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小區(qū)車位車庫的權利歸屬法律研究
小區(qū)車位車庫的權利歸屬法律研究
摘要：近幾年來，關于小區(qū)車位、車庫的權利歸屬問題日益嚴重，對于車位、車庫的權利歸屬問題也普遍受到社會各界的關注。由于法律的不確定性，使得關于此類問題的解決存在很大的爭議。對此，本文把社會普遍存在的小區(qū)車位、車庫問題作為切入點，通過對車位、車庫的法律性質(zhì)、權利歸屬、取得以及行使等方面進行分析、研究，進而對相關問題的解決提出幾點建議。
關鍵詞：車位；車庫；建筑物區(qū)分所有權；專有權；共有
2007年頒布的《中華人民共和國物權法》第七十四條規(guī)定了住宅小區(qū)車位車庫的歸屬及利用規(guī)則。雖然對業(yè)主的利益加大了法律保護，但《物權法》的實施并沒有起到定紛止爭的效果，小區(qū)中有關車位車庫的歸屬爭議一直存在。
一、現(xiàn)實問題
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，近幾年來，國內(nèi)市場汽車價格持續(xù)下降以及我國居民收入水平的不斷提高，私家車越來越多地進入家庭，逐漸成為人們不可或缺的代步工具。于此同時，車位嚴重不足的問題漸漸浮出水面。
《物權法》第七十四條的出臺在一定程度卜解決了車位、車庫的相關問題。但除了《物權法》第七十四條這一個條文之外，我國目前在停車場權屬方面沒有全國性的法律規(guī)定，鮮有的規(guī)定也多散見于效力層次較低的地方性法規(guī)或者政府規(guī)章中，而且各地的規(guī)定也存在著較大的差異性。因此，這更加導致了司法實踐中法院難以達到統(tǒng)一的標準，使得住宅小區(qū)車位車庫權屬的一系列問題眾說紛紜。
二、小區(qū)車位、車庫的理論分析
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首先，我們應該明確一下車位、車庫的定義。所謂車庫，是指隸屬于整個小區(qū)、具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。但在現(xiàn)實生活中，車庫不僅僅限于地下車庫，在很多建筑物內(nèi)，地上一層或者二層也有興建車庫的情況。所謂車位，是指住宅小區(qū)內(nèi)設置在地上或地下的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區(qū)的車位、車庫主要有以下幾種形態(tài)：獨立車庫、地面車位、建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。
其次，我們還應明確建筑物區(qū)分所有權的含義。建筑物區(qū)分所有權，是指兩個以上所有權人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用—卜具有獨立件的建筑物（專有部分）享有所有權和全體或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的互有權及基于建筑物的管理、維護、修繕而產(chǎn)生的成員權的總稱。
最后，對于小區(qū)車位、車庫的法律性質(zhì)，車位、車庫可以屬于建筑物區(qū)分所有權的專有部分。車位、車庫設置于建筑區(qū)劃內(nèi)，依我國《物權法》的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權由專有部分、共有部分的共有權和成員權三部分組成，其中專有權部分是核心。車位、車庫之所以能成為所有權的客體，是因為其能夠成為獨立交易的標的。能夠成為建筑物區(qū)分內(nèi)的專有部分，必須具有結(jié)構上的獨立性，這里的獨立性是指具有固定性而不是臨時性的，并且通過間壁能夠成為獨立的空間；然后，必須具有使用、卜的獨立性；最后，必須通過登記以公示的方式在法律上的獨立性。”，即使我國《物權法》七十四條第一、二款規(guī)定，在不同地區(qū)也有不同規(guī)定，如北京市物價局《關于調(diào)整我市機動車停車場收費標準的通知》中規(guī)定“居住小區(qū)地下車位車庫按年、按月包租停車車位收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，經(jīng)營者制定或變更收費標準需與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商取得一致意見后，持具有法律效力的協(xié)議到物價部門辦理核準方可收費�！庇秩绱筮B“對于已購車庫車位物業(yè)不得再收取停車服務費”可以看出車位、車庫在我國可以作為獨立的交易標的。雖然目前尚無全國統(tǒng)一的車位、車庫登記制度，這只能說明在不動產(chǎn)登記制度方面有待完善，這并不影響車位、車庫可以成為建筑物區(qū)分所有權的客體，作為專有部分。
（二）權利歸屬
承認了小區(qū)車位、車庫可以成為建筑物區(qū)分得到所有權專有部分，根據(jù)我國《物權法》七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有和共同管理的權利�！庇纱丝梢�，小區(qū)車位、車庫權利應歸屬于業(yè)主，但是在進一步的對業(yè)主之間的權利劃分時，就變得非常復雜了。
對于不同類型的車庫的權利歸屬存在著差異。獨立車庫這部分大多屬于相應業(yè)主專有，記載于不動產(chǎn)登記簿及業(yè)主的權利證書，實踐中對此爭議不大。但對于地面車位部分，包括在業(yè)主所共有的建設用地使用權面積之內(nèi)，因此，地面車位自應屬于全體業(yè)主共有。根據(jù)我國《物權法》七十四條第三款規(guī)定，這些車位應由業(yè)主委員會或者物業(yè)工商管理，收益歸全體業(yè)主共有。建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位，由于無需向國家支付土地使用費，其權利只能依附在計算容積率的建筑物上，當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的權利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，對于該部分的權利歸屬，目前存在很大爭議。
有人認為，判斷規(guī)劃用于停放汽車車位、車庫這部分的車位、車庫的歸屬應該看該部分的建筑面積有沒有計入商品房的公攤面積來判斷其權利歸屬。如果車位、車庫的建筑面積已經(jīng)作為公攤面積予以分攤，那么業(yè)主在購房時就對該面積的商品房包括車位、車庫在內(nèi)進行購買，該車位、車庫應當屬于全體業(yè)主共有。如果沒有，那么該部分的車位、車庫則由開發(fā)商所有。同時，有些學者認為應根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來確定權利的歸屬。我國物權法七十四條第二款就采用了此觀點。
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生活中就有這樣的情況，張先生購買了A小區(qū)商品房一套，五年后購車，卻發(fā)現(xiàn)A小區(qū)的車位與車庫均已售．罄，其中有幾個車位、車庫被開發(fā)商出售給了相鄰的B小區(qū)的住戶，為此張先生以開發(fā)商違反應當首先滿足業(yè)主需要為由向法院提出訴訟，要求確認開發(fā)商的出售行為無效。對于這樣的事情，生活中非常多見，但我們到底應該如何解決呢。根據(jù)《物權法》第七十四條第一款規(guī)定，從客體上看，小區(qū)的車位、車庫均可以成為交易的客體。這一點前面已經(jīng)講述過。從取得該權利的主體上看，就存在一些空間，這種交易既可以發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，也可以發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主以外的其他人之間，但是開發(fā)商與業(yè)主之外的人進行交易時受限于“首先滿足業(yè)主的需要”的法律規(guī)定。因此我們可以認為當開發(fā)商的行為違反這一強制性規(guī)定時視其行為無效。小區(qū)商品房全部售罄后，開發(fā)商應履行通知義務，既然是優(yōu)先滿足業(yè)主需要，必定是全體業(yè)主的需要，在房屋未出售完畢之前，開發(fā)商不能隨意將車位、車庫處置給業(yè)主以外的他人，同時也應提供業(yè)主比較充裕的時間考慮是否需要。我國最高院的司法解釋和國務院的法規(guī)，對優(yōu)先購買權應確定一個固定期限，如果在合理期限內(nèi)未能達成一致意見的，業(yè)主再行使“首先”權則就不予支持，除此之外，既然賦予了業(yè)主獲得小區(qū)停車位的權利，業(yè)主就應當及時行使該權利。
《物權法》第七十四條第二款規(guī)定指出可以約定，但對約定的方式、范圍等并沒有做出細化的規(guī)定，正因為存在這些漏洞，導致小區(qū)車位、車庫的權屬容易產(chǎn)生爭議。對于約定的方式，首先，應該由誰提出，法律也未做出說明。業(yè)主與開發(fā)商相比，由于獲取信息的不對稱性，相比之下，開發(fā)商在這方面更有優(yōu)勢，這樣就會存在侵犯業(yè)主權益的情況。其次，約定是以分別進行的方式，還是由業(yè)主共同約定。顯而易見，每一個業(yè)主都有自己的獨立利益，有自己獨立的交易觀念，業(yè)主與業(yè)主之間的獨立意思表示不能相互替代，因此應當由業(yè)主分別進行約定權利的歸屬。最重要的，對于約定不明或者沒有約定的部分，法律留下的這片空白，并沒有發(fā)揮法律定紛止爭的功能。對于約定的范圍，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的車位，屬于業(yè)主共有，對于共有部分能否成為業(yè)主約定的范圍，法條未做出詳細的規(guī)定。此外，車位、車庫的開發(fā)成本已經(jīng)攤?cè)氲椒课蒌N售價款之中的部分，是否仍然可以成為開發(fā)商與業(yè)主約定歸屬的對象，法律也未做出明確的區(qū)分。
《物權法》第七十四條第三款規(guī)定，讓我們不禁會考慮對于“其他場地”的權屬應如何理解，法律應明確指明“其他場地”應包括建筑基地、建筑基地以外小區(qū)的公共土地也包括屋頂平臺等類似場地。同時我們應注意該款對車位的權屬進行了規(guī)定，但沒有提及車庫，因此我們可以看出車庫的權屬不屬于業(yè)主共有。
三、建議
對于小區(qū)車位、車庫的問題，已有大量相關學者進行分析研究，例如王利明在《物權法》中提出：開發(fā)商在修建了車位、車庫之后，首先應當滿足業(yè)主的需要。所謂首先滿足業(yè)主需要，就是指開發(fā)商修建了車位、車庫之后應當首先將其出租、出售給業(yè)主，而不是高價賣給第三人。如果業(yè)主有能力購買，則應當予以出售；如果業(yè)主沒有能力購買，則應當予以出租。為了滿足業(yè)主的需要，不管業(yè)主以外其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，開發(fā)商都不能優(yōu)先將車位、車庫賣給其他人。當然，滿足業(yè)主的需求只能是合理的需要，合理需要就是說，只要滿足業(yè)主基本的停車需求，就認為已經(jīng)滿足。但是，由于各個城市及小區(qū)房屋狀況不同，車位、車庫權利界定難以一蹴而就，因此，經(jīng)過我們的分析總結(jié)，提出以下幾點建議：
首先，《物權法》頒布以來，為小區(qū)車位、車庫權屬提供了立法依據(jù)，由于過于原則化，對一些具體的要素未進行規(guī)定，致使在司法實踐中界定小區(qū)車位、車庫權屬的不一致，甚至大相徑庭，影響了法律的統(tǒng)一性和權威性。因此，相關立法部門應出臺相關的法律法規(guī)和司法解釋，對小區(qū)車位、車庫的權屬劃分更加明確化。
其次，雖然我國國內(nèi)對小區(qū)車位、車庫的權屬文獻諸多，但是對其各派各執(zhí)一說，沒有形成統(tǒng)一的理論基礎，用以指導實踐。因此，我國應借鑒和吸取國外經(jīng)驗，首先確定小區(qū)車位、車庫在現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度框架內(nèi)的權屬問題，進而結(jié)合我國具體國情，構建一個使相關利益主體利益平衡的制度體系。
最后，小區(qū)車位、車庫的配套開發(fā)關系到城市居住環(huán)境的改善，關系到城市格局的長遠發(fā)展，同時小區(qū)車位、車庫權屬確定，關系到業(yè)主的利益維護，關系到國家利益與集體利益之間的協(xié)調(diào)問題。因此，加強對小區(qū)車位、車庫的管理利用，提高小區(qū)車位、車庫的利用率，協(xié)調(diào)各方利益，有利于維護社會穩(wěn)定，構建和諧社會。
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