主管部門主管（負責、管理、監(jiān)督）全國的各項工作，行政主管部門就可以制定部門規(guī)章來行使管理權(quán)。部門規(guī)章是行使管理權(quán)的一種具體表現(xiàn)，只要不同法律、行政法規(guī)相抵觸，應(yīng)當在全國范圍內(nèi)有效，地方性法規(guī)不應(yīng)當與之矛盾，這是保證國家行政管理權(quán)統(tǒng)一的需要。否則，法律規(guī)定的行政主管部門的權(quán)限就難以落實。反之，法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定國務(wù)院行政主管部門主管的事實，地方性法規(guī)均可以規(guī)定，部門規(guī)章不得與之矛盾。這樣，就可以較好地解決房地產(chǎn)地方性法規(guī)與行政規(guī)章之間的矛盾。其次，從法律體系內(nèi)部關(guān)系講，必須堅持行政法規(guī)不得同憲法和法律相抵觸，地方性法規(guī)和規(guī)章不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸，規(guī)章也不能互相矛盾，以保證法律、法規(guī)的正確執(zhí)行。

　　5 提高我國房地產(chǎn)立法技術(shù)

　　房地產(chǎn)立法作為現(xiàn)代立法的一種，是一項科學性很強的活動，它必須具備一定的條件，以科學的、系統(tǒng)化的手段來進行方能有效。這是提高房地產(chǎn)立法質(zhì)量的基礎(chǔ)，也是最關(guān)鍵、最具實際意義的一步。

　　5.1 做好房地產(chǎn)立法預(yù)測工作

　　對我國房地產(chǎn)立法來說，進行立法預(yù)測有特殊重要的作用。目前房地產(chǎn)立法的任務(wù)非常繁重，如何分別輕重緩急、有計劃、有步驟地立法，如何使房地產(chǎn)立法同社會需要、法律的實施及立法內(nèi)部相協(xié)調(diào)是我國房地產(chǎn)立法亟待解決的問題。解決這些問題的方法很多，如通過法規(guī)匯編和法典編纂的方式來修訂法體系中相互矛盾的地方。但法規(guī)匯編和法典編纂只能解決已然的問題即現(xiàn)存的法律體系中已經(jīng)存在的不協(xié)調(diào)問題。而對未然的、尚未出現(xiàn)的問題則必須通過立法預(yù)測來解決。進行房地產(chǎn)立法預(yù)測可以對立法的整體狀況、法與法之間的關(guān)系進行預(yù)先的把握，從而對將要發(fā)生的問題起到“防患于未然”的預(yù)防作用，應(yīng)該說立法預(yù)測才是治本的方法。

　　5.2 編制和實施房地產(chǎn)立法規(guī)劃

　　房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展、科學技術(shù)與統(tǒng)計信息技術(shù)的進步、房地產(chǎn)法所要調(diào)整的社會經(jīng)濟、政治、文化關(guān)系的發(fā)展本身都具有很大的計劃性，在這種情況下，房地產(chǎn)立法如果沒有科學的預(yù)測與計劃，而是盲目地、走一步看一步地進行，就會永遠落后于實踐的需要，亦即總是“亡羊”之后才去“補牢”，是不能適應(yīng)社會發(fā)展需要的。而且，房地產(chǎn)立法也是系統(tǒng)化的科學工程，如果沒有計劃，各個房地產(chǎn)法律、法規(guī)之間、房地產(chǎn)法與其他法律部門之間、各項法律規(guī)范與它們所調(diào)整的對象之間是難以協(xié)調(diào)一致的，因此必須加強房地產(chǎn)立法的規(guī)劃工作。

　　5.3 提高房地產(chǎn)法的語言文字水平

　　立法質(zhì)量的提高從某種程度上說是法的語言文字水平的提高。一般說來，法的語言文字應(yīng)用陳述的方式來表達，可以用直接陳述的方式，也可以用間接陳述的方式。但不論采用什么方式，法的語言文字的基本要求、基本風格、基本特點都是相同的。一是明確、具體，即用明確的、清楚的、具體的、明白無誤的語言文字來表述法的內(nèi)容。只有法的語言文字明確、具體，才不會引致歧義，也才便于正確執(zhí)行、適用和遵守。要做到這一點，“應(yīng)該”、“可以”等字樣的使用應(yīng)特別謹慎；二是通俗、簡潔，以便法律、法規(guī)的受眾理解、掌握和遵守。立法者立法時要拋棄晦澀難懂、故作深奧的語言和文風，避免使用地方語言。多余的字句要刪除，重復的現(xiàn)象應(yīng)避免；三是嚴謹、規(guī)范。在一般情況下，立法者應(yīng)按通常含義來準確地使用語言文字，特別是一些與日常生活中的含義不同的概念和詞匯，否則就會給執(zhí)法和司法實踐留下后患。

　　5.4 加強房地產(chǎn)法的修訂、補充和編纂工作

　　法的修訂、補充和編纂也是立法技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，對于法體系的完善有積極的促進作用。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設(shè)為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，也有利于法學研究和實際工作者的查閱、適用和援引。首先，要加快制訂房地產(chǎn)基本法的進度。房地產(chǎn)基本法是構(gòu)筑房地產(chǎn)法律體系的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)法典的核心內(nèi)容，對制訂其下各層次的法律、法規(guī)提供了法律依據(jù)。這也是理順我國房地產(chǎn)法體系內(nèi)部各層次關(guān)系的前提；其次，要對現(xiàn)行各房地產(chǎn)法律法規(guī)進行修改、補充。該刪除的刪除，該修正的修正，該合并的合并，該補充的補充，為下一步制定房地產(chǎn)法典創(chuàng)造條件；最后，要制定房地產(chǎn)法典。制定一部體系完整、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、內(nèi)容完善的房地產(chǎn)法典是提高房地產(chǎn)立法水平的根本措施和現(xiàn)實工作的客觀要求，也是歷史的必然，更是檢驗我國房地產(chǎn)立法技術(shù)水平的重要標志。

　　6 結(jié)論

　　我國房地產(chǎn)立法尚存在許多問題。究其原因，一是由于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟處于起步階段，對許多新事物，新現(xiàn)象的發(fā)生缺乏處理的經(jīng)驗，但更重要的原因則在于我國房地產(chǎn)的立法制度不盡合理，從而導致一些法律失誤重復出現(xiàn)。因此，必須從根本上解決這問題，即從立法學的角度來尋找我國房地產(chǎn)立法的原則（或指導思想）、立法體制及立法技術(shù)方面的不足，以求真正的總結(jié)教訓，明示未來。

　　「參考文獻」

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　　5 刁榮華主編。 最高法院判例研究（上、 下）。 漢林出版社，1983

　　6 real estate and landlord and tenant（ 1983 ～1984） ， thelaw society of upper，canada bar admission course materials.

　　7 law and contemporary problems， school of law， dukeuniversity vol.52 spring and summer 1989

　　張紅

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