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試論售房養(yǎng)老模式推行中信息不對稱和風險規(guī)避的探討
試論售房養(yǎng)老模式推行中信息不對稱和風險規(guī)避的探討作者：柴效武
論文關健詞：售房養(yǎng)老 不確定性 信息不對稱 風險規(guī)進
論文摘要：以房養(yǎng)老，是養(yǎng)老保津的街模式，是很值得給予深入探討的。此種養(yǎng)老思路的推行，可以應對當前的老齡化危機，帶來一種全街的養(yǎng)老模式并真正發(fā)揮其重大之功用。本文謹對其中內(nèi)容之一的售房養(yǎng)老模式給予說明，尤其是對其間可能會出現(xiàn)的信息不對稱、不確定性等及其風險防范等予以較深刻的揭示。
一、售房養(yǎng)老模式介紹
售房養(yǎng)老是對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一種全新嘗試，是我們試圖增加一種新的社會保障制度的新途徑。這一模式是指房屋持有者（特指年齡不低于一定程度的老年人）與特定機構訂立合同，把自己手中握有的房產(chǎn)的所有權有償轉(zhuǎn)讓給保險公司、銀行或特別設立的特定機構（以下簡稱為特定機構），而自己持續(xù)保有住房的使用權，一直居住到自己去世，然后再把這一使用權移交給特定機構，使產(chǎn)權得到全部轉(zhuǎn)移。特定機構在訂立合同到房屋原持有者去世的這一長時間區(qū)間里，分期等額向房屋原持有者支付合同約定的房屋出售款項，直至房屋持有者去世。然后，特定機構全權擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權，自行處置，以牟取利潤。
售房養(yǎng)老制度的推出，對所有當事人都是有益的。房屋持有者把房屋所有權出售給特定機構后，定期從特定機構得到一筆補償，再用這筆款項用作養(yǎng)老，即可大幅提高生活質(zhì)量，使養(yǎng)老水平得到相當程度的改善。對房屋持有者來說，用自己身故后遺留住房仍然具有的巨大價值作提前變現(xiàn)套現(xiàn)，作生前的養(yǎng)老使用，是非常有益的。對特定機構來講，我國房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展時期，未來十數(shù)年乃至數(shù)十年內(nèi)，仍將伴隨我國經(jīng)濟的快速發(fā)展而持續(xù)健康發(fā)展，前景十分誘人。售房養(yǎng)老制度的實行，將給特定機構進一步投資于房地產(chǎn)行業(yè)以新的契機，開辟了新的利潤來源。只要特定機構運用自身豐富經(jīng)驗運作得當，必然會在這一房產(chǎn)養(yǎng)老制度中大幅獲益。另外，房屋持有者以房養(yǎng)老，自養(yǎng)自老，也大大減輕了政府、企業(yè)、子女的養(yǎng)老負擔，特別是減輕了子女的贍養(yǎng)負擔。我國目前的獨生子女家庭，已占到全部家庭總數(shù)的多數(shù)，且這一比重還將會越來越大，如讓子女完全承擔對老人的贍養(yǎng)責任，到將來必將會出現(xiàn)的一種局面，就是兩個獨生子女將贍養(yǎng)四個老人，養(yǎng)育負擔將是異常巨大。售房養(yǎng)老制度的實施將可大大緩解這一壓力。從宏觀角度來講，售房養(yǎng)老制度的實施，將使老年人將手中擁有的相當數(shù)量的原準備用于養(yǎng)老的資金用來買房，然后再用房子來養(yǎng)老。這將起到優(yōu)化配置資源、活躍房地產(chǎn)市場、抑制房地產(chǎn)價格泡沫等作用，是值得大力推行的。
售房養(yǎng)老制度理論上給我們描繪了一個美好的前景，但真正實施起來可能并非如上描述的那么簡單，運行過程中將會碰到太多的現(xiàn)實問題，尤其是面臨著太多的不確定性和種種風險，從而使實施效率大打折扣。這正是本文撰寫所需要特別給予考慮的。
二、信息不完全、不對稱及逆向選擇的風險
售房養(yǎng)老模式的運營中，特定機構對售房老人的身體健康狀況、既往病史、預期壽命及尚可存活年限等因素的調(diào)查和預期，對決定整個壽命期內(nèi)每期應向售房者付教傾度的多少，是至為關鍵的。作為售房養(yǎng)老者對自己的這些狀況最為清楚，但購房養(yǎng)老機構對此卻并不了解。如要專門確認和查詢老年人的病歷情況，如走訪老年人于各個年齡階段的朋友，請權威醫(yī)生對老年人的未來健康狀況作全面檢查等，似乎是必要的，但事實上特定機構要得到這些應該得到的全部信息，最少是要取得與售房者相對稱的信息，對這些事項的測定、調(diào)查，又需要較高的費用成本，是花費代價巨大，時間精力多多。一般情況下，是很難花費如此之代價，將此事項完全搞清楚的。另外，像預期壽命及尚可存活年限等信息，特定機構固然是難以預料，就是售房養(yǎng)老者個人一也無法說對此就把握得非常清楚。
鑒于此種狀況，可以認為，在住房產(chǎn)權完全易主的售房養(yǎng)老模式中，交易雙方對有關信息的了解及把握程度上，存在著一種嚴重的信息不完全、不對稱的問題。特定機構對客戶的相關信息掌握不完全的，交易雙方占有的信息不對稱，這就會使特定機構在未來長期的交易中處于一種劣勢。非對稱信息是指在交易行為中，某些當事人擁有另一些當事人所不擁有的信息。未來信息的不完全及不確定性，會對售房養(yǎng)老模式產(chǎn)生重大影響，而交易雙方對掌握信息的不對稱，也同樣會對售房養(yǎng)老的推行，帶來眾多不利影響。
在售房養(yǎng)老模式中，由于模式運行的時間可長達十幾年或數(shù)十年，住房購售雙方在事項的長期性、極高的不確定性、信息不完全及嚴重的不對稱的狀況下，類似壽險業(yè)務開辦中經(jīng)常談到的“逆向選擇”現(xiàn)象及道德公害行為，就極可能發(fā)生，并引發(fā)相當高的風險，如果適當?shù)募罴s束機制沒有建立，沒有其他中介機構的參與。
非對稱信息是指某些當事人擁有而另一些當事人不擁有的信息。前面簡要講述了未來的不確定性對售房養(yǎng)老制度的影響，鑒于本模式只有房屋持有人和特定機構兩個當事人參與，雙方的信息不對稱現(xiàn)象，對本模式的執(zhí)行成本和效率的影響，將十分明顯。在沒有良好的激勵約束機制下，一方當事人極可能利用自身擁有的信息優(yōu)勢，僅僅為追求自身利益的最大化，引致相關的道德風險和逆向選擇事項，從而危害了對方的應有利益。其實，信息不對稱對售房養(yǎng)老制度的影響同樣不容忽視。如果沒有適當?shù)募罴s束機制，也沒有其他中介機構的參與，僅有房屋持有者和特定機構兩個當事人，信息不對稱對售房養(yǎng)老制度的執(zhí)行效率的影響將十分明顯。在沒有良好的激勵約束機制下，當事人很可能利用自身的信息優(yōu)勢，追求利益的最大化，由此而引致道德風險和逆向選擇。道德風險來自特定機構不能觀察到在訂立合同后的房屋持有者的防范措施，從而房屋持有者的防范措施偏離訂立合同時的約定，逆向選擇來自特定機構事前不知道房屋持有者的風險程度，從而使保險水平不能達到對稱信息情況下的最優(yōu)水平。
應當說明的是，這里談到的機構愿意接納的客戶，同健康醫(yī)療保險正好相反。對該特定機構而言，客戶存活年限越短，機構需要花費的款項就越少。因此，客戶是身體越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如該客戶是身體健康，疾病全無，預期存活壽命會很高時，該機構為客戶支付的養(yǎng)老用費，將會遠遠超出住房的實際價款，這筆交易則明顯虧損。反之亦一樣。但對該客戶而言，情況則是正好相反�？蛻舻囊笸撡彿繖C構的利益要求，在這里是完全對立的。在信息嚴重不對稱的狀況下，該購房養(yǎng)老機構參與此項業(yè)務即表現(xiàn)得很不合算，從而喪失對參與此項交易的積極性。
在這種情況下，特定機構在購買老人的住房時，一般會采取平均壽命預期、平均定價的方式來支付住房價款。但對于預期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的現(xiàn)金流的折現(xiàn)總額會大于住房余值，會紛紛爭相加人交易；那些預期存活年限小于平均存活年限的老年人，則由于住房余值會大于折現(xiàn)后的現(xiàn)金流總值，加人此種模式的不合算而紛紛退出這一交易行為。在此種狀況下，該特定機構必定是無利可圖甚至虧本，從而也退出市場，即放棄開辦這一業(yè)務。
對交易雙方信息不完全、不對稱風險的防范是必要的。除了盡可能地使特定機構占有較多的信息外，還需要在制度設計方面，對此作根本性的防范。應當指出，當售房養(yǎng)老以傳統(tǒng)的“遺贈扶養(yǎng)”的形式出現(xiàn)時，是一種個體、個案的形式，其間蘊涵的風險及不確定因素很難預期。但當該模式以大規(guī)模的機構操作的形式出現(xiàn)，且成為一種帶有普遺性的養(yǎng)老行為時。這種道涵的風險和不確定性，就可以在一定程度上加以預期和測度，并在事前通過精心設計安排，得到各方都較為滿意的結(jié)構。最少是將其中隱涵的系統(tǒng)性風險予以極大消除。至于說具體業(yè)務執(zhí)行中可能出現(xiàn)的某些個別行為，即其中隱涵的非系統(tǒng)風險也就容易防范，最少是不會造成太大的風險。
對房屋持有者和特定機構，面對這一信息不對稱而帶來風險的具體舉措的探討，是有必要的。房屋持有者相對于特定機構的最大信息優(yōu)勢在于，他對自己房產(chǎn)的使用情況比較了解，同時，對自身的健康狀況也非常了解。而特定機構在沒有合理的信息獲得渠道的情況下，在這些方面將處于信息劣勢。如果沒有有效的激勵約束機制，房屋持有者為了獲得自身利益最大化，很可能在訂立合同前后采取隱瞞事實的態(tài)度，從而使特定機構遭受額外損失。如房屋持有者與特定機構訂立售房養(yǎng)老合同，并在合同中約定，每年由原房屋持有者必須對房屋進行整修，以減緩房屋的損毀。但如果特定機構事后沒有有效的監(jiān)督機制，房屋持有者很可能為了節(jié)約開支，而放棄對房產(chǎn)的維修。其實道理和房屋租賃一樣，因為房屋所有權已不屬于自己，維修投人不能得到事后回報，在缺乏有效監(jiān)督機制的情況下，一般會采取逃避措施。
特定機構相對于房屋持有者，擁有的信息優(yōu)勢較少，但也有一定的優(yōu)勢。如特定機構對房地產(chǎn)的發(fā)展方向比較了解，知道房產(chǎn)的增值潛力，而房屋持有者對此知之甚少。舉個例子說明，郊區(qū)的一幢住宅，在現(xiàn)在看來價值并不大，但特定機構通過有關消息知道，不久的將來，那里將通輕軌線，城市建設將向那個方向延伸，該房產(chǎn)具有很大的升值潛力。房屋持有者很可能對此一無所知，因為個人與龐大的保險機構相比，其信息獲取渠道必然閉塞得多。如果特定機構在訂立合同時，不告訴房屋持有者這些信息，房屋持有者將遭受很大的財產(chǎn)損失，保險水平不可能達到最優(yōu)化。
三、售房養(yǎng)老制度中的不確定性
房產(chǎn)是售房養(yǎng)老制度安排中的關健。房屋持有者只有擁有完全獨立產(chǎn)權的住房，才有資格與特定機構簽訂售房養(yǎng)老合同，從特定機構得到養(yǎng)老壽險金。而特定機構正是看中了房產(chǎn)的保值增值的前景，才會開設這一房產(chǎn)壽險業(yè)務。因此，房產(chǎn)是售房養(yǎng)老制度推行成功的關健。但問題就在這里，一般壽險業(yè)務的運作工具是貨幣，是投保人在中青年時代持續(xù)長期地向保險公司交納保費，保險公司則保津他們在晚年養(yǎng)老期間的持續(xù)長期的現(xiàn)金流人。房產(chǎn)壽險業(yè)務的運作工具則是住房，是投保人在退休后用自己的住房的產(chǎn)權交售于特定機構，以換取特定機構在其養(yǎng)老期間的長期持續(xù)的現(xiàn)金的給付。一般壽險業(yè)務只需要考慮資金、利率、費率及被保險人預期存活壽命等因素。而房產(chǎn)養(yǎng)老壽險則是將住房與保險連接一起，既要考慮資金、利率、費率、被保險人預期存活壽命等傳統(tǒng)因素，又需要額外考慮住房的價值變動、住宅抵押物的存亡以及住宅最終的價值變現(xiàn)等內(nèi)容，風險則明顯加大。
具體而言，售房養(yǎng)老制度的不確定性表現(xiàn)在這樣幾個方面：
1.房地產(chǎn)市場發(fā)展及住房價格變動的不確定性。特定機構開設售房養(yǎng)老業(yè)務的初衷，是通過對房產(chǎn)的保值增值或開發(fā)新房產(chǎn)來謀取利潤。但是，售房養(yǎng)老合同的期限一般很長，特定機構直到原房屋持有者去世之后，事實上才完全獲得該房產(chǎn)的處置權。雖然，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速健康發(fā)展，但要在未來數(shù)十年內(nèi)仍保持持續(xù)快速的發(fā)展而不出現(xiàn)任何波折，這是大家不敢樂觀加以預期的。如果房地產(chǎn)市場一且進人低迷期，特定機構注定將陷人虧損狀態(tài)。
目前，京、滬、杭、穗等地的房價，已經(jīng)達到一個很高的價位，即使在許多專家和業(yè)內(nèi)人士看來，都是明顯偏高，甚至有人說這些房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫經(jīng)濟”.鑒于后期住房價格的變動趨向并不明朗，不確定性很大，如特定機構貿(mào)然開展這一售房養(yǎng)老業(yè)務并大最購進住房，這種不確定性造成的風險就無法得到合理分攤和轉(zhuǎn)移。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動蕩，勢必陷人虧損境地。這與特定機構一貫的穩(wěn)健經(jīng)營原則是相背的。特定機構很可能為了防止這種不確定性可能帶來的損失，而在售房養(yǎng)老業(yè)務上采取過于謹慎的方式，這將使售房養(yǎng)老的執(zhí)行效率打折扣。
2.合同期限—售房養(yǎng)老者預期存活壽命的不確定。售房養(yǎng)老合同的期限和房屋持有者的壽命直接相關。雖然從全國范圍內(nèi)我國的平均年齡比較穩(wěn)定，但是地區(qū)與地區(qū)之間差異比較大，東部居民的平均壽命要比中西部的平均壽命長一些，特定機構要想制定相應的支付費率有一定難度。從房屋持有者的角度來看，其不確定性更大。就個人來講，人是無法準確預測自己的壽命的，而房產(chǎn)是個人的主要財富，其財產(chǎn)價值很大。如果房屋持有者在與特定機構訂立合同之后，不久便意外身亡，那將遭受重大財產(chǎn)損失。根據(jù)經(jīng)濟學理論，同樣的受益和損失對一個理性人的效用是不同的，損失造成的效用損失將更大一些。而對于風險厭惡型的個人來講，由于自己壽命的不確定性而引起的售房養(yǎng)老合同期限的不確定性，可能導致自己的重大財富損失。個人可能因此放棄這種養(yǎng)老途徑，而另覓房產(chǎn)養(yǎng)老的其他通道，如房屋出租、大屋換小屋、資產(chǎn)置換、資產(chǎn)租換、遺贈扶養(yǎng)等。
總之，售房養(yǎng)老制度由于合同期限長、房地產(chǎn)市場發(fā)展變幻莫側(cè)等等因素，造成很大的不確定性，如果這種不確定性不通過制度設計創(chuàng)新等途徑加以分散和確定化，將使售房養(yǎng)老制度的執(zhí)行效率大打折扣，甚至使之不可行。
四、售房養(yǎng)老中的風險規(guī)避
不確定性和信息不對稱會導致高風險的產(chǎn)生。但是售房養(yǎng)老制度安排中的不確定性和信息不對稱，并非其固有缺陷，通過合理有效的制度設計和觀念創(chuàng)新，即可以大大削弱由此而來的不確定性和信息不對稱所造成的風險，達到風險規(guī)避的效果。這方面，政府和其他社會中介機構（如房產(chǎn)評估機構、銀行等等）需要扮演重要角色。
1.促進和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大力促進二手房市場的培育。特定機構開展售房養(yǎng)老業(yè)務的利潤最終要在房地產(chǎn)市場實現(xiàn)。如果房地產(chǎn)市場低迷，處于無序化狀態(tài)，特定機構的利益無法保障，特定機構可能因為風險太大而退出這一業(yè)務。我國房地產(chǎn)業(yè)雖然改革開放以后進人了快速發(fā)展的通道，但也有發(fā)展過熱的跡象，全國商品房積壓面積目前已經(jīng)達到1. 7億平方米左右，某些地區(qū)房價居高不下，超過普通老百姓的購買能力。同時，我國的二手房市場仍處于無序的“地攤式”狀態(tài)，規(guī)模不大。其實，我國居民購房需求還是很大的，特別是對中低檔房和二手房的需求非常旺盛。政府應該通過產(chǎn)業(yè)政策等政策措施引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，抑制過熱供給，刺激需求，促進二手房市場的成長，從大方向上保障房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。特定機構如果能將收購來的房產(chǎn)順利投放市場，實現(xiàn)保值增值的目的，將大大增加特定機構開展售房養(yǎng)老業(yè)務的積極性。
2.培育和規(guī)范中介機構。房屋持有者和特定機構之間的信息不對稱，可以通過規(guī)范的中介機構來解決。房產(chǎn)評估機構是必不可少的一員，房產(chǎn)是大宗商品，是個人財富的主要部分，在訂立售房養(yǎng)老合同之前，需要對房產(chǎn)的使用情況和房產(chǎn)的當前價值進行一個客觀公正的評價。這個評價不能由特定機構進行，需要與當事人雙方無直接利益關系的房產(chǎn)評估機構來進行，房產(chǎn)評估機構可以利用自身豐富的專業(yè)知識對房產(chǎn)進行客觀公正的評價。當然，政府需要通過立法或條例建立對房產(chǎn)評估機構的約束機制，對房產(chǎn)評估機構的行為加以規(guī)范，防止他與當事人一方申謀，損害另一方利益。另外，需要建立信息服務中介機構，及時發(fā)布相關信息，如房地產(chǎn)信息、政府政策、老年人醫(yī)療保健、平均壽命等等信息，為當事人雙方進行必要的信息服務。總之，通過培育和規(guī)范中介機構，營造一個規(guī)范的外部環(huán)境，對房屋持有者和特定機構形成約束機制，規(guī)范當事人的行為。
3.創(chuàng)新特定機構支付制度。前面曾講過，房屋持有者對自己壽命具有不確定性，如果特定機構將約定支付款按約定年限等額支付，如合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，每年支付1. 5萬元，房屋持有者可能估計自己壽命不到20年，而在售房養(yǎng)老上采取謹慎態(tài)度。因此，這套支付制度是不科學的。我們可以借鑒美國的反抵押貸款或我國住房按揭貸款的經(jīng)驗，采取首付加后期遞減支付的制度來進行支付。仍以前面的例子來說明，合同約定支付款是30萬元，約定支付年限是20年，首付20%即6萬元，然后按一定的比例逐年遞減支付。這樣，既避免了純粹的房產(chǎn)買賣行為，達到養(yǎng)老的目的，又將壽命的不確定性所導致的潛在的財產(chǎn)損失風險降到很低的水平。
4.建立完普的擔保監(jiān)督機制，政府在政策面上予以扶持。售房養(yǎng)老制度是一個多方受益的制度，它既提高了養(yǎng)老水平，又緩解了社會的養(yǎng)老壓力。還為特定機構、房地產(chǎn)公司、中介機構等開辟了新的利潤來源。但是由于不確定性較大和信息不對稱，售房養(yǎng)老制度需要政府的多方扶持。如政府對特定機構所購房產(chǎn)予以擔保、監(jiān)餐當事人購買財產(chǎn)保險、防止原房屋持有者在居住期間因為意外情況而使房產(chǎn)遭受損失等等。
5.拓展資金融通渠道，確保售房養(yǎng)老資金來源。房產(chǎn)是大宗商品，特定機構要開展售房養(yǎng)老業(yè)務，需要大盤的資金投人，僅靠自有資金恐怕難以維系，這需要銀行和證券機構等資金融通機構的參與。特定機構可以通過向銀行貸款，或者通過證券市場發(fā)行債券或基金來籌措資金。這樣，特定機構既獲得了資金的支持，又向這些機構轉(zhuǎn)嫁了一定的風險。起到風險分攤的作用。
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